Арендатор и арендодатель: кто это такие, какие у них взаимные права и обязанности и чем они регулируются

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Аренда квартиры

Права и обязанности арендатора и арендодателя

Содержание статьи:

Аренда

Под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.

Согласно статье 607 ГК РФ, объектами сделки могут быть площади земли, промышленные комплексы, жилые помещения, а также имущество, которое не может потерять своих натуральных качеств за время их эксплуатации.

Подобная сделка может происходить с участием юридических и физических лиц. То лицо, которое предоставляет свое имущество в аренду, является арендодателем, а сторона, принимающая собственность в пользование и оплачивающая эту услугу – арендатором. Основными требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность, совершеннолетние и правовой статус.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Сделка допускает как устное, так и письменное оформление. Устная форма допускается только лишь между физическими лицами. Письменный документ является обязательным в том случае, если соглашение оформляется с участием юридического лица.

Законом предусмотрены различные сроки действия арендного договора. Если акт оформлен на срок менее 365 дней, то он относится к краткосрочным, а если временной период не оговорен, то бессрочным. Если срок действия соглашения более года, то сделка подлежит обязательной регистрации.

Права и обязанности арендатора

Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это арендную оплату. Права и обязанности арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в акте об аренде.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Съемщик считается обладателем таких прав, как:

  • использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
  • при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
  • предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.

Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:

  • соблюдение правил использования жилья;
  • запрет на использование жилища в качестве объекта субаренды;
  • освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
  • допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
  • материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
  • вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
  • выполнить текущий ремонт помещения.

Все эти условия должны найти свое отражение в типовом договоре об аренде помещения, образец которого вы можете скачать у нас на сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры].

Что касается вопроса о том, допускается ли правопреемство арендованного помещения, то иногда возникают ситуации, в рамках которых подобное может иметь место. Например, в случае смерти съемщика, договор может продолжать свое действие на тех же условиях, что и ранее, за исключением того, что в роли арендатора уже будет выступать совершеннолетний член семьи покойного.

Права и обязанности арендодателя

Арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование съемщику. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в соглашении.

Арендодатель может воспользоваться следующими правами:

  • заключать или перезаключать соглашение об аренде помещения;
  • давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;
  • оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);
  • оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;
  • потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;
  • контролировать использование арендуемого помещения по назначению;
  • обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;
  • требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.

К обязательствам арендодателя можно отнести:

  • собственник должен предоставить свое имущество съемщика в приемлемом для проживания состоянии;
  • гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объеме.

В том случае, если владелец жилья скончается, его наследники становятся владельцами жилья. В этом случае, договор аренды можно не расторгать, поскольку он будет действителен. Всего лишь потребуется произвести замену арендодателя.

Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

При несоблюдении прав и обязанностей сторонами соглашения об аренде происходит расторжение сделки в досрочном порядке. Это может произойти в следующих случаях:

  • если съемщик использует квартиру и вещи, находящиеся в ней с нарушениями установленного порядка, портит их и не выполняет капитального или текущего ремонта;
  • когда арендатор не внес оплату больше двух раз подряд;
  • если состояние квартиры и вещей, передаваемых в пользование неприемлемо, а арендодатель отказывается осуществить необходимый ремонт;
  • когда арендодатель не передает объект сделки в пользование съемщика.

При любой из данных ситуаций, стороны могут обратиться в суд о расторжении соглашения и возмещении ущерба потерпевшей стороны. Также возможно решение проблемы в добровольном, досудебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы с супругом арендовали квартиру. Прожили там чуть более года и решили приобрести собственное жилье. Когда мы сообщили об этом собственнику, то он нам заявил, что по закону, мы обязаны сделать капитальный ремонт квартиры, потому что пользовались ей длительное время. В договоре аренды такого пункта не значится. Подскажите, может ли он нас обязать сделать подобный ремонт по суду или мы можем отказаться от этого?

Ответ: Уважаемая Лариса, согласно статье 616 ГК РФ, которая гласит, что съемщик обязан осуществить капитальный ремонт жилища в том случае, если другое не предусмотрено законом или соглашением об аренде, вы можете смело отказываться от предъявляемой претензии и обращаться в суд с требованием о расторжении сделки в одностороннем порядке. В вашем договоре аренды пункт о капитальном ремонте помещения отсутствует, соответственно и закон на вашей стороне, а требования владельца жилья неправомерны.

