Изъятие земельного участка: что это такое, каков порядок изъятия и компенсация за него

Изъятие земельных участков у граждан: новый порядок – новые проблемы?

В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда именно в месте нахождения участка необходимо, например, проложить трассу федерального или регионального значения или протянуть линии электропередач (ст. 49 Земельного кодекса РФ). При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.

1 апреля вступил в силу закон, в котором содержатся изменения существующего ранее порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ). Если прежде в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм, определяющих процедуру изъятия земельных участков, то теперь в нем появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

Государство аккумулировало опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке Новой Москвы, организации Олимпиады в Сочи и подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке. Для реализации этих проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель. Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, и, например, при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань и развитии транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.

Основания изъятия земельного участка

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Ознакомиться с внесенными изменениями в Земельный кодекс РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите “Изменения в документе”, а в нем – “Обзор изменений”.

Как и до поправок, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ). Но с 1 апреля в Земельном кодексе РФ появилась новелла – теперь данные органы могут принять решение об изъятии не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Перечень таких организаций впоследствии будет определен Правительством РФ. При этом ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ). Эта поправка вызывает у экспертов опасения. Так, специалист по недвижимости и земельным отношениям юридической фирмы “Тимофеев/Черепнов/Калашников” Мария Горина опасается, что нововведение может привести к смещению баланса интересов с граждан в сторону крупных компаний, в собственность которых перейдет земельный участок, и ущемить интересы правообладателей. Это действительно может произойти, поскольку перечень оснований для отказа в удовлетворении ходатайства носит формальный характер (отсутствие схемы расположения участка, обращение к органу, который не уполномочен решать этот вопрос и т. п.) и при этом является закрытым (п. 9 ст. 56.4 Земельного кодекса РФ).

Выявление правообладателей изымаемого земельного участка

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). Партнер юридической фирмы “АВЕЛАН” Сергей Казинец замечает, что законом не определены последствия игнорирования госорганом своей обязанности сделать запросы о розыске собственников изымаемого участка. “Есть вероятность, что подобные нарушения не будут рассматриваться как безусловное основание для признания недействительным решения об изъятии”, – предполагает Сергей Казинец. Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: владельцы земли, которые не были выявлены до ее изъятия, смогут потребовать только компенсации за участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, которой он был передан. Возможность возврата земли при этом исключена (п. 11 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Юрист девелоперской компании “Сити-XXI век” Василий Шарапов предупреждает, что у граждан, чьи участки были оформлены в собственность до 1998 года [года вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. – Ред.], могут возникнуть проблемы. “Сведения по таким объектам в государственных реестрах не значатся, поэтому выявить правообладателей этих участков будет сложно. Исключение составляют лишь земельные участки, собственники которых сами заявили о них в Росреестр (например, если такая недвижимость была объектом сделок, требующих совершения акта государственной регистрации). В случаях, если правообладатели участков так и не будут найдены, новое законодательство предоставляет властям возможность признать право публичной собственности на такую недвижимость в судебном порядке. После удовлетворения искового требования мы получим юридический казус – на одну недвижимую вещь будут претендовать два собственника”, – рассуждает Василий Шарапов.

Все эксперты портала ГАРАНТ.РУ сошлись во мнении, что собственникам земли, права на которую были оформлены до 1998 года, стоит проверить наличие сведений о праве на земельный участок в ЕГРП. Для этого гражданин может направить запрос в Росреестр о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости. Сделать это можно лично, через представителя, почтовым направлением (в этом случае подпись заявителя и верность копий прилагаемых документов должны быть удостоверены нотариально), через Единый портал госуслуг или многофункциональный центр, а также путем заполнения формы на сайте Росреестра. В последнем случае за запрос необходимо будет заплатить 250 руб., во всех остальных – от 500 (если запрос охватывает один округ) до 1500 руб. (51 и более округов) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650, приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2012 г. № 58). Ответ ведомство должно дать в течение пяти рабочих дней с момента поступления запроса – причем как в виде бумажного документа, так и в электронной форме по выбору гражданина, о чем необходимо указать в запросе (п. 2, п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Если регистрация прав по каким-либо причинам затруднительна, необходимо регулярно изучать официальный сайт своего муниципалитета, на котором размещаются документы территориального планирования и проекты планировки территории, а также сайт региона. При своевременном получении информации о предстоящем изъятии правообладатель сможет в срок подать заявление об учете прав на земельные участки (подп. 4 п. 5 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ), а также оспорить в дальнейшем действия властей, если это понадобится.

Решение об изъятии земельного участка

После установления всех лиц, имеющих права на изымаемый земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, а также цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется (п. 4 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, указывается также организация, его подавшая. В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе “электронки” – то со дня опубликования решения об изъятии).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Цена изъятого земельного участка

На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). При этом возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.

При определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, расположенные на изымаемом земельном участке и произведенные вопреки разрешенному использованию или условиям договора. Кроме того, стоимость объектов, строительство которых начато после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также не будет возмещена (п. 2, п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (п. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Если же владелец земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить альтернативные предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. Например, это может быть договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, если участок был приобретен недавно. А коммерческий директор холдинга Like Кирилл Упатов советует в подобных ситуациях проводить независимую оценку стоимости земли и прикладывать к предложениям ее результаты. Партнер компании “Найдем Адвоката” Снежана Мальфанова напоминает, что правообладатель проводит такую экспертизу самостоятельно и за собственный счет. Если уполномоченный орган согласится с этими доводами, размер возмещения может быть увеличен – правда, если изъятие проводится по ходатайству организации, орган должен будет согласовать это изменение с ней (п. 11 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет. Напомним, ранее собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции Земельного кодекса РФ это правило отсутствует. Таким образом, с 1 апреля срок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд сократился в четыре раза.

Безусловно, теперь масштабные проекты будут реализовываться быстрее. Однако эксперты подчеркивают, что в результате поправок баланс интересов сместился в сторону государства. “Граждане и ранее сталкивались с изъятием как с неким фактом, с которым уже нельзя ничего нельзя сделать. С упрощением процедуры и уменьшением сроков согласования положение собственников может стать еще хуже”, – предостерегает Сергей Казинец.

***

В настоящее время практика изъятия земель по новым правилам еще не сложилась, однако редакция портала ГАРАНТ.РУ будет следить за ее развитием.

