Титульное страхование недвижимости: что это такое, сколько стоит и что в себя включает

Страхование титула при покупке квартиры

При покупке квартиры, одним из самых популярных видов страхования является «титульное страхование». В обычной ситуации оно не является обязательным, однако если жилье оформляется в ипотеку, то банк может потребовать оформлять такой страховой полис. В противном случае ставка по кредиту будет автоматически повышена и в конечном итоге клиент больше потеряет, чем сэкономит.

Что такое страхование титула при покупке квартиры

Титульное страхование недвижимости – это страховка клиента от вероятного варианта потери права собственности на жилье. Так как подобный вид страхования актуален именно при покупке квартиры, его также иногда называют страхование сделки.

Покупатель может потерять право собственности на уже приобретенную недвижимость по разным причинам, большая часть из которых относится к мошенническим схемам. Сделать это можно только через суд, но когда дело до него доходит, обращаться в страховую уже бессмысленно (откажут). Таким образом, страховать титул рекомендуется задолго до возникновения возможных проблем. А еще лучше, еще даже до получения права собственности на квартиру.

Такой страховой полис преимущественно направлен на компенсацию возможных проблем, связанных с тем, что сделку признают незаконной. В некоторых случаях страховые случаи дополняются другими возможными вариантами, но каждый из них имеет строго определенную формулировку.

Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры

Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.

Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.

Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.

Срок страхования титула

Формально, клиент может потребовать застраховать титул на любой срок. Однако на практике, полис обычно действует 3 года. Меньше – слишком рискованно для клиента. Больше – не имеет смысла. Дело в том, что срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием права собственности составляет ровно 3 года.

Есть некоторые исключения и варианты с восстановлением срока исковой давности, но это частные случаи, на которые ориентироваться не стоит. Таким образом, полис оформляется на три года (или переоформляется на новый срок каждый год). После этого страховку можно не продлевать – никто ничего оспорить уже не сможет.

Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры

Как было сказано ранее, страховая сумма такого полиса равна рыночной стоимости квартиры. При этом, абсолютно неважно, на какую цену договорились покупатель с продавцом. Сумма страхового платежа зависит от рыночной цены квартиры и составляет 0,2-2,5% от нее.

На конкретную сумму платежа влияют следующие факторы:

  • Уровень риска возникновения проблем. Чем он ниже, тем дешевле обойдется страховка.
  • Стоимость жилья. Чем выше, тем больше придется компенсировать и, как следствие, тем дороже обойдется страховой полис.
  • Период действия полиса. Если заключать сразу на три года, можно получить неплохую скидку. Кроме того, за счет уменьшения уровня риска, самым дорогостоящим считается первый год, а самым дешевым – третий.

Особенности страхования титула при покупке квартиры

Страхование титула не является панацеей и предотвращает лишь часть возможных проблем. Потому на все 100% доверяться ему не стоит. С другой стороны, именно благодаря такой страховке можно избавиться хотя бы от части вариантов с потерей права собственности.

Нужно отслеживать сам факт согласия или отказа страховой компании. Если СК даже не вникая в суть проблемы отказывает в страховании – это сигнал к тому, что сделка практически 100% мошенническая. А если стоимость полиса превосходит среднерыночную, значит риск очень высок, но все же находится на приемлемом уровне. И только в том случае, если цена страховки находится на стандартном уровне – значит с жильем все в порядке.

Логично, что интересы покупателя и страховой компании в плане оформления таких полисов будут диаметрально противоположными. Первый хочет подстраховаться от потенциального риска, а СК собирается просто заработать на практически гарантированно надежной сделке. Так что, именно тогда, когда клиенту действительно требуется страхование, СК может отказать (слишком высок риск), а вот тогда, когда полис особо не нужен, СК с удовольствием его оформить

Отказ в страховом возмещении

Очень пристально стоит отслеживать все пункты договора страхования. Особенно те, где описаны страховые случаи и варианты, при которых СК имеет право отказать в страховом возмещении.

Чаще всего условия, при которых может последовать отказ в выплате возмещения не отличаются особой сложностью. Например, установлен конкретный срок, в течение которого клиент обязан уведомить СК в наступлении страхового случая. Если его нарушить, последует отказ в возмещении. Однако нередко условия будут невыполнимыми и, как следствие, СК ничего не выплатит.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Титульное страхование недвижимости: что это такое и сколько стоит

Страхование титула собственности — весьма распространённый вид страхования в настоящее время. Связано это с тем, что подавляющее большинство банковских учреждений крайне неохотно выдаёт кредиты под залог недвижимости или, одним словом, ипотеку без оформления страховки. Разумеется, у вас есть законное право в срок до пяти рабочих дней написать отказ от страхования титула при покупке квартиры или дома и таким образом попытаться обмануть выдавший кредит банк. Но учтите, что при обнаружении ваших нарушающих нормы права действий кредитная организация либо потребует возвратить заём немедленно, либо существенно повысить плату за пользование денежными средствами в виде увеличения процентов.

Поэтому гораздо спокойнее будет не заниматься махинациями, а оформить надлежащим образом титульную страховку вашей недвижимости в заслуживающей вашего доверия страховой компании, если условия договора с банком позволяют это сделать.

Что такое титульная страховка недвижимой собственности

Зачем нужно титульное страхование

Если со своей стороны вы можете сказать, что являетесь добросовестным покупателем по сделке, связанной с отчуждением недвижимости, то возможно ли утверждать подобное о другой стороне сделки? Кроме того, собственность, приобретаемая вами, могла до сделки с вашим участием несколько раз переходить из одних рук в другие, поэтому невозможно говорить о том, что такие соглашения стопроцентно были без нарушений правовых норм или посягательств на интересы третьих лиц.

