Ликвидационная стоимость: что это такое, как оценивается и какие факторы на неё влияют

Факторы, влияющие на ликвидационную стоимость

Определение понятия недвижимости

Под понятием “недвижимость” традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Жизненный цикл ОН

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

Экономическая сущность недвижимости

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

предмета потребления – ресурса для личного использования (жилая недвижимость, включая приусадебный земельный участок или садоводство) или для выполнения государственных, общественно-значимых и социальных функций (недвижимость сферы образования, медицины, обороны, государственного управления);

реального активафактора производства – ресурса для производства товаров и услуг с целью получения прибыли (коммерческая, в том числе производственная недвижимость);

товара, произведенного

Ø для обмена на предметы потребления (в том числе посредством денег),

Ø для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью (земельные участки),

Ø средства обеспечения финансовых инструментов (долговых обязательств – с возможностью реализации объекта как товара);

финансового актива – капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду с последующей выгодной перепродажей (коммерческая недвижимость).

Т.о. ценность объектов недвижимости, выполняющих функции предмета потребления и реального актива, определяется набором свойств физических и юридических компонентов объекта, а ценность объектов, используемых в качестве товара или финансового актива, определяется особенностями, отличающими их от других типов товара или капитала.

Классификация ОН

1.Естественные (природные) объекты земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения [1] . – лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

– учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

– культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

– специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Виды стоимости в пользовании

Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей (инвестиционная;балансовая;кадастровая;налогооблагаемая;восстановительная;замещения.)

6 Виды стоимости в обмене

7 Рыночная стоимость

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость – это цена, за которую объект может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки.

Факторы, влияющие на ликвидационную стоимость

Срок экспозиции. Существует прямая зависимость между стоимостью ликвидации и сроком продажи – чем он ниже, тем ниже стоимость. Срок экспозиции зависит от многих факторов: тип недвижимости, исходная стоимость реализации, уровень спроса и т.д.

Общая экономическая ситуация на рынке.

Степень привлекательности объекта для рынка. Привлекательность объекта определяется его индивидуальными характеристиками и зависит от спроса на конкретный тип объектов.

Инвестиционная стоимость

совокупность затрат на оплату предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера проекта.

Включает в себя: стоимость проектно-изыскательных работ, затрат на приобретение участка, стоимость строительно-монтажных работ, внутренних систем и инженерного оборудования, подводки к наружным сетям водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения и т. д., благоустройства и озеленения прилегающей территории.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Кадастровая стоимость

рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Дата добавления: 2018-02-28 ; просмотров: 318 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

Ликвидационная стоимость – основные моменты

Определение понятия

Ликвидационная стоимость — это оценка объекта недвижимости или активов предприятия в денежной форме, при продаже на рынке в короткий отрезок времени, при острой необходимости получения выручки.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Это сумма, на которую приходится соглашаться продавцу, так как из-за ограниченного времени проведения сделки, нет возможности ознакомления всех потенциальных покупателей с продаваемой собственностью.

Цену при реорганизации предприятия, можно определить у любого имущества, которым владеет предприятие. Для этого пользуются балансом предприятия, за последний отчетный период. Подробно рассматривается каждый раздел актива и пассива, определяя активы в пользовании, дебиторскую и кредиторскую задолженности, а также размер обязательств, которые необходимо погасить вырученными после реализации средствам.

К имуществу предприятия относятся:

  1. Основные средства. Это недвижимость, оборудование, автомобили и другая собственность, дороже 10 000 рублей, срок использования более 1 года.
  2. Ценные бумаги, векселя. Владея ими, предприятие получает прибыль, но и их реализация может принести не малый доход. Это могут быть акции другого предприятия или облигации.
  3. Нематериальные активы. Это объекты, не имеющие физической формы. К ним относятся лицензии, патенты, авторские права, интеллектуальная собственность и т.д.
  4. Продукция для производства.
  5. Готовый товар на складах.
  6. Материалы в кладовой.

Определение ликвидационной цены всех этих статей баланса, необходимо в различных случаях, но в любом из них, речь идет о срочной сделке в ограниченные сроки, с целью получения дохода.

В каких случаях возникает ликвидационная стоимость

Применение этого понятия необходимо в ряде случаев:

  1. Ликвидация организации.
  2. Реализация залогового имущества.
  3. Экстренная распродажа всей собственности.

Ликвидация организации разделяется на два вида:

  1. Плановая — когда предприятие прекращает свою деятельность по решению ее учредителей. Это случается если принято решение о реорганизации или реструктуризации фирмы, например. При этом составляется план реализации имущества, определяется сумма полученной прибыли, в зависимости от износа актива, его актуальности и других факторов. Распродажа имущества проходит в плановом режиме.
  2. Принудительная — речь идет о банкротстве юридического лица. При этом оценивается вся собственность и определяется, так называемая конкурсная масса. Далее она реализуется посредствам торгов, в самые короткие сроки.

При продаже залогового имущества использование понятия ликвидационной цены имущества, необходимо для определения нижней границы суммы займа или кредита. Определяя данный вид стоимости, кредитор может четко понимать, какой минимальную сумму сможет получить при реализации такого объекта, в случае неуплаты заемщиком кредита.

Если такая ситуация произойдет, имущество будет реализовано, в счет погашения обязательств по кредитам и займам.

В случае необходимости экстренной реализации всей имеющейся собственности, время обычно очень ограниченно. При этом также различают два вида реализации.

Она, так же как и в первом случае, бывает добровольная и принудительная:

  1. Добровольная реализация объектов происходит в случае реализации всего предприятия целиком. После этого оно продолжает свою деятельность и дальше.
  2. При принудительной продаже, происходит реализация арестованного имущества, в ходе судебных процессов, в случае неуплаты предприятием налогов или других нарушений законодательства. Сделка проходит в ускоренном режиме, из-за необходимости срочно погасить образовавшуюся задолженность, так как ее сумма с каждым днем возрастает на размер пене и штрафов.

