Земли промназначения: что это такое и можно ли её продавать

Земли промышленного назначения и виды разрешенного использования

Территория в населённых пунктах и вокруг них разделена на зоны. Каждая имеет своё назначение, это сделано для удобства планирования застройки. Освоение части земель муниципалитеты оставляют за собой, остальные территории можно взять в аренду или выкупить под свои нужды. Главное, чтобы цель совпадала с назначением конкретного участка. Земли промышленного назначения отводятся под строительство промышленных объектов, заводов, перерабатывающих предприятий. По закону эти зоны должны находиться за пределами населённых пунктов.

Разновидности земель промназначения

Промзоной может стать земля, непригодная для возделывания и выращивания, для проживания. Эти объекты должны находиться вдали от жилых зон. Однако, часто можно увидеть промзону, окружённую городскими постройками. Так случается, потому что строительство жилых домов идёт намного интенсивнее, чем промышленное освоение территорий. Тем не менее, обязательной остаётся санитарная зона вокруг предприятия. В некоторых городах расселяли целые кварталы в связи с тем, что они оказались в санитарной зоне завода по новому законодательству. Людям предоставлялось другое жильё, а дома сносились или определялись под офисные помещения.

Участок земли может быть выделен только под определённые цели.

Виды разрешенного использования:

  • возведение производственных помещений: цехов, боксов, складов под нужды предприятия;
  • разработка месторождений руд, ценных пород, газа, нефти;
  • химические, бактериологические предприятия, металлургические заводы;
  • горно-обогатительные предприятия и добыча полезных ископаемых;
  • возведение объектов атомной отрасли;
  • постройки для нужд обороны;
  • возведение объектов космической отрасли;
  • под транспорт и коммуникации.

Законодательство о специальных зонах

Регулирует правовые отношения, связанные с освоением и передачей прав на промышленные зоны Земельный Кодекс. Этому посвящена 16 глава. Помимо основного закона каждый регион разрабатывает свои правила и нормативы. Общие принципы налогообложения промзон отражены в ст.394 НК РФ. Промышленность на территории страны развивается с разной интенсивностью: одни субъекты РФ живут за счёт предприятий, другие практически ничего не производят, не добывают и не интересны отраслям. Поэтому где-то налог выше, где-то ниже для стимулирования экономики региона.

Требования к расположению промзон достаточно жёсткие: регламентируются размеры, положение на местности. Постоянно наблюдается дефицит земель специального назначения, но в законодательстве предусмотрена возможность перевода участка из одного вида в другой. Главное условие – доказать целесообразность и острую необходимость в этом. Доказательства собирает заинтересованная сторона: потенциальный покупатель или арендатор. Иногда необходимость в этом возникает и у самих муниципалитетов.

По закону владелец участка в промзоне обязан:

  • осуществлять охрану окружающей среды вокруг предприятия;
  • следить за сохранностью меток, обозначающих поворотные точки координат участка;
  • использовать земли в соответствии с санитарными нормами региона;
  • своевременно совершать все платежи за землю;
  • не оставлять территорию без освоения.

Сделки по землям спецназначения

Как и любой участок земли, промышленные зоны можно продавать, покупать, арендовать. Быть владельцем подобного надела может физическое или юридическое лицо, постоянно проживающее или зарегистрированное на территории РФ. В качестве арендатора могут так же выступать иностранные граждане и организации. Земли, на которые пока не нашёлся покупатель, принадлежат муниципалитету.

Собственность

По общему правилу владелец участка вправе делать с ним любые действия в рамках закона:

  • осваивать;
  • продавать;
  • расширять границы за счёт покупки соседних участков такого же назначения;
  • обменивать;
  • дарить и передавать по наследству;
  • сдавать в аренду.

Сложность заключается в ограничениях прав собственника на освоение участка. Оно должно происходить в соответствии с назначением территории. Если земля запланирована под строительство производства, на ней нельзя развернуть возведение и эксплуатацию автосервиса с АЗС. Покупая участок в промзоне, будущий владелец должен это чётко понимать. Постройки, не относящиеся к цели, указанной в кадастровом паспорте, придётся снести, так как узаконить их будет сложно.

В некоторых случаях возможен перевод земли из одной цели в другую, но обычно это дорого и нецелесообразно.

Аренда

Арендовать землю можно как у собственника, так и у государства. В первом случае ответственность за возникшие постройки останется на владельце участка. Это отражается в договоре. Если арендодателем выступает муниципалитет, цель аренды указывается ещё в заявке, затем в договоре. После получения прав на использование земли в промзоне арендатор обязан следовать всем пунктам соглашения: возвести оговоренное здание в срок, провести коммуникации, освоить землю в соответствии с назначением.

Какие сооружения законно возводить в промзоне

Строительство любого сооружения нельзя начинать без:

  • проекта;
  • разрешения на строительство;
  • сметы и бюджета.

Даже если земля находится в частной собственности, разрешение на возведение объекта необходимо получить. Здание должно соответствовать категории земли и целевому назначению территории.