Отсюда следует, что вы никак не защищены от предъявления иска со стороны бывших собственников или людей, проживавших ранее в приобретённой вами недвижимости, законные права которых были попраны какой-либо сделкой, совершённой ранее. Если суд примет решение забрать вашу собственность (дом или квартиру) в пользу второй стороны процесса, то при наличии титула страховая компания оплатит ваши потери и убытки.

Таким образом, можно сделать вывод, что титульное страхование недвижимости — это не что иное, как защита приобретателя собственности, который действовал добросовестно при покупке дома или квартиры, от возможной потери, могущей наступить вследствие так называемого дефекта титула. Под «дефектом титула» понимаются нарушения, допущенные до и во время совершения сделки по отчуждению недвижимости, а также нарушения и неточности в документе, официально подтверждающем факт сделки, например, в договоре купли-продажи или договоре ипотеки.

Страховые случаи, которые не покрывает страхование титула

Однако, титульная страховка защищает своего владельца не во всех случаях. Так, страховым случаем страховая компания не признаёт следующие юридические факты, которые привели к утрате недвижимости в результате:

  • разрушения, совершённого умышленно;
  • наводнения;
  • землетрясения;
  • пожара;
  • взрыва газа.

От чего защищает страхование титула

Если сказать об этом кратко, то страховая компания выплатит полную стоимость вашей квартиры или иной собственности, когда будет обнаружено хотя бы одно основание для того, чтобы признать сделку недействительной, причём разновидность сделки не имеет значения: это может быть договор мены, договор купли-продажи или ипотека. Причины, при наступлении которых возникает страховой случай, не важны при титульном страховании. Это может быть как уголовно наказуемое мошенничество, так и вполне обычное заблуждение добросовестного характера.

Имейте в виду, что застраховать титул вы можете не только при покупке дома или квартиры полностью, в том числе, и в ипотеку, но и на доли жилых помещений, на промышленные объекты, а также на участки земли. Кроме того, некоторые страховые компании предоставляют возможность сделать титульную страховку как целиком на право собственности, так и на отдельные правомочия, составляющие право собственности, а именно: возможность владеть недвижимостью, распоряжаться ею или осуществлять её пользование по своему усмотрению.

Самые распространённые страховые случаи

  1. Несоблюдение прав третьих лиц при сделках, отчуждающих квартиру или иную недвижимость в собственность покупателя. В роли таких третьих лиц могут выступать наследники; лица, не достигшие восемнадцатилетнего возраста; иные собственники, владевшие долей недвижимого имущества. Типичной ситуацией, иллюстрирующей нарушение интересов третьих лиц, может выступать продажа жилья, в котором был зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок, без предоставления ему иного жилого помещения.
  2. Мошенничество во всех его разновидностях, установленных и описанных в статье сто пятьдесят девять Уголовного кодекса России.
  3. Подделка лицом, продающим объект недвижимости, документов, устанавливающих его право собственности на данный объект.
  4. Недееспособность как полная, так и частичная, у какой-либо из сторон договора.
  5. Решение суда, признанное неправомочным вышестоящим судом.
  6. Незаконность сделки, установленная судом. Так, одним из оснований наступления страхового случая будет лишение несовершеннолетнего ребёнка возможности унаследовать часть жилого помещения, которое отчуждалось по какому-либо договору будущему собственнику.
  7. Ошибки в правоподтверждающих документах, например, в свидетельстве о праве собственности, из-за чего новый владелец не сможет зафиксировать в государственных документах и реестре своё право, возникшее после покупки квартиры или иной недвижимости.

Когда требуется оформлять страховку титула

В большинстве случаев титульное страхование жилья делают люди, желающие приобрести вторичную недвижимость с помощью ипотечной ссуды, потому что банковские учреждения не без оснований полагают, что такие сделки являются весьма рискованными.

Кроме того, до тех пор, пока вы не оплатите заём полностью, жильё, в котором вы проживаете, находится у банка в полной и безоговорочной собственности, и что вполне понятно, кредитная организация не хочет рисковать и терять столь ценный актив, приносящий ей прибыль. Поэтому одним из условий выдачи кредита как раз таки является титульное страхование, ложащееся бременем на заёмщика. Иногда банковские учреждения требуют от должников в качестве обязательной дополнительной страховки оформить страхование от риска возникновения пожаров.

Сколько стоит страховка титула недвижимости

Главным критерием, по которому считается стоимость страхования, является оценка дома или квартиры в денежном выражении. Обычно в расчёт берут один из двух следующих вариантов:

  1. Цена, указанная в письменном договоре, который был заключён между сторонами сделки.
  2. Оценка стоимости, рассчитанная бюро по технической инвентаризации.

Наиболее часто применяемый диапазон, по которому страховые компании соглашаются осуществить страховку титула, колеблется в районе от нуля целых 0,5 % до 1 %. Таким образом, если вы хотите обезопасить своё жилье сроком на один год и оно стоит пять миллионов рублей, то в зависимости от выбранной вами страховой компании стоимость титула будет колебаться от двадцати пяти до пятидесяти тысяч рублей.

