Как быстро продать квартиру: способы продажи, основные факторы влияющие на стоимость

25 факторов, влияющих на продажу квартиры

Что может помещать продаже квартиры? Какие факторы могут повлиять на цену и сроки продажи? Что необходимо учитывать собственнику перед процессом купли-продажи?
Продажа недвижимости, это не просто добавление на доски объявлений рекламы и ожидания клиентов-покупателей. Это, прежде всего закрытие жизненно-важного вопроса, где будет жить человек и его семья немалую часть своей жизни, в ближайшее время. Это не покупка телефона, который завтра можно легко поменять на другой. Купля-продажа недвижимости это не легкий процесс с множеством составляющих деталей и нюансов, к которому нужно подходить со всей серьезностью.

Факторы в купле-продаже квартиры

1. Мотивация

Когда у собственника есть четкое понимание, почему ему надо продать объект недвижимости, в какие временные сроки, и что возможных альтернатив решению вопроса почти нет, тогда у него есть мотивация к продаже.

Если клиент желает получить с продажи определенную цифру в деньгах (например, вернуть инвестиции или совершить покупку другого объекта), но которую не сможет дать рынок, то как правило, мотивации еще у клиента нет. Он, скорее всего, хочет попробовать продать, и время у него есть, и никуда он не спешит. Часто, в таких случаях (если покупалась как инвестиция), собственник решается на сдачу в аренду объекта, до лучших времен, пока цены не вырастут, и не настанет время собственника.

Для примера, сошлюсь на понятие «туалетной мотивации», когда человек становиться самым целеустремленным в своем вопросе. Вот примерно по такому же принципу, надо следовать клиенту, если он задается вопросом по продаже квартиры.

2. Собственник(-и)

Сам собственник, а также другие лица, владеющие частью недвижимости, могут стать причинами не продажи. Но, когда клиент в здравом уме и у него есть понимание происходящего на рынке, тогда итог в большинстве случаев увенчается успехом. Это также касается и группы лиц, собственников (часто родственники или бизнес-партнеры) находящихся в нормальных отношениях между собой, все вместе желающие успешно решить вопрос с продажей.

Ряд факторов и совокупность их, представленная здесь в тексте (та же мотивация, ценовые ожидания, отягощения), при удачном «расположении звезд» для собственников, будет только способствовать продаже. Иначе, собственник или собственники станут сами себе препятствием для продажи.

Собственнику не надо самому себе создавать проблемы и трудности дополнительно, так как сам процесс продажи далеко не легкое дело.

3. Отягощения

То есть, их отсутствие, положительно скажется на всем процессе. Это могут быть как перепланировка помещений, судебные решения по квартире, долги по коммунальным платежам и т.д.

Тот, кто не знает, можете представить, когда такие вопросы уменьшают шансы на продажу в разы. Собственникам, в таких случаях настоятельно рекомендую закрыть их еще до момента начала продаж.

Не всякий же клиент тренируется в управстве решения проблем просто так от безделья. Или как по аналогии делают бегуны-легкоатлеты, когда цепляют дополнительный предмет при беге, для тренировки бега с сопротивлением.

«Сопротивление» в продаже надо снимать. Сани готовьте летом, а не зимой: лучше заранее решайте вопросы с перепланировками, долгами и другими отягощениями.

4. Стартовая стоимость

Составляет, может и не 100% успеха в старте будущего дела по купле-продаже, но процентов 80-90 так точно.

Для этого важно знать спрос по аналогичным предложениям на сегодняшний день, какие были сделки за последние несколько месяцев по аналогам, какие существуют схожие вариант по параметрам, на сегодняшний день? Выяснив эти 3 составляющие, можно максимально-близко подойти к стартовым условиям по продаже для покупателей, чтобы у них появилась заинтересованность по конкретному объекту.

Стартовая стоимость в купле-продаже, это как ускорение в физике. Чем точнее будет цена или стартовые условия, тем быстрее продана квартира.

5. Документы

Наверное, без документов и продажи квартиры не будет, это как минимум. Пакет документов необходимый для продажи, можно найти у меня на сайте или узнать у любого нотариуса. Важно, чтобы они не были потеряны, имели естественный и нормальный вид. Если у собственника нет опыта обращения с подобной документацией, лучше обратиться к специалисту, который может помочь с этим вопросом.

Документы, должны быть как на квартиру, так и те, что удостоверяют личность собственника недвижимости. Плюс, есть некоторые бумаги (справки, выписки, формы, оценки), которые необходимо оформлять для совершения сделки.

Без бумажки ты букашка, а с бумажкой — человек (шутка о важности документов и справок).

6. Аналоги

Повторюсь, о ранее написанном: знание об аналогах, выставленных в рекламе и проданных за последнее время, плюс, зная о спросе на подобные предложения, можно впоследствии значительно сэкономить на собственном времени.

Единственный момент в данном случае, что собственник может узнать о продаже похожих квартир из открытых источников. Но вот статистики последних продаж, а также реальный спрос, собственник не знает, в большинстве случаев (если он сам не риэлтор).

По вопросам с аналогами может помочь специалист-риэлтор (информация о факторах продажи с риэлторами будет чуть ниже).

7. Параметры квартиры

Площадь квартиры (общая, жилая и кухня), этаж и этажность дома, планировка, выход окон квартиры (стороны света, направление по компасу) являются одними из первых данных для начала поиска квартир у покупателей.

Одно- и двухкомнатные сейчас больше в спросе, нежели трехкомнатные, а четырех- и пятикомнатные очень редкие по запросам у покупателей. Первые и последние этажи также менее востребованы, чем средние.