Компенсация за изъятие земли для государственных нужд

В отдельных случаях участки земли, принадлежащие гражданам на основании документа о праве собственности, могут быть изъяты для удовлетворения нужд госорганов. Для совершения подобной процедуры требуется наличие весомых оснований, отвечающих нормам, содержащимся в правовых актах.

Основания проведения такого мероприятия

Чтобы осуществить процедуру изъятия земли, ведомство обязано уведомить фактического собственника недвижимости о предстоящей процедуре лишения его права на участок. Письменное уведомление, содержащее данную информацию, направляется владельцу минимум за год до запланированной даты изъятия.

Среди оснований возникновения права на проведение процедуры изъятия земель у законных собственников, можно выделить:

  1. Выполнение государством возложенных на него обязательств в рамках международных соглашений;
  2. Процедура отчуждения проводится, чтобы впоследствии освобожденные территории использовались для размещения на них объектов государственного или муниципального значения, если иные возможности их установки отсутствуют;
  3. Прочие случаи, оговоренные в действующем законе.

Как правило, процедура по изъятию недвижимого имущества проводится только по одной причине — у государства есть потребность в землях, которые принадлежат частному лицу или организации. Основанием вынесения решения может послужить необходимость возведения на этом конкретном месте значимой постройки, отмеченной в утвержденном ранее плане.

Все участки земли, относящиеся к категории недвижимости, подлежащей изъятию, определяются еще на этапе подготовки проекта планирования территории. На основании ходатайства об изъятии земельного участка, госорганы проведут исследование наличия у человека прав на изымаемый объект недвижимости, определение полагающейся ему денежной суммы.

Важно! По закону у каждого владельца объекта недвижимого имущества есть гарантия на оформление замещения. Поэтому ему выплачивается не только стоимость одного изъятого участка земли, но и компенсируются все понесенные в результате проведения такого мероприятия убытки и упущенная выгода. Скачать для просмотра и печати:

Порядок, согласно которому происходит изъятие

Процедура, согласно которой происходит изъятие объекта недвижимого имущества у владельца, может проходить двумя разными способами: добровольно, при получении согласия от собственника, и принудительно, когда вопрос об обременении решается через суд.

При добровольном переходе права владения на объект недвижимого имущества в пользу госоргана, стороны придерживаются определенной пошаговой схемы действий:

  1. Первый шаг — оформление ходатайства об изъятии земельного участка;
  2. Принятие решения по ходатайству и направление запроса в орган регистрации прав о выявлении собственников изымаемого участка;
  3. Следующий этап — уведомление собственника недвижимого имущества о том, что скоро в отношении принадлежащей ему земли будет проведена процедура изъятия;
  4. Официальное опубликование информации о предстоящем изъятии;
  5. Оценка изымаемого недвижимого имущества;
  6. Оформление и подписание соглашения об изъятии участка.
  7. Официальное оформление изъятия земли;
  8. Оформление перехода прав на изымаемое имущество.

Если вопрос о перемене собственника рассматривается принудительно, суд оценивает несколько факторов:

  1. Обоснование необходимости проведения данной процедуры в отношении конкретного объекта недвижимости;
  2. Потребность использования для удовлетворения нужд ведомства именно этой земли;
  3. Существование прочих причин для смены собственника участка.

Бремя по доказыванию всех вышеперечисленных моментов возлагается на тот госорган, который выступил инициатором проведения мероприятия.

Читайте также:  Налог на роскошь на недвижимость: что считается роскошью и какой размер налога

Внимание! Если нужно изъять сразу нескольких объектов недвижимости, размещенных в границах одного участка, дополнительно придется доказывать обстоятельство того, что провести смену собственника на землю невозможно без одновременного изъятия всех расположенных на ней построек.

Основания, по которым возможно предоставление возмещения

В законе оговариваются гарантии, предоставляемые гражданам при изъятии у них недвижимости.

Предоставление денежного возмещения допускается в ряде ситуаций:

  • изъятие земли проводится с целью удовлетворения нужд ведомства;
  • на изымаемой территории располагаются постройки частного характера;
  • из-за проведения изъятия, собственник потерпел убытки, так как недвижимость сдавалась в аренду.

Важно! Выплата компенсации производится из бюджета ведомства, в пользование которого поступит изъятый участок земли.

Порядок возмещения

Как определить размер выплаты

Определение размера компенсационной выплаты, полагающейся собственнику земельного участка за его принудительное изъятие, проводится в порядке, оговоренном в законодательстве.

В сумму компенсационной выплаты могут быть включены следующие денежные средства:

  1. Компенсация рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Итоговая сумма выплаты определяется по результатам оценки стоимости участка, проводимой специалистами;
  2. Цена зданий и сооружений, расположенных на участке;
  3. Ущерб, который наносится собственнику земельного участка, в том числе и понесенные убытки;
  4. Выплата за упущенную выгоду.

Отдельные суммы по закону не подлежат возврату, к ним относятся:

  1. Выплата компенсации за строения, которые были возведены вразрез с требованиями целевой эксплуатации участка;
  2. Выплата за улучшения, которые нельзя отделить от земли, при условии, что они были осуществлены после подписания акта об изъятии участка;
  3. Компенсация за постройки, которые были возведены уже после получения собственником земельного участка о предстоящей процедуре изъятия земли;
  4. Выплаты за сооружения, возведение которых началось уже после оповещения владельца о предстоящем изъятии, даже при отсутствии необходимости оформления разрешительного акта;
  5. Компенсации за сделки, которые были совершены собственником земельного участка уже после получения уведомления о предстоящем отчуждении принадлежащего ему имущества.

На заметку! При изъятии только части земельного участка, расчет размера компенсационной выплаты снижается на стоимость той части земли, которая остается во владении собственника.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Порядок возмещения убытков

На законодательном уровне оговорен определенный порядок, согласно которому производится возмещение ущерба, причиненного человеку в результате отчуждения принадлежащих ему наделов.

Процедура выплаты денежной компенсации предусматривает прохождение нескольких этапов:

    Вынесение решения об изъятии земельного участка обязательно должно сопровождаться направлением собственнику соответствующего уведомления;

Образец постановления об изъятии земельного участка

Свидетельство о государственной регистрации права

Пример возмещения

Константин уже несколько лет владеет небольшим земельным участком. Администрация города приняла решение о застройке земли, куда попадает и участок, принадлежащий Константину, поэтому ему было направлено уведомительное письмо о том, что в ближайшее время состоится отчуждение принадлежащего ему имущества.

