Страхование ответственности застройщика: зачем оно нужно и кто страхует застройщиков

Страхование гражданской ответственности Застройщика

► Знаете ли Вы, что:

С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках Откроется в новой вкладке.”>закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2014 года. В таких проектах Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Обязательным это условие было до лета 2017.

Примечание! C 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введены новые механизмы защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд и счета эскроу (подробнее о них – в конце статьи). А страхование своей ответственности перед дольщиками для Застройщика стало добровольным (Откроется в новой вкладке.”>ст. 15.6, ФЗ-214).

Cтрахование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);
    или
  2. Договора страхования гражданской ответственностиЗастройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС). Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Откроется в новой вкладке.”>Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч. предоставить сведения о страховщике).

Страхование ДДУ в пользу дольщика происходит при каждом заключении такого договора, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора ДДУ, еще и полис страхования к нему.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.

Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.

Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Откроется в новой вкладке.”>Проектной декларации и ДДУ.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье. В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и строящегося дома) еще и денежное страховое возмещение.

Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).

Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика указаны в этих статьях:

  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в Откроется в новой вкладке.”>статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.) .
  • Условия страхования гражданской ответственностиЗастройщика выражены в Откроется в новой вкладке.”>статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.) .

Утратившие силу статьи означают, что страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов теперь является добровольным, и на практике идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, Откроется в новой вкладке.”>если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Практика за 2015-2016 годы показала, что механизм страхования ответственности Застройщика работает плохо, и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке. Поэтому с января 2017 года, очередные поправки в закон ФЗ-214 обязывают Застройщиков при запуске новых строительных проектов вместо страхования своей ответственности перед дольщиками, отчислять денежные взносы в Откроется в новой вкладке.”>государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее – по ссылке). Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ). А средства этого фонда предполагается использовать для достройки проблемных объектов или для выплат возмещений дольщикам, в случае банкротства Застройщика.

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Правда, уже с июля 2019 обязанность по страховым выплатам таких договоров тоже передается компенсационному фонду (соответствующий Откроется в новой вкладке.”>закон подписал президент Путин).

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные Откроется в новой вкладке.”>счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Здравствуйте! Если я купила квартиру по переуступке прав требования по ДДУ, который был застрахован застройщиком, то переходит ли эта страховка на меня как на нового дольщика?

Здравствуйте! Да, при переуступке прав требования происходит замена стороны договора (ДДУ), в том числе замена выгодоприобретателя по страховому случаю. Вам нужно уточнить у Застройщика срок, в течение которого необходимо уведомить страховую компанию об уступке прав по ДДУ. На основании этого уведомления и подтверждающих документов (Договора уступки) страховая компания произведет замену выгодоприобретателя с первоначального дольщика на вас.

Зачем страховаться застройщику – все о страховании ответственности при долевом строительстве

Одним из самых важных обязательств строительной компании перед инвесторами является своевременная передача объекта соглашения в их пользование. Выполнение этого обязательства регулируется страхованием ответственности застройщика. Сегодня мы узнаем, зачем оно необходимо, кто принимает участие в данном процессе, и какие страховые компании смогут застраховать застройщика в 2017 году.

1. О чем говорится в федеральном законе ФЗ 214 – изменения в 2016 году

Федеральный закон ФЗ 214 регулирует взаимоотношения, возникающие между участниками долевого строительства, а также защищает интересы всех участвующих в сделке сторон. В прошлом году Минстрой согласовал правки для данного законопроекта.

Некоторые поправки начнут действовать уже с марта 2016 года:

  • Сумма собственного капитала застройщика должна будет составлять не меньше 5% от цены всех жилых и нежилых помещений строящегося дома. В противном случае застройщик обязан заключить с другими компаниями контракт на поручительство, с таким расчетом, чтобы минимальный размер их общего собственного капитала составлял не меньше 1 миллиарда рублей.
  • Застройщик в обязательном порядке не должен был ранее привлекаться к процедурам ликвидации или банкротства. Кроме того, компания не может иметь задолженности за прошедший год, а у руководителя и главного бухгалтера фирмы должны отсутствовать судимости. При наличии любого из этих нарушений застройщик не имеет права использовать финансовые средства дольщиков.
  • С марта месяца все застройщики обязаны загружать на свой официальный сайт определенные документы – заключение аудитора за прошедший период, разрешение на застройку земельного участка многоквартирным домом, всю документацию по проекту здания, экземпляр договора на долевое участие, и прочие.
  • Застройщик обязан будет вносить в проектную декларацию более широкий перечень характеристик строящегося объекта и полную информацию о своей компании – контакты для обратной связи, ФИО руководителя. Форма данной декларации будет заполняться в электронном виде на определенном сайте, а не отправляться, как ранее, по почте.

2. Условия договора страхования ответственности застройщиков – на что обратить внимание?

Вся ответственность застройщика определяется положениями договора страхования. Наличие подобного документа обязательно, так как при его отсутствии любые строительные работы проводить запрещается.

Обычно договор заключается в пользу стороны, деньги которой были привлечены для возведения строительного объекта. Юридическую ценность контракт начинает нести с момента его регистрации и до момента сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома.

В процедуре страхования участвуют страховая компания и застройщик, дольщик только получает страховые выплаты, если не выполнены обязательства по строительству или объект сдан в эксплуатацию несвоевременно. Размер выплат устанавливается при заключении договора и фиксируется в соответствующем разделе.

