Квартиры от подрядчиков: как проверить документы, порядок и нюансы сделки с подрядчиками

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2020 году: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке имеет существенные плюсы, но, не лишена недостатков. Приобретая жильё у добросовестного застройщика в новом доме, человек получает квартиру без сомнительного прошлого, пользуясь всеми современными благами. Но, имеющие место случаи обмана строительными компаниями своих клиентов, заставляют задуматься, стоит ли покупать желанную квартиру в новостройке, не имея юридической осведомленности. При соблюдении всех тонкостей поэтапной процедуры, можно исключить вероятность опасной сделки.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке:

Поскольку существует несколько способов приобретения жилья в строящемся или построенном объекте, схемы покупки в новостройке квартиры также будут отличаться. Если недвижимость приобретается в уже построенном доме, последовательность действий такова:

  • поиск выгодного предложения с общим ознакомлением технических данных, перспектив развития инфраструктуры;
  • сбор, анализ информации о строительной организации;
  • посещение офиса, ознакомление с документацией о застройщике и объекте продажи;
  • осмотр объекта;
  • заключение договора купли-продажи;
  • внесение полной оплаты;
  • передача объекта новому владельцу по акту;
  • регистрация права собственности и прописка.

Приобретая недвижимость на стадии, когда дом только начинает строиться, пункт о просмотре жилья упускается. Здесь потребуется составление предварительного договора долевого участия (ДДУ). Документ должен предусматривать ряд положений, обеспечивающих порядок и сроки передачи жилплощади, так как купить в новостройке квартиру без риска поможет точное письменное предписание всех нюансов, включая условия расторжения ДУ.

Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома

Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.

Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.

Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.

Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.

Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.

Плюсы и минусы покупки жилья на стадии строительства: что нужно знать покупая квартиру в новостройке

Вопрос, когда выгоднее в новостройке покупать квартиру имеет много аспектов, говорящих как о преимуществах приобретения на стадии закладки фундамента, так и рисках. Жильё, которое находится в состоянии котлована, будет стоить намного дешевле, как правило, на 30 – 35 %, чем недвижимость, сданная в эксплуатацию.

Это привлекает покупателя, но есть здесь и риски, которые при покупке квартиры в новостройке повлекут ряд негативных последствий: некачественное строительство, умышленное повышение стоимости жилья, двойная продажа. Застройщик может самостоятельно изменить проектную декларацию, ставя дольщика перед фактом. Нужно внимательно изучить договор перед подписанием на предмет «подводных камней», неточностей, размытых формулировок.

Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры

Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:

  • на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
  • документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
  • сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
  • сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
  • сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
  • иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
  • уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
  • анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).

Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.

Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий — покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.

Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.

Долевой инвестор не застрахован от возможного банкротства строительной компании. Перед тем, как окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, существующие на рынке довольно долго, имеющие обширный перечень сданных объектов недвижимости.

Оформляем договор

Документальное подтверждение оформления сделки сопровождается заключением соглашения. Существует несколько видов договоров при покупке квартиры в новостройке, каждый из которых характерен для той или иной ситуации.

Особенности приобретения по ДДУ

Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. Поскольку объект недвижимости, на момент составления договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных пунктов, таких как:

  • подробное описание предмета покупки с указанием адреса, а также соответствия проектной площади реальной;
  • фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при выявлении расхождений с фактической площадью (по выводам замеров БТИ);
  • срок передачи строящегося дома дольщикам;

Документы для регистрации ДДУ могут быть поданы продавцом в соответствующие органы самостоятельно. В таком случае, нужно зафиксировать договором срок их подачи. Особое внимание заслуживают пункты, прописывающие ответственность застройщика перед дольщиками на случай нарушения обязательств, условия выплаты неустойки. Также предварительным договором устанавливаются расходы по регистрации, оплата инвестором коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Договор долевого участия регламентируется 214 ФЗ и должен соответствовать всем его требованиям.

Стоит понимать, что право собственности по такой новостройке будет получено только после сдачи дома и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика.

Особенности приобретения через ЖСК

Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.

Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.

Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.

Стоит понимать, что данный вид приобретения квартиры наиболее рискованный т.к. из документов о собственности у вас на руках будет только членская книжка кооператива и в случае банкротства застройщика ваши интересы практически ни чем не защищены.

Приобретение по переуступке

При заключении ДДУ, лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. При этом третье лицо получает не само жилье, а право оформления его в собственность после того, как дом будет сдан.

Для заключения сделки продавец должен иметь заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке либо ДДУ.

Новое соглашение о передаче прав обязательно оговаривает основания для перехода, полный объем прав, передаваемых по договору. Соглашение подлежит обязательной регистрации Росреестром.

Договор купли-продажи

Самый лучший и удобный вариант приобретения квартиры в новостройке – это приобретение по ДКП.

