Управление многоквартирным домом: формы и порядок управления

Преимущества и недостатки непосредственного управления МКД

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

  1. Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
  2. Прозрачные расчеты.
  3. Задолженность граждан не касается остальных жителей.
  4. Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
  5. Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

    Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

  1. Формирование инициативной группы.
  2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
  3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

  1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
  2. Выбор кандидатуры официального представителя.
  3. Формирование представительского органа.
  4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

  • протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
  • протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
  • технический паспорт дома;
  • заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
  • заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354 . В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

Заключение

Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании.

Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Способы управления многоквартирным домом

Формы управления многоквартирными домами обозначены в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 161). Основная задача управленческих мероприятий – создание комфортных условий для жильцов, гарантия сохранности совместных материальных ценностей, налаживание подачи коммунальных ресурсов, уход за придомовыми территориями.

Кроме практических навыков управления, в учет должны приниматься действующие законы, которые регулярно меняются и совершенствуются. Поэтому управлять домами разрешено собственникам и специальным компаниям, действующим на коммерческих началах.

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом

Независимо от порядка управления МКД, деятельность должна осуществляться с учетом следующих принципов:

  • задача – формирование благополучия жильцов, уход за общедомовым имуществом;
  • жильцы получают равный доступ к совместной собственности;
  • когда управление многоквартирным домом выполняет коммерческая компания, то фирма получает лицензию на соответствующую деятельность;
  • в какой форме будет выполняться управление многоквартирным сооружением, должны выбирать домовладельцы на общедомовых сборах;
  • ассортимент доступных управляющих компаний с лицензией находится в общем доступе на сайте муниципалитета;
  • УК предоставляют отчеты о своих трудах жильцам и несут ответственность за качество услуг;
  • фирмы по содержанию многоквартирных домов подконтрольны вышестоящим и правоохранительным органам (подать жалобу на действия управленца можно в Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию, суд).

Важно! Может применяться лишь один способ управления многоквартирным зданием. При привлечении коммерческой организации она также может быть только единственной.

Законодательная база

Основной документ, которым регулируются вопросы ухода за многоквартирным жилым сооружением, – Жилищный кодекс РФ.

Способы управления МКД

В России действует три способа управления МКД.

Первый – самоуправление, то есть все мероприятия осуществляют сами домоладельцы. Второй – формирование товарищества собственников жилья с обязательной регистрацией юридического лица. Третий – привлечение специальных компаний за дополнительную оплату их труда.

Определение форм управления МКД зависит от характеристик многоквартирного здания и численности домовладельцев.

Непосредственное управление

Этот вид означает, что контроль подачи коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, ремонтные работы и поточное содержание здания ложится на плечи самих владельцев/пользователей квартир.

Это целесообразно, когда численность квартир варьируется в пределах 30 штук. В том числе, допускается одновременное содержание нескольких жилых зданий, но при малом числе квартир.

Формы непосредственного управления многоквартирным домом:

  • за каждым домовладельцем закрепляется конкретный участок общей территории, который жильцы помещения должны содержать в чистоте и исправности, все денежные затраты оплачивает собственник квартиры самостоятельно;
  • уход за общедомовыми владениями владельцы недвижимости осуществляют самостоятельно, но для реализации части функций привлекаются дополнительные компании, действующие на коммерческих основах, в рамках договора (например, вывоз мусора, озеленение, ремонтные бригады);
  • собранием собственников жилья избирается лицо, которое, от имени собственников и пользователей помещения, уполномочено заключать соглашения с посредническими фирмами;
  • каждая квартира персонально подписывает соглашение с желаемым провайдером услуг, независимо от выбора владельцев других квартир.

Непосредственная форма управления характеризуется активным участием владельцев в поддержании совместного имущества. Это позволяет экономить деньги (которые уходили бы на оплату услуг УК), самостоятельно выбирать провайдера коммунальных услуг. Среди недостатков – отсутствие эффективного метода воздействия на собственников квартир.