С вопросом подходящих параметров, надо искать «своего» покупателя. Фразу «На каждый товар, есть свой покупатель» перефразировал бы так: «На всякую квартиру, будет свой покупатель».

8. Локация

Окружающий вид, соседние дома, ближайшая инфраструктура, транспортные развязки, наверное, второе, на что будет обращать внимание покупатель. Ведь он же покупает не просто 4 стены, ему хочется «купить» окружающий мир и его «запахи», его экосистему.

Объекты промзон, отсутствие или удаленность от транспорта, школ, детсадиков, магазинов уменьшают шансы на то, что покупатель изначально обратит свой взор на подобные предложения.

В таких случаях «минусы» надо заменять на «плюсы». Например, если далеко от центра города – значит тогда ближе к природе:)

9. Сегмент недвижимости

На сегодня мне известно о 4-х распространенных сегментах: эконом, комфорт, бизнес, премиум (элит). Понятно, что самый большой спрос на эконом, потом на квартиры из комфорт- и бизнес-сегментов. Но и в премиум есть «свои» покупатели, и не такое малое количество, как может показаться, главное вопрос мотивации продажи у собственника.

Отличие в подходе по продаже у эконом и премиум, почти ни чем не отличается, но есть своя специфика продвижения в каждом сегменте. На более дешевые объекты создается больший спрос, и поэтому достаточно основных, маркетинговых инструментов. Для премиум, часто необходимо подключать нестандартные решения.

10. Состояние и ремонт

Отлично, проведенный хоумстейджинг (предпродажная подготовка) в большинстве случаев, не так повышает напрямую стоимость объекта, как дополнительно создает повышенный спрос, тем самым и цена в итоге может быть больше, чем без Home staging.

При наличии проблем с коммуникациями, их надо устранять. Беспорядок в квартире и на лестничной площадке должен отсутствовать. Различные поломки, дефекты в стенах и в отделке – должны быть устранены.

Потенциального покупателя, на этапе виртуального ознакомления может спугнуть внешний вид квартиры, и собственнику не представиться случай рассказать о преимуществах по локации и возможностях при проживании в этой квартире.

Потраченные «пару тыщ» на косметический ремонт, могут в итоге принести существенный дополнительный доход при продаже.

11. Спрос на аналоги

Зная спрос на квартиры-аналоги, собственник может создать правильные, стартовые условия для повышенного спроса, и впоследствии выбирать наилучшие, среди встречных предложений.

Перед началом продажи, сложно самому собственнику узнать о существующем спросе. Разве что он может ограничиться открытыми источниками в интернете или в СМИ. Где в основном предоставлена обобщающая информация, с которой клиенту придется соотнести и данные по своей квартире. Или он может узнать у соседей, знакомых, друзей, что они знают о продажах в их доме или по району, и думают по цене.

Забегаю наперед, у специалиста-риэлтора – это лучше получается.

12. Покупательская способность

Этот пункт, продолжение предыдущего фактора, о котором может узнать собственник самостоятельно, после старта продаж. В последнее время у многих собственников присутствуют завышенные ожидания по цене. По этой причине выходя со своим предложением, клиенты удивленно узнают, что покупателей на их объект не так-то и много, а те, кто есть – дают меньше, чем хотел бы собственник.

При ознакомлении собственником о малой покупательской способности, и со своей небольшой мотивацией по продаже, как правило, вопрос «замораживается» на определенный период, пока не поменяются обстоятельства на рынке недвижимости.

13. Маркетинг и реклама

При возможности, необходимо задействовать все маркетинговые и рекламные инструменты. Интернет-ресурсы, печать, внешняя реклама позволяют максимально охватить круг потенциальных клиентов.

Недостаточное описание (в пару строк), не качественные фото, видео, планировки или их малое количество, или вообще отсутствие хоть какого-то контента в разы занижают вероятность обращения потенциального клиента. Чем больше будет информации и более качественно презентована недвижимость, тем больше шансов на успех у собственника.

14. Время года

Сезонность в некоторых случаях имеет значительное влияние на процесс продажи. Летом, в новый год, на праздники, клиентская активность падает, как правило.

Дождь, слякоть, снегопад, заморозки, жара – магически влияет на активность покупателей, если сказать проще – она просто падает. Да, и на новый год продажи были, и в непутевую погоду, но лучше этот момент с планированием времени для старта продаж, заранее детально продумать.

15. Форс-мажор

Курс валют, погодные стихии и природные бедствия, и не дай бог – война, это те обстоятельства, которые могут снивелировать все планы по продаже. Как на них повлиять? Да, наверное, никак, это жизнь, она полна сюрпризов, но это уже к философам.

16. Самостоятельная продажа или с риэлтором

Следующие пункты по продаже, будут связаны с вопросами работы с риэлтором. Дело собственника, продавать квартиру самому или с риэлтором. Но, надо понимать, что риэлтор риэлтору рознь. Если клиент не понимает, зачем ему риэлтор, и если риэлтор не может ответить на вопрос собственника, зачем он собственнику, то, скорее всего риэлтор и не нужен.

Риэлтор нужен собственнику для создания спроса на его объект, чтобы в итоге продать его по максимально-рыночной цене, в короткие сроки. Лучше это получается у риэлторов, которые работают в рамках партнерских продаж со своими коллегами риэлторами.

Факторы, влияющие на продажу, при работе с риэлтором

17. Показы квартиры

Собственнику нежелательно и не рекомендуется присутствовать на показах и переговорах с покупателями. Потому что не у всех собственников есть опыт проведения переговоров на показах, когда он может сказать то, что в итоге будет применено против него же самого (например, раскрыть недочеты или «минусы»). Профессиональный риэлтор, работая в интересах своего клиента-собственника, умеет «вытягивать» вопросы с подвохом.