Запрещены к возведению на промышленной земле:

  • жилые здания: малоэтажные и крупные;
  • объекты социального характера: школы, больницы, интернаты;
  • объекты культурного характера: музеи, выставки и тд.

На все постройки, не соответствующие регламенту, будет вынесено постановление (обычно судебное) о сносе, а владелец понесёт административную ответственность (штраф).

Смена категории участка

В каких случаях возникает необходимость изменения вида разрешенного использования участка:

  • собственник предприятия хочет расширить производство, но его участок граничит с землями из других категорий: ИЖС, СНТ, сельхоздеятельность и тд;
  • собственник участка ИЖС хочет продолжить строительство жилых зданий, но соседний участок относится к категории промышленных земель.

Смена возможна и в том, и в другом случае. Практика показывает, что изменить назначение с промышленного на любое другое проще, чем наоборот, определить участок под промышленные цели.

Сменить категорию возможно только при доказанной острой необходимости и выполнении всех условий, выставленных государством.

  • доказать, что земля для сельского хозяйства не пригодна, так как её ресурсы истощены;
  • убедить, что в данном районе невозможно или нецелесообразно строить объекты жилого и социального назначения;
  • провести дополнительные процедуры: восстановить рельеф, обогатить землю, провести инженерные коммуникации и тд. Всё это инициатор перевода должен не только предоставить на планах, но и сделать на местности прежде, чем земля сменит категорию.

Порядок перевода таков:

  1. предоставить данные об участке в Земельный Комитет, заявку на смену категории, обоснования для этого;
  2. выполнить все требования по подготовке участка к переводу;
  3. согласовать строительство каждого объекта в соответствии с новым целевым назначением земли.

Можно изменить только целевое назначение: промзону, выделенную под фабрику, перевести в землю для автобазы и хранения нефтепродуктов. Принцип тот же: обосновать необходимость, подкрепить фактами, выполнить указания Земельного Комитета.

ЗК вправе отказать владельцу участка в исполнении заявки. Тогда собственнику остаётся:

  • осваивать землю по назначению;
  • не расширять производственные мощности за счёт соседних наделов, а покупать участки в других районах;
  • отказаться от владения: продать или реквизировать.

Реквизиция

Этим понятием именуется передача промзоны во владение государства. Переход может быть добровольным, по инициативе собственника, либо по принуждению – по необходимости государства.

Реквизиция может коснуться любых участков. Однако, чаще всего затрагивает именно промзону. В рамках этого процесса ограничивается или прекращается право распоряжения у частного собственника, оно переходит муниципалитету.

Основания для реквизиции:

  • решение суда;
  • заключено межнациональное соглашение;
  • на данной территории необходимо возвести объекты, отвечающие за безопасность государства, объекты федерального значения (автомагистраль, аэропорт или ж/д станция и тд);
  • иные причины: аргументированные и не нарушающие законодательство.

В большинстве случаев реквизиция лишает владельца прав на земельный надел навсегда. Изредка выносится постановление о временном ограничении этих прав. В этом случае оговаривается срок ограничения, владелец получает компенсацию, а по окончании срока право распоряжения возвращается.

Налог на промзону

Участки промышленного назначения в собственности облагаются налогом. Его размеры определяет Налоговый Кодекс и региональные законодательные документы.

По данным НК платить в казну за промзону обходится значительно дороже, чем, например, за сельскохозяйственный надел или землю под жилые кварталы. Связано это в первую очередь с экологией. Любое производство, так или иначе, влияет на окружающую среду: обедняет землю вокруг, снижает показатели чистоты воздуха. Кроме того, близость предприятий делает дешевле соседние участки.

Федеральный налог на промземли составляет 1,5% от кадастровой цены участка. Учитывая, что кадастровая стоимость таких земель высока, то налог получается значительным. В некоторых регионах местные законодательные акты снижают налоговую ставку в целях развития промышленности. Но налог всё равно остаётся высоким.

В случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, собственник может обратиться в суд, чтобы инициировать пересмотр этого значения. Так можно существенно снизить налоговую ставку.

Земли промышленного назначения собственники стремятся освоить как можно быстрее, чтобы они приносили доход и перекрывали расходы.

Заключение

Участки под производства и отраслевую деятельность могут быть разными по размеру: от небольших до огромных территорий. Всё зависит от ландшафта. Минимальный размер устанавливается для каждого участка отдельно, исходя из его целевого планирования.

Цены на участки зависят от наличия прямых асфальтированных подъездов, водоснабжения, электричества и т.д. Чем больше коммуникаций – тем выше цена. Арендная плата так же зависит от этих параметров, так как она рассчитывается из кадастровой стоимости.

Государство с особенным вниманием относится к промышленным землям, так как от них зависит экологическое и экономическое будущее регионов.

Правила покупки земель промышленного назначения

Многие производственные комплексы отличаются огромными размерами, а некоторые и вовсе выглядят как небольшие города.