Управление через ТСЖ

Еще один вариант управления многоквартирным домом – товарищество собственников жилья. Среди домовладельцев путем голосования избирается представительский орган – ТСЖ, ведущий практическую деятельность по организации ремонта и благоустройства вверенной территории. Деятельность осуществляется по следующим принципам:

  • некоммерческая форма управления многоквартирным жилым зданием, то есть участники ТСЖ, не получают доход за выполняемые функции;
  • организация регистрируется в муниципалитете, получает личные реквизиты и составляет персональный устав;
  • члены ТСЖ назначаются путем голосования жильцов (смена состава осуществляется ежегодно);
  • в начале каждого года организовывается общее собрание домовладельце с целью решения основных вопросов, постановки задач на будущий год, принятие финансовых решений (суммы ежемесячных взносов, затраты);
  • информация о результатах работы хранится секретарем ТСЖ, предоставляется жильцам для ознакомления по запросу.
Читайте также:  Финансовый лицевой счет: как взять выписку из него и можно ли получить копию

Главенствует в ТСЖ председатель, который отвечает за имущество в данном доме, уполномочен нанимать коммунальные компании, принимает решения в экстренных ситуациях, по устранению аварий, регулирует ремонтные работы и мероприятия по благоустройству территории.

Внимание! Основной недостаток товарищества собственников жилья – коллективная ответственность. При формировании долга по коммунальным платежам за одной из квартир, задолженность в равных долях делится между другими собственниками недвижимости. Это делается для предотвращения расторжения контракта с коммунальной службой.

Управление через управляющую компанию

Третий вариант – заключение договора с управляющей организацией, действующей на коммерческих началах. Собственникам/пользователям недвижимости придется дополнительно вносить деньги на оплату услуг УК, но взамен они лишаются обязанности управления многоквартирным домом.

Привлечение коммерческих организаций осуществляется по следующим принципам:

  • организацию выбирают собственники квартир в многоквартирном доме путем голосования;
  • действует УК на основании подписанного соглашения с указанием полного перечня вверенных обязанностей;
  • работники компании решают все практические вопросы ремонта, сотрудничества с коммунальными хозяйствами, облагораживания, поддержания комфорта и чистоты на общих участках.

Преимущества формы управления в том, что владельцы многоквартирной недвижимости полностью освобождаются от своих обязанностей по содержанию общедомовых материальных ценностей.

УК уполномочены подписывать соглашения с компаниями-посредниками (вывоз мусора, озеленение, водоснабжение, предоставление газа и электричества) от имени жильцов.

Какой способ лучше

Какому методу (способу) управления многоквартирным домом отдать предпочтение, зависит от следующих факторов:

  • количество квартир (в больших зданиях сложнее прийти к единому мнению касательно управления, поэтому лучше привлечь коммерческую фирму);
  • возраст недвижимости (в старых и ветхих сооружениях требуется больше ремонта, с чем жильцы самостоятельно могут не справиться).

Непосредственное управление подойдет небольшим домам, где владельцы хорошо знакомы, и могут поручиться друг за друга. ТСЖ также целесообразно организовывать в малых многоквартирных зданиях. УК подойдет для больших домов или жилых комплексов.

Процесс выбора

Как уже отмечалось выше, выбор способа управления конкретным многоквартирным домом ложится на плечи самих собственников недвижимости. Статьей 161 ЖК РФ обозначено, что это обязанность владельцев жилья, а не их право. О том, что решение принято, свидетельствуют следующие мероприятия:

  • персональное подписание контрактов с коммунальными службами (при самоуправлении);
  • оформление договора с УК;
  • регистрация товарищества в ЕГРЮЛ.

