Квартира в ипотеку: как правильно купить, оформить и зарегистрировать жилье приобретенное по ипотечному кредиту

Оформление квартиры в собственность по ипотеке

Решив купить жилье в ипотеку, заемщику предстоит совершить ряд действий: подыскать квартиру, договориться с продавцом или застройщиком, подать документы в банк, заключить ипотечный договор и договор купли-продажи.

После этого ему нужно пройти процедуру регистрации квартиры в собственность по ипотеке, чтобы стать полноправным ее владельцем (до момента полного погашения задолженности жилье будет находиться на обременении у банка).

Как зарегистрировать ипотечное жилье в собственность, куда обращаться, какие документы нужны?

Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке? Подача заявления

Для оформления ипотечного жилья в собственность необходимо подать заявление в Росреестр, который и занимается подобными вопросами.

Если договор об ипотеке составлен в простой письменной форме без нотариального удостоверения (такая форма документа разрешена законом), то заявление на государственную регистрацию подают две стороны: залогодатель и залогодержатель (будущий хозяин квартиры и его кредитор).

Если договор удостоверен нотариально, то заявление на государственную регистрацию может подать залогодатель либо залогодержатель.

Какие документы нужны для оформления в собственность квартиры в ипотеке?

Для оформления в собственность ипотечной квартиры в Росреестре заявителю нужно подготовить и предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • договор купли-продажи;
  • ипотечный договор;
  • все документы, которые фигурируют в ипотечном договоре (они есть в списке приложений);
  • документы на квартиру: поэтажный план, экспликации, выписки;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (стоимость регистрации договора для физических лиц составляет 2 тысячи рублей – по состоянию на 2020 год).

Это основной список документов. Регистрирующий орган при необходимости может запросить и другие документы, если сочтет это необходимым.

В качестве дополнительных документов могут выступать такие: согласие супруга (если нужно распорядиться собственностью, которая является общим совместным имуществом), разрешение органов опеки (если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему, лицу с инвалидностью).

Если с документами все в порядке, их содержание и оформление соответствует действующему законодательству, то регистратор регистрирует их, после чего бумаги удостоверяются специальной надписью на договоре и проставлением штампа.

В этом штампе содержатся сведения о номере регистрации, дате, подписи регистратора, его фамилия и инициалы. Сверху этих данных специалист проставляет печать.

С момента регистрации договора все права по ипотеке считаются возникшими.

Подводя итоги, кратко рассмотрим порядок оформления ипотечной квартиры в собственность:

  1. Заинтересованное лицо подает заявление и остальные документы в Росреестр.
  2. Специалист принимает документы, устанавливает их подлинность, проверяет чистоту сделки.
  3. Если с документами все в порядке, тогда регистратор создает специальную запись в реестре. Если с документами не все в порядке, тогда он отказывает заявителю в регистрации, обязательно аргументируя свой отказ. Когда все погрешности и неточности будут исправлены, заинтересованное лицо снова может подать документы на регистрацию.
  4. Регистратор выдает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРП.

В каких случаях регистратор может отказать в регистрации?

Получить отказ в регистрации квартиры в собственность заявитель может по таким причинам:

  • нехватка необходимых документов, которые требует регистратор;
  • неправильное оформление документов;
  • наличие подозрения в мошенничестве со стороны заявителя;
  • наличие данных у регистратора о запрете на проведение операций с конкретной недвижимостью.

Снятие обременения после государственной регистрации

Обременение на квартиру в виде залога, которое регистрируется в федеральных органах регистрационной службы при выплате ипотеки, автоматически не снимается. Для его снятия заинтересованные стороны должны пойти в регистрирующий орган и написать заявление (делается это после регистрации прав в Росреестре) о прекращении ипотеки.

С собой заявитель должен принести такие документы:

  • гражданский паспорт;
  • заявление о снятии обременения;
  • ипотечный договор;
  • справка, подтверждающая факт полного исполнения обязательств перед кредитором.

Регистрация квартиры в собственность через МФЦ

Для удобства граждан подать документы для регистрации ипотечного жилья можно не только через Росреестр, но и через МФЦ.

Подавая документы в этот орган, заявитель экономит время, поскольку ему не нужно стоять в очереди.

Правда процесс принятия решения и подготовки документов здесь затягивается, поскольку в МФЦ сотрудники только принимают документы, а затем отправляют их в Росреестр (МФЦ выполняет посреднические услуги).

Сколько дней регистрируют право собственности на квартиру по ипотеке в 2020 году?

В Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлены такие сроки оформления квартиры в собственность с даты подачи заявления и полного пакета документов:

  • при подаче документов в Росреестр – 7 рабочих дней;
  • при регистрации права собственности на квартиру в МФЦ – 9 рабочих дней;
  • при регистрации прав собственности на основании судебного решения (через Росреестр) – 5 рабочих дней;
  • при подаче нотариально удостоверенных документов через Росреестр – 3 рабочих дня; если через МФЦ – 5 рабочих дней.

Когда квартира в ипотеке переходит в собственность?

Если заемщик (покупатель квартиры) заключил сделку купли-продажи жилья, то он становится собственником квартиры даже при наличии непогашенной ипотеки.

Однако такое жилье будет являться залоговым, а это значит, что права владельца квартиры ограничиваются. Так, он не сможет продать, обменять такую квартиру до того момента, пока не погасить всю задолженность.

На кого оформляется ипотечная квартира в собственность?

Приобретаемая ипотечная квартира оформляется в собственность заемщика. Если он хочет переоформить жилье на кого-то из родственников, то сделать это до полного погашения займа у него не получится.

Переоформить квартиру в собственность другого человека можно будет только после того, как заемщик полностью выплатит взятый в банке заем.

Является ли собственностью банка ипотечная квартира до момента полного погашения займа?

Некоторые заемщики ошибочно полагают, что квартира, взятая в ипотеку, является собственностью банка до тех пор, пока не будет полностью погашена задолженность по кредиту.

На самом деле жилье, купленное с помощью ипотечных средств банка и оформленное в залог, сразу переход в собственность заемщика согласно договору купли-продажи, заключенного с продавцом.

Но есть одно но: в свидетельстве о праве собственности на квартиру регистратор ставит пометку о наличии обременения. Это значит, что квартира находится в залоге у банка. Эта отметка аннулируется уже после того, как заемщик полностью погасит задолженность.

А такое ошибочное мнение людей объясняется просто: если квартира находится на обременении, то заемщик не сможет продать, обменять ее или сделать перепланировку, пока полностью не рассчитается с банком.

Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре или МФЦ. Регистрация осуществляется только на то лицо, которое выступает заемщиком по ипотечному договору.

После регистрации квартиры в собственность важно снять обременение, чтобы банк не имел больше претензий к заемщику, и квартира была «чистой» – ее можно было продать, обменять и т. д.

Сама процедура регистрации жилья в Росреестр не является сложной или трудоемкой. Все, что требуется от заинтересованных сторон – подать весь необходимый и правильно оформленный пакет документов в Росреестр, а затем получить на руки готовые документы со штампами и печатями контролирующего органа.