  1. Решив, что он сможет оспорить содержание полученной бумаги через некоторое время, Константин решил не отказываться от задуманного, и начал строить на своем участке небольшой дачный домик;
  2. Спустя некоторое время Константину пришло письмо о том, что на его земельный участок наложено обременение;
  3. В этот раз мужчина решил сразу заняться оспариванием документов и обратился в суд с исковым заявлением. В иске он изъявил желание оспорить полученный акт, но судья принял отрицательное решение;
  4. После получения постановление об отказе в удовлетворении его исковых требований, Константин обратился с заявлением об увеличении размера компенсационной выплаты, так как на земельном участке появилась новая постройка;
  5. По этому иску суд тоже принял отрицательное решение, так как было установлено, что постройка была возведена уже после того, как Константин получил уведомление о том, что его земельный участок подлежит изъятию.

В результате мужчине была выплачена только компенсация за отчужденный земельный участок. Перед передачей земли муниципалитету, Константину пришлось снести возведенную на участке постройку.

Заключение

Выплата компенсации допускается только в тех случаях, когда изымаемое недвижимое имущество представлено землей или постройкой, а также если в результате проведения этой процедуры собственнику наносится ущерб, к примеру, упущенная выгода.

Итоговый размер компенсации напрямую зависит сразу от нескольких факторов. В сумме могут быть учтены:

  1. Рыночная стоимость участка;
  2. Упущенная выгода от его изъятия;
  3. Убытки, которые собственник понес при отчуждении.

Перечисление компенсации производится только после подписания сторонами соглашения или после вынесения судом соответствующего решения, если процедура изъятия проходит в принудительном порядке. Выплата средств производится из бюджета того ведомства, в пользование которого перейдет отчуждаемый участок земли.

Внимание! Точный порядок перечисления собственнику отчуждаемого имущества компенсационной выплаты оговаривается в законодательных актах, в частности в Земельном кодексе РФ.

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Последние изменения

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Добавляйте сайт в закладки и подписывайтесь на наши обновления!

Изъятие земельных участков: основания, порядок

В жизни многое может случиться. К примеру, Вы можете владеть земельным наделом на протяжении многих лет. Но однажды Вы лишитесь его по причине изъятия на нужды государства либо муниципалитета. Не правда ли, безрадостная перспектива?

Предлагаем детально разобраться в теме «Изъятие земельного участка», чтобы заранее предвосхитить многочисленные вопросы, возникающие как у собственника, так и у арендатора земли при её изъятии.

Забрать земельные владения могут по ряду причин, таких как: необходимость проложить линию электропередач, или дорогу федерального либо регионального уровня (ст. № 49 Земельный кодекс РФ). Узнав об этом, не стоит впадать в панику.

Государство, забрав землю, должно осуществить возмещение денег по рыночной цене. Оно обязано оплатить Вам убытки и сумму упущенной выгоды.

Изъятие земельных участков: основания, порядок

В первый день апреля 2018 года был принят закон, содержащий ряд изменений существующего ранее регламента изъятия земель с целью использования для нужд государства либо муниципалитета (ФЗ от 31.12.2014г., № 499-ФЗ).

Таким образом, если раньше Земельный кодекс РФ содержал лишь несколько норм изъятия земли, то в 2018 году в него добавлена отдельная глава, которая полностью посвящена этому аспекту (гл. 7.1 ЗК РФ).

Государство аккумулировало все предшествующие знания относительно изъятия земельных наделов для обустройства территорий в Новой Москве, проведения сочинских Олимпийских игр и саммита АТЭС.

Основания для изъятия земли

Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:

  1. Выполнение соглашений международного уровня РФ.
  2. При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:
  • объект атомной энергетики;
  • объект энергетической системы;
  • оборонный объект;
  • транспортный объект;
  • линейный объект;
  • трассы федеральные, муниципальные и региональные.
  1. При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:

ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году»

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 — ФЗ

Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2395 – 1 «О недрах»

Порядок изъятия земли

Согласно статье № 279 ГК РФ, изъять землю для нужд государственного уровня можно лишь в порядке, который регламентирует ЗК РФ.

Но, при этом статья № 282 ГК РФ вводит весьма важное уточнение о том, что если собственник земли не заключает добровольный договор об изъятии (даже по причине своего нежелания отдавать землю), тогда данная земля изымается в принудительном порядке.

Данное требование является прямым противоречием статье № 8 Конституции РФ, так как нарушает принцип равнозначной защиты любой собственности в России.

Дело в том, что ни частное, ни юридическое лицо не могут подать судебный иск по поводу изъятия своей земли.

При изъятии участка собственник получает денежное возмещение (ст. № 281 ГК РФ). При этом заключается соглашение об изъятии земли для муниципальных нужд и государственных с указанием сроков, суммы возмещения и прочих условий.

Изъятие земли происходит в три этапа:

  1. Сначала осуществляется предупреждение землевладельца.
  2. Затем со стороны органов местного самоуправления, принимаются меры по изъятию надела.
  3. Далее происходит продажа земли: когда владелец, соглашаясь на продажу, осведомляет о своём решении местное самоуправление.

Государственные органы, которые могут изъять землю

Порядок изъятия земельных наделов устанавливается текстом Гл. 7.1 ЗК РФ. Государственными органами, принимающими вердикт о факте изъятия, являются:

  1. Уполномоченный федеральных органов исполнительной власти: цель – недропользование (изъятие земли для нужд всей страны).
  2. Исполнительные органы государства субъекта РФ (при изъятии земли под региональные нужды). Это строительство региональных объектов, ведение работ по недропользованию местного уровня значимости.
  3. Местное самоуправление – для использования земли, с целью строительства на ней объектов местной значимости.

Любой процесс изъятия земли происходит на основании вердикта уполномоченных органов исполнительной власти (или местного самоуправления), который принимается:

  • на основании их собственной инициативы;
  • на основании ходатайства об изъятии земли, которое подала организация, указанная в п.1, ст.№ 56.4 ЗК РФ (это может быть естественная монополия, пользователи земельных недр).