Лучше собственнику полностью довериться своему риэлтору и отсутствовать на показах. Риэлтор может профессионально провести показы, выстроив их таким образом, что собственник как минимум останется не в проигрышной позиции.

18. Работа не профессионала

Это антифактор, когда работает не специалист, и создает при этом, только трудности и осложнения в процессе, то есть идет против интересов своего же собственника. Если такой риэлтор работает только в своих интересах, а не своего клиента (звучит как нонсенс, но такова реальность, что и такая практика распространена), то впоследствии такие действия, материальной нагрузкой ложатся на плечи собственника.

19. Эксклюзивный договор

В случае работы по подписанному договору, риэлтор должен работать на полную, и в интересах клиента. Результаты работы показываются уже в первые дни после подписания. Мотивация у риэлтора на максимуме, и он при этом стремится не только к заслуженному вознаграждению в итоге, но и к положительным отзывам клиента, лояльности и повторным обращениям клиента к услугам, а также рекомендаций со стороны собственника – его друзьям.

20. Количество объектов

Одновременно находящееся у риэлтора. Если оно больше 5 – тогда времени на следующие объекты и работу по ним, не хватит. И риэлтор будет выделять не должное внимание как клиенту, так и квартире. Если очередной объект в работе риэлтора будет, например 2-м или 4-м, то время, выделяемое на его продвижение, будет вполне достаточно.

21. СПП

Система партнерских продаж, с помощью которой, за короткий промежуток времени, привлекается наибольшее количество потенциальных покупателей с помощью коллег-риэлторов. Можно продавать и одному риэлтору, ограничиваясь рекламой и рассчитывая только на свои силы. Но по отношению к своему клиенту, этот шаг будет не до конца честен со стороны риэлтора. Так как он должен ставить себе в обязанность, всевозможными путями, выгодно закрыть вопрос своему клиенту-собственнику.

22. Включение в процесс

Если риэлтор ограничивается в своей работе только показами и рекламой в интернете, то собственник рискует затянуть этот процесс надолго. Показ, это только одна из частей всего процесса, состоящего из множества пунктов. Но именно в квартире, на показах, происходит продажа. Если риэлтор сам этого не понимает, то он только зря тратит свое время и время своих клиентов.

23. Переговоры с покупателем

Собственнику также не рекомендуется участвовать в переговорах, как и не присутствовать на показах. Правда, это касается случаев, когда на него работает специалист, а не стажер или начинающий риэлтор. Продажа недвижимости, это продажа дорого товара, лучше, если право переговоров предоставлять профессионалам. Так как лишнее слово, или не правильно выстроенный разговор может отвернуть покупателя от идеи приобретения объекта.
Риск – благородное, но дорогое дело, дороже – чем работа с риэлтором.

24. Динамика процесса

С первых дней риэлтор отслеживает процесс, фиксирует обращения, показы, обратную связь. Информируя собственника, он предлагает дальнейшие пути купли-продажи квартиры. Собственник, не должен полностью окунуться в процесс продажи, задача риэлтора создать ситуацию при которой, у собственника будет выбор наилучшего предложения.

Читайте также:  Разработка проекта планировки территории

25. Любой другой фактор

Совокупность факторов, также как и какая-нибудь мелочь (как может показаться на первый взгляд), которая не попала в это список, может повлиять на последующее развитие событий, связанное с продажей квартиры, как 50/50 – квартира будет [продана / или нет]. Не нужно просто относиться к вопросу продажи квартиры.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Существует много различных факторов, влияющих на цену квартиры. Одни из них лишь незначительно уменьшают либо увеличивают стоимость квартиры, а другие имеют существенное влияние. И в ваших же интересах внимательно эти факторы изучить, чтобы знать, на что вы можете рассчитывать, если соберетесь продать родную квартирку. Попробуем разобрать, что именно окажет большее влияние на стоимость квартиры?

Фактор 1: Месторасположение

Если ваша квартира находится в грязных и шумных районах города, то это окажет негативное воздействие на ее стоимость. И напротив, если вы живете в тихом и спокойном районе, вокруг дома сосредоточены объекты социальной инфраструктуры, то ее цена автоматически вырастает.

Что делает квартиру дороже?

  • Развитая инфраструктура, близость к метро, транспортным магистралям, магазинам, садикам, школам и т.д.,
  • Удачное расположения дома. В современных больших городах для многоквартирного дома наиболее удачным месторасположением считаются спокойные, тихие улочки неподалёку от крупных автомагистралей. Некоторая удаленность от шумных транспортных артерий – своеобразная “золотая середина” для покупателей: с одной стороны — это удобство и комфорт передвижения, а с другой — благоприятное (тихое) место для проживания.
  • Природа. Близость к “зелёным” зонам и объектам рекреационного назначения (лес, парк, озёро и т.д.)
  • Хорошие перспективы развития района (напр. не за горами открытие станции метро)

Что делает квартиру дешевле?

  • Расположение квартиры в районе с плохой экологией, близость промышленных предприятий.
  • Чрезмерная удаленность от метро, от крупных транспортных магистралей, что создаёт препятствия для комфортного перемещения по городу.
  • Слабо развитая инфраструктура микрорайона, отсутствие возле дома магазинов, аптек, школ и детских садов, гаражем и автостоянок. Замусоренная обстановка, криминальный район и т.д.