Данный документ говорит о том, что дом сдан и вам уже не грозит риск долгостроя. Все документы у застройщика уже на руках и вам просто нужно все оформить и отрегистрировать, что обычно занимает недели две.

Документы для оформления договора и регистрации

Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке могут отличаться для того или иного случая. Общий список будет вмещать бумаги, которые предоставляются продавцом и покупателем, а именно:

  • договор, подтверждающий участие при долевом строительстве;
  • госпошлина;
  • заявления участников сделки;
  • гражданские паспорта сторон соглашения.
  • договор уступки (если приобретается по переуступке).

Также к пакету могут прилагаться покупателем квитанции об оплате квартиры (при приобретении за наличные), нотариально заверенное согласие супруга вместе со свидетельством о браке. Если квартира приобретается через ипотечное кредитование, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную закладную.

Регистрация договора

После подписания соглашения с застройщиком, следует процедура его регистрации Росреестром (за исключением предварительного договора). Иногда подачу документов на регистрацию берет на себя сам застройщик, при этом сроки подачи обязательно оговариваются договором. При заключении согласия о переуступке прав между двумя физическими лицами, их присутствие в органе регистрации будет обязательным.

Оплата

После государственной регистрации, производится оплата (исключение составляет оформление через ЖСК) путем перевода денежных средств на расчетный счет застройщика. При этом, первоначальный взнос может быть частичным, а остальные деньги вносится постепенно.

Возможна аккредитивная форма расчета с застройщиком, когда деньги за квартиру перечисляются на специальный счет в банке (аккредитив). По его условиям застройщик может получить деньги только после перехода прав требования по ДДУ покупателю, а значит, только после регистрации сделки.

Приемка квартиры от застройщика

На протяжении трех месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, продавец и покупатель составляют акт приема-передачи объекта. Покупателю нужно еще раз осмотреть квартиру, проверить функционирование инженерных сетей, соответствие помещения проектной планировке, отсутствие дефектов.

Если обнаружены недочеты, лицо, приобретающее недвижимость вправе потребовать от строительной организации их устранения, выплаты компенсации. Частой ошибкой при покупке квартиры в новостройке является подписание акта покупателем на основании устных обещаний исправить неполадки застройщиком. Такое соглашение грозит тем, что будущему владельцу придется самостоятельно проводить ремонтные работы. Лучше до исправления дефектов ничего не подписывать.

Подробнее приемка квартиры от застройщика разобрана в следующем посте.

Оформление квартиры в собственность и прописка

После подписания акта приема-передачи, новый собственник должен зарегистрировать жильё. Этой процедуре будет предшествовать осмотр квартиры уполномоченными специалистами БТИ, выдача хозяину технического плана. Далее владелец самостоятельно подает пакет документов в Росреестр, о чем получает соответствующую выписку.

Какие нужны для этого документы

Собрать нужную документацию может помочь юрист, приглашенный для покупки квартиры в новостройке. Для оформления собственности потребуются такие бумаги, как:

  • паспорт и заявление владельца;
  • подтверждение прав на недвижимость;
  • план БТИ;
  • акт приема-передачи объекта;
  • договор с застройщиком.

Заявитель обязан уплатить государственную пошлину за регистрацию, приложив квитанцию к документам. Рассмотрение проводится регистрационной палатой от 10 до 30 дней, после чего владельцу выдается свидетельство о регистрации.

Став собственником жилья, владелец прописывается, обратившись к УФМС. Для этого понадобятся паспорт, заявление и свидетельство о праве собственности.

Особенности покупки квартиры в новостройке с ипотекой

Человек, не располагающий полной суммой для покупки недвижимости, может воспользоваться ипотечным кредитом. Ипотечный кредит выдается лицам, официально трудоустроенным, прописанным на территории данного региона, не достигшим 65 – 85 лет.

Желая приобрести жильё в ипотеку, сначала составляется со строительной компанией соглашение на бронь, которое затем подается кредитной организации, вместе с паспортом, справкой о доходах, другими требуемыми документами.

При положительном решении, подписывается трехсторонний договор между банком, владельцев и покупателем. Сделка подлежит регистрации Росреестром, который через 10 дней выдает правоустанавливающий документ.

Подробнее ипотека на новостройку разобрана далее. Также молодым семьям с детьми с 2018 года доступна ипотека под 6% в новостройке.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить

На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.

Стоит учесть такие тонкости, как:

  • цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
  • продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
  • приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
  • покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
  • обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.
Читайте также:  Ипотека с плохой кредитной историей: есть ли возможность получить и список банков где дадут ипотеку

Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.

Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.

Напоминаем, что на сайте работает онлайн-юрист, который подскажет вам все нюансы сделки с новостройкой. Он может оценить перспективы банкротства застройщика и если что поможет с взысканием неустойки или поддержкой вас в суде.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны, если вы сделаете репост или лайк этого поста в сети.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке у подрядчика?

Покупка квартиры в новостройке – мечта миллионов россиян.