Для постройки таких сооружений и мощностей будут нужны крупные земельные массивы. Специально для промышленной отрасли законом выделили отдельные земли – участки, относящиеся к категории промышленного назначения.

О том, как купить такие территории, рассказывается в данной статье.

Законодательное регулирование вопроса

Территории промназначения описаны в Земельном кодексе (гл. 16), положения которого также регулируют организацию деятельности и производственных линий на таких землях (сюда же относятся статьи 7, 78 и 88) таким образом, чтобы не нанести вред экологии участка и гражданам.

Свои законодательные акты, регулирующие вопросы, связанные с наделами промышленного производства, издаются и на местном уровне.

Цели и условия приобретения

Они предназначены для юридических лиц, которым необходимы участки для ведения производства и использования промышленного оборудования.

На таких территориях располагаются производственные цеха и линии, заводы, фабрики, вспомогательные сооружения (например, месторасположение администрации и управляющего персонала) и иные здания, без которых невозможна стабильная работа организации:

Читайте также:  Можно ли оспорить дарственную и на каких основаниях она признается недействительной

  1. Производственные и хозяйственные объекты.
  2. Жилые постройки.

Владельцем такой недвижимости может быть:

  • Юридическое или физическое лицо.
  • Органы государственной власти и муниципалитета.

Разрешено использовать данные наделы как:

  • Территории, где размещаются производственные линии и сооружения.
  • Земли, на которых добывают полезные ископаемые.
  • Участки, отведённые под транспортные пути.
  • Отдельные территории, где размещаются сотрудники и системы безопасности и обороны.
  • Земли, на которых проложены инженерно-коммуникационные линии.
  • Участки, на которых занимаются космической деятельностью.

Разделение на категории составлено на основе производственный и эксплуатационных целей. Необходимо учитывать и деление промышленности на:

Каждому виду потребуются различные объекты и земельные участки. Последний вид промышленности подразумевает добычу полезных ископаемых (в том числе выработка рудных и нерудных полезный ископаемых) на конкретных территориях, где замечены их залежи.

Передать такие земли могут только с разрешения местных органов власти. Перед покупкой также внимательно изучите другие важные моменты.

Для этого можно получить оценку участка у экспертов. Они оценивают:

  • Эффективно ли расположение производственных сооружений и мощностей. Для этого осматривают проектно-техническую документацию производственного объекта.
  • Характеристики самого земельного участка: определите рельеф земли, её климатические условия.
  • Близость запрашиваемой территории к транспортным путям и населённым пунктам. Главное условие – земли промышленного значения должны быть расположены вдалеке от жилых объектов.

Площадь участка вычисляется на основе:

  • Деятельности, которую планируется проводить, а, следовательно, вида разрешённого пользования.
  • Норм и правил производства, предусмотренных для выбранной отрасли.
  • Полученной от претендента техдокументации, в которой указаны характеристики планируемого объекта.

Ещё одна сложность связана со строительством объектов недвижимости. На таких участках нельзя строить жилые дома. При этом со временем населённые пункты могут вырасти до таких размеров, что застройки жилья начинают достигать промышленной зоны, либо же собственник промземли решится расширять производство и ввести новые цехи или линии коммуникации. Выйти из такого положения можно, только если сменить категорию земли (допустим, на землю с/х назначения или территорию населённых пунктов – на таких участках разрешено вести строительство).

Порядок смены категории ЗУ закреплён в ЗК РФ и специальном ФЗ 2004 года. Перевести участок в промышленный будет сложнее, чем сделать обратное изменение. Налоговый сбор с земель опирается на положения НК РФ (главы 31). Помните, что промземли обойдутся вам дороже земель других категорий.

Налоговая ставка на участки промназначения равна 1,5% от цены участка по кадастру (статься 394 НК), что выше, нежели ставки для земель с/х предназначения и территории населённых пунктов, хотя местные власти могут и ввести сниженные коэффициенты.

Производя перевод участка промназначения в иные категории, вам придётся иметь ввиду несколько ограничений:

  • Все строения, находящиеся в промзоне, должны быть снесены. Поэтому вам понадобится проект рекультивации. Это же положение касается случаев, когда территория была загрязнена либо был нарушен почвенный слой.
  • Если было установлено, что в промземле нарушен почвенный слой, понадобится не только проект рекультивации, но и проведение иных обязательных работ.

Порядок и особенности оформления сделки купли-продажи

Поскольку имеет место дефицит промышленных территорий, то зачастую производитель просто меняет категорию земельного участка. Это особенно актуально для больших городов. Однако эта правовая процедура потребует весомых оснований, поскольку в ЗК указаны прямые запреты на такие переводы без особых на то причин.

Осмотрите документы, предоставленные продавцом:

  • Бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество.
  • Какие объекты разрешено возводить на участке.
  • Проект планировки территории.