Страхование ответственности застройщика не обходится без определенных убытков со стороны строительной компании, а именно:

  • Возмещению подлежит нанесенный ущерб по причине несоответствующего выполнения своих обязательств перед дольщиками, например, несвоевременная сдача объекта, несоблюдение норм безопасности при строительстве, и прочее.
  • Возмещению подлежит восстановление нарушенных прав дольщиков, например, услуги суда или юридических компаний.)

3. Перечень страховых компаний, занимающихся страхованием ответственности застройщика

Не все страховщики имеют право заниматься страхованием ответственности застройщиков. Перечень компаний постоянно обновляется Центральным Банком России. В последнее время количество подобных организаций значительно сократилось.

На сегодняшний день страховать ответственность застройщиков на законных основаниях могут 26 компаний.

Самыми популярными являются:

  1. АО «Страховая группа УралСиб»
  2. АО «Ингосстрах».
  3. ЗАО «Московская акционерная страховая компания».
  4. ОАО «МЕСКО».
  5. ОАО «АльфаСтрахование».
  6. ООО «Страховое общество «ВЕРНА».
  7. ООО «Страховая компания «ВТБ Страхование».
  8. ООО «Страховая компания «РЕСПЕКТ».
  9. ООО «Строительная Страховая Группа».
  10. ОАО «Страховая компания «Европа».
  11. ОАО «Региональная страховая компания «Стерх».
  12. ООО «Центральное страховое общество».
  13. ООО «Страховая инвестиционная компания».
  14. ЗАО «Страховая бизнес группа».

Стоит отметить, что в текущем году Министерство Строительства России ужесточает требования ко всем страховщикам, предоставляющим полис застройщикам. Это, в свою очередь, может еще больше сократить перечень действующих на рынке организаций.

Страхование ответственности застройщиков приведет к проблемам дольщиков

С 1 октября в России фактически прекратилась регистрация договоров долевого участия, а это означает, что даже в новостройках с высокой стадией готовности нельзя продавать квартиры. И речь не идет о конкретном регионе или строительной компании, это проблема всей отрасли в целом, утверждают в компании Е3 Insurance. Пообщавшись с представителями застройщиков, работающих на рынке недвижимости Петербурга, представители компании сделали вывод, что рынок близок к панике. Подробнее о ситуации «Разумной Недвижимости» рассказал исполнительный директор Е3 Insurance Дмитрий Морозов.

— Дмитрий, почему ДДУ перестали регистрировать?

— Причина в том, что практически все страховщики, оформлявшие полисы по договорам участия в долевом строительстве, вынужденно покинули рынок. Связано это с особыми требованиями к страховщикам, которые ввел в одностороннем порядке Центробанк. В частности, с 1 октября 2015 года для заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика к страховщикам предъявляются дополнительные условия, а именно: лицензия на осуществление добровольного имущественного страхования, собственные средства в размере не менее 1 млрд рублей и уставной капитал не менее 120 млн рублей.

Читайте также:  Нотариально заверенная копия паспорта: как заверить и как проверяется подлинность заверения

ЦБ опубликовал список из 16 страховых компаний, соответствующих этим требованиям, на своем сайте. Отмечу, что еще 1 сентября компаний в реестре ЦБ было 27, а в начале года — более 40. При этом в указанном списке не оказалось страховщиков, которые в совокупности страховали ответственность более 80% застройщиков, работающих на рынке жилищного строительства.

— И кто же из страховщиков теперь может заниматься страхованием ответственности застройщиков?

— Мы связались практически со всеми компаниями из перечня ЦБ и поняли, что ситуация плачевная. В настоящий момент заявки на страхование ответственности застройщиков рассматривают только страховое общество «ВСК», «Международная страховая компания профсоюзов МЕСКО» и НО «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Временно не принимают заявки на страхование СК «ПАРИ», ИСК «Евро-Полис» и СК «Респект-Полис». Остальные заявки на страхование не принимают совсем!

Во-первых, в списке оказалась компания, заседание по банкротству которой будет проходить 27 октября 2015 года, а также 10 страховых компаний, которые принципиально не занимаются страхованием данного риска. Зачем же нужно было включать данные компании в перечень?!

Во-вторых, лишь три страховщика оказались готовы принимать на рассмотрение заявки на страхование ответственности застройщиков жилья. Но объем заявок, который они получили начиная с 1 октября, превышает их возможности по обработке и андеррайтингу, и они временно приостановили прием новых.

В-третьих, еще три страховщика рассматривают такую возможность в будущем, но не могут обозначить сроки выхода на рынок. И опять вопрос: зачем включать в список компании, которые еще только думают о том, заниматься данным видом страхования или нет?!

Получается, что на всю Россию есть лишь три компании, которые готовы хотя бы рассматривать заявки на страхование от застройщиков.

— Да. И это еще не все! Наибольшее количество застройщиков — 139 компаний — страхует «Общество взаимного страхования ответственности застройщиков» (ОВС). Но в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 5 ФЗ от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании» ОВС имеет ограничение по максимальному числу членов — 500 юридических лиц. Очевидно, что в ближайшее время число членов ОВС достигнет законодательного максимума (на данный момент их 176) и организация не сможет включать и страховать новых членов. Остальным 3500 застройщикам придется страховаться в двух страховых компаниях!