Заключение

  1. Соглашение о предоставлении имущества одной стороны в возмездное пользование другой является арендой и оформляется при помощи специального акта.
  2. Подобное соглашение оформляется в письменной форме и подлежит госрегистрации, если срок действия договора не превышает одного года.
  3. Права и обязанности арендодателя и арендатора обозначаются в акте аренды.
  4. В случае нарушения прав или обязанностей сторон, договор может быть расторгнут как в досудебном, так и в судебном порядке.
  5. Если съемщик или арендодатель скончались, то это не значит, что договор аренды прекратил свое действие – документ может быть продолжен, если у сторон есть законные наследники.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Арендодатель и арендатор: кто это такие?

Сегодня арендные отношения являются популярной формой взаимодействия собственников имущества и заинтересованных в его эксплуатации лиц. Аренда должна оформляться соответствующим письменным соглашением, где сторонами выступают арендодатель и арендатор.

Законодательство наделяет обе стороны сделки: собственника объекта, передаваемого в рамках арендных отношений, и того, кто будет временно им распоряжаться, рядом прав и обязанностей. Какими? Разберем эти моменты подробнее.

Образцы договоров:

Кто такой арендодатель?

Понятие арендодателя закреплено в ст. 608 ГК. Предоставлять имущество в аренду может законный владелец (физическое или юридическое лицо) либо его представитель, наделенный соответствующими полномочиями.

Иными словами арендодатель, лицо сдающее свой объект: землю, автомобиль, квартиру или оборудование в аренду другому лицу.

Права арендодателя

Собственник объекта, который передается во временное пользование в рамках арендных обязательств, обладает следующими правами:

  • оформить отношения с арендатором договором в письменном виде, который впоследствии можно перезаключить после окончания установленного срока либо отказаться от перезаключения;
  • преждевременно прекратить (расторгнуть) договор аренды на условиях, которые в нем прописаны, либо в связи с неисполнением другой стороной существенных условий соглашения;
  • установить размер арендной платы, согласовавший ее с арендатором;
  • в случае с жилым помещением не возражать на вселение иных лиц, ведущих с арендатором совместное хозяйство (супруг (супруга), несовершеннолетние дети);
  • требовать соблюдения правил пользования арендованным имуществом, своевременной оплаты ежемесячных платежей, установленных договором;
  • в любое время, но по согласованию с арендатором, проверять состояние объекта, переданного во временное пользование;
  • требовать приведения состояния имущества в первоначальный вид по истечении срока аренды (с учетом нормального износа);
  • требовать возмещения убытков, связанных с полной или частичной утратой имущества по вине арендатора.

Обязанности

В соответствии с нормами ст. 611 и 616 ГК арендодатель обязан:

  • предоставить имущество второй стороне соглашения об аренде в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (например, в случае с жилым помещением оно должно быть пригодным для проживания);
  • передавать арендатору объект со всеми принадлежностями и документами, к ним относящимися (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если без них невозможно пользоваться имуществом;
  • производить капитальный ремонт имущества, переданного по соглашению об аренде (если иное не предусмотрено договором, правовыми актами или законом).

Кто такой арендатор?

Арендатор — это лицо, принимающее на себя ответственность по эксплуатации и сохранности имущества собственника в рамках арендного договора. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Ответственность закрепляется за этой стороной договора на весь его срок действия.

Виды арендаторов

Выделяют два вида арендаторов:

  • субарендаторы, которым делегированы права пользования по договору субаренды. При этом важно понимать, что срок субаренды не должен превышать срок аренды. Собственник имущества вправе ограничить возможность передачи имущества в субаренду, указав это отдельным пунктом в соглашении с арендатором;
  • «якорные» арендаторы – организации или индивидуальные предприниматели, принимающие довольно крупную часть площади в торговом комплексе (от 5 до 15 процентов от общей площади всего комплекса).

Права арендатора

Знание своих прав дает возможность использовать объект договора аренды на законных основаниях:

  • получить во временное пользование имущество собственника, пригодное для эксплуатации и в полном соответствии с характеристиками, указанными в договоре;
  • пользоваться имуществом на протяжении всего срока действия соглашения;
  • заселить в жилое помещение своего супруга и малолетних детей (в случае с арендой квартиры, части квартиры, дома и т.д.) . Заселение иных лиц должно происходить только с согласования собственника;
  • требовать возмещения убытков, связанных с досрочным расторжением договора по вине арендодателя (без предварительного предупреждения и отсутствия нарушений со стороны арендатора);
  • требовать оплаты произведенных неотделимых улучшений предмета договора аренды, которые были произведены с согласия его собственника (арендодателя);
  • обладает преимущественным правом при продлении и перезаключении договора на новый срок.
Читайте также:  Какие документы подтверждают право собственности на квартиру

