Оценка земельных участков: как проводится и можно ли сделать самому

Как провести оценку земельного участка

Кажется, что сделать оценку земли элементарно – сравнить аналогичные объявления и прикинуть средний ценник. На деле все оказывается сложнее – есть ситуации, когда произвести оценку можно и самому, в другие необходимо найти лицензированную компанию с правом на проведение экспертизы. Рассказываем, как провести оценку земельного участка, когда нужен эксперт-оценщик и как не попасть к недобросовестным специалистам.

Когда нужна оценка

Есть несколько ситуаций, когда может потребоваться заключение об оценке земельного участка. Если земельный участок планируется к реализации, то у продавца появляется необходимость узнать, за какую цену стоит выставлять лот, чтобы его купили достаточно быстро. Здесь есть две грани:

  • Не хочется продавать слишком долго – лучше выставлять дешевле;
  • Не хочется продешевить – лучше выставлять подороже.

Баланс между этими двумя сумма и будет являться наилучшей ценой для продавца. Для такой оценки продавцу не требуется обязательная оценка от эксперта. Сумму можно выяснить самостоятельно или поручить эти вычисления агентству недвижимости.

Экспертный отчет об оценке земельного участка потребуется в других ситуациях:

  • Для получения ипотечного займа на строительство дома;
  • Для вычисления суммы налога в случае вступления в наследство;
  • Для разбирательств между супругами во время развода – раздел имущества;
  • Для судебных заседаний или для предоставления в другие государственные органы;
  • Для получения кредита в банке – когда земельный участок является залогом;
  • Для реализации участка через аукцион;
  • Для заключения соглашения об аренде;
  • Для расчета возможного дохода при инвестиционных вложениях.

Обратите внимание – во всех вышеперечисленных случаях оценка земельного участка проводится квалифицированным экспертом с соответствующей лицензией. Это важно – если воспользоваться услугами физического или юридического лица без права на экспертную оценку, документ не примут в банке или в государственных органах.

Когда агентство недвижимости предлагает сделать вам оценку земельного участка или другой недвижимости, обязательно уточняйте, о какой оценке идет речь. Спросите, есть ли у них эксперты с разрешениями государственного образца, зарегистрированы ли они в СРО. Или их оценка – относительная, без экспертизы? Тогда результат их работы – не отчет эксперта, а лишь мнение частного лица о возможной стоимости объекта.

Виды стоимости земельного участка

Профессиональный эксперт может установить несколько видов стоимости земельного участка. Перед заказом оценки уточните, что конкретно вам необходимо. Если не знаете точного названия, сообщите менеджеру, для чего конкретно вам нужна оценка – мы подскажем, что делать.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость земли – самый популярный запрос в оценки. Потребуется в том числе для банковских кредитов наряду с ликвидационной стоимостью. По сути – это та цена, за которую земельный участок может быть продан на сегодняшний день. Речь не идет о мгновенной продаже – речь идет о таких же сделках «по рынку». Определить стоимость земельного участка при такой оценке сложно, если в истории продаж нет данных о сделках с аналогичными участками в том же микрорайоне.

Ликвидационная стоимость

Эту стоимость требуют банки наряду с рыночной. Смысл – когда банк дает кредит, то он заинтересован в возврате хотя бы своих средств. Если у заемщика возникнут проблемы и он перестанет платить, то что делать банку? Для страховки от таких ситуаций банк берет залог. В случае с ипотечным кредитом это та недвижимость, которую покупают по займу.

Банку в таких случаях не интересна рыночная цена. Важно знать сумму, которую получится выручить прямо сейчас, если выставить недвижимость на продажу. Эту цифру и называют ликвидационной стоимость. Обычно она ниже рыночной на 20-40%.

Кадастровая стоимость

Такая стоимость нужна при вычислении величины налога на земельный участок. Смысл – цена квартиры по версии государства. Указанная в документах цена может отличаться от настоящей в десятки раз – причем как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Актуальная оценка кадастровой стоимости в случае прений с государственными органами – например, когда власти пытаются начислить владельцу земли необоснованно высокий налог.

Рассчитывается такая стоимость по кадастровой карте – это специальная карта, где указаны коэффициенты престижности микрорайонов. Кроме престижа есть еще много слагаемых – вычислением занимаются инженеры.

Другие виды стоимости

Есть еще несколько видов стоимости, которые может провести профессиональный оценщик.

Балансовая пригодится юридическим лицам. Эта цифры указана в документах и используется при бухгалтерских проводках. Говоря простым языком, эта сумма покупки минус износ из-за нескольких факторов. Актуально скорее для других объектов недвижимости, чем для земельного участка – из-за очевидного отсутствия показателя износа.

Инвестиционную стоимость стоит уточнять перед вложением средств. Это стоимость земельного участка с учетом дохода от его использования. Например, от аренды. Такая стоимость рассчитывается при инвестициях в несколько долей от нескольких участников и более сложных юридических финансовых схем.

Этапы оценки земельного участка

Процесс может отличаться в зависимости от вида оценки, но в основном алгоритм один и тот же:

  • Вы определяетесь, какая именно оценка вам нужна. Просто оценка для продажи – можете обратиться к эксперту или смотрите раздел про самостоятельную оценку земельного участка. В остальных случаях рекомендуем связаться с менеджером и рассказать о конкретной ситуации. Есть тонкости, от незнания которых можно потерять деньги. Например, оценка для суда стоит одних денег, а оценка для налоговой – других. Зачем платить больше? Звоните нашим менеджерам – консультация по телефону бесплатная.
  • Встречайтесь с оценщиком на земельном участке. Передайте нужные документы, подпишите договор. Обратите внимание – все профессиональные эксперты работают в соответствии с законом и заключают договор. Будьте аккуратны в стремлении сэкономить и заказать оценку у неизвестного частного лица.
  • После заключения договора оценщик сделает фотографии и осмотрит земельный участок.

Остальные этапы проходят без вашего участия – специалист анализирует рынок, ищет аналогичные предложения, структурирует и вычисляет похожие сделки из истории микрорайона. Все это нужно для установления актуальной стоимости земельного участка.

Отчет об оценке рыночной стоимости будет готов течение 2-5 дней. Если нужно срочно – будет дороже.

В отчете будет указана вся информация о самом эксперте, о заказчике и об объекте, который исследовался. В приложении будут фотографии, которые эксперт сделал на земельном участке. Если заказ был для получения ипотечного кредита, то в заключении будут две суммы – рыночная и ликвидационные стоимости.

Вы можете заказать не только исследование рыночной стоимости, но и другие виды оценок. Например, отчет об оценке кадастровой стоимости будет готов также через 3-5 дней.