Кроме того, в отношении страховых компаний, не являющихся членами ОВС, 29 сентября вступили в силу указания ЦБ от 28.07.2015 № 3743-У «О порядке расчета страховой организацией нормативного соотношения собственных средств (капитала) и принятых обязательств». Согласно этому документу максимальный размер ответственности, который может принять страховая организация на собственное удержание от одного застройщика, не должен превышать 130% от размера собственных средств.

Для большинства страховщиков из списка эта сумма составляет порядка 1,3–1,5 млрд рублей. Учитывая, что средний размер ответственности по одному жилому дому составляет около 0,5 млрд рублей, нетрудно посчитать, что одна страховая организация сможет застраховать ответственность одного застройщика не более чем по трем домам. Получается, остальным 3 498 застройщикам просто некуда пойти! И что делать? Как быть дольщикам?!

— И это все еще происходит на фоне роста тарифов на страхование!

— Да, это еще одна большая проблема. Пофантазируем: застройщику удалось найти страховую компанию и они оформляют договор. Однако тарифы на страхование выросли в три раза, раньше базовый тариф составлял 0,5%, теперь от 1,5% от страховой суммы (стоимости объекта строительства), соответственно, расходы на страхование увеличиваются на 300%.

Некоторые страховые компании берут на страхование объекты со стадией готовности от 50%. Это означает, что застройщику необходимо вести строительство за счет собственных средств, а дешевых денег в стране нет (кредиты для бизнеса — от 15 до 20%). Это, безусловно, повлияет на стоимость жилья для граждан.

— К чему еще могут привести новые требования, нормативы и тарифы?

— Это приведет к невозможности для застройщиков привлекать средства дольщиков, что угрожает остановкой множества строек, а также увеличением себестоимости строительства и неминуемого увеличения стоимости квадратного метра. Страхование ответственности застройщиков грозит стать не средством решения проблемы обманутых дольщиков, а источником этой проблемы в огромных масштабах.

К сожалению, ЦБ не предпринимает никаких усилий для того, чтобы изменить сложившуюся ситуацию, а строительные компании останавливают продажу квартир. Это чревато обвалом строительного рынка и появлением сотен тысяч обманутых дольщиков!

— Есть ли выход из этой ситуации?

— Выход видится в появлении государственной перестраховочной компании, что ожидается в ближайшее время. Тогда на рынок услуг по страхованию застройщиков выйдут «Ингосстрах», «УралСиб» и другие крупные страховщики, которые сейчас отказываются работать без перестрахования, закрытого для российских страховых компаний по причине санкций.

Однако, насколько нам известно, окончательное решение о том, будет ли государственная перестраховочная компания заниматься перестрахованием ответственности застройщиков, и появится ли она в принципе, пока не принято.

Страхование ответственности застройщика: как это работает

2022 Игорь Василенко

На рынке первичной недвижимости немаловажным является вопрос доверия к застройщику – ведь покупатель вынужден отдавать деньги за квартиру в доме, которого, фактически, еще не существует.

У покупателя должны быть какие-то гарантии того, что все произойдет так, как обещает застройщик: что здание будет возведено с должным уровнем качества и своевременно сдано в эксплуатацию, а он получит оплаченную квартиру. Одним из инструментов, который призван сократить риски покупателя и, соответственно, повысить степень доверия к застройщику, является страхование ответственности застройщика, о котором и пойдет речь в настоящей статье.

Страхование ответственности застройщика предполагает оформление застройщиком страхового полиса, в котором выгодоприобретателем является покупатель. Если по каким-то причинам застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед покупателем, последнему возмещает убытки страховая компания. Иными словами, если застройщик обанкротится, то страховая компания вернет покупателю средства, оплаченные в рамках договора с застройщиком.

Эффективный механизм защиты в долевом строительстве

Наиболее распространенной схемой приобретения первичного жилья является участие в долевом строительстве. Кроме того, именно этот формат сделки является наиболее защищенным для покупателя с точки зрения законодательства. Альтернативные способы приобретения недвижимости (такие, как, например, ЖСК или покупка по предварительному договору продажи) не могут обеспечить защиту его интересов.

Собственно, страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками является одним из целого ряда механизмов, при помощи которых покупатель имеет возможность получить назад вложенные средства, если что-то пошло не так. В случае с альтернативными методами приобретения недвижимости такой механизм не предусмотрен, поэтому у покупателя, который передает деньги под обещания (хотя и зафиксированные на бумаге), нет никаких гарантий, что он сможет получить квартиру или вернуть назад свои деньги.

Конечно, в случае судебного разбирательства суд примет сторону покупателя и обяжет компанию-застройщика возвратить оплаченную сумму. Но что делать, если к моменту судебного решения компания просто перестанет существовать или менеджмент исчезнет в неизвестном направлении, обнулив счета?

Варианты страхования ответственности

Область долевого строительства регулирует закон ФЗ-214, который регламентирует отношения между застройщиком и дольщиком. Закон периодически подвергается изменениям, документ становится более совершенным, появляются новые механизмы защиты интересов дольщиков, и с 2014 года застройщиков обязали оформлять страхование гражданской ответственности по каждому объекту. То есть, с января 2014 года зарегистрировать ДДУ в Росреестре стало возможным только в случае наличия соответствующей страховки.

