Общее имущество многоквартирного дома: что в него входит и правила содержания

Общее имущество многоквартирного дома: что в него входит и правила содержания

  • Главная
  • ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
  • Защита прав потребителей
  • Содержание общего имущества многоквартирного дома
    • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (в т.ч. лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);
    • крыши;
    • ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
    • ненесущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
    • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (квартиры);
    • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы, которого, определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
    • иные объекты, расположенные в границах земельного участка, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
    • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, система водоотведения, система отопления, электроснабжения.

    Причем, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

    Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

    Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку; обеспечение мер пожарной безопасности, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

    В состав услуг и работ не входят:

    • содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
    • утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
    • уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

    Содержание общего имущества дома обеспечивается:

    • собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
    • товариществом собственников жилья (жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) путем членства собственников помещений в указанных организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

    Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

    Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

    Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилья утверждается на общем собрании собственников помещений на срок не менее чем один год. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

    Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений, внося соответствующие платежи, при этом расходы собственника должны быть соразмерны площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности

    В соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны представлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

    В случаях оказания услуг или выполнения работ ненадлежащего качества исполнитель обязан снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

    Для этого собственники помещений (наниматели) в первую очередь должны обратиться с заявлением об изменении размера платы в добровольном порядке к ответственному лицу (управляющей организации, ТСЖ).

    В течение 2 рабочих дней, с даты получения заявления об изменении размера платы, собственнику помещения (нанимателю) направляется извещение о дате его получения, регистрационном номере и информация об удовлетворении либо отказе в удовлетворении заявления, с указанием причин.

    Заявление об изменении размера платы может быть направлено в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения (письменно или устно) и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

    При личном обращении на экземпляре заявления делается отметка о дате приема и регистрационном номере.

    В случае отказа в удовлетворении заявленных требований в добровольном порядке, потребитель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд.

    В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить иск в суд по месту своего жительства, месту своего пребывания либо по месту нахождения исполнителя.

    Также обращаем внимание потребителей, что Управление, как государственный орган, осуществляет надзор в сфере жилищно-коммунальных услуг в рамках установленных полномочий – в части доведения до граждан полной и достоверной информации и правильности составления договора на оказание услуг.

    В соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса РФ государственный жилищный надзор за соблюдением требований жилищного законодательства, в том числе требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в городе Москве данным органом является Государственная жилищная инспекция г. Москвы, расположенная по адресу – 129090, г. Москва, проспект Мира, д. 19 (телефон (499) 763-18-56, телефон “Горячей линии”: (495) 681-77-80, 681-21-45, 681-20-54).

    Что входит в содержание общего имущества МКД

    Что содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя?

    Содержание общих территорий дома — это большой список работ, которые проводятся в течение года. Составляется он, исходя из правил содержания жилья и нужд дома, на которые указали жильцы. Исполнять этот «список дел» предстоит управляющей компании. В этой статье мы расскажем о том, какие работы должны выполняться и что можно требовать от представителей УК дополнительно.

    Что такое общедомовые территории?

    Если упростить, то к общедомовым территориям относится все пространства многоэтажки за пределами вашей квартиры. Сюда относятся чердаки, подвалы, цоколи, земля под вашим домом и территория детской площадки с клумбами и зелеными насаждениями. В этой же группе конструкция дома, все инженерные коммуникации: водостоки, электрические сети, водопровод и канализация. К общедомовому имуществу также относится система пожаротушения и видеонаблюдения, если она имеется в доме.

    Полезная информация: общее имущество дома — это не только траты на его содержание. Фасады дома тоже общее имущество, поэтому за размещение рекламы на них жильцы могут получать деньги на нужды дома.

    Какие работы входят в содержание общедомового имущества

    Чтобы узнать за что конкретно вы платите, загляните в квитанцию, которую присылает управляющая компания. работы, которые вы обнаружите там, входят в список, который был установлен в договоре с управляющей компанией и который она обязаны выполнять. Как правило к ним относится:

    — поддержание исправного состояние всех сетей и инженерных конструкций;

    -уборка помещений общего пользования (подъездов, лифтов, двора, общих балконов и лестниц);

    — освещение во дворе и в подъезде;

    -обеспечение всех норм безопасности в доме;

    -поддержание комфортной температуры внутри дома.