Алгоритм выбора механизма управления МКД должен соответствовать требованиям установленных нормативно-правовых актов, что включает следующие шаги:

  • организация общего собрания собственников многоквартирного жилья;
  • голосование (решение считается принятым, когда больше половины квартир проголосовали за его реализацию, 50 % +1), что можно сделать лично на собрании или удаленно на портале Государственных услуг;
  • внесение результатов решения в Протокол заседания;
  • голосование за назначение ответственных лиц, которые будут представлять интересы участников с управляющими организациями.

Важно! Владельцы квартир имеют право сменить метод управления МКД в любой момент путем общего голосования.

Как быть, если жильцы не приняли решение

На практике случается, что жильцы не приняли своевременно решение о дальнейшем домовом правлении. В таком случае в действие вступает городская Администрация. Согласно ст. 161 ЖК, муниципалитет назначает конкурс среди зарегистрированных УК на исполнение обязанностей в отношении конкретного сооружения.

Поскольку такой способ отбора занимает много времени, а многоквартирный дом не может находиться без присмотра, то муниципалитет имеет право самостоятельно (без согласования с жильцами) назначить временную УК. Эта организация будет исполнять обязанности до завершения конкурса и подписания соглашения с постоянной организацией. Временные управленцы наделены ограниченным перечнем обязанностей.

Лицензирование деятельности по управлению МКД

Правительственное Постановление, действующее на всей территории Российской Федерации, о правилах предоставления сервисов управления многоквартирными домами от 15 мая 2013 года № 416 предусматривает обязанности и полномочия управляющих фирм, особенности взаимодействия участников правоотношений, ведение документальных отчетов, установление финансовых тарифов.

Согласно последним изменениям законодательства в этой сфере, все коммерческие компании по управлению МКД должны приобрести лицензию на осуществление такой деятельности. Лицензия является государственным разрешением на оказание конкретного перечня услуг. Задача нововведения – предотвратить мошеннические действия со стороны УК. Также контролирующие органы имеют возможность систематизировать сведения о действующих организациях и принудительно прекращать деятельность фирм, нарушивших условия договора.

Внимание! Служба защиты прав потребителей, в качестве санкции, может аннулировать полученную ранее лицензию, что исключает право дальнейшей профессиональной деятельности.

Процесс получения лицензии:

  • зарегистрированное юридическое лицо направляет заявление в жилищную комиссию;
  • рассмотрение заявления;
  • принятие экзамена руководителя УК, подтверждающего ознакомление с законодательными и теоретическими основами ведения управленческой деятельности;
  • оплата государственной пошлины;
  • документальное подтверждение лицензирования.

Чтобы гарантировать каждому лицу возможность участия в управлении, регулярно проводится перепись населения. Представитель жильцов собирает копии паспортов проживающих лиц (свидетельств о рождении для несовершеннолетних), копии правоустанавливающих документов и бумаги, подтверждающие право временного проживания. Собственник/пользователь не может быть лишен права на участие, кроме случаев смерти и отчуждения прав собственности на квартиру.

Как управлять многоквартирным домом?

Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность нескольких квартир (двух и более). У этих квартир есть выход в помещения общего пользования или на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с Жилищным законодательством.

В состав многоквартирного дома входят:

жилые помещения (квартиры/комнаты),

иные помещения (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки),

инженерные системы и коммуникации.

С юридической точки зрения многоквартирный дом – это долевая собственность. Дольщиками выступают собственники помещений.

Как осуществляется управление многоквартирным домом

Характерным отличием проживания в многоквартирном доме является тот факт, что многие проблемы жителям приходится решать сообща. Для эффективного урегулирования общих вопросов собственникам нужно выбрать подходящий способ управления МКД.

Что подразумевает под собой управление многоквартирным домом? В первую очередь, это исполнение деятельности, направленной на:

создание удобных условий для проживания жильцов;

обеспечение сохранности имущества, а также контроль его использования надлежащим образом;

предоставление коммунальных и жилищных услуг.

Деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает содержание его в надлежащем состоянии. В это понятие входит:

состояние технических систем здания;

порядок на прилегающей территории;

состояние мест общего пользования внутри МКД;

заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;

контроль коммунального обеспечения МКД;

и другие функции.

Способы управления многоквартирным домом

Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования. Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью. Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками;

создание ТСЖ или жилищного кооператива;

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ.

Выбор способа управления зависит от:

количества квартир в доме;

наличия приборов учета;

отношений с ресурсоснабжающими организациями;

и прочих факторов.

Независимо от того, какой способ управления будет выбран в вашем доме, помните, что каждый собственник должен:

своевременно и в полном объеме получать все необходимые коммунальные услуги.

иметь право на свободный доступ к информации о своей управляющей компании и ее работе.

Ответственность должностного лица (руководителя организации, управляющей домом) прописана в Жилищном Кодексе и иных законодательных актах, которые относятся к управлению в ЖКХ.

Управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом

Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется при помощи специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жильцы. Подробнее об особенностях и обязанностях управляющей компании вы можете прочитать в этой статье.

Это наиболее распространенная форма управления МКД. Тому есть несколько причин:

УК может управлять любым числом домов независимо от их местоположения;

управляющая организация может сотрудничать с домом, ТСЖ или ЖСК;

УК может лишь обслуживать дом, а не управлять им (когда платежи осуществляются напрямую или собственники сами управляют МКД).

Чтобы УК могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании. Выбор утверждается большинством голосов. Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50%+1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД.

Передавая управление своим домом сторонней специализированной организации, стоит помнить о том, что эта услуга оплачивается. Стоимость услуг прописывается в договоре управления. Она включает в себя:

оплату коммунальных услуг,

ремонтные и строительные работы,

и другие сопутствующие работы.

Лицензия на управление МКД

Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно:

подать заявление в Государственную жилищную инспекцию;

сдать экзамен руководителю управляющей организации;

оплатить государственную пошлину.

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

С кем взаимодействует управляющая компания

Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

Управление МКД при помощи менеджеров-управдомов

В России прогнозируется возникновение нового формата управления домами. Возможно, в скором времени управлять МКД сможет один менеджер-управдом вместо целой управляющей организации. Работать он будет по трудовому договору, но не заменит председателя правления. Пока в Минстрое России только разработан законопроект, по которому ЖСК и ТСЖ могут нанять такого менеджера.

Читайте также:  Ипотека с плохой кредитной историей: есть ли возможность получить и список банков где дадут ипотеку

Как управляющей компании ЖКХ управлять МКД?

Управляющая компания обязана:

в соответствии с правилами содержания общего имущества МКД проводить необходимые работы;

обеспечить предоставление жильцам коммунальных услуг;

соблюдать правила и нормы по управлению МКД.

В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.

На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать:

описание общего имущества МКД;

перечень коммунальных услуг и их стоимость;

список работ по содержанию, ремонту и их стоимость;

порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Порядок управления многоквартирным домом

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 (подробнее) утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Именно они регламентируют порядок управления МКД. В них расписаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками.

Порядок управления предполагает:

прописанные нормы хранения и передачи технической документации дома;

раскрытие информации о деятельности УК;

заключение договоров на предоставление коммунальных услуг;

установление тарифов на содержание и ремонт жилья;

работу аварийно-диспетчерской службы.

Какие законы и документы регламентируют управление МКД управляющей компанией

Для управления домом необходимо знать ряд законов, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным жилым домом.

Деятельность по поддержанию дома в надлежащем состоянии регламентирована Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом». Эти Стандарты определяют:

правила осуществления деятельности по управлению МКД;

обязанности должностных лиц;

управленческие решения жильцов и объединений жильцов, управляющих компаний, поставщиков услуг, органов местного самоуправления и власти субъектов РФ.

Стандарты утверждают право любого жильца ознакомиться с перечнем, описанием и стоимостью услуг. Управляющие организации, в свою очередь, обязаны такую информацию предоставлять.