Приобрести жилье на первичном рынке недвижимости можно у застройщика, инвестора или подрядчика – компании, которая выполняет определенные виды работ на объекте строительства согласно договору с застройщиком.

Оказывается, что при покупке квартиры у подрядной организации нередко цена сделки оказывается ниже, чем у застройщика.

Однако не все так гладко и чисто в такой схеме покупки жилья, поэтому стоит разобраться во всех плюсах и минусах, с подводными камнями, решив совершить покупку квартиры у подрядчика.

Как у подрядчика появляются квартиры?

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.

Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.

Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).

Покупка квартир у подрядчиков характерна тем, что она выгодна в денежном выражении. Подрядчик, который получил квартиру в результате расчетов с застройщиком, продает ее на разных этапах. И зачастую цена продажи является гораздо ниже, чем цена на такую же квартиру у застройщика.

Чем обусловлена такая разница в цене? Почему квартиры у подрядчика дешевле, чем у застройщика?

Все очень просто:

  • подрядчику нужны «живые» деньги, поскольку у него работают люди, которым нужно платить заработную плату, платить налоги, покупать строительные материалы и т. д.;
  • подрядчику важно как можно скорей получить деньги, поэтому зачастую он и снижает цены на жилье.

Способы оформления соглашения между застройщиком и подрядчиком в 2020 году

Стороны сделки могут оформить отношения несколькими способами:

  1. Застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор или договор уступки. В этом случае подрядчик имеет право продавать квартиры до того, как он полностью сдаст все работы. И в этом кроется самая большая опасность для покупателя. Так, если застройщику не понравится качество оказанной услуги, тогда он может аннулировать договор. Тогда подрядчик не будет иметь никаких прав на квартиры даже в том случае, если он их продал. И даже если покупатель обратится в суд, то фемида останется на стороне застройщика.
  2. Застройщик расплачивается уже готовым жильем. Он оформляет право собственности на себя, а после передает уже подрядчику по договору купли-продажи. В таком случае покупатель уже не рискует остаться без жилья.
  3. Если готового к сдаче в эксплуатацию дома нет, но подрядчик уже является собственником квартир в новостройке. Соответственно, такие квартиры он уже может продать по праву переуступки. При этом важно понимать, что если квартира была оформлена на подрядчика как на физическое лицо, то сделка должна произойти в один день (передача денег и сдача документов на регистрацию – все должно пройти в один день). Если квартира оформлена на юридическое лицо, тогда сделка должна проходить в другом порядке: вначале необходимо отдать на регистрацию договор уступки, а когда договор будет зарегистрирован, тогда уже покупатель может передать деньги подрядчику.

Правила покупки квартиры у подрядчика

Прежде чем соглашаться на сделку купли-продажи недвижимости с подрядчиком, потенциальный покупатель должен:

  • проверить застройщика и сам объект строительства;
  • проверить, зарегистрирован ли договор долевого участия;
  • получить выписку из ЕГРП, чтобы проверить наличие/отсутствие обременений;
  • сделать запрос на получение выписки из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) для проверки полномочий директора подрядчика на момент заключения сделки;
  • ознакомиться с уставом подрядчика на предмет наличия полномочий для совершения крупной сделки без разрешения учредителей;
  • запросить у подрядчика документ об отсутствии материальных претензий к застройщику;
  • выяснить у застройщика, не сдал ли он документы о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию в Росреестр. Если документы он уже передал, значит заключить договор о переуступке прав будет уже невозможно.

После прохождения необходимых проверок можно начать выяснять, как купить квартиру в новостройке у подрядчика:

  1. Выбрать жилой комплекс исходя из таких параметров, как цена, расположение, планировка.
  2. Проверить надежность подрядчика (запросить разрешение на строительство и др.).
  3. Проверить правоустанавливающие документы на подрядную квартиру. Покупатель должен получить договор долевого участия на квартиру между застройщиком и подрядчиком, акт зачета встречных требований.
  4. Подписать договор переуступки (в офисе застройщика или с его письменного согласия). Это трехсторонний договор, сторонами которого является подрядчик, покупатель и застройщик, фиксирующий передачу прав по договору.
  5. Произвести оплату по договору уступки.

Полезные советы

  • При покупке квартиры у подрядчика на этапе строительства покупатель приобретает не саму квартиру, а право требования этой квартиры у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.
  • Договор долевого участия, который заключается между подрядчиком и застройщиком, обязательно должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Без регистрации такой договор является недействительным.
  • При оформлении договора переуступки права требования до выполнения подрядчиком работ по договору с застройщиком, потенциальный покупатель рискует остаться как без квартиры, так и без денег (например, если подрядчик обанкротится).
  • Необходимые документы

    Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2020 году нужно подготовить следующие документы:

    • гражданский паспорт покупателя;
    • договор между подрядчиком и застройщиком;
    • договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
    • заявление о государственной регистрации договора;
    • квитанция об оплате госпошлины;
    • справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
    • свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
    • согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

    Риски при покупке квартиры у подрядчика

    Сегодня большим соблазном для граждан России являются предложения купить квартиру от подрядчика, который предлагает купить квартиру по стоимости ниже рыночной на 10–15%. Опасно ли покупать квартиру у подрядчика, есть ли какие-то риски?