    Это основные виды работ, без которых обеспечить нормальное содержание дома невозможно. Полный список, который занимает не одну страницу, есть в ст.154 Жилищного кодекса РФ. Периодически этот список дополняется.

    Несмотря на то, что список обширный, некоторые работы могут вносить жильцы. Для этого собирается общее собрание жильцов, на которое приглашают представителей УК. Вопрос о дополнительном виде работ выносят на голосование. если он одобрен протокол собрания подписывают жильцы и представители УК. Если какой — то подписи нет, то протокол недействителен и работы в список обязательных к исполнению не внесут.

    Какие конкретно работы относятся к текущему ремонту?

    Строка текущий ремонт — это также содержание многоквартирного дома. К нему относятся:

    Читайте также:  Объявление о продаже квартиры: как правильно составить и где разместить

    — плановое обслуживание всех инженерных сетей, подготовка к отопительному сезону, поддержание их исправности;

    — ремонт разных элементов здания: ремонт фасадов, ликвидация трещин, восстановление козырьков и сливов, латочный ремонт крыши, замена окон и дверей в подъездах;

    -замена лампочек и выключателей в подъезде;

    — ремонт фрагментов дорожного покрытия в входных групп;

    -косметический ремонт подъездов.

    Существуют сезонные работы, которые редко выделяются в отдельную строку в квитанции. Это чистка крыш от снега и наледи, уборка территорий в теплый и холодный период, отделочные работы на фасадах дома и крышах, укрепление водостоков. В летний период — покраска детского оборудования, обработка деревьев и деревянных конструкций, санитарная обработка участков ( покосы травы и обработка от вредителей).

    Раздувать список бесконечно нельзя. Любое согласование работ с УК будет зависеть от тарифа, который опять же устанавливает УК по согласования с собственниками.

    Правила содержания общего имущества собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в 2020 году согласно ЖК РФ, ПП №491, др. – что входит в состав и оплату общедомовых услуг

    Общее имущество многоквартирного дома – термин знакомый всем владельцем жилой недвижимости, т. к. ежемесячно собственники оплачивают счета на содержание МКД. Однако не каждый гражданин в полной мере понимает суть и цели таких расходов. Изучить перечень и характеристики можно, обратившись к нормативно-правовым документам или получить бесплатную консультацию юриста по жилищным вопросам у нас на сайте .

    Расшифровка термина «общедомовое имущество (ОДИ) в многоквартирном доме»

    Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

    Расшифровка понятия общего имущества многоквартирного дома в ЖК РФ неразрывно связана со всеми помещениями здания. Назначение определяется по графику-схеме для каждого этажа, а при его отсутствии опираются на проектные бумаги строения. Отнесение имущества к разряду жилое или нежилое часто становится предметом судебных разбирательств.

    В общедомовой список включены все комнаты, которые не выделены в натуральной величине, но относятся к конкретному владельцу. При этом собственник обязан содержать квартиру, обслуживать её и иметь доступ.

    Признаки общего имущества:

    • все помещения связаны между собой, т. е. находятся в одном МКД;
    • право на владение возникает одновременно с получением свидетельства или регистрации в Росреестре;
    • принадлежность к не менее 2 комнатам;
    • удовлетворяет нужды жильцов;
    • оснащается специальным оборудованием – санитарная техника, средства для распределения энергии, механические и иные агрегаты.

    Нормативная база

    Некоторые обслуживающие фирмы МКД допускают серьезную ошибку, не фиксируя содержание общего жилого помещения по многоквартирному дому. По правилам это необходимо сделать на момент заключения договора с собственниками, в котором приводится полный и подробный перечень. В дальнейшем при управлении достаточно придерживаться списка. В нормативно-правовых актах приведено, что входит в содержание, жилое и нежилое имущество, а также порядок действий.

    Посмотрите видео: “Содержание и ремонт многоквартирного дома – за что мы платим.”

    Постановление Правительства №491 о правилах содержания общего имущества

    Заблуждения часто происходят из-за пунктов 2-9 правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, освещенных в ПП №491. В постановлении подробно изложены границы коммунальных систем обеспечения, которые устанавливают принадлежность к МКД. Но управляющие организации часто не вносят их в перечень объектов общедомового имущества. Руководство УК объясняют это тем, что в законодательных документах приведен исчерпывающий состав.