Обратите внимание – оценка земельного участка, оценка дома и оценка дома с земельным участком – это три разные оценки. Учитывайте это при заказе экспертизы стоимости. Обращайтесь к нашим менеджерам, мы подскажем, как правильно сформулировать задание эксперту.

Кто делает оценку земельного участка

Современное законодательство выдвигает достаточно много требований к профессионализму и квалификации экпертов-оценщиков. Необходимы и специальные разрешения. Будьте аккуратны с обращением к частным лицам, а не в компании – всегда проверяйте сертификаты и лицензию оценщика. Осторожнее с агентствами недвижимости – некоторые недобросовестные риэлторы предлагают продавцам сделать оценку, но это будет не профессиональная экспертиза, а лишь мнение частного лица. Такое мнение не примет ни один банк и ни один суд.

Выбирая оценщика, обращайте внимание на несколько фактов:

  • Оценщик готов предоставить свидетельство об участие в некоммерческом профессиональном объединении, которое курирует действие всех оценочных компаний – так называемом СРО;
  • Эксперт застрахован от гражданской ответственности – минимум 30 тысяч рублей;
  • Эксперт не скрывает, в какой организации работает. Готов предоставить клиенту данные о компании, реквизиты и прочую открытую, публичную информацию.
  • Эксперт работает по договору, в котором ясно прописано, за что платит клиент. Нет никаких маркетинговых или информационных услуг – оплата идет за проведение оценки конкретного объекта, за экспертизу стоимости земельного участка.

Компания, где работает оценщик, обладает хорошей репутацией – есть довольные клиенты, есть офис, номер телефона не скрывают и менеджер в рабочее время готов дать консультацию и подсказать подробности.

Как самостоятельно оценить земельный участок

Если оценка земельного участка нужна вам только для продажи, а не для обращений в банк или госорганы, можете попробовать сэкономить и самостоятельно исследовать рынок. Сделать тоже самое, что и эксперт, не выйдет – вы просто не найдете такое количество данных в открытом доступе. Но приблизительную сумму узнать получится. Выставляйте объект на продажу чуть дороже и опускайте ее до тех пор, пока не пойдут звонки.

  • Найдите на рынке 10-20 аналогичных объявлений о продаже земельного участка – с той же площадью, в том же районе;
  • Отсейте те, которые не подходят по категории использования – сравнить участки под индивидуальное жилое строительство и под коммерческую застройку некорректно;
  • Уберите из списка самый дорогой и самый дешевый участки;
  • Разделите у каждого участка цену на площадь объекта – так узнаете среднюю стоимость сотки у каждого объекта;
  • Сложите получившиеся суммы и разделите на количество объектов – это средняя стоимость сотки по вашим объектам.

Добавляем положительные коэффициенты:

  • К средней стоимости добавьте 20-30 процентов, если есть доступ к коммуникациям;
  • Еще 5-10 процентов, если дом находится в зеленой зоне, и к нему есть асфальтовый подъезд;
  • Если рядом есть объекты инфраструктуры и район, где расположен участок, развит – добавьте еще 10%.

Стоит отнимать от средней стоимости квадратного метра:

  • 20-30% если нет прямого доступа к коммуникациям;
  • 10-20% если мимо дома идет трасса;
  • 10-20% если к дому нет проезда;
  • 5-10% если рядом расположены промышленные объекты.

Итого вы получите среднюю рыночную стоимость сотки вашего земельного участка. Умножайте на количество соток и получайте результат.

Сумма, которую вы вычислили, лишь издалека отражает подход эксперта-профессионала. Учитываются на 10 аналогичных объектов. Эксперт берет во внимание не только продаваемые, но и проданные объекты. Коэффициентов в разы больше.

Если вы не хотите прогадать в цене – заказывайте экспертизу у профессионального оценщика. Определение рыночной стоимости земельного участка – сложный процесс, который стоит поручить квалифицированным специалистам.

Как оценить стоимость земельного участка?

В случае продажи земельного участка собственнику придется обращаться к специалистам для того, чтобы провести его оценку.

В результате такой процедуры будет установлена рыночная стоимость земельного участка. Она нужна для того, чтобы продавец четко понимал, сколько именно стоит его земля, а также исключить резкие скачки на рынке недвижимости.

Экспертная оценка земельного участка – гарантия и для покупателя, он приобретает надел по реальной цене, не переплачивая за удобства.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения рыночной оценки участка земли определяется его рыночная стоимость, она устанавливается на момент проведения экспертизы. Специалист, проводящий процедуру, опирается на нормы, прописанные в федеральном законе 135 от 1998 года.

Существует ряд стандартов, которые также должны быть учтены при проведении процедуры оценки. Они утверждены приказами Минэкономразвития.

Кроме того, должны учитываться требования нормативных документов в зависимости от целей проводимой экспертизы. Если процедура оценки проводится для ипотечного кредитования – это одни нормативные документы, в случае заключения договора купли-продажи – другие.

Документы, необходимые для процедуры оценки

  1. Документы, на основании которых данный участок принадлежит тому или иному физическому или юридическому лицу.
  2. Земельный план участка.
  3. При наличии строений – документы на каждую капитальную постройку.
  4. Документы из БТИ – подтверждение того, что данный участок стоит на учете.

Если построек на земле нет, то вместо земельного плана и документов на постройки необходимо предоставить кадастровый паспорт.

Правовые основы оценки земли

В каких случаях требуется оценка рыночной стоимости земельного участка? Рыночная оценка земли требуется при проведении различного рода сделок:

  • для оформления наследства, коим является данный земельный надел;
  • для оформления договора купли-продажи; в случае раздела имущества, например, при разводе супругов;
  • для определения стоимости долей участка в случае выкупа одним собственником долей другого;
  • при процедуре дарения и прочее.

На оценке земли может настоять нотариус, например, при составлении брачного контракта. Все это правовые основы оценки земель.

Процедура оценки является обязательной, если собственник планирует провести с участком следующие сделки:

  • Стоимость участка определяется перед процедурой приватизации, при этом не имеет значения, кому принадлежит данный надел – муниципалитету или государству. Потребуется проведение процедуры и в случае передачи земли в аренду или доверительное управление.
  • В том случае, если земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета или государственной собственности, планируется использовать в качестве предмета залога.
  • В случае проведения процедуры отчуждения земли.
  • При проведении процедуры переуступки долговых обязательств, связанных с участками, находящимися в муниципальной, региональной или государственной собственности.
  • В случае передачи государственного, регионального или муниципального земельного участка в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
  • Оценка требуется во всех ситуациях, где необходимо понимать точную рыночную стоимость данного земельного надела, например, при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачного контракта, разделе имущества в случае развода, при выкупе один собственником доли у другого собственника, в момент изъятия земли для государственных или муниципальных нужд.
  • При проведении контроля правильности начисления налогов на данный земельный надел.
  • Мероприятия по оценке земельного участка могут проводиться только при наличии договора на данный вид услуг. Данный документ в обязательном порядке должен быть подписан как заказчиком, так и исполнителем.

