Доходный подход к оценке недвижимости, сравнение с другими подходами

Доходный подход к оценке недвижимости

1. Сущность и этапы доходного подхода

2. Метод капитализации дохода

3. Метод дисконтирование денежных потоков

1. Сущность и этапы доходного подхода

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

· принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую

Доходный подход – подход, основанный на оценке покупателем сегодняшней выгоды от будущего владения собственностью. Как правило, потенциальный покупатель рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, т. е. как и какой доход приносит данный объект недвижимости.

Доходная недвижимость – недвижимость, которая генерирует или предназначена для генерации доходов

Отдельно стоящие здания, встройки, пристройки, надстройки (мансарды), подстройки (подвалы, цоколи)

Торговая, офисная, производство, гостиницы

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению со сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.

Основным недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе, когда используется доходный подход оценки недвижимости, составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости.

Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении – так называется величина реверсии.

На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Существуют 2 метода доходного подхода :

– дисконтирования денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недви­жимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объек­та недвижимости в конце прогнозного периода.

2 Метод капитализации дохода

Капитализация дохода, – процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с учетом риска и времени.

где PС – рыночная (текущая) стоимость объекта;

ЧОД – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Чистый операционный доход рассчитывают с учетом арендной платы, загрузки объекта, затрат на его эксплуатацию.

где I – доход на капитал, показывает компенсацию, которая должна быть выплачена инвестору за использование его денег (норма отдачи, ставка дисконта);

∆ – норма возврата капитала.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

· тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

· способность учитывать конкурентные колебания;

· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Основными предпосылками метода капитализации дохода является:

·величина дохода постоянна, поэтому используют данные за один год;

·не учитывается величина начальных инвестиций;

·используется общий коэффициент капитализации.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершен­ного строительства, т. е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, – «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различ­ных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

· определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

· расчет ставки капитализации;

· определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого
операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расче­те капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

· применение его затруднительно, когда отсутствует информация о ры­ночных сделках;

· метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3 Метод дисконтирование денежных потоков

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости, т. е. в конце периода владения планируется перепродажа объекта (реверсия).

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Этапы методы дисконтирования денежного потока:

1. Определить прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на период функционирования объекта

3. Определить размер остаточной стоимости от продажи объекта

4. Определить ставку дисконта. «Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

5. Дисконтировать денежные потоки и остаточную стоимость объекта (определить текущую стоимость)

Рассчитать рыночную стоимость. Стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость оста­точной стоимости (реверсии).

· Учитывает динамику рынка

· Учитывает неравномерность структуры доходов

· Используется, если доход является не стабильным

· Используется, когда объект находится с стадии строительства

Подходы к оценке недвижимости

Необходимость определения стоимости квартиры, дома или производственного помещения может возникнуть во многих случаях. Например это может быть оформление ипотеки, вступление в наследство, оформление залога и т.д.

В связи с этим можно выделить различные подходы к оценке недвижимости. В разных ситуациях соответственно применяются и разные способы, а порой и их сочетания.

Всего их 3: затратный, доходный и сравнительный. Вкратце подходы к оценке объектов недвижимости можно охарактеризовать следующим образом:

Сравнительный подход

Этот способ самый распространенный. Суть его заключается в сравнении аналогичных оцениваемому объектов. Исходя из этого сравнения, а также с применением различных поправочных коэффициентов и допущений в итоге и выводится искомая величина – стоимость.

Преимущества сравнительного подхода:

  • прост в применении;
  • на активном рынке с большим количеством аналогов дает наиболее точные результаты;
  • учитывает с большой точностью любые колебания цен на рынке и инфляцию.

Недостатки сравнительного подхода:

  • не дает большой точности при плохо развитом рынке (если на рынке мало аналогичных объектов)
  • сильно зависит от активности на рынке недвижимости;
  • сложность сбора и согласования информации (нужно собрать целый ряд показателей по каждому аналогу)

Затратный подход

Применяется в основном в случаях, когда сравнительный подход использовать невозможно (недостаточно или вовсе нет аналогов), а также когда объект находится еще на стадии строительства. Если упростить, то суть данного метода заключается в том, чтобы определить “сколько денег нужно, чтобы создать (построить) такой же”.