    Однако такой подход незаконен. В разделе №I(1) Постановления №491 с последними изменениями 2020 г. о коммунальных услугах указано, что перечень общего имущества необходимо доводить к сведению собственников. Поскольку требуется определить и обеспечить исполнение обязанностей по его содержанию. Для контролирующих инстанций такой список позволяет проводить надзор над выполнениями условий договора со стороны УК.

    Ключевой момент при подписании контракта на обслуживание многоквартирного дома – это состав и управление общим имуществом МКД. При отсутствии процедуры его определения, фактически отсутствует объект управления.

    ПП №416

    В ПП №416 «О правилах содержания общего имущества» внесены поправки, вступившие в силу в I квартале 2020 г. Изменению подверглось наличие требования в обеспечении аварийной службы громкой связи с персоналом УК и жильцами дома.

    Введен новый термин «офис обслуживающей компании», который в старой версии Постановления №416 не фигурировал. Установление такой нормы обязывает УК иметь определенное помещение, куда владельцы недвижимости могут обратиться для урегулирования проблем, споров и других вопросов.

    Прием граждан должен осуществляться не реже одного раза в 30 дней. Необходима предварительная запись на прием – так, управляющая организация сможет составлять график. Сведения о таких обращениях регистрируются в специальном журнале, а копии передают собственникам по требованию.

    Нововведения в ПП №416 ужесточили процедуру раскрытия конфиденциальной информации со стороны управляющей фирмы. Увеличился объем обязательных сведений. В Постановлении №331 также содержится перечень требований для УК и ТСЖ при предоставлении доступа к данным .

    Обновленный закон внес поправки относительно носителя информации:

    • не допускается хранить;
    • в случае утрачивания актуальности можно удалить данных.

    Копии обратной связи по обращениям граждан следует хранить 3 года.

    Дополнительно установлен новый регламент ответов на жалобы, претензии и заявления:

    • если информацию можно раскрывать – 24 часа;
    • учет хозяйства – 3 суток;
    • составление акта о нанесении урона или нарушения по ЖКХ – 3 дн.;
    • обращения по другим поводам – 10 дней для владельцев жилья, 30 – остальным.

    Большинство обязанностей жилищной конторы имеют четкий регламент. Реагировать на поступивший звонок в аварийную службу следует в течение 5 минут. При отсутствии возможности сразу ответить – в рамках 10 мин. нужно перезвонить. Аналогичное время дается для ознакомления с голосовым или электронным сообщением.

    Любые звонки фиксируют в журнале обращения граждан, дополнительно прикрепляется запись разговора. Сотрудники УК обязаны сообщить собственнику номер заявки. Для реагирования на поломки в сетях водоснабжения, отопления ХВС и ГВС, а также электроэнергии, отводится 30 минут. Рассчитывается период с момента регистрации заявления. Чтобы устранить аварийную ситуацию у управляющей компании есть не больше 3 дней.

    При наличии засоров в системе фильтрации или водоотведения работники организации должны ликвидировать проблему в течение 2 часов – аналогично и для мусоропровода.

    ЖК РФ

    В соответствии с ЖК России (статья №37 часть №1) доля совместного имущества одного владельца в МКД равна общей площади его собственности. Устанавливать часть из ОДИ необходимо для исчисления ежемесячной оплаты на содержание в МКД (ст. №39 ч. №2).

    Определение доли в общем имуществе многоквартирного строения имеет принципы согласно статье №37 ЖК Российской Федерации:

    • в ч. №2 определена судьба владения квартирой или другим объектом;
    • при продаже, покупке, дарении и других формах сделок часть собственника остается неизменной – ч. №3;
    • недопустимо выделение в натуральной величине – ч. №4 пункт №1;
    • отчуждать объект отдельно от права распоряжаться им – ч. №4 п. №2.

    Бремя расходов ложится на плечи жильцов МКД, они же отвечают за содержание ОДИ. Таким образом, каждый месяц в размере своей доли происходит плата по счетам за ЖКХ и иных платежей. Ежегодно необходимо оплачивать налоги и другие траты, определенные в статье №39 части №2 ЖК России.