Разумеется, при желании, вы можете сразу же оформить страхование на несколько календарных лет, как правило, от одного до десяти лет. Предельный срок — десять лет взят из действующего в настоящий момент законодательства, которое прописывает, что в особых случаях, возникающих из сделок с домами или квартирами, срок, в течение которого может быть подан иск, исчисляется до указанного выше срока в этом предложении. Но это только для особых случаев, для основной массы юридических фактов, которые могут выступить в качестве причины объявления договора недействительным, действует трёхлетний срок, в течение которого можно обратиться в суд за помощью.

Отзывы на титульное страхование

Я получила с дочкой в апреле 2015 года однокомнатную квартиру от Администрации города Москвы. Наконец-то очередь моя подошла! Справили мы с дочкой новоселье, и решила я от греха подальше застраховать её на полную стоимость. Уж очень я квартиру долго ждала, измаялись мы по съёмным квартирам мотаться. Вот и боялась её потерять. И как в воду глядела.

Стоило только в шестнадцатом году летом на дачу уехать, как квартиру уже продали, и по возвращении мы не смогли в неё попасть. И ведь как мошенники ловко всё провернули, будто я выписывала доверенность на незнакомого человека, чтобы он продал моё жилище. Так что не смогла я ничего доказать, но хоть деньги за квартиру страховая заплатила, и на том спасибо! А тогда та ситуация была для нас просто кошмаром!

Читайте также:  Образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением: обязательные пункты

Покупал пару месяцев назад квартирку с непонятным происхождением не в самом хорошем районе города. Пообщавшись с бабулями у подъезда, узнал, что здесь обитает много мутных личностей, поэтому решил подойти к делу основательнее. Не только проверил досконально все бумажки на недвижку, но и купил страхование титула, чтобы не пролететь, если что недосмотрел. Посмотрев сайты многих страховых и обзвонив их все, выбрал РОСНО. Меня устроили такие их условия — 2 рабочих дня на принятие решения и оформление, да и цены нормальные, не то, что у других. Отдал всего полпроцента от цены квартиры. Хорошо, что купил квартиру без проблем, и страховка не понадобилась на этот раз.

Случаи, когда сделка по купле-продаже признаётся недействительной

Чаще всего в суде оспариваются именно договоры по купле-продаже, а не иные разновидности договоров об отчуждении недвижимости, например, дарение, мена. Аннулирование этого договора приводит к тому, что страховой случай считается наступившим, и страховая компания обычно платит компенсацию истцу, в роли которого выступает последний добросовестный приобретатель.

Правовые нормы, действующие в России, устанавливают, что сделка по купле-продаже аннулируется, если:

  • является мнимой сделкой и, соответственно, цели сторон состоят в том, чтобы покупатель не приобрёл в собственность жилой объект, а он остался в собственности продавца;
  • является притворной сделкой, цель которой заключается в том, чтобы скрыть от органов государства и иных лиц какую-либо другую, чаще всего, незаконную сделку;
  • она была совершена с применением физического насилия либо когда одна из сторон угрожала другой применить подобное насилие;
  • какая-либо из сторон сделки не имела во время её заключения полную дееспособность;
  • в качестве продавца недвижимости выступает человек, которому на момент сделки ещё не было восемнадцати лет;
  • нарушает положения любого закона или другого государственного акта;
  • продавец осуществил такую сделку, находясь под воздействием какого-либо заблуждения либо обмана.

Случаи, когда страховая компания отказывается выплачивать страховые возмещения

В первую очередь тщательно изучайте и проверяйте документы на недвижимость, которую вы планируете приобрести, потому что страховые компании в большинстве случаев, когда они устанавливают, что в документах есть ошибки, относят их на злой умысел клиента, который хотел с помощью подлога смошенничать со страхованием и незаконно получить выплату.

Во вторую очередь, страховые компании подозрительно относятся к завышенной цене сделки, поскольку понимают, что при возникновении страхового случая им придётся заплатить больше. Поэтому если страховая компания обнаружит ложность указанной цены, то договор с клиентом будет немедленно аннулирован и, разумеется, о выплате можно будет забыть.

Страхование титула при покупке квартиры

При покупке квартиры существует риск признания сделки купли-продажи недействительной или притязаний со стороны бывших собственников, интересы которых могут быть нарушены. Покупатель, как новый собственник недвижимости, может обезопасить себя от подобного рода неприятностей при помощи услуги «страхование титула».

Что такое страхование титула при покупке квартиры

Страхование титула – страховой продукт для защиты интересов покупателя от рисков, связанных с потерей права собственности на купленную квартиру. Они определяются не в отношении имущества как такового, а только права владения им. Риск такой утраты появляется в случае:

  • Ошибок, обнаруженных в договоре купли-продажи.
  • Игнорирования интересов несовершеннолетних, одного из супругов, наследников.
  • Участия в качестве одной из сторон сделки недееспособного гражданина.
  • Заключения сделки под влиянием угроз, насилия или с нарушением действующего законодательства (к примеру, утратила силу доверенность, если продавец не лично занимался продажей).
  • Выявление мошеннических схем по текущей или предыдущим сделкам, которые привели к продаже жилья против воли собственника.

Любая из указанных выше ситуаций может стать основанием для признания сделки купли-продажи квартиры незаконной в судебном порядке, соответственно объект придется вернуть продавцу. Для таких обстоятельств и предусмотрено титульное страхование. Имея на руках решение суда об отчуждении имущества, покупатель может рассчитывать на возмещение от страховой компании полной или частичной стоимости (в зависимости от условий договора) утраченного жилья.

