Кто такой застройщик в строительстве, его права и обязанности и как правильно выбрать хорошего застройщика

Кто такой застройщик, его функции, обязанности, ответственность

В условиях современного рынка строительных услуг сделать выбор в пользу того или иного застройщика непросто. Чтобы свести к минимуму возможные риски (финансовые, организационные, технологические), необходимо располагать определенными знаниями, часть которых предлагаем изучить в предлагаемой подборке.

Заказчик

ГК РФ дает точные понятия терминов, используемых в строительном делопроизводстве. Заказчик – это физическое или юридическое лицо (организация, предприятие государственной или негосударственной формы собственности), осуществляющий заказ на производство строительных работ и услуг на платной основе. В функции заказчика входит не только заказ работ, но и приемка готовой строительной продукции с последующей оплатой. Заказчиком может быть частное лицо, коммерческая структура, производственное объединение или государство.

Застройщик

Застройщик – строительная организация, специализирующаяся на производстве строительно-монтажных работ по объектам капитального строительства, ремонта и реконструкции объектов. По завершению строительства или ремонта застройщик должен сдать объект в эксплуатацию, и получить расчет за выполненный объем работ. Для выполнения производственного, финансового и календарного плана работ застройщик может использовать собственные трудовые ресурсы (в качестве подрядчика) или привлекать субподрядные организации.

Основное различие между этими понятиями можно свести к следующему: Заказчик заказывает строительство или ремонт объекта и оплачивает результат; застройщик – выполняет эти работы и получает за это вознаграждение.

Инвестор

Коммерческие и производственные структуры могут использовать для строительства или ремонта зданий не только собственные, но и привлеченные средства. Физическое или юридическое лицо, которое частично или полностью финансирует строительство на условиях последующего получения пассивного дохода, называется инвестором. В зависимости от срока окупаемости проекта инвестиции подразделяются на: краткосрочные и долгосрочные. В качестве инвестора могут выступать как застройщики, выполняющие заказ по возведению, ремонту или реконструкции объекта, так и третьи лица, не занятые строительными работами.

Долевое строительство

В ряде случаев в качестве со-инвесторов выступают физические лица. Денежные средства, дольщиков являются особой формой инвестиций, привлекаемых строительной или инвестиционной компанией с целью возведения строительных объектов. Каждая такая доля после введения объекта в эксплуатацию передается инвестору-дольщику. Отношения между «дольщиками» регулируются Договором участия в долевом строительстве. Перед тем, как стать участником строительства, «дольщику» следует ознакомиться как с возможными рисками, так и гарантиями, предусмотренными Кодексом об административных правонарушениях и Федеральным законом №214-ФЗ.

Девелопмент

Девелопмент – предпринимательская деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости (офисы, торговые и развлекательные центры, склады, гостиницы, недвижимость, возводимая с целью получения арендной платы и т.п.). Следовательно, девелопер – это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации, подготовки бизнес-плана, приобретения земельного участка, организации рекламной кампании, выбора застройщика до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.

Ответственность застройщика

Застройщик обязан своевременно публиковать правдивую информацию о строительном объекте в СМИ. В противном случае он может быть привлечен к ответственности по ст. 14.28 (ч. 2) КоАП.

Если на руках у застройщика не имеется разрешения на строительство, он не имеет права привлекать средства «дольщиков». При нарушении данного положения застройщику грозит штраф от 0,5 до 1 млн. рублей. Эта сумма штрафа может быть начисленная за каждый незаконно подписанный договор долевого участия.

Не имея разрешения на строительство, застройщик не может размещать информацию (или неполную информацию) о строительном объекте в СМИ, заниматься организацией рекламы и т.п. В этом случае сумма штрафа может составлять от 100 до 500 тыс. рублей.

В соответствии с законом, застройщик обязан:

  1. Соблюдать сроки строительства и сдачи объекта;
  2. Гарантировать исполнение условий заключенного Договора;
  3. Обеспечить надлежащие условия залогового обеспечения (земельного участка и строящегося объекта недвижимости) на случай банкротства;
  4. Предоставить заинтересованным лицам («дольщикам») полную, достоверную информацию относительно строящегося объекта (срок ввода здания в эксплуатацию, этаж, номер дома, количество комнат и т.п.).