    Актуальность оценки

    В отчете на проведенную оценочную процедуру по земельному участку в обязательном порядке ставится дата, когда данный документ был составлен. Это в первую очередь связано с тем, что рыночные цены не стоят на месте и постоянно меняются.

    Уже спустя полгода отчет может утратить свою актуальность в виду резкого скачка на рынке. Сумма может поменяться и в результате изменений, который произошли с самим наделом – например, произошло наводнение, в результате которого цена на данную землю упала в разы. Или, наоборот, собственник произвел улучшения – провел воду, возвел дом.

    Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка

    Рыночной стоимостью является цена данного конкретного участка в условиях рынка недвижимости на данный конкретный момент. Для определения точной стоимости участка, требуется специальная экспертиза, но продавец может самостоятельно установить цену на свою землю по собственному усмотрению.

    При условии, что продавец торопится и ему необходимо срочно продать данный земельный надел, он может установить цены ниже рыночной стоимости.

    Если он обладает такими параметрами, как время и терпение – цены можно установить чуть выше средне-рыночной. Но при этом продавец должен обладать даром убеждения, чтобы суметь продать свой надел по заявленной цене.

    Кроме рыночной стоимости по каждому земельному участку проводится кадастровая оценка. Как правило последняя на 25 % выше рыночной.

    Порядок проведения кадастровой оценки определяется Правительством нашего государства. В свою очередь органы местной власти могут установить средний уровень кадастровой стоимости земли по данному конкретному населенному пункту.

    Кадастровая стоимость земли является отправной точкой для определения размера налога на землю, который обязан ежегодно вносить землевладелец. Также при помощи кадастровой цены определяется размер аренды за данную землю.

    С учетом все той же кадастровой цены устанавливается цена выкупа данного участка в частное пользование.

    Кадастровая стоимость напрямую зависит от целевого назначения земельного участка. Земли, предназначенные для жилищного строительства имеют одну стоимость, если это промышленные земли – их кадастровая оценка будет отличаться.

    Читайте также:  Жилая площадь квартиры: что это такое, как её рассчитать и насколько она меньше общей комнаты квартиры

    В отличие от оценки рыночной стоимости земельного участка его кадастровая цена не зависит от степени благоустройства данного конкретного надела. Это усредненный показатель, основанный на усредненных характеристиках земельного участка определенного назначения.

    Рыночная цена требуется при купле-продаже земельного участка на вторичном рынке, когда между действующим собственником и будущим предполагаются рыночные отношения.

    В том случае, если данный земельный надел находится в муниципальной, региональной или государственной собственности и его хочет приобрести частное лицо – стоимость участка определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земли.

    Что влияет на рыночную стоимость земельного участка?

    Земельные участки одинакового размера и с одинаковыми характеристиками. но при этом расположенные в разных районах города, будут стоить по-разному.

    От чего зависит цена земли и какие факторы влияют на этот показатель:

  • Социально-демографическая особенность – структура населения, его плотность, состав.
  • Общая экономическая ситуация – экономическая ситуация в стране, регионе, данном конкретном населенном пункте, закредитованность населения, уровень доходов.
  • Правовое регулирование и действующие системы налогообложения – правовые нормы частного и публичного права, это могут быть природоохранные режимы, законодательные требования по выплате налогов.
  • Природные условия и окружающая среда – климат гидрологические условия, экологическая составляющая данного конкретного района.
  • Физические и качественные характеристики земельного участка – размер, форма данного земельного надела, рельеф, положение по отношению к соседям, качество почв, наличие построек, их характеристики.
  • Расположение земельного участка – доступность данного участка, наличие подъездных путей, инфраструктура, соседство с промышленными объектами, наличие красивого ландшафта.
  • Кто имеет право проводить оценку?

    Как оценить стоимость земельного участка, и кто имеет право проводить данную процедуру?

    Для того, чтобы провести оценку участка, необходимо обратиться в специализированную компанию, это также может быть агентство недвижимости. Можно обратиться и к частному оценщику, но перед тем, как подписать с ним договор о сотрудничестве, не лишним будет убедиться, что данный специалист обладает всеми необходимыми лицензиями.

    Даже в случае обращения в крупную компанию, не поленитесь собрать отзывы о ней. Обращайтесь только в ту организацию, которая зарекомендовала себя качественной работой.

    В том случае, если произведенная оценка вызывает недоверие, всегда есть возможность заказать независимую оценку земельного участка.

    Методы оценки рыночной стоимости земли

    В теории существует несколько методов оценки, позволяющих определить сумму данного участка. Особенностью оценки земельного участка является тот факт, что земля в каждом случае рассматривается как потенциально пустая территория, свободная от застроек.

    Методические рекомендации по оценке земли прописаны в распоряжении Минимущества России от 6 марта 2002 года, данный документ на 2020 год не утратил своей актуальности:

  • Метод сравнения продаж. Самый простой, а поэтому – самый распространенный. Оценщик подбирает аналогичные предложения на рынке и сравнивает по ряду параметров представленные участки. На основе данных сравнений определяется стоимость данного конкретного надела. При этом необходимо принять в расчет, что цены, указанные в объявлениях – желаемая сумма. По какой реальной цене был продан тот или иной участок – не известно. Но ради справедливости имеет смысл сделать скидку на 8-12% от заявленной в объявлении цены. Этот метод подходит только для развитого рынка.
  • Метод распределения. Применяют для земель, на которых имеются застройки. Для проведения оценки в этом случае необходимо понять, сколько стоит каждый объект недвижимости и земля в отдельности, в этом случае также применяется сравнительный подход. В результате проводится расчет стоимости данной земли в купе со стоящими на нем строениями путем обоснованного обобщения.
  • Метод выделения. Применяется к земельному участку со строениями, но в том случае, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами. Данный метод применяется для тех участков, которые не требуют больших вложений для их улучшения. Чаще всего применяют для дачных участков где несложно просчитать сумму предполагаемых вложений.
  • Метод капитализации земельной ренты. Зная арендные ставки на данный участок можно предположить, что данная сумма станет ежемесячным доходом с данной земли. Из данного предполагаемого регулярного дохода определяется стоимость участка. Эту цену соотносят с рыночной стоимостью данной земли, из чего можно сделать вывод о окупаемости.
  • Метод остатка для земли. Применяется как для застроенных, так и для пустующих земельных наделов. Проводится процедура расчета проведения улучшения данных земель, чистого дохода от аренды данной земли за определенный срок, расчет средств, требующихся для улучшения участка и прочие параметры.
  • Метод предполагаемого использования. Применяется для участка, который можно разделить на более мелкие наделы. Придется определить примерную стоимость каждого участка, произвести расчет затрат и график освоения периода продажи, вычесть понесенные при этом затраты
  • Самостоятельная оценка

    Не в каждом случае продавцу требуется проведение официальной процедуры оценки своего земельного надела. Поэтому, в случае необходимости, продавец может провести эту процедуру своими силами. Как оценить земельный участок самостоятельно?