С землёй можно проводить те же действия, что и в отношении другого недвижимого имущества. Участки могут быть проданы, арендованы, подарены и т.п. Главное, чтобы покупатель использовал землю в соответствии с допустимым назначением. Помните, что если вам нужно получить разрешение на строительство в госорганах, это может занять целый год.

Рассматривая определённый участок, который вы планируете купить, обратите внимание на его характеристики (кроме плодородности почвы, которая не играет роли в промышленности), инфраструктуру и расположенные линии коммуникаций. Земли, к которым не проведены линии электропередач, водо- и газоснабжения, канализации и т.п. (или же коммуникации давно устарели и нуждается в ремонте), стоят дешевле. Однако покупка такой территории может быть невыгодна, поскольку в дальнейшем на проведение необходимых систем коммуникации потребуется слишком много времени и средств. Такие сложности проще обойти, нежели разрешить договором или через суд.

Придётся учитывать и довольно длительную бумажную волокиту на этапе оформления разрешительной документации и регистрации прав в госорганах.

Однако заметно, что участки промышленного назначения стоят дешевле тех же земель с/х категории. Это связано с удалённостью от городов, особенностями региональных рынков земли и проведёнными инженерно-коммуникационными линиями. Хотя при покупке территории у государства, придётся заплатить непомерную цену.

Ещё один риск связан с тем, что такие наделы может присвоить себе государство, хотя случается это довольно редко. Такая возможность закреплена в статьях 49-51 Земельного кодекса.

Санитарная зона

В качестве меры по охране экологии и нормального климата от негативного влияния промышленных предприятий, подходящего для проживания людей и других представителей живой природы, возле промзон (и иных строений, на которых ведётся хозяйственные и другие виды деятельности), устанавливают санитарно-защитные зоны.

Этот вопрос регулируется в:

  • Законе Об охране окружающей среды.
  • ФЗ Об охране атмосферного воздуха.
  • СанПиН о санитарных зонах и санитарных классификациях организаций, построек и других объектов.

Итак, санитарно-защитная зона – это территория со специальным режимом пользования и таким размером, который помогает снизить уровень загрязнения атмосферного воздуха до приемлемых норм. В случае тех предприятий, которым присвоен 1 и 2 класс опасности, санитарная зона должна снижать риски до значений, допустимых для проживания населения. То есть, сама зона является промежуточной территорией, в которой все вредные вещества рассеиваются, благодаря чему сохраняется благосостояние среды обитания граждан, проживающих рядом с предприятием.

Сама зона может достигать от 100 метров и до нескольких километров – в зависимости от того, к какой класс опасности присвоен промпредприятию.

Для крупных промышленных объектов размер защитной зоны определяют на основе изданного решения Главного санитарного врача страны. К ним относятся:

  1. Металлургические комплексы (цветная и чёрная).
  2. Нефтеперерабатывающие объекты, а также предприятия, занимающиеся нефтехимией.
  3. Организации, занятые биосинтезом.
  4. Промышленные предприятия, занятые переработкой леса и древесины и др.

В системе законодательства по защите природы и экологии нет чёткого определения санитарной зоны. Однако зафиксировано, что размер санитарной зоны вычисляют путём проведения расчётов о рассеянности вредных веществ в воздухе, а также с учётом санитарной классификации, к которой принадлежит конкретное предприятие.

Соблюдение создания и действия санитарных зон является прямой обязанностью юр. лица, деятельность которого приводит к выбросу веществ, загрязняющих окружающую среду и воздух. Размещать на таких территориях жилые сооружения, а также здания общественного характера (образовательные учреждения и т.п.) запрещено.

О категориях земельных участков и видах их разрешенного использования рассказано в следующем видеосюжете:

Использование производственных земель. Как купить или продать участок промназначения?

Сейчас наблюдается стремительное развитие производства из маленьких мастерских в крупные фабрики и заводы.

На сегодняшний день возникла необходимость в создании отдельной категории государственных территорий на законодательном уровне.

Земли промышленного назначения используются именно для производственных предприятий, которые могут охватывать огромные территории.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что собой представляют земли промназначения?

Земли производственного назначения представляют собой территорию, располагающуюся за границами населенных пунктов. Данная территория предназначена обеспечить производственную деятельность предприятий. Обычно на такой земле располагаются цеха, склады, административные здания производства и другие заводские помещения. Описания данной категории земель содержится в 16 главе Земельного кодекса РФ.

Для чего они могут использоваться?

Исходя из ЗК РФ, существуют такие варианты разрешённого использования производственной земли:

  • Космическая деятельность.
  • Размещение атомной энергетики.
  • Размещение коммуникаций.
  • Добыча полезных ископаемых.
  • Расположение построек, в том числе складских помещений и производства.
  • Безопасность и оборона.
  • Территория для транспортного сообщения.

Участки земли под промышленность передаются через местную администрацию, учитывая все характеристики земли и целесообразность постройки или путем перепродажи.