Подать ходатайство об изъятии земельного надела могут:

  1. Компании, которые владеют правом на ходатайство об изъятии земли у собственника с целью использования её для нужд федерального уровня (Постановление Правительства РФ от 2015г., № 442).
  2. Государственная власть, изымающая участок с целью:
  • исполнения международного соглашения;
  • осуществления строительных и реконструкционных работ объектов государственной значимости.
  1. Предприятие государственного значения – для размещения на изъятой земле объектов федеральной (региональной) значимости, предусмотренной инвестиционной программой.

Изъятие земельного участка: ходатайство

Приводим перечень основных нюансов для подачи ходатайства об изъятии земли:

  1. Подаётся для изъятия от одного до нескольких земельных наделов.
  2. В ходатайстве должна быть прописана цель земельного изъятия.
  3. Ходатайство может подаваться и направляться самим заявителем лично, либо через услуги почты, в виде бумажного носителя, либо электронного документа по интернету.

Изъятие земли: постановление

В течение 60 дней принимается вердикт относительно изъятия земельного надела. Такой вердикт содержит:

  • указание на причину для подобного изъятия;
  • указание на собственника, у которого изъята земля;
  • указание размера земли и номера по кадастру.

В течение семи дней с момента принятия решения о земельном изъятии орган государственной власти обязан направить в адрес определённых учреждений копию вердикта о том, что бывший земельный собственник больше не владеет правами на неё.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Реквизиция земельного участка

Реквизиция – это принудительный вариант изъятия земли, осуществлённый по закону. При реквизиции у хозяина изымается земельный надел с целью его использования для нужд государства. Собственник при этом получает денежную компенсацию и полностью утрачивает своё право на владение участком.

Ст. № 51 ЗК РФ регламентирует возможность реквизиции земли. Она применяется лишь тогда, когда на территории страны случаются какие-либо ЧП: эпидемии, аварии, бедствия и т.д.

Реквизиция должна осуществляться лишь в интересах граждан и не требует судебного разбирательства.

Реквизиция может быть временной: по окончании оснований для реквизиции земельный надел возвращается владельцу. В противном случае – возвращаются деньги.

Земельные наделы: выкуп для государственных и муниципальных потребностей

Федеральный орган исполнительной власти, а также органы местного самоуправления принимают вердикт об изъятии земли у собственника.

Как это происходит? Землевладелец за год уведомляется о том, что его права на землю закончены. Выкупить участок надлежит на основании полученного предварительного согласия владельца.

Подобное решение регистрируется, а землевладелец уведомляется о регистрации.

Изъятие земельного участка на основании её ненадлежащего использования

В данной ситуации земельный надел должен изыматься в принудительной форме по причине того, что землевладелец использует его не по прямому назначению в обход действующего закона.

Приводим обстоятельства изъятия земельного надела из-за ненадлежащего использования:

  1. В связи с неиспользованием. Если земля, предназначенная для застройки (либо сельского хозяйства), на протяжении трёх лет не используется. Либо, наоборот, её используют, но не по назначению.
  2. В связи с незаконным использованием земельного надела (если по причине неверного использования участок теряет показатели плодородности и т.д.).

Когда землевладелец даёт согласие на изъятие своей земли, то она тут же реализуется на общих торгах. Если не даёт – то проблему решает судья.

Конфискация земельного надела: вопрос о компенсации

Для расчёта суммы компенсации за изъятую землю требуется знать её стоимость по кадастру: она созвучна с рыночной ценой. Но, зачастую на практике получается сумма, которая не устраивает землевладельца.

В 2018 году оценщики земли обязаны определять её стоимость исключительно по рыночным показателям.

Владелец имеет право выбора из двух вариантов получения компенсации:

  • получить наличную сумму;
  • получить другой равноценный земельный надел.

Резюме

Государство может изъять землю у владельца, но лишь при условии соблюдения основных принципов и порядка, установленных законом. Такое изъятие должно осуществляться строго при наличии конкретного основания: все основания для этого регламентируются действующим законодательством.

Только после этого государство получает право на изъятие земли и её использование в интересах общества.

Возмещение за изымаемый земельный участок

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок.

В гражданском и земельном законодательствах предусмотрены ситуации, когда у собственника изымается земля для реализации государственных или муниципальных нужд. При этом далеко не всегда происходит это на безвозмездной основе или в качестве наказания.

Так, если собственник – добросовестный и исполнительный, но его земельный участок требуется для государственных/муниципальных нужд, то в случае изъятия собственнику положена определенная компенсация.

Основания, по которым изымают землю у собственника

Статья 279 Гражданского кодекса РФ предусматривает изъятие земли у собственника. При этом порядок, условия и подробно описанные основания прописаны в земельном законодательстве. К последним относятся:

  • международные договоры;
  • строительство/реконструкция тех объектов, которые относятся к федеральным или особо значимым для государства;
  • любые другие основания, предусмотренные законодательством.

В свою очередь к объектам государственного значения относятся:

  • энергетические объекты;
  • объекты атомной и иной энергетики;
  • дорожное полотно, автомобильные дороги и прилегающая к ним территория;
  • объекты космической деятельности;
  • объекты коммуникаций местного или федерального значения.

Таким образом, если земельный участок требуется для реализации государственных и муниципальных нужд по описанным выше основаниям, то собственник будет его лишен, однако ему положена компенсация в натуре или в денежном эквиваленте.

Последствия изъятия участка для нужд государства или муниципалитета. Определение стоимости земли

Прежде всего, собственник лишается права на собственность данным участком, он не просто перестает им владеть, но и в документы о собственности, которые хранятся в управлении Росреестра, вносятся соответствующие отметки.

После того как у собственника изымают участок, ему предоставляется компенсация в виде земельного участка, аналогичного по размеру, стоимости и фонду, или в виде денежной суммы. При этом для того чтобы получить компенсацию в денежном эквиваленте, требуется правильно оценить стоимость участка, а несамостоятельно устанавливать сумму.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ для определения стоимости земли, которая подлежит изъятию у собственника, учитываются несколько факторов:

  • рыночная стоимость земли;
  • кадастровая стоимость земли;
  • стоимость оформления документов по снятию с регистрационного учета и постановки на учет;
  • компенсация по выгоде, которая могла бы быть получена собственником земли с использования участка;
  • убытки, которые понес собственник при изъятии участка.