    Нужно взять несколько источников частных объявлений, берите наиболее популярные, к ним больше доверия, а значит всегда в наличии большое количество актуальных предложений. Произведите выборку аналогичных предложений, для получения более объективной картины потребуется 15-20 предложений.

    Оптимальный вариант, если это будут участки, расположенные в одном с вами районе. Но нужно понимать, что не бывает двух одинаковых земельных участков, похожих друг на друга как близнецы, это добавляет трудностей.

    Для проведения анализа выделите несколько критериев, по которым вы хотите оценить участок: наличие воды, построек, их состояние, благоустройство и пр. Ставьте оценку по каждому критерию по пятибалльной шкале. В завершении суммируйте баллы, соотнесите их с представленными ценами.

    Если в тексте нет цены – звоните, спрашивайте. Но учтите, озвученная цена – то, на что рассчитывает продавец, по факту она наверняка будет ниже, поэтому сразу «скидывайте» 8-12% от полученной средней цены за аналогичные участки.

    Сколько стоит оценка земельного участка?

    Стоимость составления данного отчета зависит от целого ряда параметров:

  • Степень удаленности от участка – это время, которое оценщик проведет в дороге. А время, как известно – деньги.
  • Опытность данного специалиста, чем опытнее оценщик, тем больше придется выложить за его работу. Но это оправданные траты, так как неопытный специалист может допустить ошибку в расчетах, что может привести к несогласию с данным отчетом второй стороны. В результате может потребоваться повторная процедура по оценке, а это – непредвиденные расходы.
  • Отдаленность территории от регионального центра – в крупных городах из-за конкуренции оценщики готовы делать скидки, и, порой, существенные. В более мелких городах специалисты стараются держать единую цену, во избежание потери дохода.
  • Размер земельного участка и наличие построек на нем.
  • Итак, сколько же стоит оценка? Стоимость проведения оценки в региональных столицах может обойтись в 2-50 тысяч рублей.

    Да, порой цены кусаются. При этом нужно понимать, что частное подворье размером в несколько десятков соток обойдется в минимальную стоимость, а вот оценка земли промышленного назначения размером в несколько сотен гектаров обойдется в те самые 50 000 рублей.

    Поэтому не торопитесь подписывать договор с первым же агентством, потратьте время, помониторьте организации. Платите деньги только в том случае. Если уверены, что оно того стоит.

    Как оценить стоимость дома для продажи самостоятельно + стоимость профессиональной оценки

    Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.

    Сегодня вы узнаете:

    1. В каких случаях производится оценка недвижимости;
    2. От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
    3. Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
    4. Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.

    Содержание

    Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру

    Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

    Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

    Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

    Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

    • Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
    • Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
    • Для определения величины госпошлины;
    • Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
    • Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
    • В случае когда дом выступает в качестве залога;
    • Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
    • При наложении ареста на дом;
    • В случае возникновения имущественных споров;
    • Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
    • В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
    • Когда рассчитываются проектные инвестиции.

    В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

    Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок

    В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.

    Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.

    В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.

    Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы продать участок с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.

    Рыночная (реальная) стоимость адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.

    Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.

    Куда обращаться за профессиональной оценкой

    Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.

    Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

    СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.

    1. Иметь соответствующую аттестацию.
    2. Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
    3. Обладать хорошей репутацией.

    Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.

    Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

    Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

    1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
    2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:
    • Стоимость оценки;
    • Сроки выполнения заказа;
    • Обозначить цель оценки и ее вид.
    1. Составить и подписать договор.
    2. После чего вы предоставляете необходимые документы:
    • Копию вашего паспорта;
    • Кадастровый паспорт и межевой план участка;
    • Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
    • Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.
    1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
    2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
    3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
    4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

    Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

    Как оценивают дом для продажи риелторы

    Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

    Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

    Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

    Для этого они используют несколько методов оценки:

    • Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
    • Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

    На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

    Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

    После чего следуют расчеты:

    Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

    Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

    При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

    1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
    2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
    3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

    Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

    1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
    2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

    (Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

    1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

    Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

    Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

    Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

    Строительный материал: кирпичи+3…5%
    Зданию менее 7 лет+5…10%
    Общая площадь более 80 кв. м+1…3%
    Дом не требует ремонта+15…30%
    Наличие капитально отремонтированных труб и коммуникаций+5…10%
    Наличие раздельных комнат+5%
    Современный проект+20…30%
    Наличие всех необходимых удобств+10%

    Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:

    Строительный материал: ракушник-5…8%
    Зданию 8-20 лет и больше-5…15%
    Общая площадь меньше 60 кв. м.-1…3%
    Строительство не завершено-60%
    Наличие прогнивших (старых) труб и сантехники-5…10%
    Наличие смежных комнат-5%
    Здание требует ремонта-10…30%
    Частичное или полное отсутствие удобств-10…20%

    После того как вы определите стоимость дома, необходимо вычислить стоимость земельного участка. Для этого узнайте среднюю стоимость 1 сотки земли в вашем районе или населенном пункте и умножьте на площадь вашей земли. Это и будет приблизительная стоимость земельного участка.

    Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.

    Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:

    Земельный участок площадью более 3 соток+2…3%
    Участок имеет правильную форму+2%
    Участок шире 12 м+1…4%
    Близкое расположение транспортных развязок+1…5%
    Наличие асфальтного покрытия на дорогах+2%
    Расположение уч-ка в равнинной местности3-5%
    Природные условия (речка, лес и т. д.)+5%
    Наличие центральной канализации+7…10%
    Читайте также:  Как перевести погонные метры в квадратные метры и обратно: сколько кв. м. в 1 погонном

    Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:

    Земельный участок площадью менее 3 соток-2…3%
    Участок имеет неправильную форму-2…4%
    Участок уже 12 м.-2…15%
    Отсутствие близкорасположенных транспортных развязок-5…8%
    Дороги без асфальтового покрытия-3%
    Близкое расположение промышленных объектов-5…10%%
    Участок, расположенный на склоне-5…7%
    Отсутствие отдельного заезда-30%
    Совместный двор-50%
    Отсутствие коммуникаций (газа, воды и т. д.)-5…15%

    Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:

    • Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
    • Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
    • В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
    • Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.

    Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.

    Теперь остается сложить все составляющие.

    Стоимость дома + Стоимость земельного участка + Стоимость дополнительных строений = Общая стоимость недвижимости

    Заключение

    В зависимости от разных жизненных ситуаций оценку своего имущества можно проводить самостоятельно либо привлекать специалистов.

    Если документы о стоимости недвижимости необходимо предоставить в суд, страховую компанию или банк, тогда придется привлечь профессионального оценщика.

    В случае если вы просто хотите продать свою недвижимость, то произвести ее оценку можно и самостоятельно. Таким образом, вы потратите свое время, и силы, но сэкономите деньги. Тем более что к риелторам вы можете обратиться в любой момент.

    Как сделать оценку дома и земельного участка

    Процедура оценки объекта недвижимого имущества является обязательной составляющей частью при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, в том числе, когда речь идет об ипотечном кредитовании. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как проходит оценка дома с земельным участком, цена услуги, кто имеет право на ее проведение.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    В реалии рыночная стоимость дома и земельного участка в большинстве случаев определяется сторонами сделки, то есть продавец назначает сумму на свой объект и при достижении соглашения с покупателем оформляется договор купли-продажи. Однако, в соответствии с законами юрисдикции, оценка недвижимого имущества представляет собой официальный процесс установления рыночной стоимости объекта, и в ряде случаев является обязательным условием для совершения следующих действий:

    • для расчета размера налога на прибыль, полученную от продажи дома и земельного участка (уплачивается продавцом);
    • для определения суммы отчислений в ПФР и размера госпошлины (обязательные платежи, которые уплачиваются в результате совершения сделок, связанных с переходом прав на объект недвижимого имущества);
    • для расчета суммы ипотеки, размер которой будет составлять не более 80% от экспертной оценки залогового имущества;
    • для расчета взноса в уставной капитал юридического лица (учредители вправе делать взносы как в денежной форме, так и посредством передачи недвижимого имущества);
    • с целью установления стоимости дома или земельного участка, являющихся объектом залога, попадающего под арест имущества должника, а также, для решения имущественных споров, связанных разделом имущества между супругами.

    Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка? Какова стоимость услуги?

    Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты – лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев. Однако, многие банковские организации, оформляя ипотечное кредитование, направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающим с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества. Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости).

    Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?

    Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения. После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

    При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

    • месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
    • состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов);
    • наличие обременения на дом и землю.

    Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП.

    В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как:

    • отличное
    • хорошее
    • удовлетворительное
    • неудовлетворительное
    • непригодное

    Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    • для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи;
    • для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

    Какие документы необходимо предоставить для оценки дома и земельного участка?

    Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:

    • копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
    • оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
    • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).

    Отчет об оценке дома и земельного участка

    В соответствии с требованиями оценочного законодательства отчет об оценке дома и земельного участка оформляется в письменном виде, все страницы нумеруются, сшиваются, заверяются печатью и подписью уполномоченного представителя компании-оценщика. Общее количество страниц в отчете, как правило, составляет порядка 30, которые включают в себя:

    1. Общие сведения об оценщике и заказчике.
    2. Информация о методах оценки.
    3. Сведения об анализируемом объекте.
    4. Исследование рынка недвижимости.
    5. Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
    6. Приложения (правоустанавливающие акты).

    Отчет об оценке дома и земельного участка для банковской организации, в случае оформления ипотечного кредита, включает в себя:

    • документы на объект недвижимого имущества;
    • фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;
    • рыночная стоимость объекта;
    • ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

    В случае, если заемщик самостоятельно нашел оценщика, к отчету для банка дополнительно прилагаются: документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании гражданской ответственности, диплом о получении образования в области оценки (лицензия).

    Важно! Ознакомиться с готовым оценочным отчетом необходимо в офисе независимой компании для разрешения всех вопросов.

    На что влияет оценочная стоимость

    Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:

    • выставить требование о проведении повторной оценки;
    • сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы);
    • предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
    • оформить на недостающую сумму потребительский кредит.

    Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней.

    Оценка дома и земельного участка: порядок и особенности проведения процедуры

    Городская и загородная недвижимость – наиболее часто продаваемые и сдаваемые в аренду объекты. Ежегодно юристы регистрируют сотни тысяч договоров купли-продажи, аренды и залога, оформляют наследство, осуществляют внесение собственности в качестве взноса в уставной фонд предприятий. Чтобы операция была выгодна для всех участников сделки, следует знать, как оценить стоимость дома и земельного участка и кому можно доверить эту процедуру.

    Процедура оценки недвижимости

    Оценка стоимости дома с участком – это комплекс работ, позволяющий определить реальную цену объекта недвижимости. При их проведении определяется стоимость:

    • земли,
    • дома,
    • расположенных на участке построек.

    С детальной информацией о том, как происходит определение стоимости дома и земельного участка можно ознакомиться в статье «Оценка недвижимости».

    Купить или продать дом с земельным участком, взять или сдать его в аренду, использовать в качестве залога невозможно без предварительного проведения оценки.

    В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ , нотариус не имеет права заверять договора, связанные с передачей права собственности на данный вид недвижимого имущества, без предварительного проведения оценки.

    Для начала следует выяснить, как оценить дом с участком для продажи. Процедура существенно отличается от оценки квартиры или другой недвижимости, ведь эксперту приходится определять стоимость сразу двух объектов – земли и расположенного на ней дома.

    Обращаем внимание на тот факт, что частные коттеджи могут быть оценены как с участком, так и без него. Кроме этого могут оцениваться расположенные на территории хозяйственные постройки.

    Требования к оценщикам и стоимость их услуг

    Стоимость оценки дома и земельного участка могут определять лица, имеющие соответствующие полномочия. Действующее законодательство Российской Федерации наделяет правом проводить оценку объектов недвижимости независимых экспертов. Это лица, которые:

    • имеют соответствующую лицензию;
    • являются членами профильного СРО;
    • имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

    Наличие этих документов дает эксперту право оценить дачу, коттедж или другой объект.

    Саморегулируемая организация (СРО) – это некоммерческое объединение предприятий, созданное по территориальному или отраслевому признаку. Деятельность СРО контролируется государственными органами надзора.