    Да, риски действительно есть, и они заключаются в следующем:

  • Подрядчик обычно хочет получить деньги здесь и сейчас, а право требования на будущую квартиру переходит через Росреестр на покупателя минимум через 18 дней.
  • Подрядчик может не выполнить своих обязательств перед застройщиком.
  • Наличие задолженности у подрядчика, в результате чего дом не вводится в эксплуатацию.
  • Застройщик может предъявить претензии подрядчику, что грозит расторжением договора долевого участия либо длительность судебных разбирательств.
  • У подрядчика может не оказаться документов на земельный участок, разрешения на строительство.
  • Прежде чем радоваться экономии, стоит оценить риски при покупке квартиры у подрядчика.

    Нужно ли обращаться к риэлтору?

    Та выгода, на которую надеется покупатель в плане экономии денег при покупке квартиры у подрядчика, может существенно сократиться за счет посредников – риэлтерских агентств.

    Дело в том, что у подрядчиков нет своего офиса продаж и опыта по работе с недвижимостью, поэтому они обращаются к агентам по недвижимости. Те прибавляют к цене свой процент, тем самым делают покупку уже не такой выгодной.

    Кроме того, такая сделка может быть еще и некачественной, ведь риэлтор, предлагающий квартиру, может знать о ситуации в новостройке только со слов подрядчика. И возможно он даже не общался с застройщиком напрямую.

    Поэтому если покупатель решится взяться за покупку квартиры в новостройке самостоятельно, без помощи эксперта, то добиться правдивой информации будет проблематично.

    У кого купить квартиру в новостройке?

    Многие граждане сомневаются и не знают, у кого лучше купить квартиру: у застройщика или подрядчика. Специалисты отмечают, что если договор переуступки прав требования составлен грамотно и верно, то неважно, у кого покупатель купит квартиру. Главное – чтобы его устраивало жилье и его стоимость.

    Если подрядчик отработал квартиру не полностью (не завершил какие-то работы), тогда необходимо составить 3-сторонний договор переуступки, согласно которому за отработанную часть квартиры новый дольщик будет платить подрядчику деньги по его установленной цене, а за остальную часть он будет вносить платежи на счет застройщика.

    Чтобы не рисковать заключать договор с подрядчиком на покупку квартиры, важно помнить о таких нюансах:

    • покупатель имеет право запросить договор между подрядчиком и застройщиком;
    • он имеет право поинтересоваться у застройщика, выполнил ли подрядчик свои обязательства;
    • если подрядчик полностью выполнил взятые на себя обязательства, «отработал» квартиру, тогда покупатель может заключить договор с ним напрямую, но обязательно заранее нужно проинформировать о своем решении застройщика.

    Поиск надежного подрядчика

    Как найти подрядчика для покупки квартиры в новостройке в 2020 году? Вариантов несколько:

    1. Поинтересоваться у знакомых, друзей, коллег по работе, которые уже стали счастливыми обладателями квартир, купленных у надежного подрядчика.
    2. Заняться поиском квартиры от подрядчика в электронной базе данных, с которой можно ознакомиться в интернете.
    3. Воспользоваться услугами застройщика, поинтересоваться у него, с какими подрядными организациями он работает.

    При выборе того или иного подрядчика специалисты рекомендуют обращаться в те компании, которые зарекомендовали себя с хорошей стороны: имеют положительные отзывы клиентов, хорошую репутацию, а также работают на рынке недвижимости уже длительное время.

    Покупка квартиры у подрядчика – неплохая идея для покупки жилья с экономией в 10-15% от рыночной стоимости. Но прежде чем заключать договор о переуступке прав, нужно учесть все риски и подводные камни.

    Важно проверить, выполнил ли подрядчик все условия, прописанные в договоре между ним и застройщиком, имеется ли у него задолженность и т. д. Покупатель должен быть уверен в том, что подрядчик выполнил работу, оказал необходимые услуги, что у застройщика нет к нему претензий. Если у застройщика есть вопросы по поводу работы подрядчика, тогда он может дать запрет на продажу жилья.

    Покупка квартиры у подрядчика

    Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков. Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов. Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

    Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии. В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования. Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

    Риски при покупке квартиры у подрядчика

    Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.

    Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

    • Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
    • Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
    • В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.

    Подрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме. Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы. Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель. Вскоре после этого подрядчик был объявлен банкротом, что помешало Петрову взыскать с него уже уплаченные за объект недвижимости деньги.

    Читайте также:  Постановка земельного участка на кадастровый учет: правила и этапы процедуры

    Схема покупки квартиры у подрядчика

    Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.