Фактор 2: Дом

Первое, на что обратит внимание покупатель — на дом, в котором находится квартира. Если дом аварийный или старый, то стоимость жилья будет уменьшена, а если вы продаете квартиру в новостройке, то и ее цена будет, соответственно, выше. Кроме того, существенное влияние окажет состояние дома. Чем чище и симпатичнее будет выглядеть здание, тем большую цену можно назначать за квартиру.

Что делает квартиру дороже?

  • нахождение квартиры в новостройке,
  • новые коммуникации,
  • несколько лифтов, консъерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.,
  • облагороженный двор, хорошие подъездные пути,
  • наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки,
  • уровень сервиса и степень известности управляющей компании,
  • общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры.

Что делает квартиру дешевле?

  • старый дом,
  • деревянные перекрытия в старых домах,
  • ветхие коммуникации,
  • в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки,
  • отсутствие лифта,
  • плохие подъездные пути к дому, “разбитые” дороги,
  • заброшенный “неопрятный” двор или вообще его отсутствие.

Фактор 3: Расположение квартиры в доме. Какой этаж лучше?

Этаж тоже влияет на стоимость квартиры. Условное разделение этажей на: первый, последний и все остальные.

Квартиры, расположенные на первом этаже обычно либо значительно дороже (зависит от расположения дома и от возможности использовать (перевести) помещение под коммерческие цели), либо процентов на 5-10 дешевле из-за:

  • сырости и холода,
  • близкого расположения мусорного бака, парковки и прочих “радостей” под окнами,
  • шума с улицы и постоянно хлопающих дверей парадного,
  • излишней темноты в комнатах из-за деревьев,
  • а также повышенной вероятности “проникновения” в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить “за решёткой”.

Последний этаж, как правило – дешевле остальных. Корректировка может составлять до 10% стоимости. Жить на последнем этаже не всегда комфортно, так как здесь возможны некоторые проблемы с крышей и потолками (протекание воды от дождя и танущего снега, а значит сырость и плесень в квартире), летом – жаркий и душный воздух от накалившейся крыши (особенно если в доме нет чердака). К тому же в старых домах могут ломаться лифты, что тоже весма не кстати.
При этом красивый вид из окна и осознание того, что никто не будет “ходить по голове”, что не затопят соседи сверху и редкий комар долетит до вашего этажа, далеко не всегда склоняют покупателя сделать выбор в пользу последнего этажа.

Остальные этажи в многоквартирном доме – в одной цене. Конечно, исключения составляют те верхние этажи в новых эксклюзивных домах, из окон квартир которых открываются потрясающие пейзажи (так называемые видовые квартиры), ну и конечно, пентхаузы и многоуровневые квартиры. Они, понятное дело, дороже. Причём стоимость таких квартир может отличаться в разы.

Касательно расположения на этаже, стоит выделить торцевые и угловые квартиры — они находятся в торце (в углу) дома, и стены их непосредственно граничат с улицей. У угловой квартиры таких (фасадных) две стены, а у торцевой три.

Термин “угловая” или “торцевая” квартира говорит о том, что в такой квартире нужны будут особые меры для обеспечения нормальных условий проживания. Ведь поскольку внешние стены таких квартир граничат с улицей, то среди “минусов” можно выделить два основных:

  • зимой холодно в комнатах (а иногда даже промерзают стены), а летом жарко (особенно если стены выходят на южную сторону),
  • большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок.

Из-за этих наиболее часто встречающихся недостатков торцевые и угловые квартиры, как правило, несколько дешевле аналогичных квартир в середине дома.

Что делает квартиру дороже?

  • привлекательное этажное положение,
  • небольшое количество квартир на этаже,
  • красивый вид из окон квартиры,
  • выход окон квартиры на две стороны.

Что делает квартиру дешевле?

  • первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье),
  • угловая или торцевая,
  • плохой вид из окна — на глухую стену, кладбище или свалку,
  • выход окон на проезжую часть,
  • неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, “буйные” соседи или же граждане, страдающие синдромом “постоянного ремонта”) тоже может значительно снизить стоимость квартиры.

Фактор 4: Площадь квартиры и планировка.

Это фактор тоже немаловажен. Как известно, строительство не прекращается практически никогда, и единственное, что отличает дома — площади квартир, расположенных в них. Чем большей будет жилищная площадь, тем более высокую стоимость она будет иметь. Вполне очевидно, что при оценке недвижимости этот показатель является объективным и неоспоримым, так как во многих случаях цена назначается за квадратный метр.

Общая площадь.
Так уж повелось, что стоимость квартиры рассчитывают исходя из цены 1 м 2 общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать квартиры с одинаковой площадью. Поэтому стоимость 1 метра квадратного является общим показателем.

Количество комнат.
Здесь важно помнить, что на рынке недвижимости 1 кв.м. квартиры меньшего размера стоит несколько дороже метра квадратного квартиры большего размера. Так, 1 м 2 . однокомнатных квартир будет стоить дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных. Поэтому при оценке квартир нужно подбирать аналогичные варианты с одинаковым количеством комнат.

Жилая площадь.
Некоторые оценщики корректируют стоимость квартиры исходя из жилой площади (т.е. чем больше жилая площадь, тем дороже стоимость всей квартиры). Это не всегда правильно, т.к. просторные жилые комнаты в квартире это, конечно, здорово, но если это происходит в ущерб другим элементам квартиры (коридор, прихожая, санузел, кухня) то удорожание в этом случае неоправданно.

Площадь кухни.
Тоже оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.
На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни – это не единственные условия увеличения стоимости квартиры.

Размеры вспомогательных помещений.
Размеры вспомогательных помещений (коридора, прихожей, балконов и лоджии, санузла, кладовки и помещений для встроенных гардеробов) — они, возможно, и не сильно повлияют на цену, однако могут быть решающим фактором для покупателя при выборе квартиры.