    Стоимость услуг оценщика определяется индивидуально. На формирование цены влияет ряд факторов, среди которых:

    Поэтому о том, сколько стоит оценка дома и земельного участка, следует спрашивать непосредственно оценщика, которому собственник недвижимости намерен доверить выполнение этой задачи.

    Подробнее о формировании стоимости услуги читайте в статье «Независимая оценка недвижимости».

    Процедура оценки дома и земельного участка

    Процесс оценивания объекта недвижимости начинается с подачи заявки. Дальнейшую процедуру можно поделить на несколько этапов:

    • подготовительный: сбор данных;
    • изучение объекта;
    • расчетный;
    • заключительный: оформление документации.

    На первом этапе проводится работа с клиентом. Выясняются цели проведения оценки, формируется пакет документов, оговариваются сроки и стоимость выполнения заказа. После согласования всех рабочих моментов заключается договор.

    Затем владелец недвижимости может вызвать оценщика для осмотра объекта. Выехавший на место эксперт осматривает дом и другие имеющиеся на территории постройки, собирает о них информацию, документирует характеристики, делает фото.

    В обязательном порядке проводится проверка дома на предмет наличия незаконных планировок.

    Расчетный этап является самым трудоемким. При его выполнении учитываются все ранее обнаруженные факторы. Экспертам приходится не только детально изучить объект, но и сравнить его с аналогичными.

    Оценка жилого дома с земельным участком производится с применением таких методов:

    1. Аналоговый. На основании анализа аналогичных сделок текущего года определяется цена. Такую методику обычно применяют при определении стоимости недвижимости, расположенной в пределах города. Принимаются во внимание инженерные коммуникации, наличие и удобство подъездных путей и другие факторы.
    2. Затратный. Эксперт определяет затраты, связанные с возведением или реконструкцией объекта. Метод обычно используют при установлении стоимости новых загородных коттеджей.
    3. Доходный. Методика чаще всего применяется при оценке коммерческой недвижимости. Цену объекта, подсчитанную с применением данного метода, можно считать стоимостью недвижимости с точки зрения потенциального покупателя.

    Оценка дома и участка требует разносторонних подходов, поэтому экспертам приходится использовать комплексную методику, основанную на всех перечисленных методах.

    Что учитывают эксперты при проведении оценки

    Оценка загородного дома и участка требует проведения детального обследования объекта. В процессе выполнения работы оценщик фиксирует:

    1. Удаленность участка от населенного пункта или район его расположения, если дом находится в черте города.
    2. Наличие транспортного сообщения и время, необходимое для того, чтобы добраться до центральной части города (для загородных строений).
    3. Экологическую ситуацию в районе.
    4. Рельеф местности и качество земли.
    5. Состояние построек.
    6. Тип и этажность дома.
    7. Особенности строения: наличие балконов, террас и других архитектурных элементов.
    8. Расстояние до магазинов, аптек и других значимых объектов местной инфраструктуры.
    9. Уровень освещенности близлежащих территорий и прочее.

    На основании этих данных проводится оценка загородной недвижимости или объектов, расположенных в черте города, о чем составляется соответствующий отчет.

    Документы необходимые для проведения оценки

    После заключения договора о проведении экспертной оценки объекта недвижимости собственник должен предоставить определенный пакет документов:

    1. Правоустанавливающую документацию: договора купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, решение суда и другие бумаги.
    2. Технический и кадастровый паспорта (выдается БТИ).
    3. Кадастровый план участка.
    4. Паспортные данные или другое удостоверение личности собственника объекта недвижимости.

    Если в предоставленных бумагах обнаружатся какие-либо расхождения, эксперт может попросить предъявить также выписку из ЕГРН.

    Отчет о проведении оценки объекта недвижимости

    Отчет об оценке земельного участка и расположенного на нем дома составляется в письменном виде.

    В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, требования к отчету устанавливаются органом, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.

    Документ с прошитыми и пронумерованными страницами (обычно их количество не превышает 30) заверяется подписью уполномоченного представителя фирмы, выполнившей оценку, и печатью компании.

    В стандартном отчете содержатся:

    • сведения о заказчике и исполнителе;
    • данные о применяемых методиках оценки;
    • информация об исследуемом объекте;
    • анализ рынка недвижимости;
    • определение рыночной или ликвидационной стоимости;
    • правоустанавливающие акты (приложения).

    Несколько отличается отчет, сделанный для банка с целью оформления ипотечного кредита. Он включает:

    1. Документы на земельный участок с домом.
    2. Фотографии, сделанные при осмотре территории и коттеджа (садового домика).
    3. Рыночную цену объекта.
    4. Ликвидационную стоимость. Эта величина используется для реализации имущества в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств.

    Финансовые учреждения не настаивают, чтобы оценку проводили исключительно их специалисты. Если для проведения экспертизы привлекается оценщик, приглашенный клиентом, то к представленному отчету следует приложить документ о членстве в СРО, диплом о получении соответствующего образования, лицензию и страховой полис гражданской ответственности.

    Читайте также:  Благоустройство придомовой территории: что входит в работы и где их заказать

    Определение стоимости земельного участка

    Оценка земельного участка – это процедура, целью выполнения которой является определение стоимости того или иного надела.

    Под земельным участком следует подразумевать часть поверхности земли, имеющую границы, которые зафиксированы в соответствующих документах. Участок имеет:

    • площадь,
    • правовой статус,
    • место расположения.

    Эти и другие определяющие факторы отражаются в документах, подтверждающих право владения и распоряжения недвижимостью.

    Оценку земельных участков обычно проводят для установления следующих видов их стоимости:

    • рыночной,
    • арендной,
    • залоговой,
    • инвестиционной.

    Вид проводимой экспертной оценки зависит от целей, которые преследует владелец имущества.

    Подробно о способах и методах определения стоимости земли можно узнать из статьи «Оценка стоимости земельного участка».

    Жилая недвижимость: особенности оценки

    Оценка коттеджа или другого объекта недвижимости проводится квалифицированными специалистами, имеющими соответствующее образование. В процессе работы ими применяются различные методы, позволяющие определить реальную стоимость жилья.

    Под жилой недвижимостью подразумеваются объекты, предназначенные для постоянного или временного/сезонного проживания. К этой категории относятся:

    • комнаты,
    • квартиры,
    • частные дома,
    • таунхаусы,
    • коттеджи,
    • дачи.

    Обычно услугу заказывают при оформлении договоров купли-продажи, страхования, аренды, для определения суммы налога и в ряде других случаев.

    Оценка дачи практически не отличается от определения стоимости дома с земельным участком. Как и в первом случае, владельцу придется предоставить пакет документов, после ознакомления с которыми эксперт определит оптимальные методы исследования объекта.