Покупка квартиры в кредит или ипотеку

Процесс покупки квартиры в кредит является сложной правовой процедурой, которая требует сбора большого количества документов, соблюдения требований и условий банковских организаций. Потенциальный заемщик из огромной массы финансовых учреждений выбирает определенное, с наиболее подходящей под его возможности и предпочтения кредитной программой.

Пройдя через все этапы оформления кредитного займа в банке, проведя независимую экспертизу оценки стоимости жилья, заключив договор страхования квартиры по ипотеке, лицо получает денежные средства от финансового учреждения для того, чтобы в дальнейшем оформить договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредита на покупку жилья или ипотеки.

Что такое ипотечный кредит?

Ипотечный кредит представляет собой целевое долгосрочное кредитование, выдаваемое гражданам банками для приобретения объекта недвижимости, с обязательным залогом жилья. Вопросы, связанные с ипотекой, регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Особенности ипотечного кредитования состоят в том, что квартиру, купленную на средства банка, нельзя перепродать, заложить, подарить, переуступить по праву владения без согласия банка или вплоть до того момента, пока оставшаяся часть долга не будет выплачена полностью.

Кредит на приобретение жилья выдается для покупки квартиры, в виде определенной суммы денежных средств. Основные отличия ипотеки от жилищного кредита заключаются в следующем:

  • Период, на который выдаются займы. Обычно ипотека предоставляется на срок от 5 до 30 лет, в случае с кредитом данное время не превышает 4-7 лет.
  • Размер денежных средств. Сумма кредита ниже, чем та, которая может быть выдана по программе ипотечного кредитования.
  • Процессы получения. После одобрения сделки банком для получения ипотеки требуется дополнительный сбор большого перечня документов, при кредите клиент может сразу обратиться за выдачей денежных средств.
  • Залог объекта недвижимости. Ипотека может быть выдана только с условием обязательного залога жилья, которое уже имеется у лица или приобретается на сумму займа. Залог недвижимого имущества при кредите не требуется.
  • Размер процентных ставок. Процент ипотечного займа ниже кредитного, так как риски потерь у банковских организаций при выдаче ипотеки менее высокие.
  • Ипотека выдается только банками, кредит можно получить и в других организациях, например, жилищные кооперативы.

Что выгоднее: ипотека или кредит на квартиру

Для того чтобы понять, что наиболее выгодно: кредит на покупку квартиры или ипотека — заемщику следует обратить особое внимание на следующие моменты:

  • Необходимая денежная сумма. Обычно размер жилищного кредита не превышает 500 тысяч рублей, по ипотеке выдаваемая сумма выше.
  • Желаемый период кредитования. При ипотеке срок возврата выданного займа может быть продлен до 30 лет (кредит не более 7 лет).
  • Ипотечные займы сопровождаются наложением обременения — залог на приобретенное имущество.
  • При выдаче кредита банк проверяет самого клиента (платежеспособность, состоятельность), в случае с ипотекой финансовые учреждения обращают внимание и на объект недвижимости (рыночная стоимость, год постройки, жилая площадь и т.д.).
  • Выдача кредита на приобретение жилья сопровождается процентными ставками 12-22% годовых, ипотека — от 10% до 15%. При этом переплата по кредиту, учитывая срок кредитования около 50%, при ипотеке она составляет 100%, а в некоторых случаях и до 200%.
  • Обязательное страхование при ипотечном займе.
  • Независимая оценка стоимости жилья. Расходы по проведению данного мероприятия являются обязательными и возлагаются на заемщика.
  • Право на налоговый вычет при получении ипотеки (возвращение государством определенной суммы от произведенных затрат при покупке жилья, но не более 2 миллионов рублей).
  • Использование в качестве первоначального взноса по ипотеке средств материнского капитала.
  • Проверка службой безопасности банковских учреждений юридической чистоты приобретаемой квартиры по ипотечной программе (законность прав продавца, подлинность документов).

Как получить кредит на квартиру

Для того чтобы получить кредит на приобретение жилья, потенциальному заемщику необходимо:

  • Произвести анализ кредитных предложений в различных банках (условия выдачи кредитов, процентные ставки, требования к клиентам и т.д.).
  • После того как заемщик определился с финансовой организацией, ему следует обратиться к кредитному специалисту, который пояснит какие именно действия следует выполнить для получения кредита.
  • Банковские учреждения запрашивают определенный перечень документов (паспорт заемщика и созаемщиков, справка о доходах, свидетельство о регистрации брака и т.п.).
  • По итогу заполняется заявка, прилагается необходимая документация, и собранные сведения направляются на рассмотрение. Период получения ответа от банка может занять от 3 до 30 дней.
  • После получения одобрения, в котором банковская организация указывает максимально возможную для получения сумму кредита, клиенту обычно дается около 30 дней для поиска варианта жилья.
  • Когда объект недвижимости подобран и согласован с банком, заключается договор кредита.
  • Далее указывается банковский счет, на который перечисляются заемные средства.
  • По итогу оформляется соглашение на покупку квартиры, в котором прописывается, что вся стоимость имущества или его часть оплачивается с использованием кредитных средств.

Какие документы нужны для получения кредита

Наиболее часто запрашиваемыми документами для получения кредита являются:

  • Паспорт гражданина Российской Федерации, с обязательной отметкой о регистрации.
  • При наличии временной прописки потребуется документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
  • Если заемщик — мужчина, и его возраст превышает 27 лет, то необходим военный билет.
  • Документ, в котором указываются сведения о доходах (справка формы 2-НДФЛ с указанием заработной платы за последние шесть месяцев).
  • Трудовая книжка. Если работа по совместительству, то необходим трудовой договор.
  • В случае, когда заемщиком является пенсионер, то следует предоставить справку из Пенсионного фонда России о размере пенсии.
  • Если лицо не достигло возраста 18 лет, потребуется свидетельство о его рождении, или об усыновлении/удочерении.
  • Также необходимо заполнить в банковском отделении заявление-анкету.

Дополнительно могут быть запрошены следующие сведения:

  • Свидетельство о заключении или расторжении брака.
  • Паспорт супруга/супруги.
  • Свидетельство об изменении имени, фамилии, отчества т.д.

Требования к заемщику

Помимо условий, которые выдвигают банки для предоставления кредита, существует ряд обязательных требований, предъявляемых к потенциальным заемщикам. Их общий перечень сводится к следующему:

  • Кредитоспособность, то есть финансовая состоятельность. Ежемесячный платеж не должен превышать половины от заработка гражданина, а в идеале не более трети.
  • При проверке материального положения лица, банк может учитывать дополнительные доходы: владение акциями, сдача в аренду автомобиля, денежные средства, находящиеся на лицевом счете.
  • Плюсом для заемщика является владение недвижимым и движимым имуществом: гараж, дача, автомобиль, квартира.
  • Хорошая кредитная история.
  • Наличие российского гражданства, временная или постоянная регистрация в районе обращения в банковское отделение.

По жилищному кредиту

Выдача средств по кредиту на покупку квартиры сопровождается характерными именно для данного вида займа требованиями, а именно:

  • Возраст заемщика может составлять от 18 до 75 лет.
  • Общий стаж трудовой деятельности не менее шести месяцев.
  • Отсутствие дополнительных неоплаченных кредитов.