Но какой бы из вариантов ни использовался, в любом случае время на сделку очень ограничено. Невыплата по кредитам и займам приводит к увеличению задолженности, за счет прибавления к основной сумме долга штрафов и пени за просрочку. Поэтому время в течение, которого заемщик может получить деньги за свою собственность, играет решающую роль.

Законодательные казусы

В современном законодательстве нет однозначного определения ликвидационной стоимости и четких случаев его применения.

Так в законе №119-ФЗ от 21.07.1997 г. регулирующем правили понятия в исполнительном производстве, необходимо вычислить цену имущества по рыночной цене, которое в течение 60 дней, должно быть продано с торгов.

А если его сбыт происходит при помощи торгов, то есть в сжатых временных рамках, что свойственно нерыночным способам сбыта. Все это не подходит под определение рыночной стоимости, описанному в законе №135-ФЗ от 29.07.1998 г., закрепляющего права и обязанности в оценочной сфере. В такой ситуации, оценщикам в своей деятельности, стоит применять не рыночную, а цену имущества, на которое наложен арест.

Факторы, влияющие на ликвидационную стоимость

В случае необходимости вычисления ликвидационной стоимости имущества юридического лица, осуществить это не всегда бывает просто, так как на ее размер оказывают влияние множество факторов:

  1. Время. Как правило, в таких случаях, сроки для реализации объектов недвижимости очень сжаты. А за короткий промежуток времени, найти покупателя, который согласиться на сделку по приемлемой цене не так просто. Поэтому и приходится идти на снижение стоимости объекта. Зависимость очень простая – чем меньше времени для продажи, тем ниже выручка от продажи имущества.
  2. Спрос. В зависимости от спроса в данное время на конкретный вид имущества, зависит максимальная цена, по которой его можно реализовать. Если спрос велик, то реализация будет осуществлена в кратчайший срок, а продавец получит максимальную выгоду.
  3. Привлекательность. Чем больше заинтересован покупатель в приобретении предприятия, тем выгоднее сделка. Тут многое зависит от состояния основных средств, их износа, и укомплектованности предприятия в целом.
  4. Сфера деятельности. Многое зависит и от того, какой именно деятельностью занимается юридические лица, и насколько она конкурентоспособна и экономически выгодна. Если компания занимает определенную нишу на рыночном сегменте и продаваемый ей продукт или услуга пользуются спросом, выручка за ее имущество значительно возрастает.
  5. Форс-мажор. Нужно учитывать и другие, независящие ни от чего обстоятельства, которые, при их возникновении, могут оказать существенное влияние на размер выручки от сделки.
Читайте также:  Коммунальная квартира: что это такое и какие права у жильцов коммуналок

Методы оценки ликвидационной стоимости

С определением немного разобрались, теперь стоит рассмотреть, как оценить имущество и какие способы для этого существуют. Выделяют два основных метода оценки: прямой и косвенный.
Прямой метод расчета, основан на сравнении с аналогом, и может осуществляться визуально или с помощью статистического анализа.

Но такой метод неинформативен в условиях российского законодательства, поскольку запрещено разглашать информацию о сделках при вынужденной реализации, а также сумму, полученную при их совершении.

Он включает в себя три ступени:

  1. Определение рыночной цены объекта.
  2. Вычисление скидки, возникшей из-за срочности сделки.
  3. Непосредственный расчет ликвидационной цены.

В этом случае труднее всего рассчитать процент скидки за срочность, так как для этого необходим подробный анализ рынка и сопоставление факторов, оказывающих влияние на выручку от реализации имущества.

А для расчета стоимости объекта при ликвидации, вычисляют разницу между выручкой от его продажи и расходами, связанными с ее осуществлением. Но при этом лучше обратиться за помощью к квалифицированным оценщикам, тока как они обладают большим опытом и информацией, для дачи более точной оценки выручки от сделки.

Ликвидационная оценка, какие трудности могут возникнуть

Иногда при распаде предприятия достаточно трудно определить сколько стоят его активы. С какими же проблемами можно столкнуться?

Основной трудностью при сделках с недвижимостью, при устранении юридического лица, является ограниченное время для продажи. Оформление сделки и переход права собственности процесс не простой и небыстрый. И чтобы уложиться в установленные сроки, а для этого приходится прибегать к снижению цены.

Еще одна трудность в том, что значительно сужается круг потенциальных покупателей, и не все они могут ознакомиться с условиями сделки, это, опять-таки, происходит из-за быстротечности сделки.
Также, при нестабильной экономической обстановке, может возникнуть необходимость снижения суммы вырученной за недвижимость, из-за снижения платежеспособности покупателей.

Оценка ликвидационной стоимости в условиях кризиса

Нестабильная экономическая ситуация сказывается на всех аспектах жизни людей и деятельности предприятия. Она существенно влияет и на определение стоимости активов при реорганизации организации. Одним из признаков нестабильности в экономике, является освобождение рабочих мест. Все отрасли производства и сферы бизнеса страдают при этом, теряя прибыль, а некоторые и вовсе не выдерживают такой ситуации.

Но существуют и положительные аспекты в данной ситуации. Недвижимость дешевеет и можно заняться ее приобретением или инвестировать в нее деньги. Для этого необходим подробный анализ рынка, для определения реальной стоимости объектов. В то время когда экономика стабильна, все объекты недвижимости продают по рыночной стоимости, но в условиях кризиса приходится подстраиваться под ситуацию на рынке.

Здесь то и применяют ликвидационную стоимость, то есть это рыночная цена, с учетом скидки на различные факторы, влияющих на нее в сторону уменьшение. С течением кризиса все эти факторы становятся более актуальными из-за нестабильности в экономико-финансовой сфере.

Отличие ликвидационной стоимости от рыночной

Перед тем как разбираться в различиях этих типов цен, необходимо дать определение рыночной цене.

Рыночная стоимость — это сумма денег, которую можно получить за объект на рынке, в условиях открытой конкуренции, когда каждая из сторон сделки действует, осознано, учитывая всю имеющуюся информацию об объекте, а на цену объекта не оказывают влияние посторонние, чрезвычайные факторы.