Страхование ответственности может существовать в одном из следующих вариантов:

  • Поручительство банка. Кредитная организация покрывает финансовые обязательства застройщика перед дольщиками при наступлении непредвиденных ситуаций;
  • Договор страхования ответственности. Оформляет страховая компания с возможностью последующего перестрахования рисков.

Договор страхования может быть заключен не только со страховой компанией, но также с Обществом взаимного страхования застройщиков. Кстати, в случае оформления такого договора документ должен быть подписан до того, как будет зарегистрирован первый ДДУ по возводимому объекту. После чего застройщик несет ответственность за то, чтобы проинформировать дольщиков о том, где была оформлена страховка, а также сообщит об условиях и правилах страхования.

Действие полиса: основания, суммы и сроки выплат

Таким образом, при заключении договора ДДУ одновременно оформляется и страховой полис, где выгодоприобретателем выступает дольщик – только он может получить компенсацию в случае наступления страхового случая. Страховым случаем является факт неисполнения застройщиком его обязательств, который подтвержден соответствующим судебным решением, основанием для которого служит исковое заявление дольщика. Кроме того, основанием для выплаты, осуществляемой страховщиком в пользу дольщика, также может служить факт признания застройщика банкротом.

А сейчас рассмотрим, как рассчитывается страховая премия, ведь непросто провести оценку несуществующей недвижимости , которая, кстати, начинает дорожать сразу после подписания ДДУ и продолжает прибавлять к стоимости до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Сумма, для выплаты определяется, исходя из совокупной стоимости квадратных метров площади по ДДУ, и корректируется (на момент выплаты) со среднерыночной стоимостью квадратного метра жилой недвижимости в регионе.

По поводу сроков действия страхового полиса – сроки определяются, исходя из того, количества времени, которое застройщику отводится по ДДУ на проведение всех строительно-отделочных работ и согласно проектной декларации.

Собственно, это обстоятельство довольно часто служило лазейкой для недобросовестных застройщиков. После подачи дольщиком искового заявления юристы застройщика без серьезных затруднений затягивали процесс до тех пор, пока дом не будет построен и сдан в эксплуатацию. Что, кстати, происходило уже после окончания действия страхового полиса – в этом случае дольщик уже не имел возможности претендовать на какую-либо компенсацию.

Оправдало ли ожидания обязательное страхование?

Итак, гражданское страхование ответственности застройщика задумывалось как мера, позволяющая еще в большей степени защитить права дольщиков (наравне с механизмами, которые в ФЗ-214 уже присутствовали). Таким образом, к активам, которые обеспечивали обязательства застройщика перед дольщиками (залог на землю и возводимое здание), прибавлялась также возможность получить денежную компенсацию в рамках страхования.

Соответственно, выплаты должна проводить страховая компания или банк, который поручился за застройщика, либо Общество взаимного страхования. Застройщик был вынужден оформить страховой полис, или вступить в ОВС и вносить определенные суммы в качестве страховых взносов или как-то заинтересовать банк, чтобы кредитная организация приняла его риски на себя.

Впрочем, несмотря на возможность поручительства, которую допускало законодательство, банки довольно активно от нее дистанцировались, так как, во-первых, это было достаточно дорого, да и, во-вторых, не нужно самим банкам.

Хотя и были прецеденты, речь шла, в большинстве случаев, о банках, которые принимали непосредственное участие в финансировании строительства или же банками, которые были подотчетны тем же структурам, что и застройщики.

По итогам нескольких лет работы с обязательным страхованием ответственности застройщика в рамках ДДУ, было обнаружено, что данная мера не работает настолько эффективно, насколько это предполагалось до принятия соответствующего закона. В результате анализа данной меры от обязательного страхования застройщиков пришлось отказаться, и с 2017 года части 1 и 2 статьи 15 закона ФЗ-214 утратили силу.

Это означает, что теперь страхование ответственности застройщика через банковское поручительство и через оформление страхового полиса не носит обязательный характер . Застройщик имеет право застраховать ответственность, но только добровольно – стоит ли говорить о том, что делать это никто из них не планирует, поскольку соответствующие расходы ложатся на плечи все тех же дольщиков путем увеличения цены квадратного метра жилплощади.

Читайте также:  Бланк уведомления о двойном гражданстве в России: образец заполнения формы уведомления

Недоработки в законе об обязательном страховании

В законе присутствовала определенная логика – появилась возможность обязать застройщика страховать ответственность, в противном случае он автоматически лишался возможности привлекать средства в формате ДДУ, то есть, терял существенную долю потенциальных покупателей. Однако не был разработан механизм, который предполагал бы наличия такой же заинтересованности у страховых компаний. Последние не хотели терпеть колоссальные убытки, которые, разумеется, не покрывались страховыми взносами.

Мало того, до какого-то момента не было понимания, что делать, если обанкротится не только застройщик, но и страховая компания, которая должна была покрыть убытки. Например, владелец компании-застройщика имел возможность открыть параллельно и страховую компанию, чтобы выполнить законодательные требования, а затем сразу обанкротить обе компании, если что-то пойдет не так.

Впоследствии был утвержден ряд строительных компаний, которым разрешалось осуществлять страхование по данному направлению. Однако это весьма рискованный бизнес, что и отражалась на объемах страховых взносов – страховщики не желали нести убытки и старались их компенсировать взносами, а также возможностью перестраховаться у более крупных компаний. За счет взносов неминуемо росла стоимость жилья, а рынок перестрахования был весьма ограничен и не располагал соответствующими возможностями.