В некоторых случаях банки, для того, чтобы уменьшить риски невозврата денежных средств, при выдаче кредита оформляют договор поручительства. Поручитель — лицо, обязанное вернуть деньги в финансовую организацию, если заемщик не сможет исполнить возложенного на него обязательства.

По ипотеке

Для получения ипотечного займа гражданину необходимо отвечать требованиям, которые банковские учреждение выдвигают к своим будущим заемщикам:

  • Наличие квартиры, на которую возлагается обременение в виде залога (уже имеющееся жилье или приобретенное на ипотечные средства).
  • Страхование объекта недвижимости. Обычно банки имеют партнеров, которым они доверяют проведение процедуры страхования, и клиенту необходимо обращаться именно в такие организации.
  • Возраст заемщика от 21 года до 70 лет.
  • Общий трудовой стаж не менее одного года.
  • При наличии судимостей — она должна быть погашена или снята.
  • Возможно привлечение дополнительных созаемщиков, но в количестве не более трех человек.

Требования банков к квартире по ипотеке

При предоставлении ипотечного кредита банковские учреждения в качестве гарантии возвращения выданной суммы оставляют приобретенное жилье в залоге. Для залогового обременения подходит и уже имеющийся в собственности объект недвижимости.

Требования к такого рода жилью заключаются в следующем:

  • Здание, в котором находится жилое помещение, должно быть кирпичного, монолитного, железобетонного типов.
  • Не подойдет под ипотеку жилье, признанное ветхим или аварийным, а также находящееся в программе капитального ремонта, реконструкции, сноса.
  • В качестве залога не допускаются комнаты в коммунальных квартирах.
  • Объект недвижимости не должен иметь незаконных перепланировок.
  • Квартира должна находиться в городе или регионе, на которые распространяют свое действие кредитные программы банкового учреждения.
  • В жилье должны быть проведены водоснабжение, канализация, система отопления, электричество.
  • Квартира должна быть свободна от иных видов обременений, ограничений, не составлять предмет исковых требований.
  • Среди жильцов, которые ранее были зарегистрированы в купленной квартире, не должно быть лиц, находящихся в местах лишения свободы, в Вооруженных силах России.

Порядок оформления кредита в банке

В процедуре оформления кредита можно выделить основные этапы, схожие для всех финансовых организаций, а именно:

  1. Клиент из большого перечня определяется с банком, в который он будет обращаться, выясняет порядок предоставления денежных займов, требования к заемщику.
  2. После согласования всех условий программы кредитования подается заявка, которая рассматривается в течение 5-30 дней. Вместе с заявкой направляется пакет документов.
  3. Если банковское учреждение одобряет выдачу кредита, то клиенту дается около месяца для подбора жилья.
  4. Заемщик проводит независимую экспертизу недвижимости для определения ее рыночной стоимости.
  5. После достижения всех договоренностей заключается соглашение (договор) между клиентом и организацией, где указываются права и обязанности сторон, условия и сроки погашения займа, наличие штрафных санкций.
  6. На этапе заключения договора оформляется страховка выбранного и одобренного банком жилого помещения.
  7. После подписания договора выдаются денежные средства, которые могут быть переданы наличным или безналичным путями.
Читайте также:  Можно ли оспорить дарственную и на каких основаниях она признается недействительной

Страхование квартиры по ипотеке

Для использования ипотечных средств заемщику необходимо соблюсти обязанность по страхованию ипотеки. Можно выделить основные виды страхования при выдаче банком денежных средств:

  • Страховка объекта недвижимости — обязательное условие выдачи кредита. Цель заключается в защите приобретенной квартиры от повреждений, которые могут возникнуть при затоплении, пожаре, взрыве или по причине противоправных действий других граждан.
  • Страхование трудоспособности и жизни заемщика необходимо, если по каким-либо причинам лицо не сможет работать, или в случае смерти заемщика страховая компания обеспечит оплату взносов по ипотеке.
  • Страховка титула (права собственности на недвижимость). Если квартира станет поводом для судебного разбирательства, и заемщик потеряет право на ее владение, страховая компания будет должна возместить понесенные убытки, которые пойдут на погашение ипотеки.

Гражданин Ж приобрел квартиру в ипотеку у Гражданина К. Через 3 месяца выяснилось, что Гражданин К пренебрег правами на имущество своего несовершеннолетнего сына, и мать ребенка подала в суд для того, чтобы признать сделку по продаже жилья незаконной.

Суд определил, что гражданин К не имел права реализовывать квартиру, не соблюдая прав ребенка. Сделка купли-продажи была признана недействительной, гражданин Ж лишился права собственности на недвижимость, но благодаря страхованию титула, он смог полностью погасить ипотечную задолженность.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

Договор купли-продажи жилья с использованием кредитных средств оформляется после получения займа. Документ составляется в письменном виде, и содержит в себе следующие условия:

  • Точное наименование, дата и место заключения.
  • Паспортные данные сторон, а также поручителей и созаемщиков, если таковые имеются.
  • Характеристика объекта: адрес квартиры, этаж, площадь, год постройки и т.д.
  • Суть соглашения, то есть указывается то, что происходит именно продажа жилья.
  • Стоимость объекта недвижимости.
  • Положение о том, что оплата производится полностью или частично за счет кредитных средств.
  • Срок и порядок передачи суммы денежных средств, полученных по займу.
  • Данные граждан, сохраняющих право проживания в квартире и сроки их выписки.
  • Порядок проведения полных взаиморасчетов.
  • Указание на то, что объект недвижимости в момент продажи свободен от прав третьих лиц, не имеет обременений или ограничений.

Кроме вышеуказанных обязательных условий, договор может включать в себя и ряд дополнительных положений:

  • Период фактической передачи квартиры.
  • Состояние, в котором передается жилье (например, произведенный ремонт, наличие сигнализации).
  • Штрафы и неустойки, которые могут назначаться, если покупатель или продавец нарушают возложенные на них обязательства.
  • Порядок разрешения споров.
  • Сроки и основания расторжения договора.

Налоговый вычет на проценты по ипотеке

Гражданин имеет право на получение налогового вычета при покупке квартиры с использованием ипотечных средств. Лицу за счет государства возвращается определенная денежная сумма с процентов по кредитному займу. Размер процентов не должен превышать трех миллионов рублей.

Ставка по налоговому вычету составляет 13%, и рассчитывается следующим образом: если сумма процентов по ипотеке равняется 1,5 миллиона рублей, то 1 500 000 × 13% = 195 тысяч рублей – размер возможного налогового вычета.

Документы необходимые для получения вычета от налогового органа сводятся к следующему перечню:

  • Копия кредитного договора.
  • Справка, подтверждающая факт уплаты процентов (документ можно взять в банке, который выдал заем).
  • Паспорт гражданина России.
  • Справка формы 2-НДФЛ, в которой указывается доход лица за последние шесть месяцев.
  • Декларация формы 3-НДФЛ.
  • Заявление.

Возврат процентов по ипотечному займу можно производить по мере их оплаты. Если кредит уже погашен, но налоговый вычет получен не в полном объеме, остаток можно получить в следующем году. В законе не установлено ограничений в количестве лет, на которые можно переносить остаток по вычету.