При этом времени для сбыта достаточно для того, чтобы достаточное количество потенциальных покупателей смогли ознакомиться с условиями сделки. Вся информация о предмете сделки, максимальна доступна, и каждая из сторон легко может ей воспользоваться. Сумма сделки при этом устраивает обе стороны, для покупателя она минимальная из предложенных, а для продавца — наоборот максимальная.

Отсутствие влияющих чрезвычайных факторов означает, что и продавец и покупатель действуют в своих интересах, без оказания давления. Поэтому вся операция проходит планово, без спешки и в достаточно длительное время.

В этом-то и основное различие между данными типами цен. По сути, ликвидационная себестоимость равна рыночной, но с учетом факторов, влияющих на нее в сторону уменьшения. И главным фактором являются временные рамки, течении которых необходимо провести продажу. То есть ликвидационный тариф отличается от рыночной тем, что на нее не оказывают влияния сторонние факторы, а ее размер устанавливается в соответствии с состоянием рынка в настоящее время.

Каким образом осуществляется переход от рыночной цены к ликвидационной

Эти два понятия стоимости существуют параллельно друг с другом, и цена при ликвидации напрямую зависит от рыночной. При использовании косвенного метода оценки недвижимости, эти типы цен сопоставляют, для конечного расчета цены. При этом рассчитывается скидка за срочность проведения сделки.

Она может доходить до 50% от рыночной стоимости объекта. Размер скидки зависит не только от временных границ, на нее так же влияют и спрос на рынке, и состояние экономики и финансовое состояние предприятия. Важно провести подробный анализ всех показателей, для получения максимально адаптированной стоимости на конкретный вид имущества.

Таким образом, переход, осуществляется при оценке имущества юридического лица косвенным методом, с учетом различных факторов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Что это — ликвидационная стоимость недвижимости в оценке? Факторы, влияющие на нее, методы и расчет

В условиях кризиса трудно быстро реализовать объект недвижимости.

Какие факторы влияют на ликвидационную стоимость недвижимости в оценке и какие методы применяются для ее определения?

Об этом и многом другом мы расскажем в статье представленной ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Ликвидационная стоимость недвижимости в оценке: что это?

Определений существует множество, суть их всех сводится в отношении объектов недвижимости к следующему: ликвидационная стоимость недвижимости в оценке — это рыночная стоимость, которую можно получить при кратчайших сроках реализации объекта.

Такие шаги предпринимаются в отношении объектов недвижимости в таких случаях:

  • получить хоть какую-то выручку от малоперспективного «долгостроя», когда здание только разрушается, а его назначение, планировка и иные характеристики потеряли за время многолетнего простоя свою актуальность;
  • бизнес, привязанный к зданию, перестал быть доходным, и логичнее продать его, чем усугублять положение, продолжая убыточную деятельность;
  • перед тем, как выставлять на торги объект, принадлежащий государству;
  • в исполнительном производстве с предприятиями-банкротами;
  • при необходимости срочной продажи недвижимости по приватным мотивам, и пр.

Если строение обветшавшее или никому не интересно,как здание, то ликвидационная стоимость может включать цену строительных материалов, оборудования, конструкций, которые образуются при разборке, и земельного надела.

Обычно долго прицениваются,выискивают варианты,прежде чем сбагрить объект, и стараются приукрасить его, чтобы повысить впечатление от внешнего вида ради получения большей выручки. В случае с ликвидационной оценкой никакие маркетинговые шаги не предпринимаются, чтобы не вкладывать средства, так как цель иная– как можно быстрее реализовать имущество.

От каких зависит факторов?

Сумма такой оценки зависит от следующих факторов:

  • срока, в течение которого намечена реализация;
  • размера (площади, протяженности, этажности и пр.);
  • состояния объекта – готовое здание или недостроенное, наличие хорошей отделки, оснащенности и пр.;
  • рыночной привлекательности, учитывая район расположения;
  • настроя продавца;
  • общей оживленности рынка недвижимости.

Каждый из этих факторов вносит свою поправку в конечный результат, а при неблагоприятном раскладе может случиться, что ни один из факторов не способствует повышению величины оценочной суммы.

Для примера можно взять самый простой вариант – квартиру. Не секрет, что малометражное жилье пользуется повышенным спросом, его как раз и можно реализовать в кратчайшие сроки.

А если такое популярное имущество, путь и без хорошего дорогостоящего ремонта, да еще находится в самом востребованном районе, то ликвидационная оценка может даже превысить цену 4-комнатной квартиры в этом же районе.

Так как быстро найти покупателя может не выйти, то остается только понижать ликвидационную стоимость, а это как раз и диктуется настроем продавца.

Часто обстоятельства заставляют собственника сжать срок до такой степени, что ликвидационная оценка может оказаться ниже разумного предела – это бывает при банкротстве, а также при продаже залогового имущества.

Существует разделение ликвидационной стоимости на такие виды:

  • упорядоченную(когда срок реализации позволяет распродать имущество по разумным ценам);
  • принудительную(когда выброс на рынок и реализация проводятся в минимальные сроки – при банкротстве, например);
  • с прекращением существования активов собственника (в этом случае объекты как таковые не покупаются, а разбираются, то есть демонтируются, с целью использования места для строительства иной недвижимости).

Законодательно процесс определения ликвидационной оценки регламентируется такими государственными актами:

  • ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной…» в редакции 2016 г.;
  • ст. 54 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» №119 – ФЗ от 21 июля 1997 г.;
  • ст. 82 ФЗ РФ №119- ФЗ от 21 июля 1997 г.;
  • ст. 130, 132 ГК РФ.

Существует такое направление в бизнесе, когда распродающееся за бесценок, в срочном порядке, недвижимое имущество скупается дельцами, а потом реализовывается, когда найдется выгодный вариант.

Методы

Методологические исследования в нашей стране проводились мало, поэтому в основном при проведении такой оценки пользуются опытом других стран.