Что делает квартиру дороже?

  • улучшенные планировки или перепланировки.
  • просторные комнаты, большая кухня,
  • раздельный сану зел или еще лучше – несколько санузлов в квартире,
  • наличие балконов и лоджий,
  • большие подсобные помещения.

Что делает квартиру дешевле?

  • не совсем удачная планировка (например, все комнаты – смежные),
  • длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения,
  • отсутствие балкона,
  • смежный или маленький санузел.

Обучение мастерству быстро продать свою квартиру

Чтобы продать квартиру, а не просто заниматься процессом продажи, нужно правильно определиться с ее стоимостью. Для того,чтобы продать квартиру быстро, цену устанавливают на уровне цены аналогичных квартир региона, чтобы продать очень срочно, назначают самую низкую стоимость на рынке предложений определенного сегмента. Далее надо провести комплекс мероприятий для поиска покупателя.

  1. Размещение рекламы в специализированных изданиях. Она должна выходить регулярно, быть достаточно заметной по форме, ее содержание должно вызывать у потенциального покупателя желание позвонить, еще лучше – прийти на переговоры.
  2. Расклейка объявлений работает вполне эффективно, поскольку многие в своих поисках по старинке ориентируются не на интернет, а на доски объявлений.
  3. Присутствие информации о вашей недвижимости во всемирной сети обязательно. Объявление должно включать планировку, фотографии, видеоролик.
  4. Размещение баннера на фасаде дома хорошо помогает в поиске выгодного и реального покупателя.
  5. Распространение рекламных буклетов и листовок.
  6. Наработанная база покупателей – самое мощное средство продажи, доступное, скорее специалистам.

Как заинтересовать покупателя?

Найти покупателя – полдела, важно уметь его заинтересовать. Иногда продавец так ведет переговоры, что просто отпугивает претендентов. Чтобы знать, как продать квартиру , очень важно приобрести некоторые навыки ведения переговоров. Вот несколько правил эффективной презентации объекта продажи:

  • выяснить потребности покупателя, то есть именно то, что важно для него;
  • признавать недостатки объекта, превратив их их в преимущества (например, окна во двор – можно комфортно выспаться);
  • при любых обстоятельствах оставаться спокойным и уверенным, а также доброжелательным даже при некорректных замечаниях по поводу дефектов квартиры;
  • владеть техническими и юридическими вопросами, касающимися вашего объекта продажи;
  • обсудить впечатления и мнение покупателя, оставить ему презентационные материалы, наметить с ним дальнейшие совместные действия;
  • перед началом продажи принять решение о самостоятельном выполнении всех перечисленных этапов или привлечении профессионалов.

Основные факторы, влияющие на продажу недвижимости

  • владелец хорошо подготовлен к продаже;
  • объект часто показывают реальным покупателям – риелторы выбирают квартиры, чаще всего попадающиеся на глаза: именно эти объекты воспринимаются как новые поступления;
  • покупатель из 7 — 10 предложенных вариантов выбирает не самый подходящий по параметрам объект, а тот, который оставил у него самое приятное впечатление;
  • мало просто презентовать квартиру – надо делать это так, чтобы осталось у покупателя максимально благоприятное мнение как о квартире, так и о владельце – покупатель должен буквально влюбиться в вашу квартиру.

Этапы продажи квартиры самостоятельно

Как вести переговоры, чтобы продать квартиру быстро и дорого? Главная позиция продавца на переговорах: моя квартира самая лучшая для этого покупателя, просто он об этом еще не в курсе. Чтобы продать квартиру, одного желания мало, надо предпринимать еще и активные действия:

  • подготовка к продаже;
  • реклама и продвижение своего объявления на рынке недвижимости;
  • презентация и показ своего объекта;
  • переговоры, в том числе и о цене.

Подготовка к продаже

Важно знать не только параметры объекта и вид, в котором он находится, но и состояние, в котором находятся документы. Первое – проверить документы, подтверждающие ваше право на эту собственность, иногда на финальной стадии обнаруживаются какие-то недочеты или нехватка каких-то бумаг. Примерный список:

  • договор купли-продажи или документы его заменяющие (решение суда, договор дарения, приватизация);
  • технический паспорт;
  • свидетельство о подтверждении права собственности;
  • документы о семейном статусе и согласии всех собственников на продажу квартиры, заверенные нотариусом;
  • разрешение опекунского совета (если в квартире прописаны несовершеннолетние совладельцы жилья);
  • справка с ЖЭУ об отсутствии задолженности за квартиру;
  • выписка их домовой книги о прописанных жильцах;
  • отчет о рыночной стоимости (для ипотечных квартир);
  • паспорт.

С учетом нашей бюрократической системы некоторые документы могут готовить полгода, и не всякий, даже реальный, покупатель проявит желание ждать, пока вы приведете документы в порядок. Если покупатель и не откажется от сделки, то в цене уж точно придется уступить.