Как выбрать застройщика?

Чтобы свести к минимуму или полностью исключить все возможные риски, при выборе застройщика целесообразно собрать и проанализировать всю полезную информацию относительно его профессиональной деятельности.

  1. Дата регистрации компании и срок ее деятельности. Это можно проверить на специальной странице сайта налоговой службы.
  2. Имеется ли у компании расчетный счет в банке и как давно он работает?
  3. Имеются ли на балансе компании основные производственные фонды (здания, транспорт, спецтехника и т.п.).
  4. Имеется ли у компании собственный сайт, как давно он работает. Это легко проверить на сайте Довериевсети.
  5. Какие проекты уже выполнены застройщиком, имеются ли объекты, незавершенные строительством?
  6. Работает ли компания над другими проектами, одновременно с рассматриваемым объектом?
  7. Имеется ли у компании-застройщика финансовая задолженность перед бюджетом и кредиторами. Проверку контрагентов легко выполнить на специальном сервисе.

Ошибки при выборе застройщика:

  1. Заключение Договора с компанией, не имеющей официальной регистрацией;
  2. Отсутствие у застройщика сметной документации на СМР;
  3. Отсутствие у застройщика официального Свидетельства о праве собственности на землю;
  4. Заключение Договора с представителем застройщика, предъявившим не надлежаще оформленную доверенность;
  5. Отсутствие у застройщика разрешения на строительство и др.

Другие полезные рекомендации по выбору застройщика

Советы по выбору и оценке строительной компании — на видео.

Каковы функции застройщика в ходе строительства

Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Застройщик может организовать строительство за счет:

  • привлеченного инвестора;
  • собственных или заемных средств, и тогда он выполняет еще функции инвестора.

Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

  • выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;
  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения на строительство;
  • непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

  • заявки на строительство;
  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.

В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:

  • подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;
  • собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.

Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:

  • техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;
  • смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.

Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц. В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком , а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками . При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик. Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.

Читайте также:  Земельный пай: что это такое, кому выдается и порядок оформления

Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией. Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.

Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).

Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.

Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);
  • обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;
  • ареста на срок от четырех до шести месяцев.

Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);
  • лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.

Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Контрольные функции

Застройщик независимо от способа ведения строительства (своими силами или подрядным способом) должен осуществлять контроль за ведением строительства. Цель такого контроля – проверка соответствия строительных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также обеспечение безопасности в ходе строительства и для дальнейшей эксплуатации объекта.

В частности, застройщик проводит следующие контрольные мероприятия:

  • проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов;
  • проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования результатов этих мероприятий;
  • проверка соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов (совместно с подрядчиком);
  • контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта и конструкций;
  • контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;
  • иные мероприятия строительного контроля, предусмотренные договором и законодательством.

Застройщик (совместно с подрядчиком) освидетельствует скрытые работы и проводит промежуточную приемку строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Полный перечень контрольных мероприятий, возложенных на застройщика, а также порядок их проведения указан статье 53 Градостроительного кодекса РФ и Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468.

Привлечение технического заказчика

Для выполнения своих функций застройщик может привлечь посредника по договору – технического заказчика . Передать свои функции техническому заказчику застройщик может как в полном объеме, так и частично.

В функции технического заказчика могут входить:

  • организация мероприятий по подготовке к строительству;
  • привлечение к выполнению строительных работ подрядчика;
  • приемка результатов выполненных работ;
  • строительный контроль;
  • иные функции, переданные застройщиком.

Конкретный перечень функций, возложенных на технического заказчика, определяется условиями договора с застройщиком.

Такой вывод следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51, пункта 3 статьи 52, пункта 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ.

Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке?

Покупка квартиры в строящемся доме – идея заманчивая, ведь ее приобретение обойдется значительно дешевле готового объекта недвижимости, особенно если речь идет о ранних стадиях строительства. Но и риски довольно высоки: достроят ли дом, будет ли он построен качественно, и будут ли выполнены все условия договора?

Сейчас в судах рассматривается множество споров по искам граждан о расторжении договоров долевого участия в строительстве, взыскании неустоек и морального вреда за нарушение их прав как потребителей.