Обязанности

Помимо прав арендатор должен знать свои обязанности в отношении полученного на время имущества:

  • производить оплату в соответствии с установленными договором условиями (в указанной сумме без просрочек);
  • содержать объект, полученный во временное владение, в должном виде — обеспечить его сохранность в течение всего срока действия соглашения. В случае частичной или полной утраты по вине арендатора, он обязан возместить собственнику ущерб;
  • вернуть владельцу имущество по прошествии срока аренды в состоянии не хуже, чем в котором оно было получено, с учетом нормального износа;
  • производить текущий ремонт арендованного имущества за свой счет;
  • нести в полной мере расходы по содержанию объекта, если иные условия не прописаны в договоре.

Чем регулируются отношения арендатора и арендодателя?

Отношения между собственником имущества и его арендатором могут основываться на условиях договора аренды. Граждане и юридические лица свободны в его заключении и вправе прописать все существенные моменты, не противоречащие действующему законодательству.

Необходимым является установление условий досрочного расторжения соглашения об аренде. Оно может быть произведено в добровольном порядке по согласованию сторон либо в судебном.

В соответствии с требованием Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ сделки по аренде должны подвергаться государственной регистрации, если заключены на срок более одного календарного года.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

Арендодатель и арендатор — кто это такие. Взаимные права и обязанности.

В России одним из актуальных вопросов на рынке недвижимости является аренда жилых помещений. Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с арендой жилья. Квартиры, дома, комнаты, квартиры – студии, гостинки и любая друга жилая недвижимость в Москве и других городах активно сдается по найму. В нашей статье мы рассмотрим взаимоотношения между гражданами, арендующими жилье и владельцами этой недвижимости. В АН Чистые Пруды по вопросам аренды часто обращаются и хозяева квартир, и люди, желающие снять недвижимость.

Арендатор и арендодатель, кто это?

Арендатором зовется физическое или юридическое лицо, которое заключает с собственником жилого или нежилого имущества договор аренды (временного пользования)

Арендодатель — собственник или владелец жилой, или нежилой недвижимости, предоставляющий ее во временное пользование другим гражданам.

Договор аренды—соглашение сторон, которое определяет все права и обязанности арендатора и арендодателя. А именно:

  • Размер арендной платы
  • Состояние помещения на момент заключения договора
  • Состояние обстановки
  • Условия оплаты коммунальных платежей
  • Срок действия договора

И это еще не полный перечень возможных пунктов данного договора. Соглашение составляется в присутствии сторон, подписывается, может нотариально заверяться и регистрироваться.

Права и требования арендодателя

  • Арендодатель имеет право заключать и пере-заключать договор аренды или отказываться от него ст. 6834 ГК РФ
  • Владелец имеет право входа в квартиру только на основании уведомления. Он должен хотя бы за 1 день поставить арендатора о своем посещении.
  • Имеет право предъявить претензии по причине нанесенного ущерба помещению или обстановки квартиры.
  • Арендодатель имеет право предъявить претензии по поводу уборки в квартире
  • Владелец жилья может предъявить претензии в случае возникновения чрезвычайных ситуаций или противоправных действий
  • Арендодатель вправе совершать с квартирой любые сделки, заранее поставив в известность арендатора
  • Владелец квартиры имеет право требовать своевременного внесения арендной платы
  • По истечение срока аренды требовать освобождения квартиры

Права арендатора

  • В случае препятствования со стороны арендодателя касательно въезда в арендованную квартиру, необходимо направить письменное требование о возврате денежных средств
  • Предъявить претензии касательно надлежащего ремонта и безопасности арендуемого жилища
  • Если квартира не пригодна для проживания, арендатор вправе отказаться платить арендную плату и продолжить проживание до решения ремонтного вопроса
  • Предъявить претензии по поводу необеспечения жилища коммунальными услугами (горячая вода, газ, электричество и т.д.)
  • Расторгнуть договор аренды на указанных условиях
  • Имеет право на вселение в квартиру членов своей семьи (вселение других людей должно происходить только с согласия владельца)

Права и обязанности сторон аренды

Права и обязанности сторон заключения договора аренды основывается прежде всего на доверии, порядочности, ответственности и соблюдении обоюдных договоренностей.