Грамотная реклама и продвижение

Если решили осилить этот этап самостоятельно, надо:

  • знать популярные для покупателя квартир газеты и журналы ;
  • знать интернет-ресурсы, которые активно посещают покупатели;
  • уметь составлять короткие объявления (длинные – проще, но неэффективно);
  • уметь управлять спросом на свой объект (где и с какой периодичностью размещать информацию, чтобы реклама была эффективной). Тезис «чем больше – тем лучше» здесь не работает: можно затратить на рекламу значительные средства и не получить ожидаемого результата;
  • понимать объективную стоимость вашей квартиры и не строить иллюзий. Все понимают, что квартиру в Мурино никогда нельзя будет продать дороже аналогичной по площади в Центральном районе.
  • главный ресурс – время, которое надо потратить на этот объем работы;

Презентация квартиры

Если на этапе рекламы от продавца зависит не так уж и много: поместил информацию и ждет, то на этапе переговоров можно сделать очень много, чтобы ускорить продажу квартиры. Сначала определяемся с ценой в трех вариантах – минимальная, приемлемая и максимальная. Максимальная – с ориентиром на рынок недвижимости, та, которую в объявлении указываете, минимальная цена – та, за которую можно продать квартиру, если она год находится в состоянии продажи, приемлемая цена – их среднее арифметическое. Это нужно для правильного торга.

Нужно подготовиться к презентации: провести репетицию, озвучив вслух возможные вопросы покупателя (в том числе и неудобные). Тогда на переговорах будете чувствовать себя уверенно. При появлении клиента важно расположить его к себе – не спешите рассказывать о квартире: поздоровайтесь, познакомьтесь, поговорите минуту на отвлеченные темы.

Не начинайте презентацию, пока прямо об этом не попросят. Первый вопрос после этого: «С чего вы хотите начать?» поможет узнать предпочтения покупателя и сориентировать в акцентах, которые нужно расставить при показе. Если он говорит о спальне – его скрытый интерес будет отдых и покой; начинает с зала – гостеприимство, общение, престиж, статусность; начинает с кухни – домовитость, уют; с ванной, туалета – высокие требования к чистоте; с балкона – соседи, простор, окружение. Проводить экскурсию надо с короткими комментариями, задавая вопросы покупателю о том, зачем он покупает квартиру. Рассказывайте не о преимуществах ремонта, а о том, какую выгоду – безопасность, комфорт, удобство – получит новый владелец вашей квартиры.

Читайте также:  Мошенничество при продаже квартиры: схемы обмана со стороны продавца и со стороны покупателя

Кстати, профессиональные брокеры многочисленных агенств, выкупающие квартиры в срочном порядке, советуют благоустраивать перед продажей квартиру по минимуму. Особенно, если нужно быстро продать квартиру в Москве не элитную, а из вторичного жилого фонда в обычном состоянии. Потратив солидные суммы на ремонт, при продаже вернуть их нереально, поэтому достаточно освежить объект, переклеив новые дешевые обои и подкрасив облупившиеся окна и двери.

Правила торга

Первое правило: никогда до презентации не говорить о цене, даже если об этом спрашивают. Стоит предложить сначала осмотреть «кота в мешке».

Как называть цену? Уверенно и твердо, без сомнений в ее обоснованности. При вопросах типа «сколько готовы уступить», надо обусловить уступку, связав ее с каким-то требованием: «Это будет зависеть от того, как быстро будет подписан договор, когда нам нужно освободить квартиру и т.п.». Чтобы узнать исходную позицию покупателя, уместен и встречный вопрос: «Сколько вы готовы дать за эту квартиру?». Если вынуждают называть цену, обозначить скидку и сразу узнавать цену, приемлемую для покупателя. Если вы называете цену, а покупатель не назвал свою, торг не имеет смысла. Торговаться нужно, называя скидку в середине диапазона между начальной ценой и приемлемой. Так каждая уступка будет меньше предыдущей, не создавая иллюзии, что торг может быть до бесконечности. Уступки надо делать с трудом, делая большие паузы, комментируя каждую цену как финальную. Активные скидки вызывают сомнения типа «в чем здесь подвох», реального покупателя может оттолкнуть как жесткая позиция, так и быстрые уступки .

Не удивляйтесь, если по вашему объявлению звонить будут, прежде всего, агенты с предложениями о сотрудничестве. Если попался хороший риелтор, он, в любом случае выполнит эту работу лучше, подскажет как правильно взять предоплату и оплату, проверив деньги и обеспечив безопасность, и, вообще согласовать условия предстоящей сделки. Но если хотите продать квартиру быстро и дорого (квартира без посредников) , надо приобрести некоторые навыки. Придется самостоятельно составить договор, оформить передачу денег грамотно и безопасно, договорившись в Регцентре о регистрации сделки. Предварительно надо подготовить и проверить юридическую силу пакета документов для продажи, проверив все возможные ошибки.

Могут приходить не только реальные покупатели, но и праздношатающиеся, а также клиенты «с топором», чтобы получить информацию, какой суммой вы будете в недалекой перспективе обладать. Если человек продает квартиру, это может означать, что у него в жизни что-то происходит: свадьба, развод, рождение ребенка, похороны. Далеко не всегда в таких ситуациях он может быть полностью адекватным для самостоятельных сделок такого уровня. Иногда солидные агентства предлагают бесплатное и бессрочное гарантийное обслуживание с юридической помощью на случай послепродажных инцидентов.

Потратив силы, время и нервы, приобретаете бесценный опыт, который поможет стать не только самому себе риелтером, а, возможно, и частным маклером. Удачной продажи!

Оценка стоимости квартиры

Для начала рассмотрим факторы, которые влияют на цену квартиры. Оценка стоимости квартиры необходимая задача.

Шаг за шагом определим стартовую стоимость Вашей квартиры. В том числе выберем рекламную политику и проанализируем точность определения цены.

Для начала рассмотрим факторы, которые влияют на цену квартиры

Самые важные критерии — это количество комнат и площадь квартиры.