Вот потому так важно выбрать надежного и добросовестного застройщика, то есть ту организацию, которая осуществляет строительство дома, ведь подписывая договор, нужно быть абсолютно уверенным в своем выборе контрагента.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно выбрать надежного застройщика для приобретения квартиры в новостройке.

1. Проверить документацию

Прежде чем заключать договор с тем или иным застройщиком, необходимо внимательно изучить документы, имеющие отношение к его деятельности. При этом лучше прибегнуть к услугам хорошего юриста, который ознакомится с документацией и оценит возможные риски.

К документам, с которыми нужно ознакомиться, относятся:

  • устав юридического лица;
  • свидетельство о постановке на учет;
  • протокол о назначении руководителя организации;
  • выписка из Единого Государственного реестра юридических лиц.

Перечисленные документы служат доказательством того, что деятельность застройщика легальна. Не лишним будет посмотреть и аудиторские заключения по результатам работы фирмы за текущий год.

Кроме того, необходимо изучить документы, подтверждающие право организации на проведение строительства. В их числе:

  • разрешение на строительство;
  • проектная документация, касающаяся дома;
  • документы, свидетельствующие о наличии права на земельный участок (либо договор аренды, либо свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • заключение государственной экспертизы проектной документации, если этого требует закон.

Многие застройщики предлагают заключить договор сразу после оформления земельного участка еще до получения разрешения на строительство и изготовления проектной документации, однако это весьма рискованно, ведь не исключено, что строительство так и не начнется.

Если застройщик строит дом на земельном участке на основании договора аренды, то стоит удостовериться, что его срок не истечет до того момента, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию.

Ну и конечно, ключевой момент – это тщательное изучение предлагаемого застройщиком к заключению договора. Ведь именно он содержит все условия, относительно приобретения недвижимости. Лучше отдать договор на изучение грамотному юристу.

2. Узнать как можно больше о компании-застройщике

​Лучше всего заключать договор с застройщиками, которые давно ведут свою деятельность и имеют хорошую репутацию. Неплохо изучить статистику: сколько домов построено фирмой, сколько проектов в работе сейчас. Наличие рекламы не является показателем качества работы, а вот многолетний опыт – вполне.

Узнавать информацию о застройщике можно из разных источников: СМИ, интернет, отзывы знакомых. Лучше всего будет узнать мнение людей, проживающих в домах, построенных данной компанией. Для этой цели можно посетить форумы и сайты в интернете, посвященные долевому строительству.

Но следует помнить о том, что в наши дни очень развиты пиар-технологии, которые состоят в том, что хорошие отзывы пишут не клиенты, а не имеющие отношения к застройщику люди за вознаграждение. Так что реальной информации о застройщике лишь на основе отзывов в интернете не получить.

Не стоит забывать и о сайте самого застройщика: на нем, кроме базовых сведений о фирме, должны быть выложены копии проектной декларации, разрешения на строительство, сведения о возводимых и сданных объектах. Идеально, если на сайте будут размещены фото и видео, подтверждающие прогресс в строительстве проектов.

Неплохо будет узнать, есть ли у компании судебные споры с дольщиками. Сделать это просто: нужно зайти на сайт суда, куда по подсудности относятся такие споры, и ввести там название организации. Подсудность в данном случае будет определяться по юридическому адресу застройщика (если только потребитель не подал иск по своему месту жительства).

Стоит иметь в виду, что цена за квадратный метр значительно ниже, чем у конкурентов, скорее всего, обусловлена какими-то недостатками объекта. Большие скидки на квартиры также не должны внушать доверия.

Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать – по этой причине добросовестные застройщики устраивают для своих потенциальных дольщиков экскурсии по тем домам, что уже сданы в эксплуатацию и тем, что строятся. На подобный осмотр можно отправиться и самостоятельно: достаточно поехать к построенному дому и пообщаться с его жильцами. У них можно узнать, своевременно ли сдавался объект, и каково состояние переданных им квартир.

А отправившись на стройплощадку, можно побеседовать с рабочими и выяснить, своевременно ли им выплачивают зарплату. Также можно посмотреть, какое оборудование на стройке, есть ли там техника, как быстро идет строительство. Если в месяц дом вырастает на 2-3 этажа, то это нормальный темп строительства, и застройщик, скорее всего, уложится в оговоренные сроки.