Для того чтобы максимально защитить свои права, собственник земельного участка имеет право привлечь к оценке своего имущества независимую организацию, результаты оценки которой можно предоставить в суд, если изъятие земли происходит в судебном порядке, или в уполномоченные органы, с которыми составляется соглашение о передаче прав собственности на конкретный участок.

Примечательно, что если на участке располагаются объекты недвижимого имущества (здания, строения, сооружения и иные постройки, которые использовались собственником), то в расчет компенсации включается и стоимость этих объектов.

Под возмещением понимается также и предоставление аналогичного по характеристикам земельных участков собственнику. То есть муниципалитет или представители государственных органов власти могут предложить собственнику обмен с так называемой доплатой. Один участок земли меняется на другой, а в качестве доплаты выступают средства, которые требуются для оформления соответствующей документации по регистрации участка.

Как осуществляется возмещение по соглашению сторон и через суд

Если собственник земельного участка выражает свое согласие на изъятие земельного участка, то совместно с уполномоченными органами составляет соглашение-договор в письменной форме, где прописывается не только согласие лица на передачу прав собственности на участок государству или муниципалитету, но и другие обстоятельства, в частности, то, как именно будет производиться возмещение, в какой форме, в каком количестве, в какой срок.

Так, по соглашению сторон возмещение может быть осуществлено в денежном эквиваленте, размер которого прописывается отдельной строкой, в течение, например, одного года. В этот срок муниципалитет или государство обязаны возместить собственнику понесенные убытки и неудобства, с которыми ему пришлось столкнуться при изъятии участка из собственности.

В случаях когда собственник категорически против изъятия у него участка для реализации государственных или муниципальных нужд, против него может быть выдвинут иск в суд со стороны муниципалитета или того органа власти, которому подведомственен участок.

В ходе судебного разбирательства при вынесении решения в пользу изъятия суд обязан учитывать и вопрос по возмещению компенсации собственнику.

При этом, так же как и при согласии сторон, учитывается полностью вся сумма: и земли, и находящихся на ней объектов, и компенсация убытков, и потерянная выгода. Самостоятельно ни муниципалитет, ни собственник сумму установить не могут, поскольку это противоречит действующему законодательству.

Компенсация в натуральном виде: земля в обмен на землю

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок. Если же подходящего участка на балансе государства или муниципалитета нет, то собственнику может быть предложен участок, уступающий по своим характеристикам, но с доплатой.

Доплата возмещается тем собственникам, у которых на изымаемой земле находятся постройки, а на предлагаемом в обмен нет ничего, кроме земли, или обмен недвижимости выходит неравноценным, например, в случаях когда собственнику земли с двухэтажным кирпичным домом предлагается участок с деревянной одноэтажной постройкой.

После независимой экспертизы разница в средствах подлежит выплате в денежном эквиваленте собственнику изымаемого земельного участка.

Последний вправе согласиться с компенсацией или же оспорить ее в судебном порядке.

Как показывает практика по вопросам земельных правоотношений редко суд учитывает мнение собственника, если изымаемый участок действительно необходим для реализации государственных и муниципальных нужд. В этом случае за основу берутся только официальные документы, которые подтверждают правомерность действий и законность возмещения со стороны представителей государственных или муниципальных органов власти.

Особенности принудительного изъятия земли

К некоторым особенностям изъятия земли у собственника в принудительном порядке относят оценку правомерности действий самого собственника. Так, если в ходе изъятия земельного участка, будет выяснено, что он использовался с нарушением норм действующего земельного законодательства, то он может быть изъят на безвозмездной основе.

В случаях если нарушения носят незначительный характер, то размер возмещения может быть несколько уменьшен или же собственнику придется возместить ущерб, причиненный им земле.

Другой особенностью является тот факт, что независимую оценку участка и всего, что на нем расположено, оплачивает тот уполномоченный орган, который выступил инициатором изъятия, а несобственник, даже если последний заказал эту экспертизу самостоятельно. Потраченные средства ему возмещаются со стороны уполномоченного органа власти.

Уполномоченным органом определяется управляющая компания, которая осуществляет все работы: кадастровую оценку, реальную рыночную стоимость, переговоры с собственником, составление соглашения или подготовку иска в судебный орган.

Собственник со своей стороны имеет право защищать свое право собственности всеми законными способами, настаивать на осуществлении его права собственности и соблюдения норм Конституции РФ, по которой никто не может лишить права собственности, не имея на то достаточных оснований. Если собственник докажет в суде, что его земельный участок не подходит для тех нужд, под которые его хочет реализовать государство, то решение об изъятии может сложиться в его пользу и право собственности останется за ним.

Возникает ли доход при изъятии имущества для госнужд?

Автор: Гришина О. П., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Иногда случается, что имущество, принадлежащее компании (как правило, земельные участки, объекты недвижимости), изымается для государственных или муниципальных нужд. В таких случаях бывшему владельцу выплачивается денежная компенсация за изымаемое имущество. Казалось бы, при этом у владельца не возникает никакой экономической выгоды, а значит, нет и оснований считать сумму компенсации доходом для целей налогообложения. Тем более что такой подход к решению данного вопроса был озвучен Президиумом ВАС еще в 2009 году. Однако чиновники Минфина до сих пор не готовы согласиться с ним. Доказательство – Письмо от 10.09.2018 № 03-03-06/1/64481.

Сразу отметим: тот факт, что в комментируемом письме рассматривался обозначенный вопрос применительно к налогу на прибыль, значения не имеет. Ведь основной аргумент финансистов – перечень необлагаемых доходов в ст. 251 НК РФ, которым при исчислении налоговой базы наравне с плательщиками прибыли руководствуются и «упрощенцы» в силу п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Следовательно, данное обстоятельство позволяет распространить изложенную финансистами в Письме № 03-03-06/1/64481 позицию (а также высказываемые судами и ФНС в отношении нее контраргументы) на плательщиков «упрощенного» налога.

Компенсация за изъятое имущество

Предметно вопрос с выплатой компенсации разберем на примере земельных участков (поскольку именно этот вид имущества чаще всего изымается у собственников) с учетом положений земельного законодательства.