Заключение

Покупка жилья с использованием кредитных средств крайне распространена в современном мире. Граждане обращаются в отделения банков для того чтобы взять ипотеку или займ на покупку квартиры.

Само понятие кредит является широким и емким. Оно включает в себя все разновидности кредитования: сельскохозяйственное, коммерческое, международное, выдача займов на приобретение жилья, а также ипотека.

Каждое банковское учреждение самостоятельно разрабатывает требования к клиентам, к списку необходимых документов, к жилью, которое передается в залог. Некоторые банки размещают такие сведения на официальном сайте, другие передают лично заемщикам.

Соблюдая условия и этапы оформления кредита, гражданин сможет в кротчайшие сроки получить необходимые денежные средства для заключения договора купли-продажи квартиры.

Порядок оформления квартиры в собственность в новостройке при ипотеке

Купив жилище на первичном рынке в кредит и переехав в новый дом, новоселы должны пройти ответственную процедуру – оформление права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке.

Условия регистрации права собственности

Регистрация в собственность квартиры в совершенно новом многоквартирном доме в значительной степени зависит от строительной компании.

Процедура оформления свидетельства о праве собственности начнется успешно, если застройщик:

  • прошел приемку объекта государственной архитектурно-строительной комиссией;
  • оформил сдачу многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • сделал в БТИ техпаспорт на многоквартирный дом;
  • поставил новостройку на кадастровый учет;
  • составил протокол о распределении недвижимости (не только жилой, но и коммерческой);
  • осуществил регистрацию объекта в Росреестре с присвоением дому почтового адреса.

Шаг 1. Застройщик должен предоставить владельцу квартиры:

  • акт приема-передачи квартиры;
  • акт реализации инвестиционного договора на выполнение строительных работ;
  • копии документов о вводе в эксплуатацию построенного дома и его приемке государственной комиссией.

Важно: получая бумаги на руки, следует проверить, не содержат ли они исправлений, приписок, помарок и повреждений, влияющих на читабельность и толкование содержания. Такие документы согласно ст. 18 Закона №122-ФЗ не могут быть приняты регистратором.

Шаг 2. Новосел обращается в БТИ и заказывает документацию с техническим описанием объекта жилой недвижимости:

  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • поэтажный план с экспликацией.

Стоимость их оформления придется уточнить на месте.

Следующие шаги зависят от того, какие еще документы потребуется предоставить в регистрирующий орган (см. ниже).

С судом или без суда?

На практике владельцам квартир в новостройках часто приходится обращаться в суд, чтобы оформить жилище в собственность.

Это необходимо в следующих случаях:

  • застройщик отказывается предоставить вышеуказанные бумаги;
  • застройщик долгое время не выполняет вышеуказанных действий.

Перед обращением в суд следует направить застройщику претензию от имени одного дольщика или целой группы. Документ рекомендуется высылать заказным письмом. В суд можно обращаться после получения отрицательного ответа на претензию либо неполучения ответа в месячный срок.

Как зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке по ипотеке через суд? Прежде всего необходимо грамотно составленное исковое заявление с четким указанием причин невозможности оформления жилья в собственность по вине застройщика.

Затем следует предоставить всю документацию, которую потребуют в суде, и оплатить госпошлину в требуемом размере и согласно предоставленным истцу платежным реквизитам.

Рекомендуется не заниматься этим самостоятельно, а воспользоваться услугами профильных юристов, имеющих соответствующий опыт и практику. Их услуги, по крайней мере, обойдутся дешевле, чем оформление жилища в собственность дольщика застройщиком.

Как оформить новостройку в собственность, купленную по ДДУ в ипотеку: перечень документов

Вот какие потребуются документы для самостоятельной регистрации права собственности на квартиру по ипотеке без суда:

  • удостоверения личности всех собственников – паспорта взрослых членов семьи и свидетельства о рождении малолетних детей;
  • правоустанавливающий документ – ДДУ либо иной договор с застройщиком;
  • договор ипотеки;
  • письменное согласие залогодержателя (банка-кредитора) на владение и пользование залоговым имуществом;
  • вышеуказанные бумаги, полученные у застройщика;
  • вышеперечисленные бумаги из БТИ;
  • квитанция об уплате госпошлины в сумме 2000 рублей.

Могут понадобиться дополнительные документы:

  • согласие органа опеки, если среди собственников жилища будет хотя бы один несовершеннолетний ребенок (предоставление долей детям – обязательное условие покупки жилья в ипотеку с использованием материнского капитала);
  • нотариально заверенная доверенность, если оформление права собственности осуществляется только одним из двух или более взрослых собственников либо представителем собственника.

Даже после упоминания дополнительных бумаг исчерпывающего списка не получилось – в Росреестре могут потребовать еще какие-либо документы.

Вся документация подается в виде «оригинал плюс копия», за исключением удостоверений личности, которые только предъявляются.

Куда обращаться и как долго ждать

Обращаться за оформлением свидетельства о праве собственности на квартиру можно как в территориальный орган Росреестра, так и в МФЦ. В последнем случае подать документы удастся быстрее, зато ждать результата придется несколько дольше.

В Росреестре либо МФЦ забирают все бумаги, включая оригиналы, и выдают заявителю расписку с указанием их полного перечня, а также ориентировочного срока готовности свидетельства о праве собственности.

Должностные лица Росреестра:

  • принимают документацию из рук заявителя либо получают из МФЦ;
  • проверяют подлинность и корректность каждого документа;
  • выявляют обстоятельства, мешающие регистрации;
  • при отсутствии препятствий для регистрации вносят соответствующую запись в государственный реестр недвижимости;
  • оформляют и выдают собственнику соответствующее свидетельство.

Сотрудники регистрирующего органа вправе приостановить регистрацию, усомнившись в корректности либо подлинности предоставленных документов. В этом случае владелец (владельцы) квартиры в новостройке получает соответствующее уведомление. Обычно удается устранить причины приостановки, после чего регистрация возобновляется.

Отказ в регистрации владелец жилья вправе обжаловать в суде.

Квартира оформлена – что дальше?

Гражданин, купивший жилище в ипотеку, получает документ о праве собственности с отметкой об обременении объекта недвижимости залогом. После полной выплаты задолженности по ипотечному кредиту необходимо будет зарегистрировать в Росреестре снятие обременения.

Для этого предстоит:

  • подписать с банком-кредитором совместное обращение / заявление в регистрирующий орган;
  • получить в банке документальное подтверждение, что обязательства заемщика выполнены в полном объеме;
  • обратиться с данными бумагами, а также паспортом в Росреестр или МФЦ.

В назначенное время останется только забрать документ с отметкой о снятии обременения.

Как продать ипотечную квартиру: инструкция

Жизненные обстоятельства в процессе погашения ипотечного кредита (займа) могут измениться. Например, в семье появляется ребенок, а вместе с ним — желание расширить жилплощадь. И это вполне осуществимо: ипотечная квартира – полноценная собственность заемщика, а значит, её можно продать или иначе распорядиться ею в любой момент. Подробности — в нашей инструкции.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Всегда ли нужно согласие банка на продажу ипотечной квартиры и как его получить.
  • Как найти покупателя квартиры.
  • Какие существуют способы продажи (всего их четыре), и в каком случае продается квартира, а в каком — долг.
  • Порядок действий при продаже ипотечной квартиры.
  • Какие документы понадобятся для сделки.
  • Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с помощью ФГКУ «Росвоенипотека», по программе «Военная ипотека».