Читайте также:  Что такое Пентхаус и чем он отличается от Таунхауса

Преимущества затратного подхода:

  • при оценке новых объектов (недавно построенных) дает наиболее точный результат;
  • для редких, узко специализированных или находящихся на этапе строительства объектов – это самый точный подход.

Недостатки затратного подхода

  • затраты при создании объекта далеко не всегда соответствуют его рыночной стоимости (могут быть как выше, так и ниже)
  • при оценке крупных и сложных объектов с большим количеством деталей – метод предусматривает большие затраты труда оценщика.

Доходный подход

Используется часто для инвестиционного анализа или в рамках оценки бизнеса. Является обязательным при оценке предприятий.

Преимущества доходного подхода

  • дает большую точность при оценке недвижимости приносящей доход: торговые площади, офисы, склады, гостиницы и т.д.
  • единственный подход, позволяющий прогнозировать будущие доходы от использования объекта недвижимости.

Недостатки доходного подхода

  • собрать информацию о доходе от аналогичных объектов часто весьма проблематично;
  • в нашем государстве сложно строить мало-мальски достоверные прогнозы в условиях нестабильной экономики и ситуации на рынке.

Методы оценки в рамках подходов

В рамках каждого из подходов к оценке стоимости недвижимости могут использоваться различные методы оценки. Например:

  • метод капитализации дохода;
  • метод дисконтирования денежных потоков;
  • метод валового рентного мультипликатора;
  • метод парных продаж;
  • метод кумулятивного построения.
  • и так далее.

Иногда в рамках одного подхода к оценке недвижимости может быть использовано сразу два или более методов.

Подробнее о методах оценки недвижимости можно почитать ЗДЕСЬ

Итак, выше мы вкратце разобрали сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости, особенности и сферы применения каждого их них. Еще больше информации по различным аспектам оценки вы можете найти в разделе БЛОГ.

Доходный подход в оценке недвижимости

В жизни каждого человека встречаются ситуации, при которых имеющийся в собственности объект недвижимости требует передачи прав на него, а также возмездного отчуждения в чью-либо пользу. Непроизвольно все начинают задумываться о стоимости этого объекта, заботясь о том, чтобы не остаться в проигрыше, продав его за сумму ниже, чем он стоит действительно.

Для того чтобы грамотно установить стоимость, надо знать некоторые нюансы оценки и методы. В интернете очень много статей по рассматриваемой теме, но они по большей части написаны профессиональным, экономическим языком, следовательно, простому человеку в них так просто не разобраться.

Говоря простыми словами, существуют различные методы оценки недвижимого имущества, которое должно стать объектом какой-либо гражданско-правовой сделки – будь то покупка, продажа или аренда. Одним из таких методик, является рассматриваемый – доходный подход в оценке недвижимости.

Понятие и его особенности

Доходный подход представляет собой процесс определения стоимости объекта, анализируя количество прибыли, которая получается на настоящий момент, или потенциальный доход при использовании конкретного недвижимости в будущем, отсюда и название метода. Таким образом, он определяет собой настоящую и будущую доходность объекта.

В соответствии с федеральным законодательством, доходный подход в оценке недвижимости применяется только в случае, если вся информация об объекте доступна и является точной. Суть его заключается в определении и установлении соотношения доходов/расходов от эксплуатации недвижимого имущества, а также установление сроков получения указанных показателей.

Основы доходного подхода в оценке недвижимости

При выборе доходного подхода следует опираться на два существующих его принципа:

  1. Принцип ожидания. Как следует из названия, он строится именно на предположениях о размере доходов, полученных от объекта в будущем. Соответственно, чем уровень прибыли будет выше, тем больше возрастет уровень стоимости недвижимости.
  2. Принцип замещения. Основывается на правиле, что стоимость объекта не должна превышать сумму средств, которые надо выплатить за приобретение недвижимости аналогичного вида. Для точного определения стоимости объекта, используя это принцип, следует изучить с пристрастием рынок – делается это для того, чтобы не прогадать с ценой.

Способы доходной оценки

Существует два способа доходного подхода в оценке недвижимости:

  • оценивается собственно только земля, не учитывая будущего возведения на нем строения, приносящего какую-либо прибыль;
  • оценивается вероятность и возможность возведения зданий, а также сооружений на земельном участке, приносящих прибыль.