Кроме того есть еще три категории факторов:

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • район;
  • тип строительной серии дома (материал перекрытий и стен, раздельность ходов и узлов, высота потолков);
  • возраст дома;
  • этаж (первый и последний этажи далеко не лучшие предложения)
  • наличие телефона, интернет

Дополнительные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • состояние квартиры: покрытие полов, произведенные технические улучшения (замена сантехники, наличие кафеля, остекления балконов и т.п.)
  • состояние дома: наличие охраны в парадном, состояние парадного, наличие пассажирского и грузового лифтов, контингент соседей;
  • близость транспортных развязок;
  • характер правоустанавливающих документов.

Второстепенные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • наличие мест для прогулок с детьми, детсадов, школ, гимназий;
  • наличие мест для парковки, близость автостоянок, гаражей;
  • наличие мест отдыха, парков, озер, спортплощадок;
  • близость магазинов, рынков;
  • вид из окна.

По основным факторам определяется стоимость квартиры; дополнительные факторы ее несколько корректируют; второстепенные — влияют на привлекательность квартиры для той или иной категории Покупателей.

Агенты рекомендуют хозяевам цену на квартиру, основываясь на опыте аналогичных продаж (что это такое, рассмотрим, чуть ниже). Как уже отмечалось, агенту выгодно слегка занизить стоимость квартиры, так как в этом случае ее быстрее купят.

Продавцу, полагаясь на опыт и честность агента, все же полезно было бы провести небольшой анализ рынка, чтобы иметь собственное мнение по поводу стоимости продаваемой квартиры. Продавцы, определяя цену на свою квартиру, разделяются на две условные категории:

Первая — «Моя квартира столько стоит, потому что мне столько нужно для решения моих финансовых проблем!» — при таком подходе продавать квартиру можно годами. Здесь этот вариант мы рассматривать не будем.

Вторая — «Продавать надо, но… хотелось бы подороже». Это нормальное желание любого хозяина. Оптимальная цена зависит от спроса и предложения, а также от мудрой рекламной политики.

Теперь шаг за шагом определим стартовую стоимость Вашей квартиры.

Стартовую цену квартиры легко назначить после небольшого исследования рынка квартир в Вашем районе. Как правило, в городе есть печатное издание, специализирующееся на объявлениях по недвижимости. Если квартира находится в типовом доме, все очень просто: Вы легко определите (по газете), какую цену назначают за аналогичные квартиры в вашем районе (это и называется «опытом аналогичных продаж»). Следует только обращать внимание на параметры, которые сильно влияют на цену и, соответственно, ориентироваться на «похожие» квартиры.

  • Шаг 1 Определяем, к какой категории относится Ваша квартира.
  • Шаг 2 По похожим параметрам выбираем квартиры из рекламных объявлений и смотрим их стоимость.
  • Шаг 3 Определимся с ценовой политикой.
  • Шаг 4 Выясним, насколько точно мы назначили цену.

Шаг 1

Итак, определяем, к какой категории относится Ваша квартира. (Просто выделяем из списка вариант, который характеризует Вашу квартиру). Предположим, Вы имеете трехкомнатную квартиру в доме 96 серии, которому 12 лет, на 7 этаже с индивидуальным телефоном. Тогда это будет выглядеть следующим образом:

Количество комнат — 3

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры

Район (местоположение по удаленности от центра):

  • центр;
  • районы, прилегающие к центру; -окраины вдоль линий метро (правый берег);
  • окраины вдоль линий метро (левый берег);
  • окраины вдали от метро (с хорошей транспортной развязкой)
  • окраины вдали от метро (с плохой транспортной развязкой);
  • ближайший пригород.

Тип строительной серии дома, который сразу включает в себя следующие понятия: общая площадь квартиры, жилая площадь квартиры, материал перекрытий и стен, раздельность ходов и узлов, высота потолков.

Тип строительной серии дома

  • панельные «хрущевки» и «чешки»;
  • кирпичные «хрущевки» и «чешки»;
  • типовое жилье 70-е — 80-е годы;
  • С-87 или С-96 (кирпич);
  • КТ (кирпич);
  • типовое жилье 70-е — 80е годы;
  • С-96 (панель):
  • С-134 (панель);
  • БПС (панель);
  • Современное типовое жилье 90-е — 2000-е годы;
  • Т-2, Т-4 (керамзитобетон);
  • КТ (керамзитобетон);
  • АППС (панель);
  • улучшенное типовое жилье;
  • КТУ (керамзитобетон); -АППС-Л (панель);
  • Б-5, ЕС;
  • индивидуальные проекты (керамзитобетон);
  • застройки царских и сталинских времен, «ведомственные» дома (кирпич);
  • элитное жилье («термодом», монолитно-каркасный, красный кирпич или силикатный кирпич).

Если же Вы не знаете строительной серии своего дома, ориентируйтесь на следующие данные:

  • общая и жилая площадь;
  • размеры кухни;
  • материал стен дома;
  • панель;
  • керамзитобетон;
  • «термодом»;
  • монолитно-каркасный;
  • силикатный кирпич;
  • красный кирпич;
  • раздельность ходов;
  • смежные хода;
  • смежно-раздельные хода;
  • раздельные хода;
  • раздельность узлов;
  • с/у смежный;
  • с/у раздельный;
  • 2 и более с/у.

Возраст дома:

  • новостройки (дом сдан, документы готовы);
  • до 5 лет;
  • до 10 лет; -до 15 лет.
  • старше 20 лет;

Этаж:

  • первый или последний (сюда же можно отнести торцевые квартиры на средних этажах);
  • средние этажи.
  • Наличие телефона,интернет
  • индивидуальный телефон;
  • телефон «на блокираторе»;
  • телефон отсутствует.

Шаг 2

По похожим параметрам выбираем квартиры из рекламных объявлений и смотрим их стоимость. При определении цены больше ориентируйтесь на стоимость квадратного метра, чем на общую стоимость квартиры.