Как получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры?

Ипотека — один из видов обременения недвижимости, поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Решение кредитора (разрешить или отказать в продаже) зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость (досрочное самостоятельное погашение ипотеки; погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи; продажа квартиры вместе с ипотечным долгом; продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога), от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Впрочем, существуют способы продать квартиру и досрочно погасить кредит и без формального согласия банка – например, за счет средств покупателя. Подробности далее по тексту.

Как найти покупателя на ипотечную квартиру?

В большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным дисконтом (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения. Таким образом, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, имеет смысл предложить на него скидку. В подобных сделках заинтересованы те, кто не боится нюансов оформления сделки и хочет существенно сэкономить – профессиональные риелторы. Еще одна категория клиентов — те, кто хочет купить жилье в конкретном районе и, возможно, даже доме.

Сам процесс поиска покупателей не отличается от обычной сделки купли-продажи. Всё начинается с оценки стоимости квартиры. Самый быстрый и простой способ определить цену — привлечь риелтора. В качестве альтернативы можно привлечь профессионального оценщика или оценить стоимость квартиры самостоятельно. В последнем случае нужно проверить сайты по купле-продаже недвижимости и посмотреть, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе (особенно те, что имеют обременения).

Оценить примерную стоимость квартиры поможет онлайн-калькулятор на спроси.дом.рф

Чтобы воспользоваться калькулятором, укажите адрес, количество комнат и общий метраж квартиры. Сервис собирает данные по объявлениям о продаже жилья на указанной улице и выводит среднюю цену. Дополнительный плюс – информация об инфраструктуре района

Покупателей стоит искать с помощью объявлений на специализированных сайтах. В тексте стоит указать технические характеристики жилья (адрес, количество комнат, метраж, тип санузла, удаленность от метро) и юридические аспекты (как давно владеете, сколько собственников) и обязательно – наличие обременения в виде ипотеки.

Подробную инструкцию, как продать квартиру, читайте на спроси.дом.рф

Какие есть способы продажи ипотечного жилья?

Есть 4 механизма продажи ипотечного жилья: досрочно погасить кредит (заем) за счет средств покупателя, погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи, уступить право долга по ипотеке, и последний способ: когда квартиру продает кредитор. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Как продать квартиру с помощью досрочного погашения ипотечного кредита (займа) за счет средств покупателя?

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры. В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение. Кроме того, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка вам нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра). Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Важно помнить, что позиция покупателя в этом случае уязвима. Существует риск, что после передачи задатка и снятия обременения с квартиры владелец жилья передумает. В этом случае вернуть обратно деньги можно будет только через суд, а это потребует времени. Поэтому досрочное погашение ипотечного кредита (займа) за счет средств покупателя — достаточно редкое явление.

Читайте также:  Дарение между юридическими лицами: запрещено или нет, виды подарков между коммерческими организациями

Как погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры?

В таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель. Вы должны написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку. После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца). У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки. Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору. Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами). После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение. Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

При таких сделках распространен способ передачи денег покупателем через две банковские ячейки – одну для кредитора и другую для продавца. Такой вид сделок является довольно безопасным, поскольку банк здесь выступает гарантом и для продавца, и для покупателя. Однако остается риск отзыва лицензии у банка, в котором находится ячейка. В соответствии со стандартными условиями договора аренды ячейки, банк не несет ответственность за содержимое ячейки, только за доступ к ней, поэтому с учетом нестабильности банковской системы это обстоятельство стоит иметь в виду при выборе способа расчета.

Как работает переуступка долга по ипотечному кредиту (займу)?

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру. По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

Процедура переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) занимает меньше времени, чем предыдущие два способа (которые включают досрочное погашение кредита, снятие обременения и куплю-продажу). Подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту). Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема следующая: вы находите покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещаете банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту. Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки. В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке). В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Важно: вместо договора цессии (когда не меняются условия ипотечного кредита (займа)) банк (иной кредитор) может заключить новый кредитный договор (договор займа) уже на других условиях (изменить ставку по кредиту или займу). Регистрацией перехода прав собственности на жилье к новому владельцу и повторного обременения квартиры в Росреестре занимается сам банк (или иной кредитор)

Может ли кредитор продать ипотечное жилье?

Да, банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

не менее этого срока требуется банку, чтобы выставить ипотечную квартиру на торги. Столько времени требуется на процедуру обращения взыскания на предмет залога

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет-площадки, где продажа ведется в форме аукциона. Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку. Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы. Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику. Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Стоит отметить, что этот способ стоит рассматривать лишь в самом крайнем случае. Даже если вы не способны далее гасить ипотечный кредит (заем), намного выгоднее договориться с кредитором продать квартиру самостоятельно и погасить задолженность — в этом случае вам не придется оплачивать судебные расходы и работы организатора аукциона, а также начисленные пени и штрафы. Если вы не можете выплачивать ипотечный кредит (заем) вследствие особых обстоятельств, обговорите это с банком (иным кредитором). Возможно, в некоторых случаях вам пойдут навстречу и помогут рефинансировать ипотечный кредит (заем).

Каков порядок действий?

При продаже ипотечной квартиры с помощью досрочного погашения ипотеки покупателем и заключения трехсторонней сделки порядок действий похожий. Чтобы продать ипотечную квартиру таким образом, вам нужно выполнить следующие действия:

1. Получить согласие кредитора на продажу квартиры, подтвердить текущий остаток долга по ипотечному кредиту (займу).

2. Найти покупателя и согласовать способ продажи.

3. Выписать всех, кто зарегистрирован в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.

4. Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается внесение задатка. Покупатель вносит первый платеж в счет оплаты стоимости квартиры в размере, достаточном для погашения долга по ипотечному кредиту (займу) продавца (как правило, деньги идут на погашение долга напрямую кредитору).

5. Снять обременение с квартиры. Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, обременение снимается в течение 3 рабочих дней после того, как в Росреестр поступают документы. Основные:

  • закладная с отметкой о погашении обязательств. В случае оформления электронной закладной или хранения закладной в депозитарии, вместо этого документа можно предоставить выписку по счету депо. Каждый из этих документов можно получить у кредитора;
  • заявление кредитора (то есть владельца закладной), заемщика или их совместное заявление.

Если закладная не выдавалась, понадобится заявление кредитора или совместное заявление кредитора и заемщика.

Снятие обременения – бесплатная услуга, заплатить придется покупателю только за выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (стоимость услуги — 300 рублей).

6. Заключение основного договора купли-продажи. Государственная регистрация перехода права собственности к новому владельцу в Росреестре. После этого продавец получает остаток суммы.