  • Владелец должен передать в аренду квартиру в состоянии, которое соответствует договору аренды. Отвечает за недостатки имущества и обстановки
  • Арендодатель может потребовать возмещение причиненных убытков
  • Квартиросъемщик обязан вносить оговоренную сумму по арендной плате в строго установленные сроки
  • Арендодатель не имеет право изменять размер арендной платы чаще одного раза в год
  • Арендатор обязан использовать обстановку квартиры и находящееся в ней мебель, бытовую технику и другое имущество соответственно условиям аренды.
  • С согласия арендодателя арендатор может сдавать помещение в субаренду

В дополнение, важно учитывать возможность смены собственника арендуемой квартиры. Например, при договоре купли – продаже или унаследовании жилья. В статье ГК РФ №675 указывается, что смена арендодателя не влияет на изменение договора или его расторжение.

Кто регистрирует договор аренды

Согласно статье № 651 п.2 Гражданского кодекса РФ, регистрации подлежат только те договора, которые были заключены сроком не менее чем на год. Регистрация договора аренды жилой недвижимости между физическими лицами гарантирует снижение рисков сторон. Но далеко не каждый договор нужно регистрировать в Росреестре. В основном это касается длительной аренды — более одного года. После прохождения процедуры регистрации, необходима отдельная налоговая регистрация. Согласно действующего законодательства, заявление о регистрации может подать любая сторона, заключившая договор аренды. Для этого собирается пакет необходимых документов и подается заявление в МФЦ. Регистрируется он в течение одной недели с момента подачи заявления.

Условия расторжения договора аренды

  • При заключении договора аренды квартиры на определенный срок, действие соглашения заканчивается без дополнительных уведомлений арендатору.
  • При заключении договора без определенного срока, арендодатель через год может расторгнуть договор или изменить его условия
  • Если договор аренды не заключался, а все условия были согласованы на словах и арендатор вносит помесячную оплату, арендодатель при расторжении аренды направляет письменное уведомление сроком за 1 месяц.
  • Если оплата недели вносится еженедельно, то уведомление арендодателя направляется сроком за 1 неделю.
  • Когда арендатор просрочил внесение оплаты, арендодатель направляет уведомление за 5 календарных дней.

Переговоры по аренде квартиры с собственником

Конечно, арендодатель получает средства, которые являются источником его дохода. Но многие риски, связанные с арендой квартиры, например, повреждение мебели или бытовой техники, вредительство, касаемо соседей, несвоевременная плата и задолженности по коммунальным платежам, могут вызвать конфликтные ситуации между сторонами и большие проблемы. Как же лучше всего вести переговоры с владельцем квартиры при возникновении вопросов по аренде? Как избежать конфликтных ситуаций и продолжить проживание в арендуемой недвижимости?

  • Обязательное наличие договора аренды (письменное соглашение всегда дает возможность правовому урегулированию возникшего вопроса)
  • Соблюдать условия аренды
  • При возникновении вопросов или претензий по арендной оплате ссылайтесь на ценовую политику других аналогичных по стоимости и расположению квартир
  • Старайтесь не конфликтовать с арендодателем (вряд ли собственник откажется от порядочного арендатора)
  • При внезапном и необоснованном повышении арендной платы потребуйте оснований и объяснений
  • Старайтесь содержать арендуемое помещение в надлежащем порядке
  • Если арендуемое вами жилье вас устраивает, и вы не желаете съезжать в другую квартиру, помните—все вопросы можно урегулировать мирным путем!

Компания Чистые Пруды всегда поможет своим клиентам в вопросах аренды. Мы решим ваши вопросы по аренде В Москве и Подмосковью. Снять, сдать или продать квартиру вы всегда сможете на выгодных условиях. Тысячи вариантов аренды на рынке недвижимости Москвы представлены в информационной базе нашей компании. Опытные сотрудники подскажут и проконсультируют по любым вопросам, касательно аренды жилья. Наши юристы по вашему требованию правильно составят договор аренды, гарантируя безопасность и прозрачность сделки. Ждем вас в Миэль и надеемся на долговременное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Кто такие арендатор и арендодатель?

Аренда – вид сделки, при которой имущество одного лица передается во временное пользование другому за оговоренную плату.

Стороны сделки подписывают юридически легитимный договор, который закрепляет права и обязанности друг перед другом.

В подобных договорах встречаются термины арендодатель и арендатор. О том, кто такой арендодатель и арендатор, пойдет речь в этой статье.

Стороны арендных договоров

У классических сделок аренды 2 стороны:

  1. Арендодатель – физическое лицо или организация, собственник имущества, сдаваемого в аренду.
  2. Арендатор – физическое или юридическое лицо, принимает имущество арендодателя за плату или другие виды возмещения.