    После завершения всех этапов работ оценщик составляет и передает заказчику отчет.

    Особенности проведения оценки коммерческой недвижимости

    Под коммерческой недвижимостью подразумевают постройки, эксплуатация которых приносит прибыль владельцу. Это могут быть помещения различного назначения и площади. К данной категории относятся:

    • торговые объекты;
    • офисные площади;
    • производственные и складские помещения;
    • гостиницы и санатории;
    • объекты общественного питания.

    Цели проведения оценки почти не отличаются от тех, которые преследуют владельцы жилых объектов. Но перечень этих целей дополняется задачами, характерными именно для данной категории.

    Одна из главных задач – расчет арендной ставки организаций:

    • коммерческих,
    • бюджетных (для проведения тендера на право заключения договоров аренды).

    Оцениваются также объекты незавершенного строительства с целью совершения с ними таких операций, как покупка, продажа или раздел имущества.

    Без наличия экспертной оценки не будет принято решение о переводе помещения из жилого в нежилой фонд.

    Иногда возникает необходимость в принятии решения о реконструкции объекта, которая связана с изменением направления бизнеса. В этом случае тоже не обойтись без проведения оценки.

    Оценочная стоимость недвижимости и операции с объектом

    Оценочная стоимость объекта недвижимости – важная величина, без которой невозможен переход прав собственности или их приобретение.

    Рыночная стоимость влияет на формирование цены, по которой нельзя продать, купить или сдать в аренду имущество. Поэтому точность ее определения имеет важное значение как для покупателя, так и для продавца.

    Действующее законодательство Российской Федерации позволяет использовать недвижимость в качестве взноса в уставной фонд предприятия.

    Провести процедуру невозможно без предварительного определения оценочной стоимости объекта. Этот показатель напрямую влияет на размер доли участия ее владельца в компании.

    Не менее важное влияние оказывает оценка и на расчет налога на недвижимость. Ошибка в ее определении может привести к тому, что размер бюджетного отчисления будет либо завышен, либо занижен.

    Кадастровая стоимость: способы выяснения величины

    Кадастровая стоимость объекта недвижимости напрямую влияет на размер налога, уплачиваемый ее владельцем. Поэтому каждому необходимо знать, как можно ознакомиться с результатами оценки.

    Можно также заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Сделать это можно в онлайн-режиме через сайт Росреестра.

    Кадастровая стоимость дачного дома, коттеджа или другого объекта может быть предоставлена в качестве официального документа. Для его получения необходимо обратиться за выпиской в МФЦ, кадастровую палату или на сайт Росреестра.

    Заключение

    Оценка дома и земельного участка – процесс, который регламентируется действующим законодательством РФ. Это сложная процедура, выполнение которой необходимо доверять лишь экспертам. Только глубокие и разносторонние знания позволят квалифицированно оценить землю и расположенные на ней постройки.

    Оценка дома, основные моменты: Видео

    Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

    Как проводится оценка земельного участка

    Любой земельный участок независимо от его размеров обладает той или иной стоимостью. Реальная стоимость земли может быть определена путём проведения независимой оценки. В большинстве случаев оценка участка необходима для совершения какой-либо сделки либо при возникновении спорных ситуаций.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Юридические лица проводят оценку земли с целью установления её текущей фактической стоимости, а также при продаже либо оформлении залогового кредитования.

    Стоимость земли может быть кадастровой либо рыночной. Первая применяется в целях налогообложения. Рыночная же цена учитывает текущее состояние спроса и предложения на рынке недвижимости.

    Целью оценки является достижение максимальной точности при установлении текущей стоимости земли. Именно объективная оценка позволяет с выгодой продать земельный участок. Если оценка была проведена неправильно, то возникает отклонение от объективной стоимости участка.

    Если же цена завышена, то вероятность продажи участка сильно уменьшается. В связи с этим рекомендуется обращаться к независимым оценщикам, имеющим большой опыт в данной сфере.

    Образец свидетельства о праве собственности на землю

    Для чего и когда нужна

    Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

    Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.

    Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

    • при реализации надела;
    • при заключении соглашения об аренде;
    • при продаже земли через аукцион (в целях установления начальной стоимости участка);
    • при реализации строительных проектов на участке;
    • для представления подтверждающих бумаг в суд;
    • в случае развода супругов либо оформления наследства;
    • при залоговом обеспечении при оформлении ссуд.

    Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.

    Важные условия

    Кто становится субъектом

    Под субъектами оценочной деятельности подразумеваются стороны, которые проводят оценку и непосредственно представляют участок для этой цели.

    Проводить оценку могут следующие лица:

    • физические лица, оформленные как ИП, имеющие соответствующую лицензию и прошедшие подготовительные курсы в этой сфере;
    • юридические лица, получившие лицензию на осуществление данного типа работ;
    • юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность в любой сфере, но имеющие в штате оценщиков, обладающих соответствующей лицензией;
    • органы местной исполнительной власти, имеющие полномочия в сфере земельной оценки.

    Наличие права на это

    Как уже было отмечено выше, профессиональную оценка могут проводить только специалисты, обладающие соответствующей лицензией. Только документ, полученный от таких экспертов, может быть принят к рассмотрению в официальных органах.

    Если же получение официального документа не требуется, то оценку можно провести самостоятельно. Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.

    Суть процедуры

    Основная суть сценки участка заключается в определении его цены или стоимости права аренды.

    Основными аспектами, которые учитываются при оценке, являются:

    • местонахождение участка;
    • внешние факторы, которые могут быть как благоприятными, так и негативными;
    • спрос на землю в конкретной зоне;
    • полезность участка в сравнении с другими аналогичными предложениями.

    При оценке также учитывается наличие подключенных инженерных коммуникаций, а при их отсутствии – возможности их проведения.

    Немаловажным также является состав грунта и ландшафт местности. Эти показатели учитываются при намерении возвести какие-либо сооружения на участке либо при планировании проведения аграрных работ.

    Учитывая, что в этих целях в основном и используются земельные участки, то данные показатели имеет первоочередное значение.

    Какие последствия продажи земельного участка с обременением могут быть — мы расскажем.