Если речь идет о переуступке долга по ипотеке, последовательность действий будет немного другой:

  1. Найти покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя.
  2. Известить кредитора о намерении переуступить долг по ипотечному кредиту (займу) и получить согласие кредитора (для этого банк или некредитная организация должна проверить покупателя). Если согласие получено, банк заключает отдельный кредитный договор с новым заемщиком (покупателем).
  3. Заключить с покупателем договор цессии – уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи.

Какие документы понадобятся для сделки?

В целом список документов для продажи ипотечной квартиры практически не отличается от перечня бумаг, которые нужны при обычной сделке купли-продажи. Вам понадобятся:

  1. Копии паспортов участников сделки.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка ЕГРН; договор купли-продажи; договор долевого строительства и т.д.).
  3. Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом (если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников продаваемого жилого помещения несовершеннолетний).
  5. Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД России, в управляющей компании или оформить через Госуслуги).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.
  7. Документ с результатами оценки стоимости продаваемого жилья.

Можно ли продать квартиру, купленную за счет средств ФГКУ «Росвоенипотека»?

Военную ипотеку регулирует Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Квартира, купленная при помощи накоплений на счету военнослужащего, находится в залоге не только у банка/иного кредитора (предоставившего ипотечный кредит/заем), но и у военного ведомства (ФГКУ «Росвоенипотека»), а значит, чтобы снять с нее обременение перед продажей, придется заручиться согласием обоих залогодержателей. Кроме того, предстоит не только погасить ипотечный кредит (заем), но и вернуть все выплаты по нему, сделанные государством.

Важно: средства от государства, задействованные при оформлении военной ипотеки, при продаже квартиры возвращаются на счет военнослужащего в накопительно-ипотечной системе (НИС). Таким образом, он имеет право воспользоваться этими средствами еще раз при покупке нового жилья

В остальном процесс продажи квартиры, купленной с применением военной ипотеки, не сильно отличается от продажи квартиры с гражданской ипотекой. Чтобы снять обременение с квартиры, необходимо сначала погасить ипотечный кредит (заем). Для этого многие военные берут потребительский кредит в банке, гасят ипотечную задолженность, а новый кредит погашают уже со средств, вырученных от продажи квартиры.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

При продаже ипотечной квартиры применяются такие же правила налогообложения, как и при продаже квартиры без обременения. Если купленное жилье находилось в вашей собственности менее 5 лет, с его продажи придется заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Если же вы получили квартиру в наследство или в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (что маловероятно в случае с ипотечной квартирой), достаточно будет продержать ее в собственности 3 года, чтобы отпала необходимость уплаты налога (ст. 217.1 НК РФ).

При уплате налога с продажи квартиры вы можете воспользоваться налоговым имущественным вычетом в размере не более 1 млн рублей (п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Другой вариант — вместо имущественного вычета вы можете уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на средства, которые потратили на приобретение этого имущества (расходы должны быть подтверждены документами). К этим расходам относится в том числе погашение процентов по ипотечному кредиту (займу), поскольку они были фактически потрачены на приобретение ипотечной квартиры.

Как платить налог с продажи квартиры, читайте на спроси.дом.рф

Как проходит сделка по ипотеке: пошаговый процесс покупки квартиры в ипотеку

Ипотека — сложный кредит, оформление которого может занять несколько месяцев. Порядок получения ипотеки можно условно разделить на 12 этапов. Мы подготовили подробную инструкцию, после прочтения которой вы увидите полную картину всего процесса. В статье пошагово рассмотрим, как проходит сделка по ипотеке, разберем основы и нюансы выбора банка и программы, поиска квартиры и подготовки документов. Расскажем про подводные камни и спорные ситуации, с которыми сталкиваются заемщики при оформлении ипотечного кредита и поиске жилья.

Введение в ипотеку — базовые понятия и термины

Ипотечная сделка — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг.

Ипотечная сделка подразумевает подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Остальные детали – представление анкеты банку и поиск подходящей недвижимости, в понятие сделки не входят, хотя являются неотъемлемой частью процедуры.

Обременение — это наличие ограничений на право пользования имуществом. В нашем случае ограничением выступает ипотека. Когда жилье находится в залоге у банка, владелец не может свободно им распоряжаться. Так, заемщик не может без согласия банка продавать и сдавать квартиру, прописывать третьих лиц, делать перепланировку.

Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика на руках или на банковском счете для покупки недвижимости. В большинстве банков первый взнос составляет 10-20% от суммы ипотечного кредита.

Ипотечное страхование — это страхование рисков кредитора, которые могут возникнуть в процессе выплаты ипотечного кредита. По закону, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.

Договор купли-продажи — это документ, на основании которого квартира переходит от продавца к покупателю. Только на основании этого договора у покупателя возникает право собственности на жилье.

Заемщик регистрирует договор в МФЦ или Росреестре. На эту процедуру отводится до 5 дней. После завершения регистрации заемщик подписывает ипотечный договор и банк перечисляет ипотечные средства продавцу квартиры.

С этого момента покупатель вправе переехать в квартиру, учитывая условия договора с продавцом. Банк погасит закладную с недвижимости только после полной выплаты ипотеки. После этого заемщик снимает обременение с квартиры и становится ее полноправным владельцем.

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать 2 схемы расчета:

  1. Аннуитетная. Означает, что размер ежемесячной суммы не меняется в течение периода кредитования. Первые месяцы заемщик погашает проценты за пользование ипотекой. Затем идет основной долг. Получается, что поначалу проценты составляют главную часть платежа, поэтому переплата по кредиту выходит выше.
  2. Дифференцированная. Подразумевает уменьшение ежемесячных платежей к концу срока кредитования. Сначала заемщик погашает основной долг, затем переходит на проценты.

Банки отдают предпочтение первому виду платежей, так как они получают прибыль (проценты) быстрее. Однако заемщику выгоднее вносить оплату дифференцированным способом, чтобы максимально быстро сократить основной долг.

Пошаговый порядок действий при оформлении ипотеки по шагам

Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности.

Этап 1. Выберите банк и программу кредитования

На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк. Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.

Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу. Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные.

Перечислим основные:

  1. На вторичное жилье.
  2. На покупку квартиры в новостройке.
  3. На покупку частного дома.
  4. На строительство.
  5. Под материнский капитал.
  6. Под залог имеющейся недвижимости.
  7. Военная ипотека.
  8. Рефинансирование.

Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).

Важным моментом выбора программы является процентная ставка. От нее зависит сумма переплаты и размер ежемесячных платежей. Чем ниже этот параметр, тем больше сэкономит заемщик.

Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:

  1. Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
  2. Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.
  3. Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.
Читайте также:  Квартиры от подрядчиков: как проверить документы, порядок и нюансы сделки с подрядчиками

Этап 2. Сходите на встречу с ипотечным консультантом

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

  1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
  2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
  3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
  4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
  5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
  6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
  7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
  8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
  9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

При встрече с консультантом постарайтесь выглядеть презентабельно. То же самое касается фотографии для документов. От вашего внешнего вида многое зависит. Потрепанная одежда, мешки под глазами, несвежий внешний вид, щетина на лице — все это заставит клерка усомниться в вашем благосостоянии.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

Этап 3. Соберите необходимые документы

Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные. Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:

  • Оригинал паспорта.
  • Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
  • Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
  • Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:

  • Водительские права.
  • Военный билет.
  • Дипломы, сертификаты об образовании.
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Свидетельство о рождении детей.
  • Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
  • Документы о владении имуществом.