Прямой

При использовании этого метода применяют сравнительный подход. Это заключается в поиске недавно реализованных объектов с аналогичными характеристиками. Цифры сделок по купле-продаже примерно таких же объектов позволяют установить сумму оценки исследуемого предмета грядущей реализации.

Специалистам, пользующимся прямым методом, нужно обладать отличной интуицией и знаниями основ жизнедеятельности рынка продаж в области недвижимости, чтобы правильно сориентировать собственника по сумме, которую он сможет получить.

Такой метод практически идеален для работы в секторе жилой недвижимости, причем возведенной по типовым проектам.

Этой методикой пользуются и для серийных зданий офисного, промышленного, торгового, культурного назначения, хотя невысокая частота операций с подобными объектами не дает возможности точно установить цифру оценки.

Для работы с квартирами, домами, построенными по индивидуальным проектам, прямой метод не годится, даже если применять систему корректирующих коэффициентов.

Для эксклюзивных зданий потребуется индивидуальный расчет, такую недвижимость трудно продать быстро, а ликвидационную стоимость определить очень трудно.

Косвенный

Этот метод основан на определении рыночной стоимости, с применением к ней понижающих поправок, вызванных жесткими сроками продажи и необходимостью вычитания из общей суммы тех затрат, которые придется понести на подготовку документации и всего процесса ликвидации.

И один, и другой методы особой точностью не отличаются, так как агентства недвижимости информацию о своих сделках не разглашают, а прогнозирование, особенно в период пассивности рынка, проблематично.

Расчет

По одному из подходов определяют исходную цифру – рыночную стоимость, а потом по избранному методу выбирают одну из формул и производят расчет. Рыночную оценку снижают на размер предпродажных затрат, и уже полученный итого принимают в расчет.

К предпродажным тратам относят:

  • услуги оценщиков;
  • комиссионные юристов и консультантов;
  • админ. расходы и пр.

Обычно на эти статьи тратится около 10% от рыночной цифры оценки. В формулу подставляют значения понижающих коэффициентов, и получают примерный итог, то есть искомую величину реальной продажной цены объекта.

Как рассчитать?

Наиболее приближенные к реальности результаты могут получить эксперты, имеющие наработанный опыт в данной области, и уже выработавшие интуитивное чутье.

Формулу берут обычно такую:

  • Л- ликвидационная стоимость;
  • Р – рыночная, уже за минусом 10% предпродажных затрат;
  • К – коэффициент соотношения этих двух показателей.

Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной, а вот насколько – это под силу рассчитать специалистам, в каждом конкретном случае результат разный. Обычно разница между этими стоимостными показателями по расчетам профессионалов составляет около 30%.

Оценка в условиях кризиса

В период нестабильности рынка продаж прогнозировать что-либо особенно непросто, по таким причинам:

  • нехватка финансового обеспечения, плюс буксование кредитных программ банков;
  • проблематичность реализации крупных объектов, как следствие вышеперечисленных обстоятельств;
  • сдвиг вектора продаж в направлении небольших объектов недвижимости, а также рынка вторичного жилья.

В период кризиса нет смысла в выборе одной методики, следует использовать комбинацию обоих методов – и прямого, и косвенного, а также статистические данные в пределах практики отдельных агентств.

Хотя пока что нет достаточного опыта и методических исследований, которые были бы максимально приближенными к условиям нашей страны, но опыт зарубежных специалистов помогает определять ликвидационную стоимость объектов недвижимости в оценке.

Читайте также:  Ввод дома в эксплуатацию: как получить разрешение на сдачу

Чем меньше срок, в течение которого владелец вынужден продать имущество, тем на меньшую сумму выручки он может рассчитывать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Что такое ликвидационная стоимость

При продаже активов предприятия или использовании их в качестве залога для займа важное значение имеет ликвидационная стоимость. Это показатель, отображающий за какие средства имущество может быть продано в короткие сроки. Рассказываем, что нужно знать о данном коэффициенте, методы его расчёта и что влияет на его значение.

Что представляет собой ликвидационная стоимость

В ходе ведения предпринимательской деятельности предприятия регулярно сталкиваются с необходимостью продать часть своей собственности: чтобы заменить средства производства, заплатить долги, при банкротстве или чтобы увеличить объём оборотных средств. Также иногда активы используются в качестве залога для банковского займа. Во всех подобных ситуациях необходимо рассчитать ликвидационную стоимость (ЛС).

Что такое ликвидационная стоимость? Данным термином обозначают максимальную сумму денежных средств, за которую имущество можно реализовать на рынке в короткие сроки. Эта сумма всегда меньше рыночной цены товара. Причина этого кроется в коротких сроках реализации, которыми ограничен владелец. К продаже активов по ЛС приступают в исключительных ситуациях, например, при банкротстве компании. Для владельца такая продажа крайне невыгодна.

Ликвидационная величина собственности основывается на её рыночной стоимости и коэффициенте вынужденной продажи.

Значение данного коэффициента варьируется в границах от 0,1 вплоть до 50%. Из этого следует, что актив может быть продан как по почти рыночной цене, так и вдвое дешевле. На величину в конечном счёте влияют обстоятельства, в которых происходит продажа, цели предпринимателя, состояние имущества и ситуация на рынке в целом.

Классификация

В настоящее время принято выделять несколько разновидностей ликвидационной стоимости. В качестве параметра классификации используется срок, в течение которого предполагается реализация имущества:

  1. Долгосрочная. Так называют ЛС в ситуации, когда актив пришёл в негодность (целиком или частично), а его списание принесёт компании убыток. Получить доход в случае списания невозможно, но можно частично компенсировать убытки продажей комплектующих, сдачей в металлолом и любым схожим образом.
  2. Среднесрочная. Предполагается, что у владельца есть относительно продолжительный срок для ликвидации актива. Цена в таком случае может достигать почти рыночного уровня. Обычно такой вид ЛС применяется во время процедуры банкротства.
  3. Краткосрочная. Разновидность ЛС, при которой активы продаются очень быстро в связи с экстренными обстоятельствами. Например, при необходимости срочно уплатить долги по займам. Значение будет значительно ниже рыночной стоимости собственности.