Список законов, регламентирующих деятельность по управлению МКД:

Правила предоставления коммунальных услуг;

Договор управления многоквартирным домом.

Рекомендации по управлению МКД для управляющей компании

Чтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану:

фиксировать бюджет дома: доходы и расходы;

определить направления, в которых можно развивать подотчетный объект;

вести контроль денежных средств;

искать потенциальных арендаторов на выгодных условиях;

тщательно следить за состоянием имущества МКД;

информировать собственников о проделанной работе, предоставлять им отчеты и размещать новости, например, при помощи Сайта ЖКХ;

организовывать собрания жильцов, членов УК для решения вопросов управления, а также для обсуждения перспектив;

Важно, чтобы управляющая компания была максимально клиентоориентирована. Ведь в условиях конкуренции именно достойное обслуживание дома за приемлемую цену является важнейшим критерием при выборе жильцами формы управления многоквартирным домом.

Особенности, нюансы и порядок выбора способа управления многоквартирным домом

На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по содержанию здания в удовлетворительном состоянии. С этой целью организуется управление совместным имуществом. Оно призвано обеспечить качественные, комфортные и безопасные условия проживания всех жильцов. Контролировать состояние здания можно как самостоятельно, так и через ТСЖ (либо ЖК) или управляющую компанию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Какие есть способы управления многоквартирным домом по ЖК РФ?

Рассмотрим, что относится к способам управления жилым многоквартирным домом (МКД). Методы управления МКД прописаны в Жилищном кодексе. У жильцов есть 3 варианта на выбор (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

  1. самостоятельный контроль (в том случае, если в доме не более 30 квартир);
  2. создание для поддержания дома в надлежащем состоянии ТСЖ, жилищный или иной потребительский кооператив;
  3. заключение договора о сотрудничестве с управляющей компанией.

Все три способа отличаются друг от друга принципами работы, механизмом разделения ответственности и прочими организационными и правовыми нюансами.

Например, если многоквартирным домом собственники управляют сами, то и договоры на обслуживание имущества приглашёнными подрядчиками заключаются непосредственно с каждым жильцом. За качество выполненных работ обслуживающие компании несут ответственность перед владельцами квартир.

Сюжет о способах управления многоквартирным домом:

Обязательно ли выбирается?

Выбор способа управления зданием входит в обязанность каждого собственника жилья в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока собственники не определятся с формой управления имуществом, местные власти проведут открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Когда и в какие сроки можно выбрать?

Особенности по срокам в случае прекращения действия правления товарищества или кооператива

Если управление домом осуществлялось ТСЖ или одним из видов потребительских кооперативов (ЖК, ЖСК), при прекращении такого способа содержания имущества ТСЖ или кооператив возвращает все технические и иные документы, а также ключи от общих помещений собственникам квартир (выбранному ответственному лицу). Cделать это необходимо в течение трех рабочих дней с момента проведения собрания жильцов по вопросу изменения способа управления домом.

Жилищный кодекс разрешает изменить изначально выбранный способ на иной по желанию жильцов. Сделать это допускается в любое время (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). При этом действует требование о выделенном сроке — 6 месяцев, в течение которого необходимо определиться с видом управления.

Может ли МКД управляться без выбранного или реализованного метода?

Владельцы квартир обязаны принять совместное решение о способе обслуживания дома и контроля за его состоянием. Органами власти отдаётся предпочтение управляющей компании как оптимальной форме содержания многоквартирного здания (конкурс на выбор УК автоматически объявляется после сдачи новостройки в эксплуатацию).

При этом у жильцов есть право выбора: провести конкурс для определения управляющей компании или предпочесть собственный вариант (кооператив, личное управление).