    При анализе предложений от подрядчиков, более важным фактором, который должен влиять на выбор жилья, будет не сам «продавец», а репутация застройщика, с которым он сотрудничает, поскольку именно от него будет зависеть итоговый результат.

    Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор.

    Так, при покупке жилья через подрядную организацию рекомендуется придерживаться следующей схемы:

    • Поиск предложения. С выбором подходящего предложения одновременно нужно совершать выбор застройщика. Нужно помнить, что за неоправданно низкими ценами может скрываться мошенничество или задержка в строительстве.
    • Проверка застройщика. Определившись с квартирой необходимо придерживаться стандартных рекомендаций по проверке застройщика — отзывы и репутация в интернете, срок работы на рынке, проверка его учредительных документов, лицензий, разрешения на строительство и т.д.
    • Визуальный осмотр. Если жилье находится на ранних стадиях строительства, то осмотр ограничится проверкой развитости инфраструктуры, соответствием темпов строительства и плана. Если же дом уже построен, то следует произвести осмотр квартиры, провести проверку на соответствие проекту и площади.
    • Подписание договора. Проверив всю документацию и само жилье, для его покупки нужно заключить с подрядчиком договор, вид которого будет зависеть от готовности жилья и формы правоотношений. Документ должен иметь прямое указание на заключенный между подрядчиком и застройщиком договор, а переход прав к покупателю должен пройти госрегистрацию. Данный этап не рекомендуется проходить без юридического сопровождения.
    • Прием квартиры. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект покупателю, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

    Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика

    Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

    Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

    Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

    • Договор цессии. Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней. Договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по купле-продаже.
    • Договор переуступки прав. При крупном строительстве, генеральные подрядчики привлекают более мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется также квартирами, по договору цессии. Они же, в свою очередь, переуступают уступленные им права на объекты недвижимости гражданам за вознаграждение. Риск заключения такого договора заключается в возможной «цепочке» таких переуступок, выполнение обязательств по которым невозможно проследить.
    • Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от 25.02.1999, подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.
    • Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

    Перечень документов

    Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

    Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт.

    Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

    • Заявления о госрегистрации.
    • Квитанции об оплате госпошлины.
    • Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
    • Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
    • Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
    • Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

    Покупка квартиры от субподрядчиков

    Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

    По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

    Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.

    Заключение

    При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков. Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств. Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них.

    Все нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика по ДДУ

    Приобретение квартиры в новостройке – достаточно выгодный способ решения жилищных проблем. Купить ее можно у застройщика, инвестора или подрядной организации. В последнем случае цена часто оказывается самой низкой. Но у такой сделки, как покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки, риски существуют серьезные. Стоит разобраться, как себя обезопасить и есть ли смысл покупать недвижимость у подрядчиков.

    В чем состоит суть сделки

    Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.

    Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается соглашение купли-продажи. Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.

    Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.

    Этапы покупки жилья у подрядчика

    Схема покупки квартиры у подрядной организации выглядит примерно так:

    • Покупатель ищет подходящее предложение. При этом необходимо изучить репутацию застройщика, его историю, проверить учредительные и другие документы. Не стоит соблазняться очень низкими ценами: слишком велика вероятность мошенничества или задержки сдачи объекта.
    • Внимательно изучается ДДУ между строителями и подрядной компаниями. Нужно выяснить, зарегистрирован ли он в Регистрационной палате, нет ли в тексте запрета на передачу прав или ограничений, требующих выплаты вознаграждения застройщику. Также необходимо узнать, не наложены ли на объект обременения.
    • Осматривается жилое помещение. Если речь идет о недвижимости на ранних этапах строительства, визуальный осмотр придется ограничить знакомством с инфраструктурой и проверкой, не затягивается ли строительство. При покупке квадратных метров в сданном доме производится полная проверка состояния квартиры и ее соответствия проекту.
    • Подписывается соглашение. В случае с недостроенной квартирой это будет договор цессии. Готовые квадратные метры передаются по договору купли-продажи.
    • Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
    • Покупатель принимает у подрядчика квартиру с ключами (конечно, если она достроена). Результат приемки оформляется передаточным актом.

    Таким образом, при заключении договора в процессе строительства будущему владельцу передается не само жилье, а право его требовать.

    Более опасной считается сделка, когда подрядчик и застройщик заключают предварительное соглашение купли-продажи. Подрядная организация, еще не исполнившая своих обязательств, может быстро найти покупателя и заключить с ним ДКП. При возникновении проблем крайним оказывается обычный покупатель.

    Необходимые документы

    Если все-таки принято решение приобрести квадратные метры у подрядчика, понадобится не так много документов. Для оформления договора достаточно паспорта покупателя. Если он состоит в браке, также нужно приготовить нотариальное согласие на сделку от супруга или супруги.