В каком случае лучше страховать титул

Принимая решение, оформлять ли страхование титула при покупке квартиры, следует учитывать, какая именно недвижимость и каким способом приобретается:

  1. Новостройка. По сути, для первого владельца квартиры нет необходимости в страховке: предыдущих собственников нет, соответственно предъявлять права собственности никто не будет. Что касается риска продажи жилья одновременно нескольким покупателям, он фактически отсутствует, если застройщик ведет свою деятельность согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Для договоров долевого участия обязательна регистрация в Росреестре, после которой следует оплачивать жилье в новостройке (ст. 5 закона № 214-ФЗ). Соответственно орган регистрации не может зарегистрировать 2 договора на один и тот же объект недвижимости, что исключает возможность двойных продаж. Если же застройщик не придерживается положений ФЗ-214, сотрудничать с ним можно только на свой страх и риск или использовать страховку.
  2. Вторичный рынок. Именно для такой недвижимости наиболее целесообразно оформлять полис титульного страхования, поскольку все возможные риски связаны обычно с предыдущими собственниками. При покупке жилья на вторичном рынке за собственные средства покупатель может застраховать титул по собственной инициативе. Принимая решение отказаться от страховки, важно хотя бы провести тщательную проверку всех бумаг, в том числе обратиться для этой цели к юристам, специализирующимся на операциях с недвижимостью.
  3. Ипотека. В большинстве случаев банки требуют застраховать титул как одно из условий ипотечного кредитования. При отказе от страховки (на что покупатель имеет право) следует увеличение процента по кредиту (особенно по сделкам купли-продажи квартир, находящихся в собственности менее 3-х лет) или даже отклонение заявки на ипотеку. К тому же следует учитывать, что возникает риск не только остаться без жилья, но и оказаться должником банка – выплачивать кредит за недвижимость, которую уже отобрали (вернули предыдущему собственнику).

Порядок оформления

Застраховать титул можно до регистрации права собственности (на этапе подготовки или оформления сделки купли-продажи) или после таковой, но до наступления страхового случая. Независимо от выбранного момента действовать договор страхования будет только после того, как покупатель зарегистрирует право собственности. Если он заключается до полного завершения сделки, а последняя по каким-либо причинам срывается, договор будет аннулирован, а внесенные платежи возвращены покупателю в полном объеме.

Чтобы оформить договор (полис) титульного страхования, необходимо:

  1. Обратиться в страховую компанию с пакетом документов. Следует учитывать, что услугу в России представляют только крупные представители страхового рынка.
  2. Заполнить заявление, форма и содержание которого может различаться у разных страховщиков. В целом, это достаточно объемный документ, где отражается подробная информация о покупателях, продавцах, характеристиках недвижимости и истории операций с ней.
  3. Подождать экспертизу страховщика по недвижимости, анализу предоставленных документов и дополнительных обстоятельств, которые могут влиять на вероятность наступления страхового случая. Обычно это занимает время от нескольких дней до недели, а по результатам работы принимается решение об оформлении или отклонении титульного страхования. При этом страховщик может порекомендовать определенные действия, чтобы снизить риски, связанные с приобретением недвижимости.
  4. Заключить договор страхования титула, при условии положительного ответа, и внести страховой платеж. При отказе страховщика покупателю лучше еще раз оценить целесообразность приобретения такой недвижимости.

Необходимые документы

Для оформления полиса необходимо предоставить:

  • Паспорта (копии) продавца и покупателя жилья.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.), в том числе договора об отчуждении за последние 5 лет.
  • Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость/Выписку из ЕГРН.
  • Технический и кадастровый паспорта, план квартиры.
  • Выписку из домой книги.

В зависимости от обстоятельств дополнительно могут понадобиться:

  • Завещание, свидетельство о смерти.
  • Свидетельство о наследовании.
  • Разрешение от органов опеки и попечительства (когда есть несовершеннолетние собственники).
  • Нотариальный отказ граждан, имеющих право собственности или преимущество на покупку квартиры.
  • Справки, подтверждающие дееспособность продавца (от психотерапевта, нарколога и пр.).

Основания для отказа

Страховщики отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокими рисками, выявленными по истории переходов прав по объекту среди предыдущих собственников. К таковым относятся случаи:

  • недавнего наследования недвижимости по завещанию;
  • неверного определения долей владельцев;
  • наследования дальними родственниками;
  • нарушения в процессе приватизации прав несовершеннолетних;
  • продажи жилья по доверенности;
  • получения квартиры в собственность по договору ренты, когда после смерти ее получателя не прошло больше года и пр.

На что обратить внимание

Теоретически титульное страхование должно обеспечить покупателю надежную финансовую защиту. На практике страховщики в целях минимизации убытков могут предлагать такие формулировки, чтобы договор не покрывал наступление даже самых вероятных страховых случаев. В связи с этим перед подписанием документов следует внимательно изучить предлагаемые условия, особенно обращая внимание на следующие детали:

  1. Размер страховой суммы. Он должен соответствовать рыночной стоимости страхуемого жилья. В ином случае компенсация будет выплачиваться в размере, обозначенном в договоре купли-продажи, где стороны могут указывать заниженные цифры с целью снижения расходов на уплату налога.
  2. Вид страхования титула. Иногда предлагается застраховать риски только по последней сделке с участием покупателя, оформляющего полис. Тогда по причинам, которые привели к утрате права собственности, но возникли до заключения договора страхования (как и бывает в большинстве случаев), а страховой случай наступил уже в период действия страховки, страховщик откажет в выплате компенсации. Такое условие фактически обесценивает страховку, поскольку основное ее предназначение – обезопасить покупателя от прошлых событий.
  3. Описание страховых случаев. Оптимальный вариант, когда в договоре указывается, что денежное возмещение полагается при потере права собственности на недвижимость по решению суда, независимо от причин. Если прописывается перечень только отдельных рисков, велика вероятность, что не все ситуации в нем учтены. Соответственно, при наступлении неучтенных обстоятельств в компенсации будет отказано.