Банки приветствуют любые бумаги, которые доказывают финансовую состоятельность и стабильность.

Этап 4. Подайте заявку и получите одобрение

Подача заявки начинается с похода в выбранный банк и заполнения анкеты. Последнюю можно скачать с официального сайта банка. Кредитный консультант проверит ее на ошибки и заберет все документы на рассмотрение. Этот процесс обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней. В это время обязательно будьте на связи. Кредитные менеджеры по ходу дела могут звонить и запрашивать документы, задавать новые вопросы.

Банки уведомляют клиентов о вынесенном решении посредством SMS сообщений, электронной почты, звонков. В случае положительного решения сотрудник банка попросит прийти в отделение. Он назовет сумму и условия ипотеки. С этого момента можете приступать к поиску квартиры.

Если заявку рассматривают более 7 дней — можете позвонить консультанту самостоятельно и выяснить причину задержки. Может быть необходимо принести дополнительные документы, или долгий срок вынесения решения связан с высокой загруженностью работников банка.

Этап 5. Найдите квартиру

Представление заемщика об идеальной недвижимости может не совпадать с мнением банка. В этом заключается главная сложность. Финансовая организация оценивает имущество, прописывая сумму в ипотечном договоре. Зачастую она не совпадает с рыночной стоимостью, так как банк рассматривает больше критериев. Он предлагает клиенту список оценщиков, которым доверяет. Однако заемщик волен обратиться в любую фирму.

На поиск подходящего жилья банки дают до 90 дней. Отсчет начинается с даты уведомления заемщика об одобрении ипотеки.

Меньше всего мусора на площадках агентств недвижимости:

Агентства недвижимости знают об ипотечных программах банков, помогают рассчитать сумму кредита и ежемесячного платежа. Некоторые сотрудничают с финансовыми организациями, предлагают клиентам ряд бонусов и скидок. Подобные предложения встречаются у Сбербанка, ВТБ, РоссельхозБанка.

К выбору квартиры нужно приступать с холодной головой, игнорируя яркие рекламные обещания.

Важно узнать:

  • Принадлежит ли квартира покупателю. Для этого сравните правоустанавливающие документы с паспортными данными.
  • Количество прописанных граждан, особенно несовершеннолетних и инвалидов.
  • Просмотреть техническую документацию, соответствие планировки текущему ремонту. Попросите у продавца кадастровый и технический паспорт.
  • При долевом участии потребовать документ об отказе других собственников от права покупки.
  • Если продавец действует по доверенности, проверить ее законность.

Идеальная, по мнению банков, квартира соответствует 6 характеристикам:

  1. Проведено отопление, водо- и электроснабжение, работает канализация.
  2. В квартире есть кухня и санузел, она соответствует планам БТИ.
  3. Здание построено позже 1975 года, не подлежит сносу, уровень износа не более 60%.
  4. На квартире нет обременений, ее можно купить без проблем.
  5. У квартиры один совершеннолетний собственник за всю историю.
  6. Продавец купил квартиру более 5 лет назад. Если с момента покупки квартиры не прошло 5 лет, то продавец должен заплатить 13% налог после ее продажи. При продаже квартиры владелец вряд ли захочет указывать полную стоимость квартиры в договоре. Такая квартира не подойдет для ипотеки, поскольку банк даст ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Но даже у хорошей, на первый взгляд, квартиры могут быть недостатки.

Нижеперечисленные характеристики должны насторожить потенциального покупателя:

  1. Продавец получил квартиру по договору дарения. Такие документы могут признать недействительными, если вдруг объявятся граждане с правом на имущество.
  2. Квартира только что перешла по наследству. Первые 6 месяцев после преемничества могут объявиться родственники и потребовать свою долю.
  3. Квартира часто продавалась. Такие сделки считаются рискованными, ведь жилье уже не подошло многим владельцам.
  4. Собственником является несовершеннолетний. Он сможет продать квартиру только с разрешения органов опеки. На получение этого разрешения уходят месяцы.
  5. Квартиру продает представитель по доверенности. Важно убедиться в правомерности документа.
  6. У недвижимости несколько владельцев, с которыми нельзя связаться. От них могут потребоваться документы, без которых купить квартиру не получится.

Проверить чистоту продавца помогут следующие бумаги:

  • Свидетельство о регистрации права, договор наследования или купли-продажи, бумага о приватизации, дарении.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Водительские права или справки из психоневрологического и наркологического диспансера.
  • Справка о задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.

Эти документы покажут, что продавец является собственником квартиры. В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости содержится информация о прошлых сделках. Покупатель увидит количество собственников, продаж, владельцев.

Водительские права и справки из диспансеров докажут дееспособность продавца. Чтобы продавцу было спокойнее, можете получить справку вместе с ним. Обращаться необходимо только в диспансеры по месту прописки продавца. В регистратуре продавец говорит: «нужна справка, что не состою на учете», предъявляет паспорт и страховое свидетельство. Врач просматривает картотеку, и если не находит фамилию продавца, сразу выписывает справку.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку: с чего начать, процедура, порядок покупки


Мечтаете обзавестись своим жильем, но денег на покупку квартиры нет? Тогда стоит подумать об оформлении ипотеки.

Ее преимущество в том, что вам не нужно будет бродить по съемным квартирам и платить за аренду. К тому же в ипотечной квартире вы сразу сможете прописать всех членов семьи еще до того момента, пока оплатите последний платеж.

Заинтересовало такое предложение? Тогда нужно задуматься о порядке оформления ипотеки. Пошаговая инструкция для покупки квартиры в ипотеку представлена ниже.

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке в 2020 году

Совершая сделку купли-продажи квартиры, важно все сделать правильно, своевременно и в полном объеме, чтобы в дальнейшем не бегать по нескольку раз в банк или страховую компанию.

Чтобы ничего не забыть при оформлении договора, необходимо последовательно рассмотреть все этапы ипотечной сделки:

  • Этап 1. Подача заявления на выдачу ипотечного кредита. Распространенная ошибка потенциальных покупателей квартир в том, что они изначально начинают просматривать подходящее жилье на сайтах, а потом вживую, а некоторые даже оставляют задаток. Люди считают, что банки должны выдать им ипотеку, ведь у них положительная кредитная история и достаточно дохода, чтобы вовремя погашать ипотеку. Результат таких действий может быть не очень хорошим: банк может отказать в выдаче ипотеки, человек может потерять задаток. Поэтому вначале подается заявление в банк о предоставлении ипотеки и только потом можно рассматривать подходящие варианты квартир.
  • Этап 2. Получение одобрения банка о предоставлении ипотеки. Получить уведомление предпочтительно в письменном виде. В документе должна быть отражена информация об условиях ипотечного соглашения, о сроках действия одобрения (обычно это 3-4 месяца).
  • Этап 3. Поиск квартиры. На этом этапе покупателю обязательно нужно сообщить продавцу квартиры об условиях оплаты (квартира приобретается по ипотечному договору). Если этого не сделать, то на стадии совершения сделки продавец может отказаться продавать квартиру только потому, что будет понимать, что попадает на налоги, поскольку его объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет. Или же причиной его отказа может быть опасение того, что он может не получить деньги после того, как право владения квартирой перейдет новому собственнику.
  • Этап 4. Получение в банке списка документов по приобретаемой в ипотеку квартире. Этот список нужно будет предоставить продавцу недвижимости, чтобы он подготовил документы согласно списку.
  • Этап 5. Подписание предварительного договора о передаче задатка. Если не подписать предварительное соглашение, то можно столкнуться с такими проблемами, как повышение цены на квартиру, нарушение сроков сделки или вовсе отказ продавца от продажи жилья.
  • Этап 6. Получение от продавца полного пакета документов. Пока продавец будет готовить документы, покупатель может сделать независимую оценку квартиры, результат которой приложить к тому пакету документов, что подготовил продавец.
  • Этап 7. Оформление договора купли-продажи ипотечной квартиры. Шаблон такого договора можно попросить у кредитного специалиста банка. Этот этап очень важный, поскольку при неправильном оформлении или внесении данных в договор, его могут не принять в Росреестре, куда покупатель должен будет обратиться для переоформления прав собственности на жилье.
  • Этап 8. Подготовка документов для предоставления в Росреестр. Запросить список этих документов можно в Росреестре. Принеся необходимые бумаги, специалист должен выдать расписку. Этот документ покупатель недвижимости должен показать специалисту банка, который занимается выдачей ипотеки. В ней должна быть указана дата, когда заявитель может получить документы о переходе прав собственности с Росреестра. Эту дату важно знать, чтобы можно было договориться с банковским специалистом о дате выдачи ипотеки.
  • Этап 9. Получение документов из Росреестра. Получив свидетельство, обязательно нужно проверить наличие записи об ипотеке в разделе «Обременение». В договоре должен стоять штамп о регистрации ипотеки. Если нужна выписка из ЕГРП, тогда на месте ее можно заказать (поинтересоваться в банке, нужна ли такая выписка).
  • Этап 10. Оформление страховки. Без оформленной страховки рассчитывать на ипотечные деньги не стоит. Можно воспользоваться предложениями банков, ведь зачастую многие работают со своими страховыми компаниями.
  • Этап 11. Получение кредитных денег, произведение расчетов с продавцом, получение графика платежей по ипотеке. В банке нужно уточнить, каким способом он выдаст деньги – наличными покупателю на его счет, а уже потом тот передаст деньги продавцу либо напрямую на счет продавца. После совершения сделки банк должен выдать покупателю квартиры платежное поручение о том, что перевод был совершен, а также запросить у продавца расписку о получении денежных средств.

Выбор жилья

Предоставление ипотеки по пошаговой инструкции по оформлению и получению предусматривает необходимость выбрать объект жилой недвижимости, которая и станет предметом договора залога и ипотечного соглашения.

Банк не вправе указывать, какое именно жилье необходимо брать в ипотеку, однако может отказать в выдаче займа, если выбранный объект недвижимости окажется недостаточно ликвидным или финансово целесообразным в случае необходимости проведения мероприятий, направленных на принудительное взыскание.

Особенности и этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Заемщикам, которые планируют взять в ипотеку квартиру на первичном рынке недвижимости, нужно знать некоторые особенности сделки:

Процесс покупки квартиры в новостройке включает в себя следующие этапы ипотечного кредитования:

  • Этап 1 – выбор объекта недвижимости, заключение соглашения с застройщиком. Чтобы зря не тратить время, нужно найти банк, который предлагает застройщиков, с которым можно заключить договор купли-продажи.
  • Этап 2 – заключение соглашения на бронирование квартиры. Если заемщик нашел подходящий вариант жилья, тогда он должен оформить соглашение с застройщиком, где должна отражаться такая информация: описание квартиры, условия сделки, срок ее действия, размер первоначального платежа и др.
  • Этап 3 – подача заявки в банк на выдачу ипотеки, подготовка необходимых документов для получения займа на новостройку.
  • Этап 4 – получение одобрения банка в предоставлении ипотеки, проведение процедуры оценки квартиры, страховка недвижимости.
  • Этап 5 – подписание ипотечного договора. Регистрация сделки в Росреестре.
  • Этап 6 – осуществление банком перевода денежных средств на счет застройщика.
  • Этап 7 – подписание акта приема-передачи и получение ключей от долгожданной квартиры.

    Это важно знать: Налог при покупке квартиры в 2020 году для физических лиц

    Процесс оформления квартиры в ипотеку в «Сбербанке»

    Одним из самых популярных банков в сфере ипотечного кредитования является «Сбербанк». Для оформления сделки в этом финансовом учреждении нужно пройти такие шаги при покупке квартиры в ипотеку:

  • Шаг 1. Выбор ипотечной программы и расчет кредита в режиме онлайн на сайте банка – www.sberbank.ru. «Сбербанк» предлагает клиентам разнообразные программы, включая программу с материнским капиталом, военную ипотеку, с государственной поддержкой. Важно выбрать ту, что окажется наиболее подходящей для заемщика.
  • Шаг 2. Отправка заявки на получение ипотеки. Заявку можно отправить в режиме онлайн на официальном сайте банка. К заявке нужно приложить такие документы: копию трудовой книжки, справку о доходах, копию страниц паспорта.
  • Шаг 3. Получение одобрения банк и выбор необходимого жилья. На сайте банка можно выбрать подходящую квартиру, установив курсором ограничения по расположению недвижимости, типу жилья, типу сделки и стоимости квартиры.
  • Шаг 4. Оформление залога и страховки, оценка недвижимости. В качестве залога выступает недвижимость: та, которую заемщик планирует купить по ипотеке либо имеющаяся у него недвижимость (принадлежащая ему на правах собственности).
  • Шаг 5. Оформление сделки в банке. В назначенное время в банк должен явиться заемщик и подписать ипотечный договор. После этого банк передает ему деньги и клиент может начать процедуру оформления сделки купли-продажи.
  • Шаг 6. Подписание договора купли-продажи. Регистрация перехода прав собственности на жилье.

    Пятый шаг может быть изменен. Банк может контролировать расчеты между продавцом и покупателем, поэтому на сделку приглашает обе стороны.

    Он открывает банковскую ячейку, куда помещает первоначальный взнос и кредитные средства. Деньги будут находиться там до тех пор, пока заемщик не пройдет процедуру государственной регистрации перехода прав собственности.

    И только после того как сделка будет оформлена, банк даст продавцу доступ до ячейки, где он сможет забрать свои деньги.

    Покупка квартиры в ипотеку имеет свою специфику. Вначале потенциальный заемщик должен определиться с банком и программой кредитования, подать заявку, получить одобрение.

    Дальше ему нужно выбрать подходящее жилье, получить документы на него от продавца, оформить сделку с банком и продавцом и только потом перечислить деньги за квартиру, получить от нее ключи.

    Чтобы сделать все правильно и ничего не пропустить, желательно обратиться за помощью к услугам ипотечного брокера, который подскажет, какие документы нужны для осуществления сделки, когда и куда заемщику обращаться для оформления страховки, оценки имущества и т. д.

  • Ссылка на основную публикацию