Не лишним будет узнать, с кем сотрудничает застройщик. Если это надежный инвестиционный фонд или известный крупный банк, то застройщик вряд ли обанкротится. Лучше, чтобы фонд или банк был сторонним относительно строительной компании, не был включен в строительный холдинг. В таком случае риски сотрудничества с застройщиком не велики, ведь банк уже произвел проверку застройщика на платежеспособность и способность исполнять обязательства. Если застройщик имеет в партнерах несколько банков, это дает клиентам еще больше гарантий.

Лучше всего заключить договор с компанией, у которой основной офис в населенном пункте, где идет строительство дома. Если же главный офис находится в другом городе, то при возникновении трудностей решить их будет проблематично. Идеально, если офис продаж строительной компании находится прямо на стройплощадке.

Читайте также:  Отмена дарственной на квартиру: как отказаться от дарственной, оспорить её или аннулировать после регистрации

Большим плюсом застройщика выступает наличие у него своего производства, строительной техники и оборудования, транспортных средств. Это доказывает достаточное финансирование строительной компании, сможет предотвратить нарушения сроков сдачи объекта по причине несвоевременной доставки стройматериалов другими фирмами.

3. Уменьшить возможные риски

Договор с застройщиком следует заключать письменный, кроме того, он регистрируется в Росреестре.

Договор обязательно должен содержать такие условия:

  • указание на предмет долевого строительства;
  • что дольщик получит по завершению строительства: условный номер квартиры, количество комнат, площадь, этаж, точный адрес;
  • стоимость недвижимого имущества;
  • сроки и порядок оплаты по договору;
  • сроки передачи имущества дольщику;
  • гарантийные сроки на квартиру.

Лучше, чтобы в договоре имелся пункт, указывающий, что объект не продан, и на него не имеется прав у третьих лиц.

Не следует заключать договор, когда:

  1. Нет разрешения на строительство, договора аренды или свидетельства о праве собственности на землю.
  2. Участок, на котором строится объект, не отнесен к числу земель, на которых разрешено возведение многоквартирного дома (например, у него категория «под индивидуальное жилищное строительство»).
  3. Застройщик не раз продлевал сроки сдачи объекта.
  4. Происходила смена застройщика.
  5. Цена недвижимости значительно ниже стоимости аналогичных объектов.
  6. Компания предоставляет неполные или неверные сведения о возводимом объекте.
  7. Застройщик имеет статус ИП.
  8. Фирма предлагает подписать предварительный договор, договор займа или другие типы договоров, а не договор участия в долевом строительстве.
  9. Недвижимость выставляет на продажу не застройщик, а инвестор.

Не следует забывать, что в вопросах, относящихся к недвижимости, все должно быть понятно и конкретно, и потому добросовестный застройщик попытается продемонстрировать клиенту все имеющиеся документы и предоставить максимум сведений, а вот мошенник будет уходить от ответов и скрывать документы, не соответствующие закону или отсутствующие.

Если договор с застройщиком заключен опосредованно через подрядчика или агентство недвижимости, то такой посредник обязан предъявить дольщику все требуемые документы, свидетельствующие о наличии у него прав представления застройщика, подписания договоров и работы с дольщиками.

Немаловажным моментом выступает и наличие страхования ответственности компании на случай невыполнения ею принятых на себя обязательств перед клиентами. При наступлении страхового случая, страховая компания возместит дольщику затраты на квартиру, предусмотренные договором. Поэтому важно ознакомиться с информацией не только о застройщике, но и о страховой компании, изучив, насколько она благонадежна и как исполняет свои обязательства.

Важно обратить внимание и на то, за счет каких средств финансируется строительство. Существует три варианта:

  • за счет средств строительной фирмы;
  • с помощью кредитных средств,
  • с использованием средств дольщиков.

Последний вариант является наиболее рискованным для дольщиков. А вот строительство за счет активов застройщика свидетельствует о его надежности. Строительство же, полностью финансируемое за счет заемных средств, может привести к банкротству застройщика, который не сможет рассчитаться с долгами по кредитам.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Терминология в сфере строительства — кто такой застройщик и кто такой заказчик

В строительной сфере используются такие понятия, как «застройщик», «заказчик», «подрядчик», «инвестор». Первые два нередко путают межу собой, хотя они имеют разное значение. Подробнее о том, кто такой застройщик и кто такой заказчик, расскажем далее.