Таким образом, при расчете конечной прибыли и стоимости объекта необходимо учитывать:

  • цену на сегодняшний момент времени;
  • перспективы развития, влияющие на увеличение прибыли и влекущие поднятие стоимостной характеристики; они рассматриваются, отталкиваясь от места расположения объекта, его доступности и размера.

Почему популярен этот подход?

Популярность доходного подхода в оценке недвижимости популярна, так как практически любое недвижимое имущество способно приносить прибыль. Как следствие, простота осуществления оценки привлекает многих.

Вторым критерием популярности является то, что любому собственнику доступна информация о качестве доходности аналогичной, имеющейся на рынках недвижимости. Следовательно, сравнение и анализ помогут грамотно определить стоимость конкретного имущества.

Минусы

Доходный подход в оценке недвижимости невозможно использовать, если:

  • объект не планируется использовать для извлечения прибыли;
  • не удается получить информацию и точную сумму дохода, получаемую на аналогичных объектах;
  • объект не достроен, не функционирует.

Таким образом, доходный подход очень прост в исполнении и помогает без особых усилий определить стоимость объекта, не проиграв ни рубля. Однако далеко не ко всем видам недвижимости его можно применить, что является, конечно же, негативным моментом. Однако не стоит расстраиваться, ведь наравне с описываемым методом, существуют и другие. Как следствие такого многообразия, каждый собственник выберет методику по вкусу, сложности и типу имущества, если же возникнут трудности, то оценщики нашей компании с радостью придут вам на помощь и сделают все за вас! Обращайтесь!

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

  • Сравнительный подход к оценке недвижимости;
  • Затратный подход к оценке недвижимости;
  • Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

  • Объект оценки не является уникальным;
  • Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
  • Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
  • Достаточность имеющейся информации;
  • Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
  2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
  3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
  4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
  5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

  • Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
  • Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
  • Статистическая обоснованность расчёта;
  • Внесение корректировок на отличия с аналогом;
  • Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Не существует абсолютно одинаковых продаж;
  • Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
  • Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
  • Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
  • Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
  2. Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
  3. Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
  4. Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Сунсн;
  5. Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗПЗу.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
  • В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
  • Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
  • Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
  • Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.
Читайте также:  Образец договора дарения дома и земельного участка

К недостаткам затратного подхода относятся:

  • Общая трудоёмкость расчёта;
  • При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
  • Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
  • Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
  • Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
  • Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
  • Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
  2. Расчёт действительного валового дохода;
  3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
  4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

Примеры доходного подхода к оценке недвижимости

В нашей стране продажа или аренда недвижимости последнее время набирает обороты в коммерции, что приводит к необходимости владельцев четко определять стоимость их имущества. Это необходимо для того, чтобы в будущем выгодно продать или сдать в аренду недвижимое имущество.

На сегодня существует огромное количество организаций, в которых квалифицированные специалисты помогут сделать правильный расчет. Для вычисления этого показателя существует несколько методик, но последнее время популярность набирает доходный подход к оценке недвижимости. В чем его сущность, особенности и преимущества, следует рассмотреть подробнее.

Суть методики

Для завершения процесса и выдачи результата специалист обязан:

  1. Точно определить временные рамки действия выдаваемого прогноза. Дело в том, что по истечении определенного времени выданная оценка становится не актуальной в связи с необходимостью проводить ремонт или другими факторами, влияющими на стоимость объекта. Все методы доходного подхода должны иметь строго установленные рамки его действия.
  2. Рассчитать возможную прибыль и убытки от недвижимости в период действия выдаваемого прогноза и после его окончания.
  3. В соответствии с вложениями, приписываемыми недвижимости, и учетом уровня риска рассчитать дисконтную ставку. Это необходимо для будущего сопоставления результатов оценки специалистом и реальной прибыли.

Способ упрощения процесса

Чтобы метод оценки доходным подходом был более понятен и прост для рядовых граждан, есть несколько вариантов его упрощения. Для этого оценщику сначала необходимо рассчитать несколько важных показателей недвижимого имущества, которые в дальнейшем лишь будут подставляться в готовые формулы и выдавать нужные результаты.