Методы определения показателя

Точное определение ликвидационной стоимости предполагает знание его рыночной стоимости и вычисление корректирующего коэффициента. С рыночным показателем цены, как правило, проблем не возникает. Корректирующий коэффициент вычисляется на базе нескольких факторов: срока продажи, состояния актива и общей ситуации на рынке. Объективно вычислить коэффициент довольно трудно. Поэтому в большинстве случаев используется более простая схема.

На практике чаще всего применяют 1 из 2 методов расчёта ЛС:

  1. Сравнительный метод. Базируется на сравнении цен, которые предлагают конкуренты за аналогичные активы. После анализа вариантов стоимости принимается решение о наиболее приемлемой скидке и значении ЛС.
  2. Косвенный метод. Основывается на рыночной цене актива и корректирующем коэффициенте. Средний размер скидки в таком случае составляет 20-50%. Для расчёта используется формула: рыночная стоимость х корректирующий коэффициент (20-50%). Применение этого метода требует особого внимания к порядку определения значения коэффициента. Точно определить его по силам только специалистам.

Как рассчитать показатель

Если говорить простым языком, то ликвидационная стоимость — это цена, за которую владелец собственности может реализовать её в короткие сроки. В предыдущем разделе мы выяснили, что есть 2 метода расчёта: сравнительный и косвенный. Первый больше подходит предпринимателям без опыта, так как основывается на вычислении оптимальной цены актива в рамках конкретной ситуации на основе сравнения действующей рыночной стоимости.

Второй вариант, предполагающий вычисление с помощью формулы с корректирующим коэффициентом, подходит специалистам с опытом работы. Такой расчёт помогает точнее определить реальную ЛС, так как учитывает состояние актива, его износ и сроки, за которые его нужно продать. Без опыта пытаться рассчитать коэффициент не стоит.

Какие трудности и ошибки могут возникнуть при расчётах? Во-первых, можно ошибиться с величиной рыночной стоимости (завысить или занизить её). Чтобы избежать ошибки, необходимо найти среднеарифметическое значение: сложить все известные величины и разделить на количество продавцов. Во-вторых, использовать данные о стоимости новых активов. Нередко ЛС рассчитывается для подержанного оборудования или транспортных средств. У них уже есть определенная степень износа, поэтому при сравнительном анализе применять для них цены новых активов некорректно.

В-третьих, игнорирование срока продажи. Чем короче срок продажи, тем ниже ликвидационная стоимость. Один и тот же актив при ликвидации за 1 месяц и за 6 месяцев оценивается по-разному. Продажа по ЛС всегда происходит в какой-либо неблагоприятной ситуации (кризис, долги, банкротство). Владельцы имущества склонны пытаться получить от своего имущества последнюю выгоду, но это фактически невозможно. Реализация по ликвидационной стоимости всегда преследует иные цели, нежели получение дохода.

Остаточная, первоначальная и ликвидационная стоимость

Ликвидационную стоимость иногда путают с другими разновидностями. Например, с первоначальной или остаточной. Разберёмся с этими терминами подробнее. Первоначальной называется такая величина, с которой актив принят к учёту в балансе предприятия. В это значение, как правило, входят все затраты, которые владелец понёс на приобретение или изготовление объекта собственности.

Остаточная стоимость — это значение, которое определяется разницей между первоначальной стоимостью имущества и показателем накопленной амортизации. То есть, это значение показывает, сколько товар стоит после эксплуатации. Фактически, остаточная стоимость — это цена подержанного актива, который реализуется в обычных условиях (не кризисных).

Цена имущества при ликвидации не равна ни остаточной, ни первоначальной. По величине она, как правило, близка к остаточной, но, как правило, опускается ниже из-за сокращённых сроков продажи. Знание всех видов стоимости необходимо для продуманного ведения бизнеса и расчёта продажи активов в случае необходимости.

Заключение

Расчёт ликвидационной стоимости направлен на определение цены актива, по которой его можно продать за определённый срок времени в условиях крайней необходимости. ЛС обычно используется при банкротстве предприятий или погашении долгов. Такая стоимость всегда ниже рыночной и почти всегда ниже остаточной из-за ограниченного срока реализации товара.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость (по тексту далее – ЛС) необходима во многих случаях. Например, ее определение востребовано при передаче объекта в залог в случае получения кредита; при закрытии предприятия или при финансировании предприятия-должника, и т.д.

От правильности определения этой ликвидационной оценки зависит качество принимаемых решений.

Что такое «ликвидационная стоимость» и что влияет на ее величину?

Как правило, указанная оценка всегда ниже рыночной. И это объясняется множеством причин, в частности:

  • сроки реализации актива (или сроки экспозиции). Очень часто эти сроки бывают минимальными из-за необходимости ускорения расчетов по обязательствам. Поэтому ЛС существенно снижается. И бывает даже так, что ее величина может и не соответствовать реальной ценности актива. Иными словами, чем короче срок, тем ниже стоимость ликвидации объекта;
  • на срок экспозиции, в свою очередь, может оказать влияние также множество факторов. Например, уровень спроса на объект, текущая экономическая ситуация на рынке и в стране, причины ускорения продаж, и многое другое;
  • характер объекта. По своей сути все активы предприятия делятся на ликвидные, быстрореализуемые и труднореализуемые. К самым ликвидным активам относятся финансовые вложения (акции, облигации, и т.п.), денежные средства и иные аналогичные ресурсы. Быстрореализуемые активы – это краткосрочные дебиторские долги, материалы, и т.п. А вот труднореализуемые активы (или как их еще в отдельных источниках называют постоянные) – это оборудование, здания, транспортные средства и иное имущество. Зачастую именно последний тип активов всегда сложно продать.
    Затруднения с их продажей продиктованы, прежде всего:

  • высокой их стоимостью;
  • специфичностью. Это может касаться, например, оборудования, которое бывает узкоспециализированным. Поэтому на такие активы ликвидационная стоимость часто бывает сильно снижена. В противном случае, их будет сложно продать;
  • техническим состоянием – степень износа, наличие капитального ремонта, срок службы, и т.д.
  • местоположением и долей в собственности. Это относится к зданиям. Чем удобнее они расположены и чем меньше у них собственников, тем выше возможность их выгодно продать;
  • уровень привлекательности актива для рынка. На это может, в свою очередь, повлиять наличие более современных и функциональных аналогов. И продать старый актив можно будет только за счет сильного снижения цены на него.
  • Кроме выше указанных факторов на величину ЛС влияет и методика ее оценки.