На какой период лучше оформлять страховку

Страховые компании предлагают застраховать титул на срок от 1 до 10 лет. Наиболее часто выбираемый срок составляет 3 года, что объясняется сроком исковой давности по требованиям признать ничтожную сделку с недвижимостью недействительной (ст. 181 ГК РФ) в общих случаях. Но на деле он может быть продлен до 10 лет или исчислен с момента, когда лицо узнает о нарушении своего права (если истцом будет не участник сделки). В связи с этим однозначного ответа об оптимальном сроке страхования нет.

Таким образом, с одной стороны, ежегодные платежи по полису в течение длительного времени могут быть накладны, с другой – они позволяют компенсировать куда более крупные материальные потери в случае появления «обделенных» наследников или других проблем с бывшими собственниками.

Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры

Размер страхового платежа, составляет от 0,2 до 3% рыночной цены недвижимости, а по более сложным объектам может достигать 5%. Как правило, используется некий базовый тариф (например, 0,3%), который корректируется на повышающие или понижающие коэффициенты.

Итоговый платеж по полису будет рассчитан индивидуально с учетом следующих факторов:

  • Период действия. Для первого года обычно действует наиболее высокий тариф, для последующих лет он снижается. Кроме того, при единовременных выплатах за весь срок действия полиса могут применяться понижающие коэффициенты.
  • Степень риска. При расчетах учитываются количество предыдущих владельцев, наличие среди них несовершеннолетних, осужденных, давность совершения предыдущих сделок и пр.
  • Рыночная цена недвижимости. Она же обычно соответствует страховой сумме, которая будет выплачена при наступлении страхового случая. Для дорогостоящего жилья сумма компенсации будет больше, соответственно, и оплата полиса обойдется дороже.

Назначение слишком высокого тарифа – сигнал о высоких рисках в отношении квартиры. Возможно, в такой ситуации разумнее отказаться от покупки выбранного объекта и подыскать более «безопасный» вариант.

Отказ в выплате страховой компенсации

Страховщик может найти массу поводов для отказа в страховой выплате. Если его представители смогут доказать, что сложившиеся обстоятельства не касаются указанных в полисе случаев, относятся к исключениям, или не были соблюдены другие условия договора, шанс получить компенсацию практически равен нулю. Кроме того, можно понести дополнительные затраты на судебные разбирательства со страховой компанией.

Получить компенсацию также невозможно, если недвижимость будет:

  1. Физически уничтожена в связи с форс-мажорными обстоятельствами (пожаром, затоплением, взрывом, военными действиями, забастовками и пр.). Для этих ситуаций предусмотрена имущественная страховка.
  2. Использоваться не по своему назначению (к примеру, в качестве помещения для офиса или склада).
  3. Перепланирована без предварительного согласования.
  4. Продана или подарена в период действия страховки.
  5. Подлежать изъятию по обязательствам настоящего покупателя.

Следует также учитывать, что титульное страхование касается только рисков, связанных с утратой права собственности на купленную квартиру, но не действует при возникновении обременения, когда один из бывших жильцов сможет отстоять свое право проживания в застрахованном жилье.

Действия при наступлении страхового случая

Если так сложились обстоятельства, что дело дойдет до отчуждения приобретенной квартиры в судебном порядке, важно сразу же поставить в известность страховую компанию. После этого необходимо:

  1. Лично обратиться в офис страховщика.
  2. Предъявить договор титульного страхования, решение суда (оригинал и копию), документ, удостоверяющий личность.

Выплата страхового возмещения будет произведена после полного изучения представленных документов, если у страховщика не будет оснований для отказа.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Читайте также:  Недвижимое и движимое имущество: в чем разница по закону и что к чему относится

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Титульное страхование недвижимости что это такое

Титульное страхование недвижимости что это такое

Многие заемщики, которые получили ипотеку на приобретение недвижимости на вторичном рынке, подписывают кредитные документы почти «не глядя». Поэтому не знают, что такое страхование титула. В статье расскажем, что такое титульное страхование при ипотеке и без нее, кому оно нужно и от чего защищает.

Титульное страхование недвижимости — что это такое

Титульное страхование сделки купли-продажи квартиры — это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности на приобретенную недвижимость. То есть вы страхуете не саму квартиру от пожара, наводнения, других чрезвычайных ситуаций, а свое право собственности. Если после регистрации документов в Росреестре появятся третьи лица, которые обратятся в суд и оспорят ваше право собственности, вы получите компенсацию от страховой компании. А если не застрахуете титул, останетесь «ни с чем»: без денег и недвижимости.

Титульное страхование применяют только на вторичном рынке жилья, потому что на первичном рынке покупатели приобретают жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Они будут первыми владельцами квартир, поэтому риски практически сведены к нулю.

Страховка титула выгодна в первую очередь покупателю, потому что обеспечивает защиту его интересов. Например, если покупатель хочет срочно приобрести жилье без долгих проверок его «чистоты», титульное страхование поможет не потерять деньги при возникновении страхового случая.