    Изменения в 2020 году

    Правительство в марте этого года приняло ПП №416, содержащие правила использования домовой территории и управления имуществом МКД.

    Основные корректировки коснулись раскрытия сведений УК, ТСЖ или иных кооперативов и товариществ. Другими словами, для управляющих контор не нужно публиковать в интернете и других СМИ информацию о себе. Дополнительно упразднена необходимость размещать данные на стойках регистрации в офисе или хранить. Достаточно выделить для этого раздел на web-странице.

    Действующее постановление 491 (“Правила содержания общего имущества”) не утратило актуальность в текущем 2020 году.

    Что включено в понятие содержание и ремонт жилья

    Заключая сделку купли-продажи квартиры в МКД, гражданин приобретает статус собственника объекта недвижимости. Однако помимо жилого помещения в его обязанности входит содержание общедомового имущества.

    Понятие включает полный спектр объектов и элементов – крыша, подвал, трубы, фасад, подсобки и т. п. Надлежащее техническое состояние и вид – бремя ответственности владельцев многоквартирного дома. Для обеспечения сохранности ОДИ необходимо производить оплату каждый месяц.

    Расчет доли по квартирам осуществляется в автоматическом режиме – чем больше м 2 в жилье, тем выше сумма в счетах от управляющей организации .

    Характеристики общего имущества МКД

    Для получения информации следует обратиться в отделение Росреестра и запросить выписку из ЕГРП. Документ содержит полный список общего имущества по конкретному дому.

    Как формируется плата за содержание и ремонт ОДИ в МКД

    В соответствии с законодательством выполнение обязанностей по надлежащему состоянию многоквартирного дома лежит на собственниках. Как правило, для управления общим имуществом заключается контракт с УК или формируется ТСЖ.

    Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

    Порядок начислений за содержание, указывается в расшифровке тарифа, являющейся частью договора (в виде приложения).

    В него входит:

    • очистка территории и уборка помещений;
    • вывоз мусора, твердых бытовых отходов;
    • соблюдение санитарного норматива;
    • оплата текущего и капитального ремонта
    • поддержание коммуникационных сетей в рабочем состоянии;
    • благоустройство придомового участка – посадка деревьев, цветов, обустройство площадок для детских игр и спорта.

    Детальный список прописывается в контракте с управляющей компанией или в уставе товарищества жильцов. Такие условия являются обязательными, т. к. при отсутствии перечня и пунктов в договоре собственники могут нести затраты.

    Ответственные лица по закону за содержание общего имущества (СОИ)

    За содержание общего имущества в многоквартирном доме ответственны лица, владеющие квартирой или другим помещением в МКД. Невзирая на выделенную часть в ОДИ распоряжаться по собственной воле им нельзя. Для этого существует регламент проведения собраний, на котором граждане принимают решения по использованию наружных и внутренних элементов объекта.

    Читайте также:  Как перевести нежилое помещение в жилое: основания и порядок перевода

    Список неправомочных действий:

    • пристраивать дополнительное помещение;
    • проводить незаконную перепланировку;
    • реализовывать либо сдавать в аренду часть общего имущества без утверждения остальных жильцов;
    • осуществлять работу или другие мероприятия, влекущие риск урона совместной собственности.

    Материальную ответственность за сохранение функциональности МКД несут:

    • владельцы квартир;
    • обслуживающая фирма или товарищество жильцов;
    • региональный муниципалитет.

    Находясь в статусе собственника в многоквартирном доме невозможно игнорировать взаимоотношения с другими жальцами. Поскольку общедомовой фонд требует обеспечивать защиту и вливания средств.

    Нюансы содержания общего имущества

    Перечень услуг по СОИ допускается дополнять и корректировать. Вносимые изменения необходимо утверждать на собрании собственников МКД. На встрече жильцов обязательно должно находиться уполномоченное лицо от УК или председатель ТСЖ.

    Для наделения решению правовой силы, нужно сформировать протокол, завизированный всеми присутствующими гражданами.

    Кто составляет договор

    Для управления общим имуществом МКД привлекаются сторонние компании. Порядок осуществления деятельности, обязанности, права и ответственность прописываются в контракте. Дополнительно к документу прикрепляют приложения с расшифровкой тарифа и иными спецификациями.