Оставался только один более или менее действенный вариант покрытия рисков – ОВС . Однако застройщики входили в общество весьма неохотно, по той же причине, по которой было нежелательным и оформление страховых полисов – высокие страховые взносы.

Повышение стоимости квадратных метров за счет появления дополнительных расходов и, соответственно, сокращение конкурентной привлекательности, было на руку только крупным девелоперским компаниям.

Новая реальность: меры обеспечения ответственности застройщика в 2019 году

Однако, тот факт, что упомянутые статьи утратили силу, вовсе не означает, что ответственность застройщика впредь не будет ничем обеспечиваться. Очередные изменения ФЗ-214, подписанные Президентом РФ в конце 2018 года, предполагают внедрение ряда новых механизмов, которые должны обеспечить защиту прав дольщиков. Собственно, внедряемые изменения, несмотря на их реальную эффективность, изначально задумывались как временные меры.

Дело в том, что в 2018 году правительство решило отказаться от долевого строительства в принципе, и в течение нескольких лет перевести застройщиков на схему проектного финансирования. Эта схема запрещает продавать недостроенное жилье в любом виде, и предполагает проектное финансирование в виде банковских кредитов, выдаваемых под залог. Таким образом, покупатели смогут приобретать только готовые квартиры, которые можно осмотреть в доме, который уже сдан в эксплуатации. В данном случае для дольщика исключаются какие-либо проблемы, связанные с приостановкой строительства, затягиванием сроков, банкротством застройщика.

Пожалуй, единственным риском остается качество «скрытых» работ, которое невозможно проверить без специальной экспертизы.

Итак, вот суть основных изменений законодательства, которые вступят в силу летом 2019 года:

Введение эскроу-счетов. Смысл таких счетов заключается в следующем: средства, которые собирает застройщик, идут не на его счет, а на специальный банковский эскроу-счет (открытый на каждого дольщика). Под эти деньги строительство финансирует банк, и застройщик получает средства дольщиков только после того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию. Эта мера позволит исключить нецелевое использование застройщиком денег (или, попросту говоря, их вывод).

Создание государственного компенсационного фонда. Все застройщики будут вносить деньги соответственно объему строительства, и при возникновении у застройщика проблем, достраивать его здание будут за средства из этого фонда.

Заключение

Необходимость страхования ответственности застройщика – эта мысль проходила красной нитью через весь период существования долевого строительства. Вероятно, надстройки, которые периодически возникали и продолжают возникать в соответствующем законодательстве, действительно были неспособны решить этот вопрос целиком и полностью. Остается смотреть, как подействуют на положение дел нововведения, которые начнут действовать в текущем году.

Строго говоря, как в старых поправках, так и в новых изменениях, использованы похожие тактики, а тот факт, что ФЗ-214 не работает так, как это ожидалось, может говорить не только об ошибочности логики законодательства, но и о недостаточно продуманных деталях.

Страхование ответственности застройщика

Одно из основных обязательств застройщика – передать в срок долевым собственникам по договору объект соглашения. Объектом выступают жилые помещения, которые один из контрагентов берется построить.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика.

Какие имеет особенности

В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.

Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:

  • страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
  • страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
  • страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.

Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.

Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует также ряд других рисков.

Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро.

Обязательно уплачивается залог в размере 30% от рыночной стоимости объекта, который будет гарантией для финансового учреждения.

Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинает отсчет с 1% годовых от суммы поручительства. Законодательство также устанавливает ограничения и для банка, который берет застройщика на поруки.

Финансовое учреждение должны работать не менее 5 лет, обладать уставным капиталом от 200 млн. рублей и собственное имущество в размере 1 млрд. рублей.

Таким требованиям соответствует очень мало банков в РФ. Все они отличаются закрытостью и консервативностью. Как правило, для застройщика намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.

Банки и сами не делают поручительство для застройщиков выгодным ходовым продуктом. При наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем относительно взыскания задолженности.

Наиболее выгодным методом страхования можно считать оформление договора со страховой компанией. Благодаря существующей большой конкуренции между страховщиками, много программ выглядит поистине выгодными предложениями для страхователя.

Во-первых, страховые компании предлагают приемлемые тарифы и цены. Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог.

Ставка страхования остается неизменной на протяжении всего срока гарантийной защиты, независимо от изменений существенных условий договора.

По договору страхования услуги оплачиваются по факту выполненных работ. Еще одно большое преимущество страхования с участием страховых компаний – быстрота и удобство оформления гарантийного соглашения.

Страхователь может спрогнозировать риски и расходы и снизить их уровень при длительном сотрудничестве со страховой компанией.

Относительно сторон соглашения можно сказать то, что страхователем выступает всегда застройщик. Страховщик выбирается в зависимости от способа страхования. Оптимальным вариантом будет именно договор, заключенный со страховой компанией.

Страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков. Они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.

Но преимущества от оформления страховки имеет и сам страхователь. Договор страхования ответственности застройщика позволяет продолжать деятельность в сфере долевого строительства и быть конкурентно способным на рынке.

Способ страхового обеспечения застройщик выбирает самостоятельно относительно каждого жилого помещения.