Статьей 57 ЗК РФ предусмотрено, что убытки (включая упущенную выгоду), причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях их изъятия для государственных или муниципальных нужд, возмещаются указанным лицам в полном объеме за счет соответствующих бюджетов (в отношении жилых помещений такая компенсация предусмотрена ст. 32 ЖК РФ). Добавим: земельное законодательство предусматривает также, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможен выкуп. Однако в таких случаях речь идет не о выкупе соответствующих прав, а о специальном основании для их прекращения.

Кроме того, отношения, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, регулируются положениями ст. 279 – 281 ГК РФ, из которых также следует, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд его правообладателю предоставляется возмещение.

Основания и порядок возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам убытков, причиненных их изъятием, установлены Правилами (Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262).

В соответствии с ними плата за изымаемый участок включает убытки, а ее размер определяется согласно положениям гражданского законодательства, включая определение убытков и упущенной выгоды.

Итак, из положений гражданского и земельного законодательства следует, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения различных земельных правоотношений.

Из истории вопроса

На протяжении нескольких лет Минфин с завидной регулярностью выпускает разъяснения, в которых указывает, что в связи с изъятием земельного участка путем его выкупа для государственных или муниципальных нужд у налогоплательщика возникает налогооблагаемый доход.

К примеру, в Письме от 26.08.2010 № 03-11-06/2/136 на вопрос о том, является ли компенсация за изымаемое для муниципальных нужд имущество доходом, учитываемым в налоговой базе по «упрощенному» налогу, финансисты ответили следующее.

При определении объекта налогообложения «упрощенцы» согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ не должны учитывать доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. Однако в данной статье установлен исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при налогообложении, и в него не включены средства, которые организация получает в качестве компенсации за сносимое здание в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Поэтому указанные средства в случае отсутствия перехода права собственности на сносимое здание следует рассматривать для целей налогообложения как внереализационные доходы.

К сведению: согласно п. 3 ст. 250 НК РФ во внереализационные доходы включаются суммы санкций за нарушение договорных обязательств, а также суммы возмещения убытков или ущерба.

Учитывая изложенное, финансисты в Письме № 03-11-06/2/136 пришли к выводу, что денежные средства, полученные в счет компенсации за сносимое здание в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому при УСНО. Датой получения этого дохода в силу п. 1 ст. 346.17 НК РФ признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Не преминули они напомнить и о том, что признание в составе налогооблагаемых доходов сумм такой компенсации в силу п. 4 ст. 346.13 НК РФ несет дополнительные риски утраты права на применение спецрежима.

Аналогичные по сути разъяснения были адресованы плательщикам налога на прибыль. В Письме от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334 Минфин дополнительно привел еще два довода.

1. Переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд признается для целей налогообложения реализацией участка.

2. Компенсация, выплачиваемая в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, соответствует понятию дохода, приведенному в ст. 41 НК РФ (доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить).

Причем к данной теме Минфин обращался неоднократно, есть еще много писем с аналогичным содержанием. Одни из них выпущены раньше (см., например, письма от 25.08.2010 № 03-03-06/1/567, от 24.03.2011 № 03-03-06/1/171), другие позже (см., например, письма от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736).

Не остались в стороне и коллеги из ФНС. К примеру, в ее Письме от 19.03.2010 № 3-1-11/192@ сделан схожий вывод: если по соглашению сторон собственнику земельного участка компенсируются убытки, понесенные при его изъятии и сносе расположенного на нем здания, то сумма компенсации учитывается в составе доходов.

При таком подходе чиновников максимум, на который мог рассчитывать собственник (правообладатель) участка, – уменьшить налогооблагаемые, по мнению контролеров, доходы на затраты, связанные с приобретением земельного участка (или здания). Но опять же, подобная корректировка правомерна только в том случае, если изымаемое имущество изначально не было предоставлено правообладателю на безвозмездной основе.

Знаковое решение

Примечательно, что почти десять лет назад Президиум ВАС в Постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 по делу № А32-7432/2007-56/191-2008-56/23 принял знаковое решение, которое, казалось бы, должно было раз и навсегда поставить точку в спорах, возникающих в анализируемой ситуации. Высшие арбитры, нивелируя требования контролеров, привели следующие доводы:

п. 1 ст. 57 ЗК РФ установлено, что убытки, в том числе упущенная выгода, возникшие при изъятии участка, компенсируются в полном объеме;

исходя из ст. 279 и 281 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа;

при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка (включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду).

И самый главный, пожалуй, довод (для целей налогообложения) – компенсация, выплачиваемая в случаях изъятия земельного участка для государственных нужд, не соответствует понятию дохода, приведенному в ст. 41 НК РФ, так как не приносит бывшему владельцу участка никакой экономической выгоды, поскольку прекращение права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления его собственника. В связи с этим компенсация убытков, полученная при изъятии участка для государственных нужд, не подлежит налогообложению. Взимание налога на прибыль в данном случае нарушает принцип полного возмещения убытков.

Добавим: позднее в Определении ВАС РФ от 30.11.2010 № ВАС-15842/10 по делу № А71-18180/2009-А19 аналогичное мнение было высказано в отношении денежных средств, полученных обществом в счет возмещения убытков, возникших в результате временного занятия земельных участков и ухудшения качества земель.

Разворот на 180 градусов…

С учетом того, что принудительное отчуждение имущества для государственных или муниципальных нужд производится только при условии предварительного и равноценного возмещения, суды, руководствуясь позициями Президиума ВАС, стали принимать решения в пользу налогоплательщиков (см., например, постановления ФАС МО от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, ФАС ЗСО от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009).

Федеральная налоговая служба, приняв во внимание тенденции, складывающиеся в правоприменительной практике, в письмах от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409 и от 16.07.2015 № ЕД-4-3/12506@ указала, что при решении вопроса о налогообложении денежных сумм, полученных собственниками при изъятии земельных участков, приоритет имеет позиция высших арбитров, а не чиновников Минфина.

Территориальные налоговики в большинстве своем вняли этим рекомендациям, но не все. К примеру, АС ДВО в Постановлении от 20.09.2016 № Ф03-3974/2016 по делу № А51-11277/2013 призвал налоговиков наконец-то начать руководствоваться не только правовой позицией Президиума ВАС, но и вышеупомянутыми разъяснениями ФНС.