    Соглашение между товариществом жильцов и собственниками заключается на основании принятого решения о способе управления МКД. Примечательно, что форма контракта отличается, если гражданин не состоит в ТСЖ.

    Утверждение платы за содержание ОДИ

    Расходная часть по содержанию общедомового имущества подлежит оплате собственником в установленной доле, соразмерной квартире. Средства на СОИ включают в ежемесячные квитанции и являются обязательными к отчислению.

    Объем платежей по ЖКУ определяет управляющая организация или товарищество жильцов. Обоснование – сформированная смета и разграничение взносов в соответствии с долями в ОДИ. Собственники многоквартирного дома для покрытия трат на содержание общего имущества могут сдавать ОДИ на условиях аренды. Решение, в т. ч. о стоимости, принимается на собрании.

    На основании статьи №165 ЖК России обслуживающая фирма или ТСЖ должны по первому требованию владельца недвижимости выдать сведения:

    • об использовании полученных денег;
    • действующие цены на услуги;
    • список и объем проведенных мероприятий.

    В случае если работы не соответствуют качеству, то исполнитель должен уменьшить сумму за управление общим имуществом МКД. Данный факт фиксируется в специальном акте. Документ визируется комиссией из числа владельцев. Игнорирование снижения размера платы или внесений корректировок в работу влечет обращение в суд.

    На общем собрании жильцов многоквартирного дома допускается поднимать вопрос о смене УК.

    Составление акта осмотра МКД

    Состав общего имущества многоквартирного дома подлежит регулярному осмотру для проведения проверки состояния, в т. ч. инженерных сетей. Допускается внеплановый надзор. Для мероприятия созывают комиссию из числа владельцев МКД и сотрудников управляющей конторы. В некоторых случаях могут привлекаться сторонние организации для получения экспертизы.

    По завершении проверки формируется акт технического осмотра многоквартирного дома.

    В документе отражают информацию о фактическом положении:

    • несущих конструкций;
    • механических агрегатов;
    • нарушений.

    Своевременный осмотр МКД позволяет выявить дефекты в системах ресурсоснабжения квартир, элементов конструкций. Дополнительно определяет причину, по которой они стали возникать. Для устранения недочетов формируется смета работ.

    Помимо того, акт позволяет УК спланировать график предстоящих мероприятий.

    На основании документа обслуживающая организация подготавливает предложение, включающее:

    • сроки проведения текущего ремонта;
    • объем;
    • размер финансирования;
    • цены на материалы;
    • тендер на осуществление услуг.

    Программа направляется в адрес председателя дома. Рассмотрение и последующее решение принимается в рамках собрания собственников – допускается внесение корректировок. На основании протокола ОСС разрабатывается и утверждается оплата за содержание общего имущества.

    Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

    Процедура, если нужен капремонт

    Капитальный ремонт осуществляется в рамках действующих программ конкретного субъекта. Муниципалитет ежегодно формирует список жилого фонда – сведения вносят в общий план мероприятий. Для каждого МКД определяется отдельная смета, состоящая из объема, сроков и средств.

    Однако решение о необходимости проведения капремонта может приниматься на ОСС. Такое происходит, если по результатам осмотра выявлены серьезные нарушения в эксплуатации здания .

    Собственники самостоятельно устанавливают, каким образом будет происходить формирование фонда для предстоящих работ и размер ежемесячной платы:

    • счет регионального оператора;
    • отдельный л/с в банке.

    Любые решения официальной встречи владельцев фиксируется в протоколе, и направляются в соответствующую местную структуру.

    В документе отражают:

    • размер выделяемых каждый месяц средств;
    • перечень требуемых работ;
    • период проведения;
    • способ сбора денег.

    На заметку: объем отчислений для капитального ремонта владельцами общего имущества принимается самостоятельно. Однако его размер не может быть меньше действующего в соответствующем регионе РФ.

    Кто имеет доступ к СОИ

    Обслуживающая МКД фирма в рамках договора принимает обязанности по содержанию общедомового имущества. Услуги должны осуществляться качественно и в полном объеме – статья №162 часть №2 ЖК России. При этом обеспечивается свободный доступ к ОДИ для пользования владельцами, арендаторами, проведение текущего и капремонта УК – ПП №354 (пункт 32, 34).

    Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме по правам и обязанностям аналогично владению квартиры. Минул тот период, когда граждане могли всецело полагаться на государство. В действующих нормативно-правовых положениях жильцы МКД несут полную ответственность за состоянием ОДИ. На основании законов собственники принимают решения о способе управления домом и размере оплате на СОИ.

    Посмотрите видео: “Обязанности УК, ТСЖ, ЖСК по управлению домом.”

    Общее имущество в МКД

    Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД

    Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

    Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).

    Кто распоряжается ОИ

    Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.

    Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).

    При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).

    Что входит в состав ОИ

    Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме .

    К общему имуществу относятся:

    • помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
      • межквартирные лестничные площадки
      • лестницы
      • лифты и лифтовые шахты
      • коридоры
      • технические этажи
      • чердаки
      • подвалы и технические подвалы
    • помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
    • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
    • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
    • земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
      • элементы озеленения и благоустройства
      • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

    Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети ( пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ):

    • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
    • внутридомовая инженерная система водоотведения;
    • внутридомовая система отопления;
    • внутридомовая система электроснабжения.

    Определение состава ОИ

    Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

    Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 :

    • Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ.
    • Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
    • Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.

    Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

    Требования к содержанию многоквартирного дома

    Все дома, в которых расположено более четырех квартир, считаются многоэтажными. Помимо индивидуальной площади каждой квартиры, которая относится к частной собственности, есть еще и общая площадь, находящаяся в собственности всех жильцов. Законодательством установлены определенные требования, которым должна соответствовать общедомовая собственность.

    Общая собственность

    Каждый собственник квартиры должен знать, что относится к этой общей собственности всех жильцов и какие требования к ней предъявляются.

    Согласно жилищному законодательству, сюда относят:

    • все помещения, которые не являются частями квартир собственников;
    • помещения, обязательно имеющие предназначение для облуживания более одного индивидуального помещения;
    • территории, на которых расположены различные инженерные коммуникации;
    • непосредственно сами ограждающие конструкции, к ним относятся несущие и прочие перекрытия (стены, фундамент, потолок, крыши, колонны);
    • различное оборудование, необходимое для обслуживания нескольких индивидуальных помещений, при этом оно может быть расположено не только в самом здании, но и за его пределами;
    • земельный участок, территория которого определена кадастровым паспортом и иными правоустанавливающими документами;
    • объекты, расположенные на территории этого надела, необходимые для обслуживания дома, а также для удобства граждан (трансформаторные подстанции, детские площадки, парковки);
    • различные инженерные системы коммунальных услуг, проведенные только внутри здания, границей считается крайняя стена многоквартирного дома.
    Читайте также:  Топографическая съемка земельного участка: что это такое, кто её делает и можно ли самостоятельно провести съемку

    Таким образом, в состав общего владения собственников, которое принадлежит всем жителям дома, входят:

    • лестницы и лестничные площадки, а также связанные с ними коридоры;
    • расположенные в подъездах лифты и шахты;
    • специально созданные технические этажи и подвалы;
    • чердаки и крыша, а также установленное там оборудование;
    • прочие инженерные коммуникации;
    • вся придомовая территория.

    За всем этим имуществом требуется ежедневный уход, своевременный ремонт. По этой причине законодательство установило требования, которым должно соответствовать данное имущество в целях сохранения безопасности проживания каждого жильца многоквартирного дома.

    Понятие содержания

    Это широкое понятие, включающее в себя широкий спектр проводимых мероприятий, направленных на поддержание здания в хорошем состоянии. Сюда относятся следующие виды деятельности:

    1. Осмотр состояния общего имущества.
    2. Оценка соответствия нормам всех инженерных систем, относящихся к общему имуществу.
    3. Контроль над установленным температурным режимом и влажностью воздуха в здании. Для различных площадей нормы могут быть различны.
    4. Обязательный контроль над наличием освещения на всех площадках.
    5. Поддержание чистоты и своевременное проведение уборки.
    6. Обеспечение и контроль над соответствием установленных мер пожарной безопасности в помещении.
    7. Сбор, вывоз и утилизация всех отходов.
    8. Соответствующий уход за придомовой территорией, озеленение и прочее благоустройство.
    9. Проведение необходимого косметического и капитального ремонта здания и определенных объектов.
    10. Проведение подготовительных работ к сезонной эксплуатации.