    Методы оценки ЛС

    Различают два основных варианта оценки ЛС:

    1. Прямой метод. Он основан на сравнительном подходе. В его рамках может быть использована одна из следующих методик:
      • сравнение продаж. Т.е. происходит прямое сравнение ликвидируемого актива с аналогами;
      • корреляционно-регрессионный анализ. В его рамках определяется уровень зависимости ЛС актива от различных факторов.
    2. Косвенный метод. В этом случае применяется расчет ЛС через рыночную оценку. Иными словами, ликвидационная стоимость на основании этого метода представляет собой рыночную цену, скорректированную на фактор вынужденной продажи. Но сложность применения такой методики заключается в установлении величины корректировки, которую еще называют скидкой. Дело в том, что эта скидка сама зависит от множества факторов, в частности:
      • от привлекательности актива для покупателей;
      • от сроков реализации, и т.д.

    Поэтому оценка указанной скидки происходит экспертным путем, а ее величина обычно колеблется в пределах 10-50% и даже выше.

    Ликвидационная стоимость делится на три основных вида:

    • упорядоченная ЛС (или долгосрочная). Она возникает тогда, когда реализация активов происходит в течение длительного периода времени, который позволяет продать имущество по реальной цене. Этот вид ликвидационной стоимости характеризуется наиболее высокой оценкой. Для труднореализуемых активов (самых неликвидных) период времени, который дается для распродажи активов, равняется, как правило, 2-м годам. Главная задача при долгосрочной продаже активов – это максимальное приближение их стоимости к текущей рыночной.
      Упорядоченная ЛС представляет собой величину расчетную, исчисляемую в текущих ценах за вычетом расходов на продажу имущества. Это выручка, которую предприятие получает в результате открытой реализации своих активов в течение некоторого промежутка времени. За этот период у продавца есть возможность провести определенные мероприятия, ориентированные на увеличение привлекательности активов (например, проведение ремонта, и т.д.);
    • принудительная ЛС (или краткосрочная). Такая распродажа характеризуется очень высокой скоростью, в результате которой получить реальную стоимость активов невозможно. Распродажа всех активов обычно проводится одновременно, на одном аукционе. Цель такой быстрой реализации – получение денежных средств для расчета с краткосрочными обязательствами компании или с теми долгами, по которым наступил срок погашения.
      Принудительная ЛС представляет собой выручку от открытой и скорой продажи имущества, уменьшенную на величину расходов, связанных с этим процессом. Но время на реализацию активов столь мало, что на проведение мероприятий по повышению ликвидности активов его не хватит. А значит, оценка будет минимальной;
    • ликвидационная стоимость уничтожаемых активов. Это название условно, но оно точно отражает суть процесса: ЛС определяется для того, чтобы сначала активы списать с учета и затем их уничтожить, а не продать. Как правило, такой порядок ликвидации предприятия используется для возведения на его месте новых объектов – и экономический эффект от подобного строительства гораздо выше, чем от распродажи ликвидируемого предприятия.

    В каких случаях необходим данный расчет

    Прежде всего, ЛС требуется в случае:

    • закрытия предприятия в силу его банкротства. В этом случае происходит ликвидация имущества с целью погашения, как можно большего числа обязательств перед кредиторами – поставщиками, банками, бюджетом, сотрудниками и иными лицами. Банкротство представляет собой длительную процедуру, которая фактически начинается с ревизии имущества и обязательств компании;
    • закрытия предприятием отдельных своих цехов. Причиной такого решения может послужить, в частности, диверсификация направлений деятельности компании, ее переориентация на новые стандарты выпуска продукции, устранение нерентабельного производства, модернизация производственных мощностей и иные причины. В этом случае предприятие стремится продать свои активы по максимальной рыночной цене или даже уничтожить их, если последний вариант наиболее экономически выгоден;
    • передачи актива под залог для получения кредита. Исчисление ликвидационной стоимости в этом случае касается и обычных заемщиков, и корпоративных. Расчет производится кредитором;
    • ликвидации части предприятия. Подобное явление бывает связано с присоединением, слиянием бизнеса. В этом случае разрабатывается план по последующему развитию уже нового предприятия, а ликвидация части старых активов требуется, как устранение затратного балласта.
    Читайте также:  Какие документы нужны для прописки в квартиру: виды прописок, сроки оформления

    Поэтапный порядок оценки

    А сама ликвидационная стоимость будет считаться, как разница между этими двумя показателями. Но, прежде чем получить все эти цифры, потребуется выполнить следующее:

    • первый этап – анализ данных бухгалтерского учета. На его основе делается вывод о балансовой оценке имущества; проводится ревизия наличия активов. Кроме того, на этом же этапе осуществляется оценка ЛС, по которой данное имущество может быть реализовано (или уничтожено). Обычно для этого используется сравнительный метод, позволяющий выявить реальную рыночную оценку актива;
    • второй этап – формирование величины расходов, которые предприятие понесет в связи с реализацией (уничтожением) объектов и хранением их до момента их выбытия. На этом же этапе происходит обоснование экономической выгоды продажи или уничтожения активов. Если по расчетам выполнить указанные процедуры действительно выгодно, то приступают к следующему этапу;
    • третий этап – разработка графика ликвидации для каждой группы активов отдельно. Не стоит забывать, что труднореализуемые активы всегда сложнее и дольше продавать;
    • четвертый этап – на основании ликвидационного графика рассчитывается для отдельных групп активов возможная скидка на вынужденную продажу;
    • пятый этап – организация мероприятия по продаже или уничтожению активов.