…но не для всех

Несмотря на изменившийся подход судей и ФНС к решению вопроса о налогообложении сумм компенсаций за изъятое имущество, Минфин по-прежнему настаивает на своем – операция по изъятию земельного участка для целей налогообложения признается его реализацией (из-за перехода права собственности на него), а сумма выкупа – налогооблагаемым доходом в силу ст. 41 и 251 НК РФ. Данный вывод содержится в письмах от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736, а также в обозначенном ранее в статье сентябрьском Письме № 03-03-06/1/64481.

А специалисты ФНС и в нынешнем, 2018 году (см. Письмо от 03.07.2018 № СД-4-3/12727@), и в прошлом (см. Письмо от 11.07.2017 № СД-4-3/13419@), по сути, упрекают чиновников Минфина в непоследовательности. Ведь вопреки своим же рекомендациям ориентироваться на устойчивую судебную практику при разрешении неоднозначных вопросов налогообложения (см. Письмо от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571) финансисты по непонятным причинам игнорируют эту практику в отношении сумм компенсаций за изъятое имущество.

Остается лишь надеяться, что когда-нибудь Минфин признает очевидное – денежные суммы, получаемые собственником при изъятии у него имущества для государственных и муниципальных нужд, не являются доходом в смысле ст. 41 НК РФ.

Изъятие земли: правовые основания, порядок возмещения и налоговые последствия

Одним из оснований прекращения права собственности на земельный участок является его принудительное изъятие в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 44 ЗК РФ). Согласно ст. 279 ГК РФ земля может быть изъята у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд она изымается, выкуп осуществляется Российской Федерацией, ее соответствующим субъектом или муниципальным образованием, органы которых и принимают решение об изъятии. Процедура выкупа регламентируется только федеральным законодательством.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земли до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с его согласия.

По нашему мнению, у соответствующего органа должны быть доказательства, что уведомление получено именно собственником земли или его представителем, если речь идет о юридическом лице.

Следует особо отметить, что решение об изъятии земли подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Об этом собственник также должен быть извещен с указанием даты регистрации. Законодатель не указывает способ извещения, однако, представляется, что он должен быть таким же, как и при уведомлении о принятии решения об изъятии.

Из ст. 49 ЗК РФ следует, что изъятие земли осуществляется только в исключительных случаях, а именно, если:

1. земельный участок может понадобиться для выполнения международных обязательств Российской Федерации;

2. для размещения следующих объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения):

— объектов федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального значения;

— объектов использования атомной энергии;

— объектов обороны и безопасности;

— объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

— объектов, обеспечивающих космическую деятельность;

— объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

— линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

— объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

— автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения в границах населенных пунктов и вне их.

Не удовлетворившись этим обширным перечнем, законодатель предусмотрел и третье основание, под которое при желании можно «подогнать» все что угодно. Вот как оно сформулировано: иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами данных субъектов.

Однако землевладелец может усомниться и потребовать доказательств того, что участок изымается действительно для нужд государства или муниципалитета (а не для тех, кто стоит за их могучими спинами), что случай действительно является исключительным и нет иных вариантов. О возможности отстоять свои права мы еще поговорим.

А пока отметим, что выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника, что однозначно следует из ст. 279 ГК РФ.

Плата за земельный изымаемый участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Такое соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования уплатить цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются:

1. рыночная стоимость земли и находящегося на нем недвижимого имущества;

2. все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка;

3. убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;

4. упущенная выгода.

Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 в соответствии со ст. 57 ЗК РФ утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее — Правила), которыми предусмотрено, в частности, следующее.

1. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель.

2. Размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития РФ и Министерством имущественных отношений РФ.

3. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

Временные Методические рекомендации, которые упоминаются в Правилах, утверждены Росземкадастром 11 марта 2004 года. Вот что они, в частности, предусматривают.

1. Размер реального ущерба, причиненного собственникам незастроенных земельных участков их изъятием, определяется в размере рыночной стоимости участка. Если участок застроен, такой ущерб определяется в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и самого земельного участка. При этом рыночная стоимость участков определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, а рыночная стоимость объектов недвижимости определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

2. Под упущенной выгодой понимается неполученный доход, который собственники земельных участков получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Расчет ее размера осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые собственники получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Доходом собственников является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (денежный поток). При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования, при определении которой следует учитывать: безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности собственника; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков. Безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность в погашении по государственным ценным бумагам).

3. Размер убытков, которые несут собственники земельного участка в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, определяется путем сложения:

— сумм расходов, которые понесли или должны понести собственники участков в соответствии с установленным законом или (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами), потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством;

— сумм недополученных собственниками доходов в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые они получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы участки не были у них изъяты.

Для определения размера убытков, которые причинены собственникам в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства и договоров, заключенных ими.

Росземкадастр также рекомендует расчет убытков осуществлять на основании договора на оказание услуг. Такой расчет оформляется письменным заключением о размере убытков, содержащим их величину. Итоговая величина размера убытков, указанная в таком заключении в соответствии в данными Временными рекомендациями, признается достоверной и рекомендуемой для возмещения собственникам земли, если в порядке, установленном законодательством, или в судебном порядке не установлено иное.

Собственник может получить взамен своего другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену, если об этом будет достигнуто соглашение (п. 3 ст. 281 ГК РФ).

Принятие решения об изъятии земли не ограничивает права собственности на нее. Согласно ст. 280 ГК РФ собственник участка, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации такого решения и до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе может по-прежнему владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, а также производить необходимые затраты, обеспечивающие использование земли в соответствии с ее назначением. Однако он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены участка, затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений в данный период.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший решение, может предъявить иск о выкупе участка в суд в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о принятии решения (ст. 282 ГК РФ).

Следует обратить внимание на установленный данной нормой двухлетний срок, который по своей сути является сроком давности, а не сроком исковой давности. По истечении такого срока право требования об изъятии участка прекращается. К нему не применимы положения Гражданского кодекса РФ о приостановлении, перерыве и восстановлении срока исковой давности.

Однако инициатива может исходить и от собственника земли, который на основании ст. 12 ГК РФ вправе сам обратиться в суд с заявлением о признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.08.2005 № А58-5774/04-Ф02-3965/05-С1.

Предприниматель просил признать недействительным распоряжение городского мэра об изъятии его участка для муниципальных нужд, полагая, что этот акт не соответствует ст. 49, 55, 63 ЗК РФ и п. 4, 8 ст. 279 ГК РФ.