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

Согласно №214 застройщик за свой счет осуществляет страхование ответственности за неисполнение обязательств (ст. 15.2).

Страхователь по договору берет на себя обязательства относительно уведомления дольщиков об условиях страхования. Условия страхования определяются правилами страхования, которые утверждаются страховщиком.

Если застройщик выбирает методом страховой защиты участие в обществе взаимного страхования, то он должен оповестить дольщиков об условиях страхования и о специфических особенностях членства в обществе.

Страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательств застройщиком осуществляется в пользу выгодоприобретателей.

Ими могут быть граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались для строительства. Выгодоприобретатели по договору могут быть изменяться, но об этом обязательно уведомляется страховщик.

Принимающий участие в рынке долевого строительства застройщик обязан:

  • заключить страховое соглашение еще до начала поступления средств;
  • предоставить необходимую информацию относительно условий защиты всем заинтересованным личностям;
  • зарегистрировать составленный договор в Росреестре.

Именно Росреестр является контролирующим органом относительно оформления полисов в сфере защиты ответственности застройщика.

На каждую отдельную долю оформляется отдельный договор. Страховой суммой признается сумма реализуемой доли. Страховое соглашение оформляется в обязательном порядке до регистрации.

Информацию о страховании гражданской ответственности в компании Росгосстрах вы можете найти на этой странице.

Правила

Правила страхования ответственности застройщика устанавливаются страховой компаний или обществом, а также ФЗ №214.

Объектом страхования выступают материальные интересы застройщика и третьих лиц, которые подвергаются риску в процессе выполнения договорных положений.

Страховым случаем является неисполненное или исполненное неподобающим образом гарантийное обязательство относительно по сдаче жилого помещения.

Подтверждается это следующим набором документов:

  • решением суда о взыскании на предмет залога, если банк был поручителем для застройщика;
  • решением арбитражного суда о признании должника банкротом;
  • выпиской из реестра требований кредиторов о размере, порядке и правилах удовлетворения кредиторских требований.

По законодательству застраховать можно как весь дом, созданный застройщиком, так и каждую квартиру отдельно. Весь дом страховать не выгодно, поэтому на практике это делается редко.

Во-первых, для этого застройщику нужно иметь большую сумму и не бояться риска того, что все квартиры не будут раскуплены.

Во-вторых, неясно кто вообще будет выгодоприобретателем по договору, если застрахован весь дом, а дольщиков еще нет.

Ну, и наконец, еще два весомых аргумента в пользу страхования отдельных квартир: только при наличии дольщиков можно зарегистрировать договор и большая часть квартир продается только после ввода дома в эксплуатацию.

Условия договора

Минимальная страховая сумма по договору зависит от цены соглашения, тарифных ставок, но не может быть меньше рассчитанной суммы для общей площади жилого помещения, которое подлежит передаче по договору дольщику.

За страхователем остается право уплаты страховой суммы единовременно и в рассрочку. Моментом вступления договора в силу является момент зачисления первого страхового взноса.

В подобном страховом соглашении не устанавливается франшиза. Страховщик также обязуется отправлять дольщикам информацию относительно размеров произведенного страхового возмещения. Страховщик имеет право на обращение с регрессом к застройщику после проведения страховых выплат.

Досрочное прекращение и расторжение страхового договора не лишает страховщика обязательства относительно выплаты компенсации по страховому случаю, если он произошел во время действия договора.

При досрочном прекращении и расторжении соглашения страховщик в обязательном порядке уведомляет всех долевых собственников.

Срок действия страхового соглашения зависит от срока строительства. Он рассчитывается на основании проектной декларации и ДДУ.

Договор такого рода и полис являются равнозначными понятиями. Соглашение о страховании ответственности застройщика подлежит обязательной регистрации, без которой он недействителен.

Что является страховым случаем

Страховым риском выступает риск неисполнения обязательств застройщиком перед дольщиками относительно передачи жилого помещения.

Страховыми признаются следующие случаи:

  • прерывание строительства;
  • банкротство застройщика;
  • неполучение дольщиками жилья;
  • невозврат вложенных материальных ресурсов на строительство.

Объем рисков, которые может застраховать одна компания, не лимитирован. Законом ограничивается только максимальный размер премий.

Читайте также:  Трудовой договор с иностранным гражданином: образец трудового соглашения и порядок его заключения

В каких компаниях можно оформить

Страхование застройщиков является невероятно убыточным, множество компаний не торопятся делать упор на это направление. Тем не менее, ЦБ РФ составил список организаций, которые могут заниматься страхованием ответственности застройщиков. В него вошли 27 страховых компаний.

Ими являются:

  • БАЛТ-Страхование;
  • ВСК;
  • ВТБ;
  • Восхождение;
  • ГУТА;
  • Диамант;
  • СК Екатеринбург;
  • Инвестстрах;
  • Интерполистраст;
  • ИСК Евро-полис;
  • Купеческое;
  • Лексгарант;
  • Мастер-гарант;
  • МЕСКО;
  • МСЦ;
  • НАСКО Татарстан;
  • Пари;
  • Помощь;
  • Приоритетное страхование;
  • Проминстрах;
  • Респект-полис;
  • СБГ;
  • Страховая инвестиционная компания;
  • Строительная страховая группа;
  • Универс-гарант;
  • Факел.