Правовое регулирование сделок

Исходя из того, что земля промышленного назначения не является объектом ограниченном в обороте (ст. 129 ГК РФ) В соответствии с нормами п. 1 ст. 87 и п. 1 ст. 88 ЗК РФ, права на такую категорию земель возникают у участников на основании ЗК РФ и федеральных законов. А сделка купле-продаже промышленных земель происходит на общих основаниях и, исходя из общих правил. Такая процедура происходит на основе договора о купле-продаже недвижимости и по нормам статьи 37 ЗК РФ.

Какие должны соблюдаться условия для покупки наделов под производство?

Приобретение земли промназначения происходит по договору купли-продаже недвижимости и регулируется (п. 5 ст. 454 ГК РФ) глава 30 «Продажа недвижимости» в части не урегулированной специальными нормами параграфа 7. Исходя из статьи 37 ЗК РФ, земельный участок является уникальным объектом недвижимости, поэтому для покупки промышленной земли существуют такие условия:

  1. Объектом сделки может быть только земля, прошедшая государственный кадастровый учет в соответствии с законом № 221-ФЗ.
  2. В соответствии с законом (п. 1 ст. 37 ЗК РФ) покупатель имеет право знать информацию об обременениях данной территории, а также её ограничениях в использовании. Если при сделке данная информация была скрыта продавцом, то покупатель имеет право расторгнуть договор или потребовать снижение цены.

Статья 37 ЗК РФ предусматривает три условия, которые, даже если они включены в договор не будут считаться действительными:

  • Право продавца выкупить землю обратно, исходя из собственного желания.
  • Ограничение в дальнейшем распоряжения землей, то есть сдача в аренду и совершение других сделок с землей.
  • Ограничение ответственности продавца при предъявлении прав на землю другими лицами.

Кто может продать?

Продажа участка производственного или производственно-складского назначения может быть произведена:

  1. Частным лицом.
  2. Юридическим лицом.
  3. Исполнительным органом государственной власти или муниципалитетом.

На территории таких земель можно производить только действия допустимые законом.

Читайте также:  Образец договора дарения: бланк дарственной, правила оформления и содержание договора

Кто может купить?

Земли, находящиеся в государственной собственности могут быть проданы предприятиям или частным лица, за исключением, тех территории, которые в соответствии, с действующим законом не могут находиться в частной собственности. В некоторых случаях купить землю под склад или производство может государство, когда земля производственного назначения находится в собственности у частных лиц.

Выбор подходящей территории, на что обращать внимание

Когда речь идет о выборе подходящего участка для промышленного назначения, необходимо определиться, прежде всего, с его предназначением. Ведь земля, предназначенная для строительства торгового центра или под производство, сильно отличается своими характеристиками.

Поэтому при выборе участка, исходя из назначения, следует учитывать:

  • Наличие коммуникаций: ведь стоимость проектирования и проведения коммуникационных путей значительно отражается на общей сумме, затраченной на строительство.
  • Подъездные пути: готовая проложеная дорога также позволить сэкономить часть денежных средств, особенно важно учитывать этот фактор под строительство складских помещений.
  • Другие факторы: расположение объекта, ведь при постройке склада лучше всего использовать земли, на которых раньше располагались складские помещения, либо поблизости производственных объектов. Учитывать необходимо главные и второстепенные факторы.
  • Юридический фактор: при покупке следует особое внимание обратить на выбор специалиста, чтобы при сделке были проверены все документы собственности.

Оценка

Все земли промназначения разделяют на две группы исходя из того как они будут использоваться:

При покупке земель промышленного назначения необходимо учитывать все нюансы, которые могут повлиять на последующее использования. Поэтому лучше всего воспользоваться услугами специалиста по оценке. Такой специалист оценивает:

  1. Эффективность расположения производственных мощностей, для этого необходимы проектно-технические документы будущего производственного объекта.
  2. Особенности климатических условий местности и рельеф участка.
  3. Расположение транспортных путей от промзоны. Главное условие при этом достаточно большое расстояние от населенных пунктов.
  4. Площадь земли, исходя из деятельности, которая планируется осуществляться на данной территории, учитывая нормы и правила, предусмотренные законом в этой отрасли. При оценивании площади земли учитывается также техдокументация будущего промышленного объекта.

При этом важно учесть, что ближайшие населенные пункты могут разрастись со временем. Таким образом, необходимо будет возводить новые цеха и коммуникации в другой местности. А также изменить категорию земель, например, на землю с/х назначения.

Процедура приобретения или продажи

Покупка или продажа земли производственного назначения происходит исходя из того к какому рынку относится земельный участок, к первичному или вторичному. Первичный рынок предполагает передачу земли по решению властей, а вторичный рынок смену владельца.

Первое, на что следует обратить внимание при покупке промышленного земельного участка — это документы. Исходя из специфики такой территории, необходимо убедиться в том, что у продавца есть правоустанавливающие документы, которые прошли государственную регистрацию. Без регистрации документы не являются действительными.