У сторон есть определенные права и обязанности. Например, арендатор обязуется сохранять чужую собственность в целости. Арендодатель не вправе препятствовать использованию арендованного имущества в течение действия срока договора.

Права и обязанности арендодателя

Сдать имущество в аренду могут лица старше 18 лет и официально зарегистрированные компании. Полученный доход в 2020 г считается дополнительным заработком, подвергается налогообложению.

Арендодатель обязан:

  • выполнять условия договора, предоставлять имущество в надлежащем состоянии;
  • обеспечивать возможность пользоваться объектом арендатору;
  • проводить техническое обслуживание, если предусмотрено договором.
  • Законами не регламентируются четкие условия арендных договоров. Стороны могут самостоятельно устанавливать условия сделки, какие документы предоставляются, обязательства, срок и порядок выплат.

    Спорные ситуации регулируются Гражданским и Жилищным Кодексами.

    Права и обязанности арендатора

    Сторона получает имущество арендодателя в пользование для разных целей: проживание, ведение бизнеса и т.д. Арендатором может стать любое лицо старше 18 лет, которое вносит регулярные платежи по условиям договора.

    В обязанности стороны входит:

  • своевременная оплата аренды;
  • прекращение пользования имуществом или продление сделки по истечению срока действия;
  • сохранение имущества арендодателя в первоначальном состоянии;
  • возврат собственности и входящих в ее состав объектов после прекращения аренды.
  • Читайте также:  Жилищный фонд: что это такое, виды и состав фондов

    Если арендуются жилые помещения, арендатор вправе поселить в них супруга и несовершеннолетних детей. Другие лица и животные заселяются с одобрения собственника.

    Подвиды арендаторов

    Кроме непосредственно арендующего имущество лица, встречаются:

    НазваниеОсобенности
    СубарендаторТретья сторона сделки, арендует уже арендованное помещение.
    Якорный арендаторИмеют в собственности некоторую часть от арендуемого объекта. Например, комната в целой квартире.

    Вопрос – ответ

    В: Нужно ли оплачивать налоги и кому?

    О: Да, арендодатель выплачивает в бюджет налог с дохода от сдачи имущества в аренду. О том, кто платит земельный налог и взносы за недвижимость, стороны договариваются отдельно.

    В: Требуется ли регистрация договора?

    О: Сделки с недвижимостью, заключенные на 1 год и более, нужно регистрировать. Но кто должен регистрировать договор аренды, арендодатель или арендатор? Регистрацией занимается собственник недвижимого имущества.

    В: Кто отвечает за пожарную безопасность, арендатор или арендодатель?

    О: Согласно ст. 38 №69-ФЗ, пожарная безопасность находится в ответственности собственника помещения. Но по ст. 421 ГК РФ, стороны могут предусматривать иные правила установления ответственности за безопасность.

    В: Кто платит за отходы?

    О: Собственником отходов признается лицо, из-за которого они появились. Оплачивать расходы на ликвидацию отходов должен арендатор.

    В: Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора?

    О: Да, удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности или задержке платежей по договору может считаться законным. Но для решения проблемы с выплатами есть другие пути, например, дополнительное соглашение об оплате. Если имущество удерживается умышленно, без предупреждения, арендатор вправе обратиться в полицию с заявлением о самоуправстве, грабеже.

    В: Что делать, если имущество испорчено или уничтожено?

    О: Обе стороны несут ответственность за сохранность материальных ценностей друг друга. В том числе, существует ответственность арендодателя за ущерб, причиненный имуществу арендатора. Возмещение проводится либо по договоренности в удовлетворяющем стороны размере, либо в судебном порядке после оценки ущерба.

    В: Как быть с недобросовестными арендаторами?

    О: Закон предусматривает ответственность арендодателей за незаконную деятельность в ряде случаев. Уголовное наказание последует, если помещения предоставлены для:

    • ведения игорного бизнеса;
    • вовлечения в проституцию и организации притонов;
    • создания, хранения, сбыта наркотических веществ.

    Собственнику помещения должно быть известно о цели съема помещений, тогда признается соучастником. Если арендатор нарушает условия договора, портит имущество, занимается опасными деяниями, арендодатель вправе инициировать принудительное выселение при помощи полиции.

    Видео: Взаимоотношения арендатора и арендодателя


    Права и обязанности арендодателя квартиры: что важно знать

    Многие граждане решают квартирный вопрос путем получения жилого помещения в аренду. Подобные сделки в настоящее время не являются редкостью. При заключении и исполнении договора аренды жилья важно учитывать ряд нюансов. В связи с этим как арендатору, так и арендодателю необходимо четко знать о своих правах и обязанностях.