Нереализованным способ считается в том случае, когда было проведено собрание собственников, но в последствии не были заключены договоры по содержанию и ремонту имущества. Если речь идёт о ТСЖ или кооперативе, то нереализованной выбранная форма признаётся, если кооперативом не получено свидетельство о регистрации в ФНС.

Нереализованной может быть и работа управляющей компании. Такое возможно, если собственники не выбрали конкретную компанию или не заключили с ней договор.

Таким образом, максимальный срок пребывания МКД без выбранного способа управления — 6 месяцев. Далее органами власти будет проведён конкурс для назначения управляющей компании.

О том, что будет, если способ управления МКД не выбран или не реализован, мы писали тут.

Порядок выбора первой формы организации руководства МКД или ее изменения

Если речь идёт о новостройке, действует следующий алгоритм:

  1. Строительная компания сдаёт дом, получает разрешение на ввод в эксплуатацию и в течение 5 дней заключает договор с управляющей организацией (п. 14 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). Срок сотрудничества — не более 3 месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. Одновременно с этим местные власти открывают открытые торги по выбору управляющей организации. Это делается в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию. На проведение кокнурса выделяется 40 дней с момента публикации уведомления (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ). После завершения отбора власти сообщают жильцам новостройки о результатах конкурса.
  3. Когда конкурс завершён, у жильцов есть 2 месяца, чтобы подписать договор о сотрудничестве с компанией, выигравшей конкурс. До момента его заключения контроль осуществляет организация, первоначально выбранная застройщиком.

Таким образом, официально у жильцов имеется 6 месяцев, чтобы определиться, как управлять домом (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). При этом другие положения закона предполагают практически автоматическое проведение конкурса по выбору управляющей компании для новостройки.

    Жильцы принимают решение о проведении коллективного собрания.

  • До всех жителей дома доносят сведения о планах — не позднее 10 дней до даты сбора (заказным письмом, лично).
  • В уведомлении жильцам указывается: дата и место встречи, вопросы, планируемые к обсуждению.
  • Организуется общее собрание.

    • Оно считается состоявшимся, если оставлено более 50 % от общего числа голосов.
    • Проведение мероприятия контролирует председатель.
    • Он же или назначенный секретарь фиксирует протокол общего собрания.
  • В ходе сбора решается вопрос о способе управления домом.

    • Если планируется заключать договор с управляющей компанией, то рекомендуется заранее составить список подходящих организаций (узнать об условиях сотрудничества, тарифах и пр.).
    • Текст договора с компанией желательно составить к моменту проведения собрания и вынести его на обсуждение.
  • Проводится голосование для выбора способа управления.

    • Если голосование открытое, оно регистрируется в регистрационном листке (подсчитываются поднятые руки), либо решение оформляется в письменной форме каждым собственником.
    • В письменном решении собственника должны быть указаны: личные данные, информация о праве собственности на жильё в доме, решение по поставленному вопросу.
  • Подсчитываются голоса.
  • Оформляется протокол общего собрания.
  • Если собрание собирается для принятия решения о смене способа управления домом, используется также вышеуказанный алгоритм действий. Отдельно на повестку можно вынести обсуждение причин недовольства прежней формой.

    На голосование выносятся 2 вопроса:

    • прекращение действующей формы управления;
    • выбор нового способа.

    В итоговом протоколе фиксируется факт обсуждения и того, и другого вопроса с указанием результатов голосования.

    Протокол собрания жильцов с решением вопроса

    Принятое решение оформляется в протокол. Документ должен содержать:

    • номер, дату, адрес многоквартирного дома, число участников собрания;
    • главные темы, вынесенные на обсуждение;
    • непосредственно решение по каждому вопросу из повестки с указанием числа голосов «за» и «против»;
    • подписи председателя и секретаря собрания.

    При внесении в протокол данных о выбранном способе управления, используется следующая формулировка:

    «Был заслушан доклад о предусмотренных ЖК РФ способах управления многоквартирными домами и о преимуществах каждого из них.