Застройщик это кто?

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов.

В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:

  • имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
  • владеет землей, на которой возводится постройка;
  • привлекает средства для постройки указанных объектов.

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку такие люди привлекают чужие средства, они являются и инвесторами.

Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:

  1. Имеют во владении участок земли, ан котором планируется возводить какой-либо объект.
  2. Перед началом работ должно быть на руках разрешение для постройки объектов.
  3. Они осуществляют организацию всех работ по возведению объектов, при этом имеют право инвестировать средства граждан на эти цели, привлекать подрядчиков.

В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Они могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.

Кто такой заказчик

Заказчик это кто? Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные. А также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов.

В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование.

Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Кто такой подрядчик

Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Кто такой застройщик и кто такой заказчик — их соотношение между собой

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Выводы

На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности.

Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении.

Как выбрать застройщика

Покупать квартиру очень страшно — ведь речь идет о миллионах рублей. Цена ошибки, совершенной по незнанию, может быть слишком велика. В этой статье мы расскажем, как правильно выбрать застройщика, чтобы в итоге не остаться без жилья и без денег.

Изучение рынка застройщиков и выбор строительной компании — один из главных моментов подготовки к покупке. Давайте узнаем, как проверить фирму и ее новостройку, какие документы обязан иметь застройщик и что в них должно быть указано, а еще — как правильно заключить ДДУ и убедиться, что стройка идет.

План статьи

1. Изучите застройщика

Очень желательно, чтобы у застройщика (или даже у самой новостройки) был собственный сайт. На нем вас интересуют следующие моменты: а) документы фирмы, б) документы о новостройке, с) фотографии или видеотрансляция с места стройки.

Документы застройщика

У компании обязательно должен быть пакет учредительных документов. В него входят:

  • устав фирмы,
  • свидетельство о государственной регистрации,
  • свидетельство о постановке на налоговый учет,
  • выписка из ЕГРЮЛ.

Если на сайте нет копий этих документов, это еще не повод насторожиться — их можно запросить у застройщика. По закону о долевом строительстве компания обязана предоставить любому обратившемуся весь этот пакет + бухгалтерскую отчетность за последние три года и аудиторское заключение за последний год.

Для чего они вам нужны. В рекламе застройщика говорится, что он уже 10, 15, 20 лет на рынке недвижимости и поэтому ему можно доверять? На всякий случай всегда стоит проверить дату его регистрации. Делается это через сайт налоговой службы — просто введите название фирмы или ее ИНН/ОГРН и нажмите “Найти”. В открывшемся списке ищите нужную компанию и дату присвоения ОГРН. Если есть какие-то нестыковки в датах, стоит запросить у застройщика другие документы, которые могут эти нестыковки объяснить.

К примеру, вы присмотрели конкретного застройщика, но у него в рекламе почему-то фигурирует логотип другой фирмы. Запросили документы, и оказалось, что другая фирма — это учредитель вашего застройщика. Следовательно, все в порядке, никакой неувязочки нет.

Другой пример. О строительной компании с таким названием вы слышали еще в советское время. Значит ли это, что уважаемый застройщик работает уже больше 25 лет, имеет большой опыт, множество построенных домов и т.д.? Не обязательно. По сведениям налоговой, фирма зарегистрирована, скажем, в 2010 году. Запрос документов подтвердил, что у старой и новой компаний нет ничего общего, кроме названия.

Документы о новостройке

Два основных документа надежной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Если они есть на сайте, то найти их можно в разделах “Документы” или “Разрешительная документация”.

Читайте также:  Ответственность за незаконное подключение к электросети: как его могут выявить и что за это грозит

Разрешение на строительство застройщик получает в мэрии города или администрации района, после того как там проверили фирму. Вот как оно выглядит:

Разрешение на строительство. ДК «Пионер»Что должно содержать разрешение:

  • Название вашего застройщика
  • Дата выдачи разрешения. После этой даты застройщик вправе строить дом
  • Все, что администрация района разрешила строить застройщику на этом участке
  • Печать и подпись чиновника, который выдал разрешение

Обратите внимание на то, чтобы на разрешении вашего застройщика были указанные в примере пункты.