Перечень основных документов, который продавец должен предоставить при продаже:

  • Правоустанавливающий документ.
  • Свидетельство государственной регистрации кадастра, дающие право собственности на земельный участок.
  • Паспорт кадастра, представляет собой документ, в котором значится номер участка, его месторасположение, оценочная кадастровая стоимость, размеры и виды допустимого применения.
  • Паспорт.
  • Согласие супруга.

Процедура купли-продажи промышленного участка осуществляется в следующем порядке:

  1. Сбор документов.
  2. Заключение предварительного договора о купле-продаже земли.
  3. Межевание участка, если в паспорте кадастра нет такой информации.
  4. Проверка документов на землю, покупателем или юристом.
  5. Оформление и подписание договора у нотариуса.
  6. Составление акта, при желании сторон заверяется у нотариуса.
  7. Регистрация прав на землю в Росреестре.

Передача денежных средств, происходит после подписания договора о купле-продаже или после регистрации прав на землю.

Расходы при купле-продаже земельного участка промышленного назначения:

  • Услуги нотариуса или юриста при подписании договора оплачиваются стороной, которая их заказала, в предварительно оговоренном размере, обычно это сумма от 3 тысяч рублей + 0,4% от стоимости объекта. В каждом отдельном случае это рассчитывается исходя из стоимости участка.
  • Оценку земельного участка и его межевание, если оно не произведено ранее оплачивает продавец, в зависимости от цены участка и расположение цена на такие услуги может составлять 25-50 тысяч рублей.
  • Уплата госпошлины за регистрацию прав на землю оплачивает покупатель в соответствии с действующим Налоговым кодексом РФ.
  • Налог на сделку по купли-продажи земли промназначения оплачивает продавец.

Процедура купли-продажи земельного участка промышленного назначения может длиться до месяца. Все зависит от сбора документов, их достоверности и периода их проверки, обычно он составляет до 7 дней. Межевание земельного участка в промзоне для продажи может занять до 5 дней. Регистрация прав на землю происходит не более чем за 10 дней.

Налогообложение

Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие основания, при которых продавец земельного участка может быть освобожден от уплаты налогов за текущий период:

  1. Обязательное наличие резиденства.
  2. Истечение 3-5 летнего периода после оформления прав на землю.

В иных случаях, если этот срок не прошел, налогоплательщик обязан заплатить налоговой службе 13%-30% от полученной прибыли по сделке, исходя из статуса лица. Резидент имеет право получить вычеты, учитывая ст. 220 НК РФ.

Подробнее о налогообложении купли-продажи земельных участков читайте здесь.

К покупке или продаже земель промышленного назначения следует подходить очень внимательно. Желающему купить производственный земельный участок следует ознакомиться со всеми предоставленными документами и убедиться в их подлинности. Для безопасности сделки следует воспользоваться услугами нотариуса или юриста. Продавец в свою очередь обязан представить все необходимые документы покупателю, а также провести оценку участка и его межевание, если это необходимо.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Земля промназначения. Что это и какие объекты на ней можно возводить

Продается участок возле озера Сугояк, Челябинская область.

Площадь: 6 соток, Цена 75000 рублей. Документы готовы.

Земли промышленного назначения — это зоны, располагающиеся за границами заселенных мест. На этих местах чаще всего почва не плодородная, так как предназначена для возведения промзон. Они предназначены для юридических лиц и строений промышленного оснащения. На территориях промназначения строятся заводы, производства, склады, фабрики и прочие постройки для деятельности различных предприятий. Применение таких участков различно, поэтому законодательством было установлено 7 категорий земель такого рода территорий.

  1. Земли для размещения производственных мощностей и сооружений.
  2. Земельные участки, выделенные для поиска природных ископаемых.
  3. Территория для разработки транспортного сообщения.
  4. Зоны, назначенные с целью размещения предметов ядерной энергетики.
  5. Области защиты и безопасности.
  6. Районы для проведения разного рода коммуникаций.
  7. Для подготовки космических испытаний.

Оформление сельскохозяйственных зон под промышленные объекты совершается через обращение в районную администрацию. Определяется рациональность построек, близость расположения от дорог и населенных мест.

Не разрешается строить промзоны вблизи жилых домов

Покупка и продажа земель промназначения

Владельцем территории промышленного назначения может являться гражданское или юридическое лицо, предприятие, правительство или городские власти. С данными землями возможно совершать различные операции, разрешенные законодательством. Участки можно оформить по договору аренды, продать, купить, подарить.

Только одна трудность может встретиться на пути — это тип допустимого использования. К примеру, если земля рассчитана на строительство завода, коммерсант не сможет сделать на этом месте АЗС или поставить рынок. Прежде чем арендовать с последующим выкупом или купить сразу промышленную территорию, обратите внимание на наличие газа, электричества, водоснабжения. Если всего этого нет на участке, земля может продаваться по доступной цене.

Существуют еще некоторые моменты, которые лучше учесть перед покупкой. Например — это рельефность земли и ее климатические особенности. Необходимо так же учесть санитарную зону, которая зависит от вида деятельности будущей постройки.