    Арендодатель жилого помещения и его обязанности

    При заключении договора нужно учесть все правовые нюансы законодательства

    Передавать имущество в аренду может лицо, которому оно принадлежит на праве собственности. Это касается в том числе и жилых помещений. Право заключения договора аренды в качестве арендодателя принадлежит исключительно собственнику жилья.

    Законом предусмотрена возможность передачи собственником своих полномочий на заключение указанного вида договоров иному лицу (представителю). Обычно в таких случаях составляется нотариально удостоверенная доверенность, в которой прямо прописывается право совершения сделок в отношении конкретного объекта недвижимости.

    Нужно четко понимать, что вне зависимости от того, кем подписывается договор аренды (собственником жилья или его представителем по доверенности), права и обязанности по такому договору принадлежат лицу, владеющему жилым помещением на праве собственности.

    Закон предусматривает ряд обязанностей арендодателя квартиры. Так, собственник жилья при заключении соглашения обязан:

    • Предоставить жилое помещение в стоянии, пригодном для проживания;
    • Устранить по требованию арендатора все выявленные недостатки, которые препятствуют использованию квартиры по назначению;
    • В случае необходимости произвести за свой счет капитальный ремонт жилого помещения.

    Подтверждение права лица на заключение договора

    Так как договор аренды может быть заключен как собственником жилья, так и его представителем, то и комплект документов, подлежащий проверке на предмет наличия полномочий, в этих двух случаях различен.

    Договор заключается собственником лично

    В настоящее время единственным документом, подтверждающим право собственности лица на квартиру, является выписка из Единого государственного реестра прав. Выписка может предоставляться как в бумажном, так и электронном виде.

    Оба варианта имеют одинаковую юридическую силу. Именно в этом документе указан собственник (или собственники) жилья. Поэтому перечень подтверждающих документов при подписании документа непосредственно собственником жилья выглядит так:

    • Выписка из ЕГРП;
    • Паспорт собственника.

    Договор заключается уполномоченным собственником лицом

    В случае если от лица собственника действует представитель, то арендатор вправе потребовать следующие документы:

    • Выписка из ЕГРП (в бумажном или электронном виде);
    • Доверенность (оформленная надлежащим образом);
    • Паспорт представителя.

    В обоих перечисленных случаях требования потенциального арендатора о предоставлении каких-либо иных документов, подтверждающих права владельца жилья, являются незаконными.

    Предоставление арендатору жилья в состоянии, пригодном для проживания

    Именно эта обязанность является первоочередной для арендодателя, поэтому требует особого внимания. Пригодность для проживания обычно оценивается по нескольким критериям.

    Сдаваемое в аренду жилое помещение, в первую очередь, должно быть безопасным для жизни и здоровья проживающих в квартире лиц. В данном случае имеется ввиду, например, что стены, потолок и пол не находятся в ветхом состоянии, которое может привести к их разрушению и повести за собой причинение вреда здоровью арендатора.

    Кроме того, арендатор вправе рассчитывать на наличие в помещении необходимых для проживания коммунальных удобств. Под этим подразумевается наличие в квартире многоквартирного жилого дома централизованной системы отопления и водоснабжения, а также канализации.

    Акт приема-передачи имущества в аренду

    Для возникновения правоотношений между арендатором и арендодателем мало одного лишь подписания договора. С совершением такой сделки связано составление акта приема-передачи имущества и акта аренды. Сторонам договора следует знать, для чего они необходимы и чем отличаются друг от друга.

    Документом, подтверждающим начало исполнения соглашения аренды, является акт приема-передачи. Именно подписание данного акта свидетельствует о реальной передаче прав владения и пользования жилым помещением от собственника к иному лицу.

    Соответственно, с момента данного документа возникают предусмотренные законом права и обязанности арендодателя и арендатора. Конечно, право распоряжения имуществом при данном виде сделки не передается и остается у владельца жилья.

    В акте приема-передачи жилого помещения следует указывать:

    • Название документа, дату и место его составления;
    • Реквизиты сторон;
    • Реквизиты передаваемого имущества (вид жилого помещения, точный адрес, кадастровый номер);
    • Наличие движимого имущества;
    • Состояние жилого помещения (факт того, что арендатор принял жилье, пригодное для проживания)
    • Количество переданных арендатору ключей

    Акт приема-передачи составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами договора.