    Стоит отметить, что расчет ЛС должен опираться не на быструю продажу активов, а на максимальное извлечение дохода от их выбытия, которое позволит решить все поставленные задачи или их большую часть.

    Формула

    Данная формула определения ЛС применяется наиболее часто, поскольку позволяет максимально приблизить эту оценку к ее рыночной величине:

    Коэффициент вынужденной продажи находится в пределах 0,1 – 0,5 или от 10 до 50% от рыночной стоимости объекта.

    Определяется величина этого коэффициента отдельно, путем экспертной оценки.

    И на нее оказывает влияние множество факторов:

    • сроки продажи имущества;
    • тип и состояние имущества;
    • рыночная оценка аналогичного имущества;
    • состояние экономики на текущий момент, и иные факторы.

    Поэтому эксперты считают, что указанный коэффициент должен быть иметь нижнюю границу не менее 0,5, т.е. 50%. Кроме того, расчет по этой формуле очень часто дополняют показателем затрат на ликвидацию, который показывает реальную выручку от выбытия активов.

    Нюансы в оценке ликвидационной стоимости

    При ликвидации предприятия в силу его банкротства следует учесть следующее:

    • оценка имущества предприятия может производиться, как целого комплекса;
    • оценка может выполняться аукционным способом, при котором происходит продажа имущества по отдельности.

    В первом случае быстрая и выгодная продажа затруднена тем, что стоимость предприятия, как целого комплекса всегда высока, даже если она не отвечает реальной рыночной стоимости активов. Кроме того, при определении ЛС в таком случае часто забывают про стоимость бизнеса – его репутации и заработанного имени.

    При использовании аукционного способа продажи имущества предприятия есть шанс его реализовать очень выгодно, но не в полном объеме. Тогда следует изначально определиться с теми активами, которые подлежат выбытию не через продажу, например, с помощью сдачи их в металлолом, путем уничтожения, и т.д. Обычно такие активы только пополняют расходы на ликвидацию предприятия.

    Ликвидационная оценка основных средств, в том числе и оборудования, часто находится в зависимости от их остаточной стоимости, которая исчисляется по сроку эксплуатации актива и его первоначальной цены. Кроме того, на величину ЛС влияет еще множество факторов, один из которых срок эксплуатации, техническое состояние объекта, а также наличие на рынке более современных аналогов. Но это не касается зданий, которые оцениваются, прежде всего, по их местоположению и по количеству у них собственников.

    Ликвидационная стоимость акций представляет собой ту сумму, которая останется после продажи активов предприятия, погашения за их счет обязательств предприятия и осуществления выплат по привилегированным акциям. Обычно эта ЛС служит лишь оценочным показателем для инвесторов, но до тех пор, пока действительно не происходит ликвидации предприятия. Тогда ЛС становится важна тем, кто собирается выкупать этот бизнес.

    О том, что такое ликвидационная стоимость и зачем она нужна, рассказано в следующем видео материале:

    Понятия ликвидационной стоимости – основные виды и случаи возникновения

    В экономической среде значительное значение имеет стоимостный критерий имущества и иных материальных активов. У одного и того же объекта может быть разная стоимость. Данная разница возникает в связи с тем, что для разного вида процедур предусмотрены разные виды стоимости. Основными видами принято считать балансовую, начальную и остаточную стоимость объектов, если речь идет о недвижимом имуществе данная стоимость может быть рыночной и кадастровой, кроме того, для некоторых экономических процессов принято применять ликвидационную стоимость.

    К примеру, при выдаче кредита организации, за основу берется именно ликвидационная стоимость имущества, как подтверждение обеспечения взятых обязательств.

    Из чего она складывается, в каких ситуациях применяется, а также от чего зависит, разберем подробнее.

    Основная суть понятия ликвидационной стоимости

    Как правило, вопрос об её определении возникает в случае реорганизации юридического лица, либо при признании его несостоятельным (банкротом). При этом реорганизация может быть выражена в виде слияния, присоединения или поглощения, а процедура банкротства инициирована по инициативе самого хозяйствующего субъекта, или иных заинтересованных лиц.

    Как же она определяется? По сути это цена основных активов и иного организации, выраженная в чистой прибыли от продажи. При этом подразумевается, что оно уже побывало в эксплуатации.

    К примеру, при признании организации банкротом, обязательства ей принятые подлежат возмещению. Данное возмещение происходит за счет продажи. Цена её будет определяться, как ликвидационная.

    Как определяется? Какие факторы на нее влияют?

    Какие факторы на неё влияют?

    Данные факторы – это определенные условия, которые непосредственно влияют на определение цены.

    К таким факторам следует относить:

    1. Срок экспозиции

    Почему данный фактор принято ставить на первое место? Для начала необходимо определить, что такое срок экспозиции. Данным понятием определяют тот период времени, в который необходимо реализовать имущество, определяется он с момента выставления того или иного объекта в продажу до момента совершения сделки.

    Как данный срок может повлиять на цену объекта? Чем больше времени предоставлено для совершения действий, необходимых для продажи, тем больше действий, направленных на данную сделку, может совершить собственник. К таким действиям можно отнести проведение рекламной кампании, оповещение возможных приобретателей, а также иные возможности продавца для привлечения покупателя.

    Соответственно, чем короче срок экспозиции, тем меньше вероятность того, что имущество будет продано по высокой цене. Срочные продажи, как правило, сопровождаются понижением стоимости имущества.

    2. Общая экономическая ситуация на рынке

    Данный критерий, безусловно, не стоит оставлять без внимания. Общая экономическая ситуация на рынке напрямую влияет на цену объектов. Каким бы ни было его состояние, срок эксплуатации и желаемая остаточная стоимость, повысить цену в условиях кризиса или застоя рынка не удастся. Таким образом, чем хуже ситуация на рынке, тем ниже будет ликвидационная стоимость объектов.