Санитарная зона необходима для выполнения обязательств перед охраной окружающей среды и является промежуточной территорией между предприятием и жилыми помещениями.

Если существует класс опасности, размеры СЗ могут доходить до нескольких километров. Делается это для безопасности и сохранения здоровья людей и животных.

Размеры рассчитываются, исходя из определения растворения вредных веществ в воздухе. А так же должно учитываться наличие ветров, с помощью которых вредные вещества разлетаются на дальние расстояния. Но, если задуматься о будущей застройке, приобретение такой территории может быть нерентабельно. При поиске земельного участка подумайте, не потеряете ли вы силы и время, оформляя разрешение на строительство. Это продолжительная процедура может растянуться на годы.

Аренда

Если вы хотите арендовать участок у частного лица, определите стоимость и заключите договор аренды в двух экземплярах. Если срок временного владения превысит год, нужно будет пройти регистрацию в Росреестре. Если аренда будет браться у муниципального управления, нужно будет подать два заявления. Одно в местную администрацию, другое на участие в аукционе. Далее следует внести задаток и подписать требующийся договор. В случае проигрыша на аукционе, задаток вам вернут обратно.

Какое строительство разрешено на земле промышленного назначения

На землях данного вида разрешается строительство зданий, допустимых для определенной местности. Запрещено возводить жилищные комплексы и частные дома, огороды, дачные постройки, бани, загоны для животных. Зачастую бывает, что жилые объекты находятся рядом с промзоной. И рано или поздно могут возникнуть трудности с законодательством. В случае, если владелец промышленной территории захочет увеличить производственную зону. В этом случае можно посоветовать перевести категорию земли в другое целевое назначение.

Изменить группу в жилую проще, чем перевести участок в категорию земли промышленного назначения. Перевод земель сельхозназначения в промышленные достаточно трудоемок и в некоторых случаях невозможен. Только один фактор может поспособствовать — это подтверждение потери полезных свойств земли. Но сделать это крайне тяжело без веских обоснований.

Какие документы понадобятся:

  • Право собственности;
  • Технический план земли и самой постройки;
  • Разрешение на строительство.

Налог на землю промназначения

Так же, как и земли других целевых назначений, промышленная земля облагается налогом. Максимальная налоговая ставка на нее 1,5 процента от кадастровой стоимости, что значительно превышает налоги на другие территории. Цена на один гектар так же зависит от территориального направления, далеко ли участок от населенных пунктов. Есть ли коммуникации, полезные свойства у земли, к какому району государства она относится. Чаще всего бывает, что суммы завышены из-за кадастровой стоимости. Но вы имеете право оспорить налог, обратившись в суд.

Читайте также:  Как подарить квартиру: процедура оформления договора дарения

Что можно построить на землях промышленного назначения

Промземли обычно не пользуются популярностью у инвесторов с небольшими бюджетами и раскупаются, в основном, под организацию конкретного бизнеса: вложения в промышленные участки обычно очень выгодны, но часто приходится долго ждать «отдачи».

Но совсем другая картина наблюдается в последнее время на рынке Подмосковья. Бизнесу начинает сильно не хватать выделенных под промышленность участков. Ввиду их удаленности от населенных пунктов, окружены они, в основном, участками сельхозназначения. А сменить предназначение с «сельхоз» на «пром» очень сложно: нужно доказывать, что почва больше не пригодна для сельского хозяйства.

В итоге имеем постоянно растущий спрос на земли промышленного назначения. Он уже докатился даже до удаленных районов Подмосковья. В связи с чем мы решили рассказать, что такое промучастки и что на них можно построить.

Что такое земли промышленности?

Все виды использования промышленной земли закреплены в законодательстве. На участке возможны:

  • Постройка производственных цехов и зданий вспомогательных подразделений.
  • Добыча полезных ископаемых
  • Возведение объектов транспортной инфраструктуры
  • Размещение строений атомной энергетики
  • Оборонные постройки
  • Проведение всевозможных коммуникаций
  • Строительство объектов авиакосмической отрасли

Большинство перечисленных способов использования – прерогатива государства. Полезных ископаемых на территории Подмосковья практически нет, поэтому остановимся на постройках производственных зданий.

Что можно построить на промышленном участке?

Помимо непосредственно производственных зданий (цехов) можно построить любой объект, который обеспечивает деятельность предприятия:

  • Административные здания
  • Столовые
  • Медпункты
  • Санитарные строения (душевые)

Но предприятия по производству какой-либо продукции строятся довольно редко. Статья 88 земельного кодекса РФ гласит «Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности…»

Т. е. на промземлях можно строить не только производственные цеха, но и любые здания, которые обеспечивают деятельность организаций. К примеру:

  • Автозаправки
  • Складские помещения
  • Офисные и торговые центры

По поводу последнего пункта ходило много юридических споров до недавнего времени, пока не случился прецедент в Одинцовском районе. Местная администрация запретила владельцу строить торговый центр, аргументируя это его нахождением на землях промышленности. Но собственник обратился с иском и выиграл дело в арбитраже.