Например: Владимир решил купить квартиру на вторичном рынке. Эту квартиру недавно получил в наследство от отца Антон. Владимир оформил титульное страхование и зарегистрировал право собственности на недвижимость. Через полгода из-за границы приехал брат Антона Сергей, который не знал о смерти отца и тоже имел право вступить в наследство. Начались судебные разбирательства, и Владимира лишили права собственности. Страховая выплатит ему сумму, установленную договором. Сергей получит свою долю по наследству, Антон — полагающуюся ему часть квартиры, Владимир — деньги, потраченные на покупку.

Что нужно, чтобы оформить страховку

Разные страховые компании могут предъявлять разные требования к документам. Чаще всего нужны:

  • паспорта и копии обоих участников сделки — продавца и покупателя квартиры;
  • технический план и кадастровый паспорт недвижимости;
  • выписка из домовой книги со сведениями о выписанных, прописанных жильцах;
  • все договора об отчуждении недвижимости и переходе прав собственности на нее за последние 5 лет;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности от продавца к покупателю — страхователю.

Если планируете обратиться в страховую до регистрации сделки, можете предоставить выписку из ЕГРН позже.

В ряде случаев страховая компания может потребовать дополнительные документы. Например, если продавец продает квартиру, полученную в наследство — свидетельство о смерти, завещание, свидетельство на наследство. А если в сделке участвуют несовершеннолетние — разрешение от органов опеки.

Требования к договору

Страхование сделок с недвижимостью и самой недвижимости в целом регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, например — Статьей 932 ГК РФ. Но отдельного законодательного акта, регламентирующего именно титульное страхование, нет, поэтому страховщики руководствуются требованиями основных законов.

Договор обычно заключают на срок от 1 до 10 лет. Причем, если вы захотите оплатить стоимость страховки сразу за весь период, она будет ниже, чем если оплачивать ее каждый год — к сумме применят понижающий коэффициент. В договоре титульного страхования недвижимости обычно указывают:

  • объект страхования — формально им выступает недвижимость, фактически — право собственности и право пользования ей;
  • страховые случаи, при которых возможна материальная компенсация вреда;
  • дату заключения договора, наименование и реквизиты страховой, паспортные данные человека, оформляющего страховку;
  • сведения о квартире, право собственности на которую страхуют, и сведения о заключенном договоре купли-продажи;
  • стоимость страхования и график оплаты страховки, в том числе реквизиты, точная сумма;
  • страховую сумму — сумму, которую компания выплатит при наступлении страхового случая.

Под договором обязательно ставят подписи человек, оформляющий страховку, и сотрудник компании.

Договор о титульном страховании недвижимости может быть заключен и после регистрации права собственности, и перед обращением в Росреестр. В любом случае он считается вступившим в силу после проведения регистрационных действий в Росреестре, потому что именно после этой процедуры появляется объект страхования — право собственности.

Титульное страхование лучше оформлять до регистрации права собственности, потому что оно выступает дополнительной «проверкой» жилья. Сотрудники страховой изучат документы на жилье, договор купли-продажи и откажут в услуге, если риски слишком высоки. Соответственно, вы тоже сможете отказаться от покупки из-за высоких рисков. Если страховая легко заключила договор, он послужит дополнительной подстраховкой

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке

Ипотека — один из многих финансовых инструментов, несущий в себе большие риски для банка. Во многом это связано с длительным сроком страхования: например, за 10–15 лет квартира может сгореть, а сам заемщик умереть или потерять работу. Поэтому банки стремятся минимизировать риски, в том числе с помощью различных страховых продуктов.

Законодательно человек, который хочет получить ипотеку, должен оформить только страхование предмета залога — то есть самого недвижимого имущества — от повреждения либо полного уничтожения.

Другие договора страхования не предусмотрены законодательством, заемщик имеет право отказаться от них.

Но многие банки хотят свести риски практически к минимуму, поэтому выдают ипотеку только при комплексном страховании. Обычно в такой пакет входит страховка:

  • предмета залога, то есть самой недвижимости;
  • жизни заемщика — если он умрет, оставшуюся часть долга выплатит страховая компания;
  • трудоспособности заемщика — если он получит травму и не сможет работать, страховая компания также выплатит денежные средства;
  • титула — если заемщик лишится недвижимости, компания компенсирует финансовые затраты на ее приобретение, и он сможет выплатить ипотеку.

То есть банк сам решает, требовать ли с заемщиков оформление страховки титула, или предоставлять ипотеку без дополнительных гарантий. Но процентная ставка по программам, не требующим дополнительных страховок, обычно выше — это позволяет финансовым организациям хоть как-то компенсировать риски.

В любом случае возможно добровольное титульное страхование без ипотеки. То есть если вы покупаете жилье за наличные, вы можете тоже застраховать титул. Однако стоит помнить о том, что при покупке квартиры за наличные средства, при страховании титула, перечень документов запрашиваемых Страховой Компанией не уменьшается. На практике этот вид добровольного страхования тяжело застраховать.

Сколько стоит титульное страхование при покупке квартиры

Стоимость оформления страховки зависит от политики компании, в которую вы обращаетесь для ее оформления. В любом случае ее рассчитывают, исходя из стоимости самой недвижимости — чем дороже квартира, тем дороже обойдется страховка права собственности на нее.

Чаще всего для расчета стоимости страхования используют простую формулу: рассчитывают цену как 0,3% от стоимости жилья по договору купли-продажи или по кадастровой стоимости, указанной в документах БТИ. Например, если недвижимость стоит 2 500 000 ₽, страховка обойдется в 7 500 ₽. Другие страховщики используют «плавающие» формулы расчета.