В список также вошли более 200 кредитных организаций, которые могут выступать поручителями для застройщиков.

При долевом строительстве

Дольщики являются третьими лицами по договору, в чью пользу заключается само соглашение. Они выгодоприобретатели при наступлении страхового случая.

Застройщик берет на себя обязательство относительно своевременной сдачи жилых помещений долевым участникам. Страховщик обязуется уведомлять о смене условий и порядке выплаты денежных сумм страхователем.

Дольщики могут меняться, но об этом уведомляется страховщик в обязательном порядке. С каждым долевым участником договор составляется отдельно.

Застройщик будет отвечать в отдельности перед каждым участником за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязательств.

Тарифы

ТарифыСреднестатистическиеДля крупных застройщиков
Текущие ставки в 2015 году. В результате крупномасштабного и длительного сотрудничества тарифы могут падать на 10-30%0,5-0,8%0,35-0,4%

Правилами каждой страховой компании определяется базовый тариф, а также понижающие и повышающие коэффициенты. Коэффициенты зависят от степени риска и в процессе действия договора могут меняться, если риски возрастут или понизятся.

Страховая премия определяется исходя из существующих тарифов и срока действия договора. Последний равен сроку строительства.

Тарифные ставки рассчитываются в процентах годовых, потому что существует риск полного неисполнения обязательств страховщиком.

Страховые компании всегда предлагают полисы, где тарифы связаны со сроком действия договора. Именно поэтому можно определить, не является ли страховщик мошенником.

Ни одна страховая компания с серьезными намереньями сегодня не будет страховать застройщика без привязки тарифов к сроку действия соглашения.

Проверить действительность страховки можно в основном контролирующем органе – Росреестре. Страховщик в рамках своих обязательств будет нести ответственность на протяжении всего срока действия договора и даже по окончании 2 лет после его завершения.

Страхование ответственности застройщика сегодня уже не является необходимостью. Это обязательное условие для каждого застройщика, который хочет быть конкурентоспособным на рынке предлагаемых им услуг.

Что говорится в договоре страхования гражданской ответственности перед третьими лицами, читайте здесь.

Видео: Недвижимость. — страхование гражданской ответственности застройщиков

Страхование застройщиков: что изменит реформа системы защиты дольщиков

Добровольный механизм страхования ответственности застройщиков в пользу граждан, инвестирующих в долевое строительство (по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»), для защиты их от связанных с этим рисков сменит новый защитный инструмент. Вместо страховки гарантировать исполнение обязательств застройщиками будет государственный компенсационный фонд, который будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков.

Законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» в среду, 19 июля, Госдума приняла во втором чтении, третье чтение ожидается в пятницу, 21 июля.

По словам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, компенсационный фонд станет заменой добровольного страхования ответственности застройщиков, которое теперь станет просто дополнением к обязательным взносам в фонд​. Как указывают страховщики, причина изменения подхода — в недостаточной защите дольщиков с помощью страховки. РБК разбирался, почему эта форма гарантирования интересов граждан при долевом строительстве оказалась нежизнеспособной.

По закону 214-ФЗ, обеспечить интересы дольщика можно в любой из трех форм: страхование, банковское поручительство или счета эскроу. По словам участников рынка, исторически сложилось так, что на практике использовалось в основном страхование. «Не исключено, что большая часть рынка ушла в страхование, потому что за банками жестче надзор», — полагает один из источников РБК, знакомый с ситуацией.

При этом основанием для страховой выплаты является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. На деле механизм добровольного страхования не работал, отмечают опрошенные РБК эксперты. «Застройщик покупает страховку, как гарантию исполнения обязательств или того, что в случае форс-мажора дольщик получит выплату в соответствии с договором. Однако на деле этот механизм оказался бесполезным: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получат свои выплаты», — говорит Николай Николаев.

Общий объем страховых премий, собранных страховщиками по ДДУ с 2014 года, составил порядка 27,5 млрд руб., рассказали РБК в Министерстве строительства, сославшись на данные Банка России. «Однако, несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты», — добавили там.

Всего Центробанком из страховщиков, имеющих лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, к этому подвиду страхования допущено 17 компаний.

РБК проанализировал имеющуюся статистику ЦБ по данному вопросу.

Регулятор не выделяет сведения о страховании ответственности застройщиков по договорам долевого участия. Однако, по словам участников страхового рынка, масштабы этого бизнеса можно приблизительно оценить по данным о добровольном страховании гражданской ответственности в целом.

В частности, у ЦБ имеется статистика о премиях за страхование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору (именно туда вместе с премиями по страхованию ответственности туроператоров, аудиторов, депозитариев включаются и премии по страхованию застройщиков).

После принятия в 2014 году закона о долевом строительстве объем премий по страхованию гражданской ответственности в целом вырос более чем в пять раз (с 700 млн до 5 млрд руб.). До этого момента объем премий по другим договорам гражданской ответственности был минимальным, отмечает управляющий директор НРА Павел Самиев. Таким образом, страхование ответственности застройщиков по ДДУ определяет подавляющую часть статистики в указанном разделе. «Данные ЦБ по добровольному страхованию гражданской ответственности в целом объективно отражают показатели рынка страхования ДДУ, так как выплаты по другим видам страхования минимальны», — говорит Самиев.