    Что касается государственной регистрации перехода прав, она потребует предоставления следующих документов:

    1. Чек об оплате госпошлины (в большинстве случаев эти расходы несет покупатель). Стоимость такой услуги составляет 2 000 рублей. Можно оформить через МФЦ.
    2. Заявление о том, чтобы уполномоченные органы произвели регистрацию.
    3. Договор цессии, заключенный покупателем и подрядной организацией.
    4. Первичное соглашение, которое было заключено подрядчиком и строителями.
    5. Справка о том, что у подрядчика отсутствуют долги перед застройщиком. В противном случае может быть произведен перевод долга на покупателя.

    Еще один документ, который может понадобиться – письменное разрешение строителей на переход прав, либо уведомление о таком переходе. Эта бумаги не относятся к числу обязательных, но строители часто включают в текст договора соответствующее условие.

    Возможные риски

    Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена. Если все пойдет хорошо, покупатель может сэкономить на такой сделке до 15% рыночной стоимости. Но перед ее совершением необходимо оценить риски, которые заключаются в следующем:

    1. Строительная компания может обанкротиться до момента сдачи объекта. Покупатель остается без квартиры, а расторжение соглашения и возврат денег – дело непростое.
    2. Существует вероятность, что застройщик предъявит претензии к подрядной организации и расторгнет ДДУ. Результатом может стать длительная судебная тяжба. Если подрядчик окажется не в состоянии возместить убытки, последует процедура банкротства. Кроме того, некоторые подрядные компании просто исчезают в неизвестном направлении, не дожидаясь суда.
    3. Есть риск того, что окажутся не в порядке документы: разрешение на строительство, бумаги на земельный участок.

    Еще пример – ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, хотя по закону это необходимо. Если соглашение не проходит регистрацию, возможны двойные продажи и другие мошеннические схемы.

    Налоговый вычет и другие особенности

    Большим минусом заключения таких сделок является то, что произвести налоговый вычет, скорее всего, не получится. Когда недвижимое имущество не поступает в собственность подрядчика, он выступает своего рода посредником. При этом применяется зачетная схема, которая делает невозможным возврат подоходного налога.

    Единственное, что строители могут сделать – предоставить справку о том, что квадратные метры полностью оплачены. Но государственных чиновников эта бумага вряд ли удовлетворит. Конечно, цена приобретаемого у подрядчиков жилья и так ниже, но на приятный бонус в виде вычета налога рассчитывать не стоит.

    Проблемы могут возникнуть и у тех, кто приобретает недвижимость в ипотеку. Чтобы получить кредит, необходимо принести в банк полный пакет бумаг на строящееся жилье. Для этого потребуется участие подрядной компании, которая выполнит роль посредника между строителями и будущим хозяином жилья. Как правило, подобные сделки затягиваются надолго, а подрядчики совсем в этом не заинтересованы.

    Несколько правил безопасной сделки

    Хоть купить квартиру совсем без риска проблематично, но можно снизить вероятность оказаться в числе пострадавших. Особенно внимательными должны быть покупатели, заключающие сделку без агентства или помощи опытного юриста. Есть несколько рекомендаций, которые помогут избежать потерь и получить долгожданное жилье:

    1. Необходимо получить как можно больше информации о застройщике. Стоит выяснить все подробности относительно его деятельности: как давно работает, сколько объектов построил, в скольких судебных процессах участвовал. Конечно, насторожить должны и жалобы инвесторов на застройщика, если такие есть.
    2. Репутация подрядчика тоже должна вызвать живой интерес. Если есть возможность, желательно найти в интернете его финансовую отчетность. Обязательно нужно поинтересоваться, чем объясняется низкая цена на недвижимость и почему подрядная организация так спешит с ней расстаться. Покупателю важно понять, способен ли подрядчик выполнить свои обязательства перед строителями или это не входит в его планы.
    3. Не стоит стесняться досконально изучать каждый документ. Это и первоначальный договор, и соглашение цессии, и бумаги на строительство здания. Надо уделить внимание и договору подряда, на основании которого исполнитель выполняет работы. Из него можно узнать, какую часть услуг подрядчик уже успел оказать, а сколько еще предстоит сделать.
    4. Необходимо запросить у подрядной компании справку о полной стоимости жилого помещения и о том, что оплата за него была произведена (если была). Еще один полезный документ – справка о зачете стоимости жилья актами выполненных подрядчиком работ. Добросовестный контрагент не откажет в предоставлении такой документации. Для покупателя это особенно важно: подрядчики-аферисты часто используют схемы, позволяющие перевести задолженность на конечного покупателя.

    Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП — egrul.nalog.ru

    Проверка в налоговой

    Проверить долги подрядчика — fssprus.ru

    Федеральная служба судебных приставов

    Проверить на банкротство и арбитражные процессы — kad.arbitr.ru

    Арбитражные процессы

    Поиск по судебным делам (выбираете районный суд, где компания строит недвижимость) — mos-gorsud.ru

    Московский суд, поиск по судебным делам

    Кроме того, нужно помнить, что в составлении договора участвуют обе стороны. Если покупателя смущают какие-то его пункты, он имеет право настаивать на внесении изменений.