В этом случае стоимость зависит от трех факторов:

  • от периода страхования — чем больший срок указан в договоре, тем меньше стоимость за год, кроме того, в первый год страхования цена самая высокая из-за высокого риска;
  • от степени риска — ее оценивают в индивидуальном порядке, проводят юридическую экспертизу документов на недвижимость и надежность самого страхователя;
  • от стоимости жилья — в расчет принимается цена на момент покупки, указанная в договоре купли-продажи.

Средний диапазон расценок на титульное страхование недвижимости при такой «плавающей» формуле расчета — от 0,2% до 2,5% от стоимости жилья на момент покупки в год.

Сумму, которая компания выплатит в случае наступления страхового случая, тоже может отличаться в зависимости от условий договора. В большинстве случаев страховая компания выплатит полную стоимость недвижимости на момент заключения договора. Цены на рынке на момент наступления страхового случая не учитываются. Но есть и другие формы страховки — например, компания может установить определенный процент от стоимости жилья и выплатить его. Это называется неполным имущественным страхованием и регулируется Статьей 949 ГК РФ.

Где лучше оформить страховку

Титульное страхование недвижимости оформляют многие компании — вы можете обратиться в любую из них. Например, можно изучить независимый рейтинг на одном из сайтов, посмотреть отзывы, рейтинги надежности и изучить другие параметры оценки.

Но прежде чем выбирать страховую компанию, определитесь с выбором ипотечной программы. От того, в каком банке вы планируете получить деньги, зависит, сможете ли обратиться в выбранную страховую. Дело в том, что банки работают только с аккредитованными компаниями. У каждой финансовой компании свой список страховщиков.

Если вы захотите оформить страховку в неаккредитованной компании, ей сначала придется пройти аккредитацию. Это увеличит срок оформления кредита до 1–2 месяцев в зависимости от регламента процедуры в выбранной финансовой организации. А если выбирать из страховщиков, уже аккредитованных банков, сможете оформить страховку в день подписания кредитного договора.

Какие страховые случаи бывают при титульном страховании

К страховым случаям при страховании титула относятся все случаи, в которых страхователь — покупатель недвижимости — теряет право собственности на нее. Это может произойти, если:

  • продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу, при этом квартира находилась в совместной собственности — в этом случае супруг может оспорить сделку и вернуть имущество;
  • продавец либо один из продавцов жилой площади был на момент заключения сделки недееспособным, частично дееспособным или невменяемым, то есть не осознавал последствия своих поступков;
  • сделка затронула интересы несовершеннолетних — например, если бывший собственник недвижимости был несовершеннолетним, и родители не предоставили ему новое жилье;
  • был доказан факт мошенничества — например, если продавец действовал по поддельной доверенности;
  • предыдущие владельцы жилья приобрели его с помощью угроз, обмана или мошенничества — если продавец нечестно получил жилье, предыдущий владелец может оспорить его право собственности, и оно автоматически аннулируется у вас;
  • договор купли-продажи был заключен с нарушением любых норм, прописанных в законодательных актах Российской Федерации;
  • договор купли-продажи был заключен для прикрытия другой сделки — это незаконно, поэтому его аннулируют;
  • сделка совершена продавцом под влиянием заблуждения, насилия, угроз со стороны третьих лиц или покупателя;
  • по квартире ранее проходил судебный процесс, и его возобновили из-за появления в деле новых доказательств;
  • жилье было получено продавцом в наследство, при этом другие наследники не знали об открытом наследстве или не могли отказаться либо принять его.

Во всех вышеперечисленных случаях наступает страховой случай — вы теряете право собственности, а страховая выплачивает компенсацию. К страховому случаю относится также потеря права пользования имуществом, даже если оно остается в вашей собственности. А обременение не относится к страховому случаю, потому что фактически вы остаетесь собственником.

Что делать, если произошел страховой случай по титульному страхованию

Если началось судебное разбирательство, в котором третьи лица требуют оспаривания вашего права собственности на недвижимость, обязательно принимайте участие в судебных заседаниях. Если вы будете игнорировать их, страховая компания может начать дополнительные проверки и затянуть процесс выплаты компенсации.

Если страховой случай произошел и вы лишились права на недвижимость, обратитесь в страховую компанию. Предоставьте ее сотрудникам:

  • документ, удостоверяющий личность — паспорт гражданина Российской Федерации;
  • сам договор титульного страхования недвижимости;
  • решение суда, в котором указано лишение вас права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Сотрудник страховой примет документы и расскажет, что делать дальше.

Обычно страховая выплачивает деньги в срок, указанный в договоре. За пару недель она проверяет, действительно ли случай является страховым.

Если страховая заподозрит вас в мошенничестве, может начаться дополнительное разбирательство.

Если страховая компания намеренно будет затягивать сроки выплаты компенсации, вы сможете обратиться с исковым заявлением в суд. Он рассмотрит заявление, доказательства по делу, и, если признает вашу правоту, обяжет компанию выплатить вам деньги. Чтобы повысить шанс на положительный исход дела, можете сначала обратиться в компанию с письменным заявлением о выплате компенсации, получить письменный ответ и приложить его к иску.

Титульное страхование и его особенности

Титульное страхование является одной из разновидностей страховки, оформляемой в ходе получения ипотечного кредита. Цель заключения договора со страховой компанией выступает защита интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки по покупке недвижимого имущества в ипотеку недействительной.
Особенности отечественного рынка недвижимости, например, широкое распространение разнообразных мошеннических схем, делают титульное страхование по ипотеке востребованной в сегодняшних условиях услугой. Поэтому подобный продукт входит в предложение большинства наиболее известных и популярных российских страховых компаний.