По данным ЦБ, по итогам первого квартала 2017 года указанный агрегированный показатель составил около 3,6 млрд руб. При этом больше 60% премий приходится на двух страховщиков — «Респект» (1,2 млрд руб.) и Региональную страховую компанию (РИНКО) (1 млрд руб.). Премии, собранные остальными 17 компаниями, незначительные или нулевые (см. таблицу).

При этом, как видно из статистики ЦБ, крупные страховые компании, допущенные ЦБ к этому подвиду страхования, не наращивают портфель по ДДУ. «Невозможно оценить реальное финансовое состояние строительной компании, получить достоверную отчетность о деятельности застройщика, а значит, и адекватно спрогнозировать риски, принимаемые страховщиком», — говорит начальник управления страхования ответственности компании «Ингосстрах» (входит в указанные 17 компаний) Дмитрий Шишкин. Мелкие же компании справиться с нагрузкой, по его мнению, неспособны. «Достаточно двух-трех страховых случаев с суммой выплат в несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать», — рассуждает Шишкин. Официальный представитель «АльфаСтрахования» (также в списке) Юрий Нехайчук отметил, что компания не занимается данным видом страхования, потому что последняя версия закона предлагала страховщикам нести ответственность за обычную деятельность самих застройщиков (что они не обанкротятся в результате решений руководства или акционеров), причем перед дольщиками.

«Страхование предполагает наличие риска; в предложенной модели риск для застройщиков отсутствовал как мотив к ведению любой деятельности, ведь «страховая за все заплатит», — говорит Юрий Нехайчук. «Основные проблемы застройщиков, которые генерируют риски, — это изначально низкие требования к компаниям-застройщикам, слабая регулируемость данного рынка и, как следствие, высокий уровень непрозрачности и возможного мошенничества недобросовестных застройщиков», — полагает директор по развитию страхования СК «МАКС» (входит в список ЦБ, также не оказывает таких услуг) Сергей Печников. «Законодатель изначально выбрал неверную позицию, приняв решение не совершенствовать систему контроля и регулирования уровня застройщиков, а ввести механизм страхования, который якобы закроет нерешенные проблемы обманутых дольщиков», — добавляет он.

Действующая система страхования договоров долевого участия находится на пределе возможностей по объему принимаемых рисков, что не может не вызывать беспокойства, рассказали РБК в Министерстве строительства. «Накоплена огромная ответственность у страховых компаний и ПОВС застройщиков (потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. — РБК), причем 91% объема ответственности приходится на четыре страховые компании (кроме «Респекта» и РИНКО это НКО «ПОВС застройщиков» и ВСК, но у них объем ответственности меньше. — РБК)», — добавили там.

Что касается РИНКО и «Респекта», то это единственные страховые компании, у которых страхование гражданской ответственности застройщиков по ДДУ, по данным ЦБ, занимает основную долю в бизнесе — 99,2 и 83,4%. При этом компания РИНКО ни в 2016 году, ни в начале 2017 года не производила выплат и не перестраховывала премии. Более того, в конце июня РИНКО и вовсе решила выйти из этого бизнеса. Компания передала свой страховой портфель по ДДУ страховой компании «Проминстрах» — новичку в этом бизнесе (по итогам 2017 года доля страхования ДДУ в ее бизнесе составляла всего 0,1%), говорится на сайте РИНКО. «Респект» в 2016 году выплатил всего 49 млн руб., в 2017 году у него выплат не было. Эта компания перестраховывает ответственность, но оценить качество этого перестрахования невозможно: перестраховщик не раскрывается. Ни РИНКО, ни «Респект» не ответили на запрос РБК.

По данным Центрального банка, совокупный объем страховой ​ответственности этих двух компаний за 2016 год и первый квартал 2017 года — больше 1 трлн руб., в то время как совокупный размер активов — порядка 17 млрд руб. «Эти компании берут на себя риски, несопоставимые с размером активов, не задумываясь о возможных последствиях», — говорит Николай Николаев.

На занимающую третье место НКО «ПОВС застройщиков» приходится 17,2% объема ответственности всего рынка, а сама доля страхования ДДУ в бизнесе компании равна 100%. При этом в первом квартале страховщик не производил ни страховых выплат по полисам, ни перестраховывал премии (как и в 2016 году). Отсутствие выплат обусловлено тем, что в этот период не произошло ни одного страхового случая — все застройщики, входящие в состав НКО «ПОВС застройщиков», успешно занимаются строительством своих объектов, пояснил директор НКО «ПОВС застройщиков» Роман Горяинов. Находящаяся на четвертом месте ВСК, за полтора года на рынке страхования ДДУ не производила выплат вообще, рассказали в пресс-службе компании. Компания перестраховывает свои риски по этому виду страхования в «ведущих европейских перестраховочных компаниях и РНПК», заявили в ВСК.

Впрочем, перестрахование полной гарантии не дает, указывают эксперты. «Существующий подход в перестраховании, который есть на этом рынке, порождает скорее вопросы, связанные с реальностью и надежностью подобной передачи рисков», — говорит Сергей Печников. «В большинстве случаев имеются признаки фиктивности перестраховочных операций», — продолжает он. Кроме того, сдерживает страховщиков и тот факт, что такие риски невозможно перестраховать в высокорейтинговых западных компаниях, а объем российского рынка перестрахования очень ограничен, считает и Дмитрий Шишкин.

Ссылка на основную публикацию