  • объем чистой выгоды в случае реализации имущества;
  • валовый доход (в этой ситуации определяется на основании тарифов и ставок, действующих на момент вычислений);
  • действительная (реальная) валовая прибыль (вычисляется путем вычитания из валового дохода всех возможных убытков от недвижимости; в их числе возможные неуплаты от арендаторов, убытки от неполного пользования объектами и так далее);
  • размер дисконтной ставки;
  • правильный расчет всех возможных расходов.

Чтобы точно определить все возможные материальные потери для последнего пункта, специалисту потребуется разделить их на несколько показателей и провести расчеты для каждого отдельно.

Доходный подход к недвижимости предполагает расчет:

  1. Фиксированных затрат, в числе которых выплаты и отчисления на содержание объекта, не изменяющиеся на протяжении времени. Часто это ставки по ипотеке, налоговые выплаты или учет амортизации недвижимости.
  2. Эксплуатационные затраты – расходы на содержание объекта. Могут меняться время от времени в зависимости от необходимости поддержания недвижимости в приглядном товарном виде.
  3. Незапланированные расходы, в числе которых возможные затраты на срочный ремонт или покупку.

Способы расчета

  • метод прямой капитализации;
  • метод дисконтирования.

Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы, а еще определенные нюансы, благодаря которым для различных ситуаций лучше выбирать один конкретный способ. Чтобы разобраться в их особенностях, необходимо рассмотреть каждый отдельно.

Капитализация выгоды

Доходный подход этого плана чаще всего используется для расчета стоимости недвижимого объекта при наличии стабильной, хорошей и длительной прибыли от него или в случае, когда финансовая выгода от содержания недвижимости пропорционально растет.

Этот доходный подход расчеты предполагает производить по определенной формуле с двумя известными. Для получения точных данных о полной стоимости объекта оценщику необходимы коэффициент капитализации и чистый операционный доход. Итоговая цена определяется делением второго показателя на первый, взятых в обоих случаях за один год. Именно поэтому важна стабильность прибыли для получения точного результата.

Получение данных для метода

Чтобы доходный подход по расчету капитализации прибыли был максимально приближенным к реальности, необходимо точно рассчитать и все необходимые константы для подставления в формулу. Вычисление чистой операционной прибыли можно осуществить путем отнимания операционных расходов из данных реального валового дохода, кроме амортизации недвижимости.

Дисконтирование денежного потока

  • при наличии большой разницы прибыли в определенный промежуток времени;
  • сезонности прибыли от объекта;
  • если здание еще находится в стадии возведения или восстановления;
  • если недвижимое имущество является комплексом зданий, а не единичным объектом.

Осуществлять вычисления по этому методу сложнее, но применим он для большей части недвижимости по стране. Метод включает в себя определение временного отрезка для расчета и ожидаемой прибыли или убытков от объекта в этот период. Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более. Вычисление для большего срока не отразит реальных показателей, да и не каждый оценщик возьмется за такую работу, посчитав ее бессмысленной.

Получение данных для метода

  • потенциальный (возможный) валовый доход;
  • чистый операционный доход;
  • действительный (реальный) валовый доход;
  • денежный поток до и после уплаты налогов.

Все имеющиеся константы подставляются в формулу расчета дисконтированного денежного потока :

где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M – остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости.

Чтобы человеку, не сталкивающемуся ранее с подобными вычислениями, было проще понять смысл всех действий, следует рассмотреть доходный подход, пример которого расставит все по местам. Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей). Исходя их этих данных, владелец недвижимости рассчитывает получить прирост прибыли к концу отведенного для вычисления времени на 4% (в денежном эквиваленте 0.004 рублей). Получается, что: PV=200/(0.26-0.004)=909,1 тыс. рублей.

Положительные стороны метода

В числе преимуществ доходного подхода, несомненно, следует выделить простоту вычислений. Это на самом деле так, ведь все формулы для расчетов уже оптимизированы и для получения результата остается лишь подставить к ним свои данные. Важно только предоставлять их оценщику в соответствии с реальными, иначе и результат вычислений будет неправильным.