    Какие факторы влияют на итог

    На результаты оценки участка влияют следующие факторы:

    Категория участкаЗемля, предназначенная для возведения коммерческих сооружений, стоит дороже, чем для постройки жилых домов. Земля в промышленных зонах оценивается исходя из местонахождения и доступности транспортных коммуникаций. На определение цены земли, используемой в аграрных целях, также огромное влияние оказывает окружающая инфраструктура, а также то, насколько плодородной является почва.
    Местоположение участкаВ центре больших населённых пунктов земельные участки стоят намного дороже, чем на прилегающей к городу территории либо находящееся вдали от центральных населенных пунктов. Немаловажно также наличие подъездных путей к участку.
    Рыночная конъюнктураСпрос на землю в рассматриваемой зоне оказывает сильное влияние на окончательную стоимость объекта. К примеру, цена на участки в районе города Сочи сильно подскочила после объявления города центром проведения зимних игр.
    Характеристика территорииЛандшафт и климатическая зона оказывают огромное влияние на стоимость земли, так как от них зависит, в каких целях она может быть использована.
    Площадь участкаНебольшие участки, как правило, оцениваются в сотках. Сельскохозяйственные земли могут оцениваться в гектарах.
    Состояние экономики в регионеВ благополучных субъектах Федерации земля всегда будет стоить дороже, чем в депрессивных районах.
    ПлодородностьОна важна для земель сельхозназначения. В этом плане имеют преимущество районы, в которых преобладает чернозёмные почвы.
    Форма собственностиНа цену влияет также тот факт, находится ли земля в аренде либо в частной собственности.

    Основные методы оценки земельного участка

    Оценка земельных участков является довольно комплексной задачей, так как в процессе нужно учесть множество деталей.

    При оценке чаще всего применяются следующие подходы:

    • доходный метод, который учитывает капитализацию прибыли в процессе использования земли по назначению;
    • метод сравнения, который анализирует сделки по продаже аналогичных участков;
    • остаточный метод, при котором учитываются расходы на улучшение и благоустройство участка.

    В большинстве случаев при оценке используется сравнительный метод. Его привлекательность заключается в том, что он учитывает специфику рынка. Но основной его недостаток – это сложность определения стоимости земли в районах, где рынок недвижимости недостаточно развит.

    Доходный метод используется не так часто, но он незаменим при определении стоимости земель, которые будут использоваться в инвестиционных проектах. Данный способ позволяет проанализировать доход, который можно получить в результате использования земли.

    Остаточный метод используется при оценивании участков, которые уже прошли определенные этапы по благоустройству. Основной упор при данном способе делается на расходы, понесенные владельцем на улучшение качественных показателей объекта недвижимости.

    Прочие детали проведения

    Необходимые документы

    У многих возникает вопрос, какие нужны документы для оценки земельного участка.

    Для того чтобы инициировать процесс оценки участка, понадобятся следующие бумаги:

    • документация на землю;
    • план участка;
    • бумаги на построенные сооружения;
    • документация БТИ;
    • паспорт собственника;
    • кадастровый паспорт.

    Если участок был получен по наследству, нужно будет предъявить свидетельство о смерти наследодателя.

    Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

    Общий порядок

    Процесс оценки участка состоит из нескольких этапов:

    Заключение соглашения на выполнение работПри этом следует согласовать даты выполнения работ и обследования участка, а также договориться о вознаграждении, которое получит оценщик.
    Сбор требуемых данныхНа данном этапе производится выезд специалиста в целях осмотра земли и прилегающих территорий. Помимо анализа местоположения проверяются юридические документы на землю.
    Анализ возможного применения землиУчитывая, что рыночная стоимость участка зависит непосредственно от того, как его можно использовать, на данном этапе производится оценка:

    • целесообразности выбранного способа использования;
    • технических возможностей по его осуществлению;
    • потенциальной экономической выгоды;
    • предельной цены, которая может быть назначена, основываясь на вышеперечисленных фактах.
    Обобщение результатов и выяснение конечной стоимостиРезультаты всех методов суммируются, и определяется среднее значение.
    Формирование отчётаВ отчёте приводится конечный результат и обоснование полученных выводов.

    Образец паспорта гражданина РФ

    Средняя стоимость

    На стоимость работ по оценке участка могут влиять следующие факторы:

    • площадь земли;
    • её местонахождение;
    • задачи, поставленные перед специалистами.

    Стоимость оценки также зависит от региона, в котором она проводится. Минимальная цена не в центральных субъектах Федерации, как правило, составляет 2000 руб. В Московской области и столице минимальный порог в два-три раза больше.

    Ниже представлена таблица, в которой приводятся цены в 2020 году для Москвы в зависимости от разных поставленных задач и площади участка:

    Земли под ИЖС, дачные участкиМенее 12 сот.12-20 сот.Более 20 сот.Выезд специалиста в пределах городаСрок выполнения (раб. дней)Форма документа
    Оценка стоимости (рыночной)4 тыс.7 тыс.9 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет
    Оценка ставки ренты4 тыс.7 тыс.9 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет
    Оценка прав аренды6 тыс.7 тыс.9 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет
    Земли сельхозназначения либо под коллективную застройкуМенее 10 га10-100 гаБолее 100 гаВыезд эксперта в пределах нас. пунктаСрок выполнения (рабочих дней)Форма документа
    Оценка стоимости (рыночной)7 тыс.8 тыс.10 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет
    Оценка ставки ренты7 тыс.8 тыс.10 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет
    Оценка прав аренды9 тыс.1 тыс.11 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет

    Нюансы отчёта

    В результате оценки формируется итоговый отчёт, который является документом-основанием для любого заинтересованного лица. Формат отчета должен соответствовать нормативным требованиям.

    Несмотря на то что единая форма отчёта до сих пор не установлена законодательством, в нём должна быть следующая информация:

    • данные о цене объекта;
    • описание способов, применяемых при осуществлении оценки;
    • объяснение специальных терминов, применяемых в отчёте.

    В связи с этим должны соблюдаться следующие требования:

    • в отчёте не должны быть сведения, противоречащих друг другу;
    • данные должны быть объективными, а также иметь соответствующее подтверждение;
    • расчеты должны быть приведены таким образом, чтобы можно было на каждом этапе проследить способ получения конечного результата;
    • не должна присутствовать информация, не относящаяся к результатам либо принципам расчёта.

    При формировании отчёта исполнительное лицо обязано:

    • вовремя выполнить все согласованные работы и предоставить заказчику готовую форму отчёта об оценке;
    • упомянуть в отчёте о целях проведения оценки и применяемой методологии, а также указать дату её проведения;
    • привести обоснование, почему была использована именно такая методика проведения оценки;
    • показать сведения, необходимые для более полноценного использования той или иной методики;
    • прошить и пронумеровать отчёт, заверив его печатью.

    Как осуществляется проверка земельного участка перед покупкой — читайте тут.

    Правила правового регулирования аренды земельных участков перечислены далее.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
      • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
      • Регионы – 8 (800) 222-69-48

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Ссылка на основную публикацию