Возражая, мэрия указывала на то, что выкуп земли осуществляется исключительно для размещения объекта муниципального значения — детской площадки, при отсутствии других вариантов. Строительство данного объекта в другом месте невозможно, поскольку вокруг расположены жилые дома. Кроме того, в данный момент решение об изъятии не нарушает прав собственника, который продолжает пользоваться участком.

Статья 49 ЗК РФ предусматривает возможность изъятия земли, в том числе путем выкупа, только для государственных и муниципальных нужд и в исключительных случаях, предусмотренных данной нормой. Суд посчитал, что в соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, должны доказываться мэрией. Она не доказала, что выкуп земельного участка с целью строительства детской площадки является исключительным случаем, предусмотренным ст. 49 ЗК РФ. При принятии решения об изъятии земли не было учтено, что ст. 49 ЗК РФ содержит перечень объектов, из которого не видно, что детская площадка может относиться к одному из них.

Доводы мэрии о том, что решение об изъятии само по себе не влечет ограничение прав собственника, несостоятельны. Статья 63 ЗК РФ связывает с моментом уведомления о предстоящем изъятии ограничение расходов, понесенных собственниками, арендаторами земельных участков, которые могут им не возмещаться.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд признал распоряжения мэра об изъятии земельного участка недействительным.

Специалисты финансового ведомства утверждают, что денежные средства, получаемые организациями за изъятые у них земельные участки, являются доходами, подлежащими обложению налогом на прибыль. Вот как обосновывается такой вывод в Письме Минфина РФ от 03.02.2006 № 03-03-04/1/85: из положений гражданского и земельного законодательства следует, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения различных земельных правоотношений.

Согласно ст. 247 и 248 НК РФ объектом обложения по налогу на прибыль являются выручка от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав и внереализационные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

Доходы, не учитываемые при определении базы по налогу на прибыль, определены в ст. 251 НК РФ. Поименованный в данной норме перечень доходов, не учитываемых в целях налогообложения, является исчерпывающим, и средства, полученные организациями в качестве платы за изымаемый участок, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате такого изъятия, по существу не соответствует ни одному из видов доходов, предусмотренных ст. 251 НК РФ.

Поэтому, заключает Минфин РФ, указанные средства следует рассматривать для целей налогообложения как внереализационные доходы, которые подлежат обложению налогом на прибыль организаций в общеустановленном порядке.

По нашему мнению, с этим утверждением можно поспорить.

Согласно п. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним, в частности, относятся целевые поступления из бюджета бюджетополучателям.

А теперь обратимся к нормам гражданского и земельного законодательства.

Пунктом 1 ст. 279 ГК РФ предусмотрено, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Федерации или муниципальным образованием. В данном случае под понятием «выкуп» следует понимать не только саму процедуру изъятия земельного участка путем выкупа, но и осуществление компенсационных выплат. Такие выплаты Российская Федерация, ее субъект и муниципальное образование могут произвести только из своих бюджетов. Следовательно, собственник земельного участка при изъятии у него земли является бюджетополучателем и имеет право на основании п. 2 ст. 251 НК РФ отнести полученные денежные средства, являющиеся целевыми поступлениями из бюджета, к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы.

В соответствии с п. 3 ст. 57 ЗК РФ возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. По нашему мнению, данная норма противоречит п. 1 ст. 279 ГК РФ, из содержания которой следует, что компенсационные выплаты должны осуществлять государственные и муниципальные органы из соответствующих бюджетов, а не иные лица. Кроме того, само упоминание в п. 3 ст. 57 ЗК РФ о том, что земля может изыматься для государственных и муниципальных нужд в пользу иных лиц, противоречит основополагающим принципам такого выкупа, являющегося исключительным случаем лишения прав добросовестного собственника. Следует также отметить, что данная норма ЗК РФ как бы позволяет государственным и муниципальным органам снять с себя ответственность за расчеты с собственником земли, переложив ее на третьих лиц. Однако в правоотношения по изъятию земли путем выкупа не должны «вклиниваться» лица, которым соответствующий орган намерен впоследствии передать землю. Это, по нашему мнению, однозначно. Поэтому собственник участка в любом случае вправе требовать возмещения именно от государственного или муниципального органа и считаться бюджетополучателем.

То, что в данном случае приоритет имеют нормы Гражданского кодекса РФ, следует также из ст. 44 ЗК РФ, согласно которой порядок принудительного изъятия земли у собственника устанавливается гражданским законодательством.

Существует точка зрения, сторонники которой считают, что налогоплательщики могут применить п. 2 ст. 251 НК РФ только в том случае, если организация при получении возмещения была указана в бюджетной росписи бюджета на соответствующий год. Такая позиция основана на том, что согласно ст. 162 БК РФ бюджетополучателем является организация, имеющая право на получение бюджетных средств в соответствии с бюджетной росписью. Поэтому, по их мнению, если компенсация перечисляется транзитом через какое-либо министерство, для нужд которого изымаются земли, и при этом организация не указана в бюджетной росписи, то такая сумма должна учитываться при налогообложении прибыли в составе внереализационных доходов.

Для возражений этой точке зрения можно использовать уже изложенные аргументы. Кроме того, п. 2 ст. 251 НК РФ не оговаривает, что поступления из бюджета можно относить на доходы, не учитываемые при определении налоговой базы, лишь в том случае, если налогоплательщик указан в бюджетной росписи. Главное в данном случае то, что возмещение за изъятые земельные участки должно в силу ст. 279 ГК РФ осуществляться за счет соответствующих бюджетов. При этом право на применение п. 2 ст. 251 НК РФ не должно зависеть от того, как распорядится соответствующий орган изъятым участком и будет ли организация указана в бюджетной росписи. Кроме того, следует учитывать, что согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщиков (плательщиков сборов).

Относительно возможности обложения НДС средств, полученных при изъятии у него земли, споров вообще не должно быть. В данном случае не возникает объекта налогообложения — операций по реализации товаров (работ, услуг). На это указывается, в частности, в Письме УМНС по г. Москве от 03.07.2003 № 24-11/36179 со ссылкой на ст. 39, 146, 153, 162 НК РФ и положения ЗК РФ.

Ссылка на основную публикацию