    Из перечисленного перечня обязательных работ видно, что эти меры не могут быть предприняты всеми собственниками жилья без помощи вспомогательных организаций. Для этого и заключается договор с организацией, которая занимается содержанием дома, а жильцы платят ей соответствующие суммы денежных средств.

    Не относится к содержанию

    Все обязательные требования по содержанию имущества, предусмотренные законодательством, должны выполняться, независимо от составленного договора и вида юридического лица, занимающегося этим. По желанию общего собрания жильцов могут быть включены и дополнительные функции по содержанию здания. К таким могут относиться охрана дома и придомовой территории.

    Но важно знать, что не относится к содержанию дома и чего нельзя требовать:

    • утепление окон и балконов, входных дверей, расположенных на территориях частной собственности;
    • замена разбитых стекол, перегоревших лампочек и испорченных инженерных конструкций, расположенных в частном помещении;
    • организация ремонта входных дверей, относящихся на входе в квартиру, так как они не принадлежат общей собственности;
    • благоустройство земельного участка, находящегося за пределами земельного надела, выделенного под строительство дома и придомовой территории.

    Иные требования по содержанию частной собственности и иной, не относящейся к общей собственности площади, являются незаконными.

    Способы организации содержания

    Исходя из того, что такой широкий спектр мероприятий самостоятельно собственникам жилья не осуществить, они вынуждены обращаться в соответствующие специализированные организации. Существует несколько возможных вариантов организации содержания дома:

    1. Путем заключения договора жильцов с управляющей компанией, которая полностью берет на себя обязанности по уходу за домом согласно подписанному договору и установленному законодательству.
    2. Путем подписания индивидуальных договоров каждым собственником с различными компаниями, оказывающими те или иные виды работ, услуг.
    3. Путем организации товарищества владельцев жилья или недвижимости (ТСЖ или ТСН). Данные организации за счет членских взносов оплачивают работу и услуги, оказанные сторонними организациями. Но членами товарищества являются только собственники дома, то есть непосредственно заинтересованные лица.

    Решение о выборе одного из перечисленных способов должно приниматься общим собранием жильцов. Они же обязаны контролировать надлежащее исполнение своих обязанностей той организации, которая берет на себя ответственность за содержание дома.

    Несвоевременный уход и халатное отношение к содержанию дома приведет его к более раннему износу и разрушению.

    Основные работы

    Одним из важных мероприятий в любом доме является проведение ремонта, который может быть нескольких видов:

    В первом случае проводятся мероприятия с целью предупреждения причин износа и старения здания. Выполняется косметический ремонт, проводятся работы по частичной замене выявленных повреждений стен, инженерных конструкций. На этом этапе не проводится полная замена дорогостоящих элементов.

    В случае проведения капитального ремонта проводятся работы с целью устранения произошедшего фактического износа или разрушения. Это происходит путем полной замены испорченных деталей либо самого объекта, если он начинает представлять опасность жизни и здоровью жильцов.

    За все проводимые работы жильцы обязаны ежемесячно вносить оплату. Порядок расчета стоимости устанавливается подписанным договором с ответственной организацией. Данная организация на основании законодательства обязана предоставлять отчетность о произведенных расходах, а также предъявлять все акты приема выполненных работ.

    Если жильцы выясняют факт невыполнения определенной работы либо выполнения ее несвоевременно или низкого качества, они имеют право потребовать от компании:

    • пересчета уплаченных средств;
    • требовать повторного проведения работ и доведения их до необходимого уровня;
    • расторгнуть подписанный договор в одностороннем порядке при принятии решения общим собранием жильцов.

    Жильцы обязательно должны контролировать уровень содержания их дома и требовать от ответственной организации соблюдения всех установленных требований. Это является прямой обязанностью каждого жителя, так как это имущество относится к его собственности.

    При этом собственники жилья имеют право направлять планируемые действия организации, занимающейся содержанием дома, в нужном им направлении и требовать первоочередного выполнения конкретных работ.


    Статья 39 ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

    1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

    2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

    3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

    4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

    Комментарии к ст. 39 ЖК РФ

    1. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома имеют не только права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации.

    Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

    2. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

    Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

    а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

    б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

    Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электротепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

    Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

    Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

    3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).

    4. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица – собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.

    Ссылка на основную публикацию