    Перед тем как купить у подрядчика готовое или недостроенное жилье, стоит тщательно изучить все нюансы. На рынке недвижимости возникает немало случаев мошенничества, и невнимательность может обойтись слишком дорого.

    Читайте также:  ГКН: что это такое, порядок получения и срок действия выписки

    Риски при покупке квартиры от подрядчика

    Квартиры на рынке первичной недвижимости (жилье в новостройках, ранее не имевшее собственников) продают не только застройщики. В некоторых случаях в качестве продавца выступает подрядчик, который выполнял какие-то определенные работы на объекте. В чем особенности такой процедуры, какие есть риски и как правильно совершить покупку – читайте в этой статье.

    Откуда у подрядчика квартиры?

    Подрядчики могут торговать квартирами только в том случае, если они были получены от застройщика. А вот причины этому могут быть разные. Одно дело, если застройщик передает право на продажу квартир (или оформляет право собственности) на подрядчика потому что, так было сказано в договоре.

    Вторая причина, по которой квартира/квартиры могут быть переданы подрядчику в рамках оплаты – отсутствие у застройщика денег для расчета. И вот это уже плохой признак. Если средств на оплату услуг подрядчиков не хватает, велика вероятность того, что в доме что-то не будет доделано до конца или сделано очень некачественно.

    Варианты сделки по покупке квартиры у подрядчика и связанные с ними риски

    Выделяют три основных договора, на основании которых подрядчик смог получить возможность продавать квартиру/квартиры:

    Самый безопасный, с точки зрения покупателя, договор купли-продажи. В его рамках застройщик или напрямую передает право собственности на квартиру подрядчику, а тот уже продает ее покупателю на общих основаниях. Учитывая специфику подрядчиков, нередко продавцом выступает даже не юридическое лицо, а непосредственно глава подрядчиков, как физическое лицо. Впрочем, подобная ситуация – это редкость, чаще все же квартира оформляется на предприятие-подрядчик и продается от юридического лица.

    Договор долевого участия также не слишком рискованный. Реализован он точно так же, как сделка по покупке квартиру по договору долевого участия (ДДУ) между застройщиком и физическим лицом-покупателем. В данном случае дальнейшая продажа жилья конечному покупателю производится по тому же стандартному договору купли-продажи, на общих основаниях.

    Самый плохой и рискованный для конечного покупателя вариант – это инвестиционный договор. В отличие от всех остальных, он заключается предварительно и вступает в силу еще до того, как все работы подрядчика будут выполнены. Как следствие, у подрядчика возникает обязательство того, что он должен завершить все работы, иначе квартира должна будет возвращена застройщику.

    Беда в том, что право собственности на жилье у подрядчика возникает заранее и, чтобы не терять время, он может сразу искать покупателя на квартиру, так как на это может уходить достаточно продолжительное время. Но если, при этом, он уже продаст квартиру, а потом не выполнит все свои работы, то получается, что инвестиционный договор будет расторгнут в одностороннем порядке по причине невыполнения второй стороной своих обязательств. При этом подрядчик как бы «задним числом» теряет право на жилье. Как следствие, он не имел права продавать недвижимость. Застройщик потребует от покупателя съехать с квартиры, а забрать деньги у подрядчика практически невозможно.

    Чаще всего описанную выше схему с инвестиционным договором проворачивают мошенники, которые изначально не собирались ничего делать, а хотели просто получить деньги, но бывают и другие варианты. В любом случае, если выясняется, что жилье было передано подрядчику по инвестиционному договору – это уже плохой знак.

    Какого-то идеального варианта обезопасить себя у покупателя практически нет. Можно затребовать подтверждение того, что все работы по инвестиционному договору завершены, но его редко предоставляют. Без помощи опытного юриста приобретать такое жилье не стоит – слишком большой риск его потерять.

    Проверка подрядчика для минимизации рисков

    Помимо описанного выше, риски могут возникать и по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники. Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:

    • Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
    • Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
    • Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.
    • Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.

    Правила покупки квартиры от подрядчика для минимизации рисков

    Несмотря на множество различных вариантов, в соответствии с которыми подрядчик смог получить жилье от застройщика, непосредственно сама покупка совершается обычным образом, ведь в любой ситуации подрядчик становится собственником жилья и потому имеет право его продавать точно так же, как и любой другой собственник недвижимости.

    Порядок действий

    1. Проверить все документы, подрядчика и, по возможности, застройщика (иногда застройщик и подрядчик работают как мошенники вместе, но это редкость).
    2. Подготовить документы и деньги для сделки (напомним, что оформить ипотечный кредит на подобное жилье практически невозможно, банк тоже понимает потенциальные риски и вряд ли согласится на такую сделку).
    3. Составить и подписать договор купли-продажи. Заверить его у нотариуса и зарегистрировать.
    4. Передать положенную сумму за жилье. Получить подтверждение получения денег (последнее особенно актуально, если расчет производится наличными).
    5. Подписать акты приема-передачи. Эти документы нередко исключают большинство потенциальных претензий сторон.
    6. Оформить право собственности на жилье в Росреестре.