    Акт аренды

    При заключении соглашения документ, аналогичный акту выполненных работ (услуг), составляемый в связи с исполнением договора подряда (оказания услуг), обычно не требуется. Наличие акта аренды не предусмотрено ни Гражданским кодексом РФ, ни каким-либо другим документом.

    В связи с возникновением споров относительно данного вопроса, налоговыми органами, а также Министерством финансов РФ были даны разъяснения, согласно которым составление акта аренды по общему правилу не обязательно. Однако, стороны могут договориться о составлении такого документа, включив соответствующий пункт в договор.

    Таким образом, для подтверждения возникновения арендных правоотношений между собственником и квартиросъемщиком (в частности, при предоставлении в налоговые органы сведений о доходах лица) достаточно лишь акта приема-передачи. Акт аренды необходим, когда это прямо предусмотрено договором.

    Порядок оплаты коммунальных услуг за квартиру при заключении договора

    Каждый собственник обязан нести бремя содержания своего имущества, и жилые помещения не являются исключением. Таким образом, оплата коммунальных услуг является обязанностью арендодателя. Платить за горячее и холодное водоснабжение, отопление, газоснабжение, электричество придется именно ему.

    Сумма, которую следует ежемесячно вносить за оказание подобных услуг, может быть включена в цену договора (арендную плату). В этом случае фактически потребленные услуги оплачиваются арендатором в пользу собственника.

    Обязанным перед ресурсоснабжающими организациями, управляющей компанией (или, например, ТСЖ) остается собственник, независимо от условий. Условия арендного соглашения не распространяются на лиц, которые в нем не участвуют.

    Даже если в договоре прямо прописана обязанность арендатора заключить договор с ресурсоснабжающей организацией и оплачивать услуги самостоятельно, в случае просрочки оплаты, денежные средства будут взысканы с того лица, которому принадлежит жилье.

    Таким образом, в случае возникновения претензий в связи с возникновением задолженности по оплате коммунальных услуг, ответственность будет нести именно арендодатель.

    Основания и порядок возмещения убытков арендодателю

    Законом предусмотрена возможность возмещения убытков стороной по договору, чье право было нарушено. Основаниями возмещения убытков арендатором является:

    • пользование имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора;
    • несвоевременный возврат имущества.

    В таких случаях арендодатель имеет право потребовать выплаты в его пользу денежной суммы, соответствующей размеру ущерба и упущенной выгоды. Договором можно ограничить возмещение убытков лишь реальным ущербом.

    Если арендатор отказывается оплатить указанные суммы в добровольном порядке, то собственник жилья имеет право требовать защиты своих прав в судебном порядке. Необходимо понимать, что размер убытков придется подтвердить документально. Тогда арендатор будет вынужден выплатить денежные средства уже на основании решения суда или в рамках исполнительного производства.

    Право на контроль арендаторов

    Многих арендодателей интересует вопрос: можно ли контролировать арендатора жилья, и если да, то насколько часто.

    Арендодателю необходимо учитывать, что заключая договор аренды, он автоматически уступает на срок аренды свое право владения и пользования жильем арендатору. Проживание в помещении в соответствии с договором аренды является законным, соответственно, на него распространяются правила о неприкосновенности жилья.

    Право собственности не должно быть использовано в нарушение прав других лиц, в том числе и арендующих жилое помещение. Поэтому арендодатель не имеет права контролировать квартиросъемщиков в любое время суток и без предупреждения.

    Арендодателю в целях защиты своих интересов следует предусмотреть порядок посещения жилого помещения в документе. Так, можно прописать периодичность посещений, необходимость предупреждения арендатора. В таком случае собственник сможет контролировать, правомерно ли арендатор использует переданное имущество, не нарушая законных прав другого лица.

    Расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе собственника

    Договор аренды обычно прекращает свое действие в связи с окончанием срока аренды. Однако законом предусмотрена возможность досрочного расторжения такого договора по инициативе одной из сторон. Основаниями для такого расторжения являются:

    • Пользование жилым помещением не в соответствии с его назначением;
    • Невнесение арендной платы более двух раз подряд;
    • Ухудшение состояния жилья;
    • Невыполнение обязанности по производству ремонтных работ, если такое условие прямо предусмотрено договором.
    Читайте также:  Единый жилищный документ - какие справки заменяет и как его получить

    Гражданский кодекс предусматривает возможность включения в договор аренды и иных оснований расторжения договора по инициативе арендодателя.

    Важно знать, что арендодатель обязан сначала направить в адрес арендатора претензию в письменной форме, изложив свои требования по исполнению арендатором обязательств. Претензионный порядок в данном случае является обязательным.