Вторым плюсом рассматриваемого метода вычислений является его способность отражать реальную картину экономики и стоимости объектов на конкретное время, ведь для получения результата оценщику приходится рассчитывать большое количество показателей с учетом всех возможных нюансов и самого объекта, и рынка в целом.

Ограничения к использованию

По тем же причинам непостоянности показателей нельзя использовать доходно сравнительный подход для вычисления во время кризиса экономики, который может в короткие сроки кардинально изменить ситуацию на рынке.

Вся суть осуществления расчетов сводится к обычному анализу имеющихся данных и выделения выводов из них. Если у оценщика не будет хватать информации для подстановки в формулу, то осуществление расчетов сразу становиться невозможным.

Основания для отказа

Поскольку весь смысл доходного метода вычисления стоимости объектов состоит в знании всех необходимых для этого данных, то нехватка определенной информации может стать поводом для отказа в расчетах оценщиком. Также отказ от доходного подхода владелец объекта может получить при предоставлении данных в полном объеме, но не подтвержденных документально, ведь весь смысл расчета в оценке реальной информации, из которой и делаются выводы в дальнейшем.

Специалист может отказать в проведении расчетов этим подходом и по другим причинам. К примеру, если недвижимость планируется использовать в некоммерческих целях, а значит, получать с нее выгоду в дальнейшем не получится. Еще поводом для отказа часто служит неофициально развитый рынок аренды, основывающийся на устных договорах. Это также приводит к тому, что подтверждений о сборе данных нет, а значит и результат вычислений нельзя назвать точным.

Читайте также:  Дарственная на дачу между близкими родственниками: как оформить договор дарения дачного участка

Дополнительные способы вычислений

Доходный расчет стоимости недвижимости может осуществляться и посредством остаточного дохода. Данный метод представляет собой вычисление разницы между реальной прибылью и прогнозируемой во время покупки здания или совершения расчетов.

В развитых странах все методы доходного подхода постепенно отходят на второй план, вытесняясь опционным ценообразованием. В нашей стране метод неприменим из-за отсутствия основных показателей для подстановки в формулу, но в других государствах позволяет вычислять стоимость объектов недвижимости или бизнеса, даже если они несут видимые убытки, причем доказывая, что их цена не является нулевой при любом размере долга.

В заключение

Несмотря на легкость расчетов во время вычисления стоимости недвижимого имущества методом доходного подхода, он постепенно теряет свою актуальность. Это связано со сложностью вычисления необходимых для формулы данных, ведь для получения точного результата все они должны быть правдивыми и верными. Любое отклонение или приблизительное вычисление напрямую влияет на конечный результат метода.

Не применим способ для большинства ситуаций и по причине развитости в нашей стране подпольной бухгалтерии, которая не позволяет оценщикам получать действительную информацию об определенном объекте.

Но как бы там ни было, для того чтобы все таки произвести правильный расчет, лучше всего обратиться в проверенную компанию, где работают настоящие профессионалы своего дела.

Доходный подход к оценке недвижимости (стр. 1 из 6)

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ВСЕРОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Дисциплина: «Оценка недвижимости»

Доходный подход к оценке недвижимости

Выполнил: Скородумова О.Ю.

Специальность: налоги и налогообложение

1. Характеристика доходного подхода

2. Определение чистого операционного дохода

3. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты

4. Прямая капитализация

5. Методы расчёта ставки капитализации

6. Дисконтирование потока доходов

7. Оценка с применением техники остатка

8. ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1)

Принцип Сфера влияния

ОЖИДАНИЯ (основной принцип, на котором базируется оценка по доходу)Ценообразующие факторы
Характеристика дохода
Характеристика капитала
Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯВыбор и анализ объектов-аналогов
Анализ альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯУчёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный контроль, деловая активность; характеристики населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса, вклада)Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и тип землепользования

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2)

Критерии сравнения методов доходного подходаВозможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)
Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ
Способность учитывать конкурентные колебания
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимостьместорасположение
размер
потенциальная доходность

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный валовой доход (ДВД)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca – арендная ставка за 1м2

Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендная ставка бывает двух видов (рис. 3)

Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.

Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:

· с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);

· с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

· с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Па + ПД

где Па – потери от недосбора арендных платежей;

ПД – прочие доходы.

Потери обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Ссылка на основную публикацию