Интересным и перспективным видом бизнеса видится обустройство электростанций, перерабатывающих в электричество возобновляемые источники энергии – ветряных и солнечных.

Что нельзя строить на промземлях?

На землях промназначения нельзя строить жилые дома. Теоретически, можно сменить целевое назначение, как только границы населенного пункта приблизятся к предприятию (а с учетом расширения поселков МО, это неизбежно). Но, как уже упоминалось, дефицит промучастков сейчас ощущается гораздо острее, чем земли под ИЖС. Такая смена вряд ли будет выгодна.

Как оформить постройку?

Любое строительство на промышленном участке должно согласовываться с местными властями. Нужно предоставить конкретную информацию и планы, что и где вы собираетесь строить. Учтите, что законодательством предусмотрена процедура отчуждения промземель в госсобственность, при этом вас обяжут снести постройки и провести рекультивацию земель. Явление редкое, но лучше заранее озаботиться всеми разрешениями.

У вас остались вопросы?

Оставьте заявку и наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время.

Нажимая кнопку “Оставить заявку”, вы даете Согласие на обработку персональных данных на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности.

Что такое земля промышленного назначения и нюансы ее оформления

Производство стремительно развивалось из небольших мастерских в крупные заводы и фабрики. Со временем возникла необходимость в внесении в земельное законодательство отдельную категорию территорий государства – земли промышленного назначения. Расскажем в статье, какие участки признаются промышленными, как их можно купить, продать, арендовать и застроить и о других нюансах земель этого целевого назначения.

Земли промназначения: что это такое?

Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.

Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.

Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.

  1. Участки для размещения производственных мощностей и построек.
  2. Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
  3. Земля для обеспечения транспортного сообщения.
  4. Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
  5. Территории обороны и безопасности.
  6. Участки для размещения различных коммуникаций.
  7. Земли, предназначенные для космической деятельности.

Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.

Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.

Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.

Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.

Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда

Собственником земли промышленного назначения может быть частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими территориями можно осуществлять любые действия, допустимые законодательно. В отношении участков промназначения могут быть заключены договора аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения и другие возможные соглашения, касающиеся недвижимого имущества.

Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться желающие купить земли промышленного назначения – установленный вид разрешенного использования. Например, если участок предназначен для размещения складов, предприниматель не сможет построить на этой территории станцию техобслуживания или заправку для автомобилей.

На что еще следует обратить внимание, прежде чем купить или взять в аренду промышленную землю? В первую очередь, на характеристики самого участка и наличие необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электросети, водоснабжения, канализации и связи земля промназначения может стоить недорого.

Однако, если подумать о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в госучреждениях, может оказаться, что покупка земли не выгодна и с точки зрения финансов, и со стороны необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство – длительный процесс, может продолжаться до года).

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Что можно строить на землях промышленного назначения?

На земельных участках промышленного назначения разрешено строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. Запрещается строить на таких участках жилые дома.

Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но, а что если предприятие-собственник промышленной земли решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?

Юридически есть один выход из подобной ситуации – смена категории земельного участка. Например, жилая застройка возможна, если территория относится к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.

Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит возможность строительства жилья.

Изменение категории промышленной земли

Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков, регулируются ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., а также ЗК РФ.

Перевод земель в промышленные – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует только два ограничения.

  1. Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
  2. На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но и произвести весь перечень предполагаемых работ.

Сложности возникают, когда необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в промышленные. Это возможно лишь в исключительных случаях, а в некоторых ситуациях законодательно говорится о недопустимости перевода. Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории – неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных свойств, необходимых для хозяйствования.

Переход земель промназначения в собственность государства

При определенных обстоятельствах земля производственного назначения может перейти в собственность государства. Законодательно допускается изъятие земли лишь в следующих случаях:

  • выполняются соглашения международного характера;
  • происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
  • если участок промназначения изымается в соответствии с судебным постановлением;
  • при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.

Процесс перехода земель промышленного назначения в собственность государства регулируется ст. 49-51 ЗК РФ. Право собственности физического лица или организации может быть не только полностью прекращено, но также временно ограниченно.

Временная реквизиция возможна в особо критических ситуациях. В последствии законному владельцу выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно в собственность.

Налог на участки промназначения

Земельное налогообложение регулируется главой 31 НК РФ. Ставка по налогу на земли промышленного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка. Это выше, чем на земли сельхоз назначения и на участки населенных пунктов. На местном уровне могут быть введены понижающие коэффициенты.

Практикующими юристами отмечается, что на земли промышленного назначения зачастую устанавливается завышенная кадастровая стоимость. Иногда она даже превышает рыночную. При выявлении очевидного завышения собственник может обратиться в судебные органы с целью снижения стоимости.

Ссылка на основную публикацию