    Требуемые документы

    Для заключения договора купли-продажи потребуются примерно такие документы:

    • Справка об отсутствии в покупаемой квартире других зарегистрированных лиц.
    • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (несмотря на то, что квартира относится фактически к новостройкам, по правилам она уже является «вторичным рынком», ведь у нее был один собственник – подрядчик).
    • Выписка из ЕГРН на жилье.
    • Документы, подтверждающие факт расчетов между покупателем и продавцом.
    • Документы, подтверждающие право собственности продавца.

    Расходы и сроки

    Подобная покупка предполагает следующие расходы:

    • Оплата услуг нотариуса за заверение договора купли-продажи: от 2000 рублей и выше (зависит от региона нахождения квартиры).
    • Госпошлина за получение выписки из ЕГРН: 350 рублей (нередко ее заказывает подрядчик, за свои деньги).
    • Регистрация права собственности нового владельца: 2000 рублей на 1 человека.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Нюансы покупки квартиры у подрядчика

    Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Его суть заключается в следующем:

    • подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
    • строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.

    Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств.

    Есть ли риски?

    Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

    Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

    • строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
    • подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

    Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

    Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

    Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

    При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.

    Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.

    В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

    Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.

    Для покупателя – это большой риск:

    1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
    2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

    На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

    Как проверить документы?

    Если вы решили подписать договор уступки прав, то важно взять у продавца копию ДДУ, заверенную в нотариате.

    Необходимо ознакомиться с условиями, в соответствии с которыми будет получена недвижимость, поскольку на бумаге могут содержаться условия, выполнение которых навязывается незаконно.

    К примеру, после введения новостройки в использование, заключить соглашение о предоставлении ряда услуг с ТСЖ.

    При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

    • изучите уставную документацию застройщика;
    • попросите копию разрешения на проведение строительных работ;
    • просмотрите отзывы о компании, с которой планируется сотрудничество.

    Покупка квартиры у подрядчика

    Приобретение жилой площади у подрядчика может осуществляться в соответствии с двумя схемами. Одной из них является вариант, при котором подрядчик не записывает недвижимость в личное владение.

    В такой ситуации он выступает в качестве посредника, поэтому покупатель заключает соглашение о приобретении со строительной компанией.

    При этом действует зачетная схема, минусом которой является невозможность оформления возврата НДФЛ.

    Вычет не будет оформлен, поскольку строительная компания не может выдать подтверждение о расходах покупателя для ФСН, поскольку оформление этих документов происходит с подрядчиком.

    Единственное, что может выдать застройщик – справка о полной уплате средств за недвижимость, но этого недостаточно.

    На такие условия согласны покупатели, которые уже не имеют права получения вычета. С применением «зачетной» схемы, продажа жилой площади происходит на 200.000-250.000 рублей дешевле.

    В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади.

    Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается.

    Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника. Сделка с участием банковской организации может затянуться на долгое время, чего многие подрядчики не могут себе позволить.

    После выполнения обязательств перед банковской организацией они стремятся быстро обналичить денежные средства.

    Как не быть обманутым при покупке квартиры? Узнайте тут.

    По договору переуступки прав

    Второй способ приобретения недвижимости отличается.

    Его суть заключается в том, что подрядчик записывает недвижимость в свою собственность, затем передает её инвестору в соответствии с договором переуступки.

    При осуществлении регистрации такого соглашения в государственных органах потребуется представить справку, подтверждающую расчет между строительной компанией и подрядчиком.

    Упомянутый документ оформляется в одном из отделов застройщика по работе с инвесторами.

    Нюансы сделки

    Приобретение недвижимости – сделка, при осуществлении которой необходимо проявить ответственность. В особенности, если в ней участвует подрядчик.

    Важно учитывать следующие нюансы:

    • не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
    • чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
    • предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
    • важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

    В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

    Интересует покупка квартиры с использованием материнского капитала до 3 лет? Читайте здесь.

    Какие документы нужны для покупки квартиры на материнский капитал? Подробный перечень в этой статье.

    Заключение договора

    Лучшим вариантом при покупке квартиры у подрядчика является заключение трехстороннего договора. Его будут обязаны подписать не только подрядчик и покупатель, но и строительная компания.

    В документе будут перечислены конкретные права и обязательства каждой стороны.

    Заключение трехстороннего договора позволит избежать казусов и мошеннических схем подрядчика, например, как при подписании предварительного договора покупки.

    Образец трехстороннего договора покупки квартиры у подрядчика можно скачать здесь.

    На видео о приобретении недвижимости у подрядчика

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
      • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
      • Регионы – 8 (800) 222-69-48

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Ссылка на основную публикацию