    На голосование выносится вопрос о выборе способа управления из двух вариантов:

    Далее указываются данные о количестве проголосовавших «за» и «против».

    Ниже обозначается, какое принято решение (например, «принято решение: избрать способ управления многоквартирным жилым домом — управляющей организацией»). Если решено использовать ТСЖ, то документ об итогах собрания должны подписать все собственники помещений в доме.

    Читайте также:  Регистрация договора дарения квартиры в Росреестре: инструкция и необходимые документы

    Требования, которые нужно учитывать при определении вида руководства

    Выбор способа управления МКД зависит от совокупности факторов:

    • количество квартир в доме;
    • платёжеспособность и дисциплинированность жителей;
    • какой выбор представлен на рынке управляющих организаций и пр.

    Содержание дома в надлежащем состоянии — обязанность каждого жильца (ст. 39 ЖК РФ). Именно от их решений и действий зависит, как и насколько качественно будет содержаться дом, кем и каким образом будут оказываться коммунальные услуги.

    За собственниками жилья остаётся решение — возложить на себя всю ответственность или передать её выбранной структуре — УК, ТСЖ, ЖК (какую из этих структур лучше выбрать?).

    В зависимости от выбранного вида контроля за состоянием дома необходимо соблюдать конкретные требования, предусмотренные Жилищным кодексом:

    • При непосредственном управлении домом его жильцами (п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ). Договор на обслуживание здания с подрядными организациями заключается напрямую с каждым жильцом. Речь идёт об услугах газо- и водоснабжения, вывозе мусора, отоплении и пр. Всю ответственность за качество выполненных работ исполнители несут перед владельцами квартир.
    • При управлении через кооператив (ТСЖ, ЖК) (п. 2.2. ст. 161 ЖК РФ). Здесь ответственность за качество обслуживания несёт созданная структура. Кооператив может оказывать все коммунальные услуги по содержанию здания самостоятельно или заключать договоры с третьими лицами. Документ подписывается не с каждым жильцом, а с организацией. ТСЖ (ЖК) полностью контролирует работу подрядчиков и формирует тарифы по управлению домом.
    • При выборе управляющей компании (п 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Вся ответственность по содержанию дома и оказанию всех услуг ложится на УК. Компания заключает договор с поставщиками ЖКУ и следит за качеством их работы.

    Контроль за состоянием дома — обязанность жильцов. Как они будут его осуществлять, зависит от их пожеланий. Можно управлять зданием самостоятельно либо передать полномочия ТСЖ, управляющей компании. Закон отводит собственникам 6 месяцев на принятие решения. Оно выносится на коллективном собрании и может быть изменено в любое время по желанию.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Управление многоквартирным домом: формы и порядок управления

    Записаться на бесплатные семинары:

    по телефону: (347) 246-55-55

    Народный контроль за деятельностью управляющих компаний и ТСЖ в РБ . .

    Об общественном движении

    Региональное общественное движение «Союз домовых комитетов Республики Башкортостан – БашДомКом» было создано в конце 2011 года, для координации деятельности советов многоквартирных домов в вопросах защиты интересов собственников жилья во взаимоотношениях с органами различных ветвей власти, управляющими и ресурсоснабжающими организациями.

    БашДомКом в декабре 2011 года зарегистрирован в управлении Минюста РФ по РБ.

    На сегодняшний день «БашДомКом» имеет структурные подразделения и своих представителей во всех городах республики и в сельских муниципальных образованиях, в которых есть многоквартирные дома. Общее количество избранных председателей домкомов по республике – более 11 тысяч человек.

    Высшим органом движения является конференция, а в период между конференциями руководящим органом является Правление, текущая деятельность осуществляется Исполнительной дирекцией движения.

    Участниками движения могут стать собственники жилья, а также граждане, которые разделяют цели и задачи движения, путем присоединения, о котором уведомляется правление движения через муниципальные советы председателей МКД. Организационное взаимодействие в движении определено положением, размещенном на нашем сайте.