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными. В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Читайте также:  Регистрация договора дарения квартиры в Росреестре: инструкция и необходимые документы

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

  • добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
  • частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
  • большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
  • выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

  • подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
  • нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
  • заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
  • нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
  • юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит. Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем. Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика. Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением. Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

  • продолжительность действия страхового полиса;
  • примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
  • функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
  • статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
  • параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
  • прогнозируемый уровень риска;
  • длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

  • продолжительность договора. Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;
  • распределение выплат по годам. Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
  • формула расчета страховой суммы. Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
  • четкая формулировка страхуемого риска. Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита. Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения. Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.

Необходимые документы для оформления

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

  • от покупателя – паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
  • от продавца – аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
  • правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
  • техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
  • экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
  • договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Какие случаи входят в титульное страхование

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

  • подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
  • нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
  • совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
  • нарушения, допущенные при приватизации объекта;
  • нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие – клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку. Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации. Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

  • невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
  • обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
  • использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
  • продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.

Оправдано ли титульное страхование недвижимости?

Павел Гусев

Позволяет ли титульное страхование свести к минимуму (или к нулю) риски при признании сделки купли-продажи загородной недвижимости (участок+дом) недействительной (ничтожной)? И какая правоприменительная практика по этому вопросу, т.е. есть ли у кого-нибудь информация в скольких случаях из 10 страховая реально выплачивает всю сумму?

P.S: Страховать недвижимость менее чем на 3 года не имеет смысла. (исковая давность по искам и признании сделки недействительной)

Бестолковая это штука, титульное страхование.
Основной минус в том, что установленные сроки исковой давности очень расплывчаты (считается 3 года от момента, когда человек УЗНАЕТ о нарушении его права). А это может и через четыре года ведь случиться?
А платежи по 5-10% в год от стоимости объекта заставляют задуматься.

Кроме того, и в страховой тоже сообразительные ребята сидят и что попало не страхуют.

Что Вы там такое страшное покупаете и не лучше ли поискать другое.

Руслан, это важный аспект, 3 года от момента, когда УЗНАЕТ или ДОЛЖЕН УЗНАТЬ по закону, т.е. от момента регистрации сделки?
Что касается стоимости, то осмотр предложений показывает 0,8-1,5% в год, так что не так и дорого за подстраховку при потере прав на недвижимость (а в среднем около 0.5%).

Павел, 3 года не от момента сделки. А от непонятно какого времени. Это значит, теоретически когда угодно может вынырнуть какой-нибудь обделенный наследник.
Действительно, обычно суммы за страхование невелики. Я по максимуму взял, для яркости красок.
По поводу вероятности получить деньги от страховой. Придется доказывать, что Вы добросовестный приобретатель. Докажете ли?

Руслан, поясните пожалуйста для неграмотных “Придется доказывать, что Вы добросовестный приобретатель”.

Представители страховой будут утверждать, что Вы застраховали объект, зная, что произойдет расторжение.
Добросовестный приобретатель простыми словами – тот, кто не знал и не мог знать о том, что объект “мутный”.

А Вы, кажется, знаете.

Просто не покупайте опасный объект.

Спасибо, Руслан. Вы наверное меня не так поняли, у меня нет оснований считать, что объект “мутный”. Я видел все документы, домовую книгу, заказал проверку юр. чистоты. Просто хотелось бы подстраховаться на случай признания сделки недействительной, т.к. в договоре фигурирует половина суммы (вторая как неотделимые улучшения по расписке). Возможно я перестраховываюсь и титульное страхование здесь излишне. для этого и решил посоветоваться со специалистами.

Теперь понятно.Пишете в договоре: в случае признания сделки недействительной, продавец обязуется приобрести покупателю аналогичный объект.
Кроме того, при наличии у Вас этих расписок расторгать договор будет бессмысленно уже для продавца. Он же не будет свое налоговое преступление афишировать))

Застраховать же Ваш объект с таким, как у Вас, договором на покупку, боюсь, вообще нереально: либо в пределах суммы, указанной в договоре, либо вскрывается махинация с ценой, и страховая просто откажет. И Вы ну никак не выглядите в такой схеме добросовестным приобретателем.

Средняя стоимость титульного страхования 1 % в год от стоимости объекта. Риск признания сделки недействительной титульное страхование гарантировать не может. А вот выплаты, насколько мне известно, производятся. Какой процент этих выплат происходит через суд сказать невозможно.

“Риск признания сделки недействительной титульное страхование гарантировать не может”, а при наступлении какого страхового случая тогда производятся выплаты?

Павел поясняю: в случае если сделку признают недействительной и к ней применяются последствия недействительности сделки, страховая компания выплачивает Вам денежные средства. Гарантий того, что заключив договор страхования сделку невозможно признать недействительной нет.

В общем – говорить сложно, скорее всего, ситуация нормальная, занижение – сплошь и рядом, что обусловленно интеллектом наших законотворцов. Что касается страховки – на пальцах: через три года (не дай Бог!) Вашу сделку признали недействительной, страховая все выплачивает по договору, НО: Вы остаетесь без этого объекта, аналогичные к тому времени дорожают, на выплаченные деньги такой же приобрести нет возможности. Не лучший вариант, по моему частному мнению. Если Вы произвели проверки, какие только могли, но остались сомнения – привлекайте проверенного специалиста, который зарекомендовал себя на рынке, сдается мне, больше пользы, чем от страховки.

Ссылка на основную публикацию