Параллельно учитываем дополнительные факторы:

Дополнительные факторы:

  • убитая
  • жилое состояние:
  • свежий ремонт
  • стяжка, беспесчанка;
  • строительная отделка;
  • ЕВРО ремонт.

Этот пункт более всего окажет корректирующее влияние на цену. Однако, стоит учитывать, что под выражением, к примеру, «жилое состояние» разные люди понимают очень разные вещи (от граничащих с понятием «убитая», до вполне приличного ремонта без особых излишеств). «Строительная отделка», обычно подразумевающая линолеум на полу, обои на стенах и оборудованные санузлы, в отдельных случаях может оказаться только стяжкой и беспесчанкой; а понятие «после строителей» может быть «строительной отделкой», «стяжкой и беспесчанкой» или просто голыми стенами без какой-либо отделки.

Состояние дома:

  • наличие охраны в парадном;
  • состояние парадного;
  • наличие пассажирского и грузового лифтов
  • контингент соседей (кооперативные, ведомственные дома);
  • близость транспортных развязок.

Этот пункт уже был учтен в пункте «Район».

Если квартира нестандартная (старые квартиры в центре), то ориентировочную стоимость можно определить по цене одного квадратного метра жилья в данном районе.

Для получения наиболее полной картины Вам необходимо не только прочитать объявления, а и обязательно позвонить по каждому из них! Дело в том, что цена, указанная в объявлении, может сильно отличаться от той, за которую хозяева готовы продать свою квартиру на данный момент. Если цены на рынке растут, то и цена на квартиру могла подняться с момента подачи объявления в газету до выхода газеты в печать. Она также могла уменьшиться, если цены падают. С другой стороны, если требуется продать квартиру срочно, то реальная цена может оказаться ниже цены, заявленной в рекламе. Кроме того часть квартир уже проданы и не составляют Вам конкуренции.

Прозвонив два десятка вариантов (если у Вас хватит на это терпения), Вы уже с довольно высокой точностью определите сумму, за которую ваша квартира может быть продана. Самые целеустремленные Продавцы квартир могут назначить 3-5 просмотров и побывать в квартирах, подобных той, что они собираются продавать.

Следующие факторы не будут оказывать существенной роли на ценообразование, однако о них стоит упомянуть в рекламном объявлении, так как они делают квартиру более привлекательной при прочих равных условиях.

Второстепенные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • наличие мест для прогулок с детьми, детсадов, школ, гимназий;
  • наличие мест для парковки, близость автостоянок, гаражей;
  • наличие мест отдыха, парков, озер, спортплощадок;
  • близость магазинов, рынков;
  • вид из окна;
  • возможность использования квартиры в коммерческих целях (под банки, аптеки, парикмахерские и т.п.);
  • возможные варианты увеличения площади квартиры (приватизация чердака или подвала, возведение пристройки на первом этаже).

Шаг 3 Определимся с ценовой политикой.

В условиях роста цен на рынке недвижимости она выглядит следующим образом:

т.е. определив приблизительную стоимость квартиры, Вы начинаете ее рекламировать по чуть-чуть завышенной цене;

каждую неделю Вы постепенно снижаете цену до тех пор, пока не найдется реальный Покупатель. Вы можете и не снижать цену, если цены на рынке продолжают расти, а Вы никуда не торопитесь.

В случае если цены падают, график будет выглядеть следующим образом:

В данном случае выигрывает тот, кто быстрее реагирует. Посмотрите, первый Продавец снижал цену медленнее, чем второй. В результате он проиграл в конечной стоимости квартиры (пока он раздумывал, цены упали). Вывод — если цены падают, продавать нужно быстро.

Шаг 4.

Итак, мы начинаем рекламировать квартиру. Как же определить, насколько точно мы определили цену? Очень просто: стоит дать пару раз пробную рекламу и посмотреть на реакцию рынка.

— Если звонков нет, то цену придется снижать.

— Если звонки есть, но на просмотр никто приходить не хочет, — то цена все еще высока.

— Если на просмотры приходят потенциальные Покупатели, следовательно, цена на квартиру уже близка к реальной рыночной. Однако если все-таки никто не предлагает ее пока что купить, то Вы можете действовать по двум вариантам:

1 вариант (вы спешите с продажей)— еще чуть-чуть снижаете цену, и Покупатель в скором времени обязательно находится.

2 вариант (у Вас есть запас времени, Вы не спешите) — Вы просто ждете «своего» Покупателя. Рано или поздно найдется человек, которому нужна квартира именно в вашем доме, районе, или возле определенной школы, поликлиники и т.п., он будет готов заплатить вашу цену.

Если первый же Покупатель готов давать Вам задаток, причем «прямо сейчас», то Вы явно «продешевили».

Что еще может повлиять на цену Вашей квартиры?

Характер правоустанавливающих документов («проблемные» документы, длительные сроки оформления документов или длительные сроки освобождения квартиры после сделки). Если есть проблемы с документами, цену придется снизить, однако этот, шаг можно отложить на момент просмотра квартиры и торговаться уже при личном общении с потенциальным Покупателем. Вполне может оказаться, что Ваша проблема для него вовсе проблемой не является, тогда и торговаться не придется.

Читайте также:  Ипотека на дачу: как её получить и какие есть нюансы

Оставляя комментарий Вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

Как продать квартиру: подробная инструкция

Вы можете продать квартиру самостоятельно, а можете обратиться к риелтору. В любом случае Лайфхакер поможет сделать всё правильно и не потерять деньги.

Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Ссылка на основную публикацию