Проектную же декларацию составляет сам застройщик. В ней должны быть указаны данные строительной компании, адрес новостройки, сроки строительства, права на земельный участок. Кроме того — список домов, построенных за последние три года, и прибыль за текущий год. Документ должен быть заверен печатью и подписью директора фирмы. Пример:

Что должна содержать проектная декларация:

  • Номер дома по генплану и адрес
  • Название и контакты застройщика
  • Дома, которые застройщик строил в последние три года
  • Прибыль за текущий год
  • Сроки строительства
  • У застройщика должно быть право собственности на участок или договор аренды
  • У застройщика должно быть право собственности на участок или договор аренды

Информация о финансировании

Информация о проектном финансировании — еще один важный пункт в документах о новостройке. Строительство многоквартирного дома требует денег, и больших денег. Скажем, для Москвы — это в среднем три с небольшим миллиарда, для крупного города в центре страны — около полумиллиарда.

Часть денег застройщик получает от дольщиков. Именно поэтому квартиры в новостройке начинают продавать едва ли не до того, как начали рыть котлован под фундамент. Чтобы привлечь покупателей, цены на будущую квартиру устанавливаются ниже, чем на готовую квартиру.

Часть денег можно получить и у банка — в форме проектного финансирования. Это означает, что банк дает застройщику кредит на строительство, а застройщик возвращает ему деньги из тех средств, которые перечисляют дольщики. Проектное финансирование у надежного банка — это определенный гарант безопасности. Ведь там, прежде чем дать кредит, проанализировали все риски, изучили застройщика и сочли его серьезным партнером.

Информация о проектном финансировании прописывается в проектной декларации. Найдите в ней пункт “Финансовые риски”. Там будет указано, за чей счет осуществляется строительство (например, “За счет заемных банковских средств и собственных средств компании”).

Сроки строительства

В проектной декларации обязательно указывается срок строительства. Если он чересчур мал — это повод задуматься. Скорее всего, застройщик не уложится в заявленное время.

Адекватный срок рассчитывается в зависимости от этажности и площади дома, технологии строительства и климата + один год запаса на возможные форс-мажорные обстоятельства.

Технологии

Быстрее всего возводят панельные дома: примерно за 7–10 месяцев. Их собирают из готовых железобетонных панелей и заводских плит, как из деталей конструктора. Отсюда и скорость.

На строительство монолитно-каркасных домов уходит до 2 лет. Сперва собирается каркас, “коробка” здания, затем делаются стены — из кирпича или блоков, поэтому на возведение требуется больше времени, чем в первом случае.

Кирпичные дома строятся дольше всего — около 2,5 лет, ведь требуется уложить каждый кирпич отдельно.

Климат

Чем холоднее климат в зоне строительства, тем дольше оно длится — в мороз нельзя заливать бетон или делать фасад. Поэтому дом, который возводится по одной технологии и при прочих равных условиях, на юге страны будет готов гораздо быстрее, чем, скажем, в Сибири.

Форс-мажорные обстоятельства

Ситуации бывают разные. Сменился подрядчик или субподрядчик, вдруг ударили неожиданные для этого климата морозы — и стройка затягивается. На это застройщик накидывает около года. Если ничего не произойдет и он сможет закончить стройку раньше — что ж, тем лучше для всех.

Ориентировочные сроки строительства:

Материал домаМинимумС запасом
Кирпич
на севере2,54,0
на юге1,52,5
Монолит
на севере2,03,0
на юге1,52,5
Панели
на севере1,02,0
на юге0,71,5

Если срок строительства в проектной декларации адекватен, значит, меньше риск, что дом не будет построен к заявленному времени.

2. Просмотрите фотографии или видео со стройки

Некоторые застройщики регулярно публикуют на сайте фотоотчеты о стройке. Сравните самые недавние снимки с фотографиями за несколько предыдущих месяцев. Есть ли изменения? Если да, это хорошо. Значит, стройка идет.

Функции, права и суть деятельности застройщика

В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху. Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина. В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.

Сущность понятия «застройщик»

Застройщик – это по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.

Застройщик и девелопер: сходства и различия

В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.

Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.

Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.

Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:

  • Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
  • Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
  • В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.

Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.

Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?

Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет). А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.

В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной.

Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.

Ссылка на основную публикацию