    Для выполнения требований арендодателя арендатору предоставляется разумный срок. В случае неисполнения таких требований договор расторгается в судебном порядке по исковому заявлению собственника жилья.

    Таким образом, заключение и исполнение соглашения аренды имеет ряд особенностей, которые обязательно следует учитывать обеим сторонам правоотношений. При грамотно составленном тексте договора и сопутствующих документов арендодатель сможет защитить свои права в полной мере и извлечь из арендных правоотношений ожидаемую выгоду.

    Права и обязанности собственника и съемщика и как правильно составить договор аренды:

    Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

    Обязанности арендодателя по договору аренды в 2017 году

    Содержание договора аренды – это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Как и в любом другом договоре, в договоре аренды, с определенной степенью условности, можно выделить группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора.

    Обязанности арендодателя достаточно традиционны.

    Во-первых арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, сдаваемого в аренду (в том числе необычные требования к нему), может быть определено субъективно – в договоре аренды. Если этого не сделано, оно определяется объективно – его обычным назначением. Таким образом, имущество будет считаться не соответствующим условиям договора и своему назначению, если оно лишено своих традиционных или прямо оговоренных в договоре характеристик.

    Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Это вполне логично, учитывая, что арендодатель, как правило, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК).

    При обнаружении недостатков в переданной вещи арендатор имеет возможность защитить свои права и законные интересы по своему выбору тремя путями. Прежде всего, арендатор может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы. Далее, арендатор может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. Наконец, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

    Во всех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом (п. 1 ст. 612 ГК). Такая норма имеет целью, по-видимому, установление возможно больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения, таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества. В литературе можно встретить мнение, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования*(207). Однако, на наш взгляд, эта точка зрения не находит подтверждения в ст. 612 ГК. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества.

    Как исключение, ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК). Эта норма весьма актуальна, если учесть, что в аренду в большинстве случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и имеющие поэтому те или иные недостатки. При этом нельзя согласиться с утверждением, что в аренду “в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению”*(208). Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду. В интересы арендатора вполне может входить использование с согласия арендодателя имущества не по назначению, в том числе в связи с его недостатками (например, аренда неисправного телевизора для использования в качестве реквизита в киносъемочном процессе).

    Во-вторых, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК). Эта обязанность арендодателя является, с одной стороны, конкретизацией обязанности передать имущество в соответствии с условиями договора или его назначением, а с другой – воспроизведением более общего правила о том, что принадлежность разделяет судьбу главной вещи (ст. 135 ГК)*(209). Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Кроме того, в судебной практике утвердилась позиция, согласно которой, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Обзора об аренде).

    В-третьих, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Данная обязанность основана на том, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК). В ряде случаев арендатор, узнав о правах третьих лиц на имущество, не пошел бы на заключение договора аренды (например, если третьи лица имеют право пользования им в силу сервитута или в силу другого договора аренды). Следовательно, он вправе рассчитывать на то, что его предупредят о возможных “дефектах” передаваемого ему титула владения и (или) пользования имуществом. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Кроме того, арендатор, подвергшийся опасности утратить право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Вследствие этого к арендатору перейдет право кредитора по отношению к арендодателю.

    Бесплатная юридическая консультация

    Телефон: 8 (800) 333-94-83 доб.921

    В-четвертых, имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок (ст. 314 ГК). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Кроме того, если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 Обзора об аренде). Если же заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то единственным способом защиты прав арендатора, не получившего вещь во владение и (или) пользование, будет расторжение договора аренды и взыскание убытков с арендодателя, допустившего двойную аренду (ст. 611, 620 ГК). Оснований же для признания договора аренды с арендатором, во владении которого вещь уже находится, нет, на что справедливо и неоднократно указывалось в литературе*(210).

    В-пятых, на арендодателя возложена обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 616 ГК)*(211). Капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, т.е. в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением, и требует значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. В нормативных (правовых и технических) актах по статистике, строительству, бухгалтерскому учету, а также в соглашении сторон перечень работ, относимых к капитальному ремонту того или иного имущества, может быть уточнен; в противном случае спор о характере ремонта подлежит разрешению в судебном порядке с привлечением экспертов. При этом в судебной практике справедливо отмечается, что указание в акте приема-передачи арендованного имущества на его существенные недостатки само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту указанного имущества (п. 21 Обзора об аренде)*(212).

    Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок. Установление данного срока – в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.

    Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК).

    Наконец, на арендодателе лежит кредиторская обязанность принять от арендатора имущество в случае прекращения договора аренды.

    Ссылка на основную публикацию