    В период создания общественного движения «БашДомКом», совместно с Партией «Единая Россия» было организовано и проведено бесплатное обучение избранных председателей советов многоквартирных домов по программе «Правовые, финансовые и экономические основы самостоятельного управления многоквартирным домом». Всего обучение прошли 7095 председателей советов дома. В каждом из районов Уфы в 2012 проведено обучение для председателей Советов МКД. Курс лекций прослушали около 3-х тысяч председателей домовых комитетов и собственников жилья.

    28 ноября 2011 года Госсобрании-Курултае РБ прошла первая республиканская конференция общественного движения «Союз домовых комитетов республики Башкортостан». Вконференции приняло участие 320 избранных делегатов.

    Сегодня правление движения приступило к работе по реализации решений конференции, наметив мероприятия, направленные на активное участие собственников жилья по организации общественного контроля в сфере ЖКХ, формированию цивилизованных договорных отношений между собственниками и управляющими, ресурсоснабжающими организациями, взаимодействию с органами местной исполнительной и представительной власти, государственными контролирующими и надзорными органами.

    Основная цель этой работы: создание механизма взаимодействия граждан, имеющих собственное жилье с государственными органами, управляющими и ресурсоснабжающими организациями при решении вопросов содержания домов и предоставления коммунальных услуг.

    Предполагается решение следующих задач:

    • Улучшение качества обслуживания в жилищной сфере;
    • Оптимизация коммунальных платежей;
    • Формирование чувства собственности у населения;
    • Содействие формированию конкурентоспособного рынка в сфере ЖКХ.

    Постоянный контакт с председателями домовых комитетов поддерживается через консультационную линию, личный прием по обращениям, обратную связь на сайте БашДомКом.рф , в группах социальных сетей.

    На консультационную линию «БашДомКом» по вопросам сферы Жилищно-коммунального хозяйства ежедневно обращаются десятки собственников жилья со всей республики. Ведется еженедельный прием граждан в Региональной общественной приемной Председателя Партии «Единая Россия» Д.А.Медведевав РБ. Только за последние три месяца 2012 года письменно и на консультационную линию «БашДомКом» поступило 1,5 тысячи обращений.

    Специалисты общественного движения «БашДомКом» в составе рабочей группы Госсобрания-Курултая республики выступили одним из основных разработчиков типовой формы договора управления многоквартирным домом. Переход на новые договоры уже запланирован в первой половине следующего года.

    С января текущего года в «БашДомКоме» заработала линия бесплатной юридической помощи для председателей Советов МКД.

    Управление многоквартирным домом

    В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами. Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений. В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

    Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.

    Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:

    собственниками жилых помещений;

    жилищными или специализированными кооперативами;

    товариществом собственников жилья.

    Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

    Управление многоквартирным домом управляющими организациями

    Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

    Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

    В договоре обязательно указывается:

    адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;

    перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;

    порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;

    способ контроля собственниками исполнения обязательств.

    Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

    Управление многоквартирным домом собственниками

    Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати. Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются голосованием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на капитальный ремонт жилого дома . Собранием проводится голосование о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % голосов.

    Совет дома обязан:

    обеспечивать выполнение решений собрания;

    вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;

    представлять предложения по управлению;

    представлять свое заключение по проектным договорам;

    контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

    Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

    Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

    Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

    Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

    Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

    Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если переустройство и перепланировка жилого помещения предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

    Управление многоквартирным домом ТСЖ

    Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.

    Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам голосования.

    Такие товарищества могут быть образованы:

    собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.

    собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.

    Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:

    осуществлять управление многоквартирным домом

    обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества

    обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме

    Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.

    ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

    обслуживание, ремонт недвижимого имущества;

    сдача в аренду имущества в доме.

    Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.

    Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.

    Защита жилищных прав собственников , нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.

    Ссылка на основную публикацию