    3. Степень привлекательности объекта для рынка

    В чем заключается данный фактор? В случае, если реализуемое имущество востребовано на рынке, на момент продажи, его стоимость можно значительно увеличить. В том же случае, если данное имущество не востребовано, срок для его продажи может значительно затянуться, соответственно стоимость придется понижать для того, чтобы заинтересовать потенциального приобретателя. Таким образом, чем более привлекательно реализуемое имущество для современного рынка, тем выше будет его стоимость.

    Приведенные выше факторы следует относить к объективным факторам формирования ликвидационной стоимости, помимо них существуют также субъективные факторы.

    4. Субъективные факторы

    К данным факторам, как правило, принято относить организацию рабочего процесса и ведения документооборота на предприятии, чье имущество подлежит реализации. Чем лучше данный процесс организован, тем меньше времени потребуется на подготовку к продаже, что существо увеличивает шанс на реализацию по более высокой цене. Соответственно, чем больший беспорядок в необходимых документах, тем более затянут будет процесс продажи, что может негативно сказаться на определении цены.

    Основные виды

    Она применяется в разных ситуациях, они отличны друг от друга.

    В зависимости от применимой ситуации, принято выделять несколько видов данного критерия:

    1. Утилизационная. Применяется в том случае, если имущество подлежит утилизации. Как правило, данная необходимость возникает при ликвидации предприятия, в том случае, если его реализовать невозможно в силу технического состояния. Потому она будет носить отрицательный характер.
    2. Упорядоченная. Основывается на периоде времени, необходимом для реализации. Как уже ранее было рассмотрено, чем выше срок для продажи – тем больше ликвидационная стоимость. Применить её можно в любом случае, кроме определения стоимости имущества при его утилизации.
    3. Принудительная. Применяется в случае срочной реализации. Как правило, данная необходимость возникает в случае принудительного прекращения деятельности предприятия. К таким случаям относится признание хозяйствующего субъекта несостоятельным, а также принудительная ликвидация субъекта.

    Случаи возникновения

    Далеко не в любой ситуации применима именно ликвидационная стоимость объектов и активов.

    Ее применение характерно для определенных случаев, к которым следует отнести:

    1. Реализация объектов залога. Наличие объекта залога свидетельствует о принятых предприятием на себя обязательствам. К примеру, это могут быть кредитные обязательства под залог, принадлежащего заемщику. При неисполнении принятого обязательства, данное имущество подлежит реализации для погашения принятых обязательств. В этом случае принято применять ликвидационную стоимость на реализуемые объекты, поскольку время для данной процедуры достаточно ограничено. Именно по этой причине, при рассмотрении заявок на кредитные обязательства за основу берется именно ликвидационная стоимость имущества юридического лица.
    2. Ликвидация предприятий, так же при процедуре банкротства. Как правило, данные процедуры производятся в принудительном порядке, потому принято применять её для ее продажи. Вырученные средства направляются на погашение требований кредиторов юридического лица.
    3. Ускоренная реализация. Все случаи её применения, как правило, объединяются сжатыми сроками реализации. Потому при ускоренной продаже и применяется она. По данной цене наиболее вероятно произвести сделку в предельно короткий срок.

    Для чего проводят оценку?

    Основных случаев для проведения оценки два:

    1. При угрозе банкротства. Угроза банкротства юридического лица возникает в том случае, если цена его активов не может покрыть размеры кредиторской задолженности. Юридическое лицо по своей инициативе или инициативе заинтересованного лица может быть признано несостоятельным в судебном порядке. После признания предприятия банкротом производится реализация его имущества и расчет с кредиторами.Потому, при угрозе банкротства в первую очередь производится оценка ликвидационной стоимости имущества с целью определить, насколько возможен расчет по обязательствам за счет реализованного имущества.

    2. Ликвидация предприятия выгодней, чем продолжение деятельности. Данные ситуации не являются редкостью. С целью проведения комплексного анализа целесообразности функционирования предприятия производят оценку ликвидационной стоимости его имущества. Данная оценка, в том числе, позволит сделать выводы о целесообразности дальнейшей деятельности предприятия.

    Методы оценки:

    1. Прямой метод. Данный метод носит аналитический характер. При расчетах применяются статистические данные, а также устанавливается зависимость её от этих данных.
    2. Косвенный метод. Для данного метода характерно использования известных данных. Он наиболее практичен, опирается в своих расчетах на рыночную цену с применением различных коэффициентов.

    Поэтапный процесс оценки

    Оценка ликвидационной стоимости предприятия – процесс достаточно сложный и многоступенчатый. На каждом этапе происходит перечень необходимых действий, которые заключаются в проведении аналитической работы, составлении графиков, произведении расчетов.

    Если условно поделить данный процесс на 10 этапов, то получим следующую картину:

    1. 1 этап – анализ достаточности активов для покрытия кредиторской задолженности.
    2. 2 этап – выделение имущества, которое необходимо оценить.
    3. 3 этап – определяется общая сумма задолженности хозяйствующего субъекта.
    4. 4 этап – формирование графика процедуры.
    5. 5 этап – определение затрат при процедуре ликвидации.
    6. 6 этап – непосредственная оценка всех имеющихся активов.
    7. 7 этап – определение графика поступления прибыли от реализуемого имущества.
    8. 8 этап – определение размера убытков в ходе проведения ликвидации.
    9. 9 этап – сам процесс продажи активов с произведением расчетов по обязательству ликвидируемого предприятия.
    10. 10 этап – распределение прибыли между собственниками предприятия.

    Оценка в условиях кризиса

    Условия кризиса, несомненно, оказывают не лучшее воздействие на её формирование. Это связано с тем, что рынок находится в длительном застое, значительно снижается спрос на крупные объекты, как следствие начинается рост предложения. Соответственно, в ситуации, когда предложение превышает спрос происходит автоматическое понижение цены объектов, в том числе и ликвидационной стоимости.

    Ссылка на основную публикацию